«پیش‌خرید» یا آپارتمان آماده؟
حجم پیش‌فروش مسکن در اواخر تابستان ۹۳ بیش از ۵۰ درصد کاهش پیدا کرد و در ازای آن، فروش واحدهای نوساز و آماده سکونت بیش از ۱۵ درصد افزایش یافته است. این در حالی است که کارشناسان مسکن، صرفه پیش‌خرید را در این مقطع بیشتر از آپارتمان آماده می‌دانند. در شهر تهران طی دست کم دو سال اخیر، ماهانه حداقل ۷۰۰ تا ۱۰۰۰ واحد مسکونی در دست ساخت، پیش‌فروش می‌شد. در بازار پیش‌فروش، به‌علت آنکه آپارتمان‌ها حداقل ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزان‌تر از نرخ آپارتمان‌های کلیدتحویل، واگذار می‌شود، مشتری زیادی جذب می‌شود و به‌خصوص در ایامی که قیمت مسکن تغییرات صعودی پیدا می‌کند، پیش‌خرید جذاب‌تر می‌شود.
حجم پیش‌فروش مسکن در اواخر تابستان 93 بیش از 50 درصد کاهش پیدا کرد و در ازای آن، فروش واحدهای نوساز و آماده سکونت بیش از 15 درصد افزایش یافته است. این در حالی است که کارشناسان مسکن، صرفه پیش‌خرید را در این مقطع بیشتر از آپارتمان آماده می‌دانند. در شهر تهران طی دست کم دو سال اخیر، ماهانه حداقل 700 تا 1000 واحد مسکونی در دست ساخت، پیش‌فروش می‌شد. در بازار پیش‌فروش، به‌علت آنکه آپارتمان‌ها حداقل 10 تا 20 درصد ارزان‌تر از نرخ آپارتمان‌های کلیدتحویل، واگذار می‌شود، مشتری زیادی جذب می‌شود و به‌خصوص در ایامی که قیمت مسکن تغییرات صعودی پیدا می‌کند، پیش‌خرید جذاب‌تر می‌شود. اما این وضعیت در شهریور امسال کاملا متفاوت بود و در این ماه حداکثر 500 واحد مسکونی در پایتخت پیش‌فروش شد. این در حالی است که ماهانه بیش از 5 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته می‌شود و اگر خرید و فروش‌ها روال طبیعی خود را داشته باشد، باید حداقل 20 درصد این واحدها در مراحل اولیه احداث، پیش‌خرید شود.
هر چند پیش‌خرید در همین مقطع فعلی نیز کماکان صرفه اقتصادی برای متقاضیان دارد، اما به دلایلی از جمله جوسازی‌های روانی گروهی از فعالان بازار ساخت‌وساز از یک‌سو و کاهش شدید قیمت مسکن از سوی دیگر و همچنین تحت‌تاثیر حساسیت متقاضیان به کوچک‌ترین تغییرات قیمتی، هم‌اکنون خرید از بازار آماده‌ها در اولویت قرار گرفته و پیش‌خرید از بورس افتاده است.
سطح قیمت مسکن در تابستان امسال بدون کوچک‌ترین افزایش، حالت نزولی داشت؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت مسکن در تهران طی تیر و مرداد و شهریور امسال به ترتیب 1/1 درصد، 2درصد و 6/0 درصد افت کرد و در نهایت در پایان نیمه اول امسال، متوسط قیمت حدود 7/0 درصد نسبت به اول سال کاهش یافت. روند ممتد و بدون وقفه کاهش قیمت مسکن باعث شد برخی بسازوبفروش‌ها و همچنین برخی سایت‌های خبری به‌زودی پیش‌بینی کنند که «قیمت مسکن به پایین‌ترین سطح رسیده و بزودی دور تازه‌ای از افزایش نرخ‌ها دامن بازار ملک را خواهد گرفت».
بررسی‌ها نشان می‌دهد، جو روانی اظهارنظرهای بی‌پایه درباره توقف ریزش قیمت مسکن، در سمت تقاضا تاثیر گذاشته و باعث شده است متقاضیان از ترس گران‌شدن آپارتمان در ماه‌های آینده، خرید‌های خود را جلو بیندازند.شبیه همین اتفاق در اردیبهشت امسال با گرم شدن بازار شایعات درباره نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، به وقوع پیوست و باعث شد حجم معاملات مسکن با نگرانی متقاضیان از تورم ناشی از هدفمندی، در ماه قبل از اجرای این قانون، بیش از ۱۵۰ درصد افزایش پیدا کند. در آن زمان تصور می‌شد فاز دوم هدفمندی، قیمت سوخت را چند برابر و قیمت سایر کالا و خدمات را چندین برابر افزایش می‌دهد.اما با مشخص شدن نحوه واقعی اجرای فاز دوم در خردادماه، تب معاملات در بازار مسکن فروکش کرد و از میزان خرید و فروش‌ها در پایان بهار کاسته شد. در حال حاضر، نیز یکبار دیگر نظریه‌های نادرست و غیرکارشناسی درباره آینده قیمت مسکن، به معاملات هیجان داده و باعث شده خرید مسکن افزایش پیدا کند.
