دو بحران آینده پایتخت

رشد بی‌رویه «مال»ها در مناطق مختلف تهران و نیز چالش جدی کاهش درآمد شهرداری در دوره پیش‌روی مدیریت شهری، دو بحران جدی است که پایتخت را تهدید می‌کند و از هم‌اکنون باید برای آن چاره‌جویی شود. کیومرث ایراندوست، عضو هیات علمی دانشگاه کردستان در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به وجود مغایرت‌های گسترده میان طرح تفصیلی شهر تهران و آنچه که در عمل در پایتخت اجرا و پیاده شده است، گفت: برابر آخرین مطالعات صورت گرفته توسط وزارت راه و شهرسازی، در مناطق شمالی فقط پهنه‌بندی‌های طرح تفصیلی تا حدودی رعایت شده و میزان تراکم با ضوابط طرح تفصیلی مغایرت‌های زیادی دارد.

وی بخشی از مسائلی که سبب شد طرح تفصیلی به درستی در تهران اجرا نشود را ناشی از شرایط عمومی اقتصاد کشور دانست و ادامه داد: اقتصاد در کشور ما بیش از حد «مرکزگرا» شده است، به نحوی که بازدهی سرمایه در تهران چند برابر اغلب شهرهای دیگر است. در نتیجه همه تلاش می‌کنند در تهران صاحب ملک شوند و همین موضوع سبب شده در حالی که جمعیت تهران در افق ۱۴۰۴ حدود ۵/ ۱۰ میلیون نفر پیش‌بینی شده، میزان بارگذاری کنونی در پایتخت معادل بیش از ۱۲ میلیون نفر است. به اعتقاد ایراندوست، راهی که مدیریت شهری جدید باید در قبال مشکلات شهرسازی در تهران در پیش بگیرد، مبتنی بر پرهیز جدی از «شهرفروشی» به منظور کسب درآمد است. وی با تاکید بر اینکه تهران دیگر ظرفیتی برای بارگذاری بیشتر ندارد، گفت: به این ترتیب امکان تراکم‌فروشی هم دیگر مثل سال‌های دهه ۸