چند روز پیش برخی سایت‌ها اعلام کردند: قیمت مسکن در سال94 با جهش 70 درصدی روبه‌رو می‌شود. این نوع پیش‌بینی آن هم در شرایطی که مطالعات کارشناسی صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و حتی برآورد دلالان ملک همگی حکایت از پایداری آرامش در بازار دارد، علامت غلط و در عین حال خطرناکی است خطاب به متقاضیان مسکن و می‌تواند سیکل طبیعی بازار مسکن را مخدوش کند.
در حال حاضر اگرچه حجم خرید مسکن با افزایش روبه‌رو شده، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد با اتفاقاتی که در ماه‌های آینده به نفع تامین مسکن متقاضیان رقم خواهد خورد، هم‌اکنون پیش‌خرید منطقی‌تر از دو اقدام دیگر می‌تواند باشد. برنامه افزایش وام خرید مسکن، در حال حاضر برای بازار پیش‌خرید یک فرصت محسوب می‌شود. طرف تقاضا در بازار مسکن متناسب با اوضاع، معمولا از بین سه انتخاب «خرید»، «تاخیر عمدی در خرید» و «پیش‌خرید» یکی را انتخاب می‌کند. در نیمه اول امسال، با انتظاری که در بازار مسکن بابت ترمیم اساسی وام خرید مسکن ایجاد شد، بخش زیادی از متقاضیان با خروج از بازار، زمان خرید را به عقب بردند.
اما در حال حاضر که قیمت مسکن به نقطه مطلوبیت نسبی رسیده، مناسب است انتخابی بهتر از «اعمال تاخیر» توسط متقاضیان به‌کار گرفته شود. دولت یکی از برنامههای تامین مسکن را افزایش سقف وام خرید معرفی کرده است که به‌زودی و حداکثر تا پایان امسال، تکلیف مبلغ جدید تسهیلات و نحوه پرداخت آن مشخص خواهد شد. گروهی که به امید افزایش وام نشسته‌اند اگر بخواهند همزمان با تصویب وام جدید، وارد بازار شوند، حجم معاملات یکدفعه افزایش پیدا می‌کند و همین تغییر ناگهانی ممکن است به تحریک قیمت منجر شود. ضمن اینکه برآیند منفی افت‌وخیز‌های ماهانه قیمت مسکن در نیمه اول امسال احتمال دارد در نیمه دوم، مثبت شود و هزینه خرید را هر چند جزئی افزایش دهد. بنابراین توصیه کارشناسان بر «پیش‌خرید» به جای «تاخیر در خرید» است. ضمن اینکه، کسانی که در این مقطع آپارتمان پیش‌خرید می‌کنند، فرصت دریافت وام جدید در هر زمان که تصویب و پرداخت شود، برایشان محفوظ خواهد بود.
«پیش‌خرید» در این مقطع حتی در مقایسه با «خرید» نیز گزینه مناسب‌تری می‌تواند باشد.
افرادی که در شرایط فعلی اقدام به خرید مسکن آماده تحویل می‌کنند، فقط می‌توانند از تسهیلات 45 میلیون تومانی بانک‌مسکن که حدود 8 میلیون هزینه خرید آن است، بهره‌مند شوند. این وام با توجه به قیمتی که دارد، حداکثر کفاف قدرت خرید 9 مترمربع از یک واحد مسکونی متوسط قیمت را می‌دهد، ضمن اینکه با دریافت وام 45 میلیونی، امتیاز افراد برای دریافت تسهیلات جدید در ماه‌های آینده، سوخت می‌شود. چون در مدل پیشنهادی دولت برای وام 80 میلیون تومانی، فقط خانه‌اولی‌ها و کسانی که تا به حال از تسهیلات مسکن استفاده نکرده‌اند، اجازه دریافت این وام را دارند.
با مجموع این شرایط و برنامههای پیش‌روی بازار مسکن، بهترین انتخاب در شرایط کنونی بازار مسکن، پیش‌خرید می‌تواند باشد.
در پیش‌خرید، آپارتمان در حال ساخت با قیمت مقطوع زمان حال، به‌نام متقاضی درمی‌آید و در فاصله زمانی تکمیل و انتقال قطعی سند مالکیت که حداقل یک تا دو سال به طول خواهد کشید، برنامه پرداخت وام‌های جدید نیز تصویب شده و پیش‌خریداران می‌توانند برای پرداخت بخش پایانی اقساط به پیش‌فروشنده، از تسهیلات خرید مسکن استفاده کنند.
طبق روال بانک‌ها، تسهیلات خرید مسکن شامل پیش‌خرید و واحدهای مسکونی در حال ساخت نمی‌شود؛ بلکه سیستم بانکی، وام خرید مسکن را به آپارتمانی که آماده مصرف و دارای سند و پایان‌کار است، پرداخت می‌کند.
کارشناسان مسکن معتقدند: با طولانی شدن پروسه تصویب « وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن» و رکودی که در نیمه اول امسال به‌خاطر تاخیر عمدی خرید مسکن به‌وجود آمد، هم‌اکنون زمان مناسبی برای برنامه‌ریزی متقاضیان جهت استفاده مطلوب از شرایط است.
هر چند پیش‌خرید در همین مقطع فعلی نیز کماکان صرفه اقتصادی برای متقاضیان دارد، اما به دلایلی از جمله جوسازی‌های روانی گروهی از فعالان بازار ساخت‌وساز از یک‌سو و کاهش شدید قیمت مسکن از سوی دیگر و همچنین تحت‌تاثیر حساسیت متقاضیان به کوچک‌ترین تغییرات قیمتی، هم‌اکنون خرید از بازار آماده‌ها در اولویت قرار گرفته و پیش‌خرید از بورس افتاده است.
سطح قیمت مسکن در تابستان امسال بدون کوچک‌ترین افزایش، حالت نزولی داشت؛ به‌طوری‌که میانگین قیمت مسکن در تهران طی تیر و مرداد و شهریور امسال به ترتیب 1/1 درصد، 2درصد و 6/0 درصد افت کرد و در نهایت در پایان نیمه اول امسال، متوسط قیمت حدود 7/0 درصد نسبت به اول سال کاهش یافت. روند ممتد و بدون وقفه کاهش قیمت مسکن باعث شد برخی بسازوبفروش‌ها و همچنین برخی سایت‌های خبری به‌زودی پیش‌بینی کنند که «قیمت مسکن به پایین‌ترین سطح رسیده و بزودی دور تازه‌ای از افزایش نرخ‌ها دامن بازار ملک را خواهد گرفت».
بررسی‌ها نشان می‌دهد، جو روانی اظهارنظرهای بی‌پایه درباره توقف ریزش قیمت مسکن، در سمت تقاضا تاثیر گذاشته و باعث شده است متقاضیان از ترس گران‌شدن آپارتمان در ماه‌های آینده، خرید‌های خود را جلو بیندازند.شبیه همین اتفاق در اردیبهشت امسال با گرم شدن بازار شایعات درباره نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، به وقوع پیوست و باعث شد حجم معاملات مسکن با نگرانی متقاضیان از تورم ناشی از هدفمندی، در ماه قبل از اجرای این قانون، بیش از ۱۵۰ درصد افزایش پیدا کند. در آن زمان تصور می‌شد فاز دوم هدفمندی، قیمت سوخت را چند برابر و قیمت سایر کالا و خدمات را چندین برابر افزایش می‌دهد.اما با مشخص شدن نحوه واقعی اجرای فاز دوم در خردادماه، تب معاملات در بازار مسکن فروکش کرد و از میزان خرید و فروش‌ها در پایان بهار کاسته شد. در حال حاضر، نیز یکبار دیگر نظریه‌های نادرست و غیرکارشناسی درباره آینده قیمت مسکن، به معاملات هیجان داده و باعث شده خرید مسکن افزایش پیدا کند.
چند روز پیش برخی سایت‌ها اعلام کردند: قیمت مسکن در سال94 با جهش 70 درصدی روبه‌رو می‌شود. این نوع پیش‌بینی آن هم در شرایطی که مطالعات کارشناسی صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و حتی برآورد دلالان ملک همگی حکایت از پایداری آرامش در بازار دارد، علامت غلط و در عین حال خطرناکی است خطاب به متقاضیان مسکن و می‌تواند سیکل طبیعی بازار مسکن را مخدوش کند.
در حال حاضر اگرچه حجم خرید مسکن با افزایش روبه‌رو شده، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد با اتفاقاتی که در ماه‌های آینده به نفع تامین مسکن متقاضیان رقم خواهد خورد، هم‌اکنون پیش‌خرید منطقی‌تر از دو اقدام دیگر می‌تواند باشد. برنامه افزایش وام خرید مسکن، در حال حاضر برای بازار پیش‌خرید یک فرصت محسوب می‌شود. طرف تقاضا در بازار مسکن متناسب با اوضاع، معمولا از بین سه انتخاب «خرید»، «تاخیر عمدی در خرید» و «پیش‌خرید» یکی را انتخاب می‌کند. در نیمه اول امسال، با انتظاری که در بازار مسکن بابت ترمیم اساسی وام خرید مسکن ایجاد شد، بخش زیادی از متقاضیان با خروج از بازار، زمان خرید را به عقب بردند.
اما در حال حاضر که قیمت مسکن به نقطه مطلوبیت نسبی رسیده، مناسب است انتخابی بهتر از «اعمال تاخیر» توسط متقاضیان به‌کار گرفته شود. دولت یکی از برنامههای تامین مسکن را افزایش سقف وام خرید معرفی کرده است که به‌زودی و حداکثر تا پایان امسال، تکلیف مبلغ جدید تسهیلات و نحوه پرداخت آن مشخص خواهد شد. گروهی که به امید افزایش وام نشسته‌اند اگر بخواهند همزمان با تصویب وام جدید، وارد بازار شوند، حجم معاملات یکدفعه افزایش پیدا می‌کند و همین تغییر ناگهانی ممکن است به تحریک قیمت منجر شود. ضمن اینکه برآیند منفی افت‌وخیز‌های ماهانه قیمت مسکن در نیمه اول امسال احتمال دارد در نیمه دوم، مثبت شود و هزینه خرید را هر چند جزئی افزایش دهد. بنابراین توصیه کارشناسان بر «پیش‌خرید» به جای «تاخیر در خرید» است. ضمن اینکه، کسانی که در این مقطع آپارتمان پیش‌خرید می‌کنند، فرصت دریافت وام جدید در هر زمان که تصویب و پرداخت شود، برایشان محفوظ خواهد بود.
«پیش‌خرید» در این مقطع حتی در مقایسه با «خرید» نیز گزینه مناسب‌تری می‌تواند باشد.
افرادی که در شرایط فعلی اقدام به خرید مسکن آماده تحویل می‌کنند، فقط می‌توانند از تسهیلات 45 میلیون تومانی بانک‌مسکن که حدود 8 میلیون هزینه خرید آن است، بهره‌مند شوند. این وام با توجه به قیمتی که دارد، حداکثر کفاف قدرت خرید 9 مترمربع از یک واحد مسکونی متوسط قیمت را می‌دهد، ضمن اینکه با دریافت وام 45 میلیونی، امتیاز افراد برای دریافت تسهیلات جدید در ماه‌های آینده، سوخت می‌شود. چون در مدل پیشنهادی دولت برای وام 80 میلیون تومانی، فقط خانه‌اولی‌ها و کسانی که تا به حال از تسهیلات مسکن استفاده نکرده‌اند، اجازه دریافت این وام را دارند.
با مجموع این شرایط و برنامههای پیش‌روی بازار مسکن، بهترین انتخاب در شرایط کنونی بازار مسکن، پیش‌خرید می‌تواند باشد.
در پیش‌خرید، آپارتمان در حال ساخت با قیمت مقطوع زمان حال، به‌نام متقاضی درمی‌آید و در فاصله زمانی تکمیل و انتقال قطعی سند مالکیت که حداقل یک تا دو سال به طول خواهد کشید، برنامه پرداخت وام‌های جدید نیز تصویب شده و پیش‌خریداران می‌توانند برای پرداخت بخش پایانی اقساط به پیش‌فروشنده، از تسهیلات خرید مسکن استفاده کنند.
طبق روال بانک‌ها، تسهیلات خرید مسکن شامل پیش‌خرید و واحدهای مسکونی در حال ساخت نمی‌شود؛ بلکه سیستم بانکی، وام خرید مسکن را به آپارتمانی که آماده مصرف و دارای سند و پایان‌کار است، پرداخت می‌کند.
کارشناسان مسکن معتقدند: با طولانی شدن پروسه تصویب « وام 80 میلیون تومانی خرید مسکن» و رکودی که در نیمه اول امسال به‌خاطر تاخیر عمدی خرید مسکن به‌وجود آمد، هم‌اکنون زمان مناسبی برای برنامه‌ریزی متقاضیان جهت استفاده مطلوب از شرایط است.
ارسال نظر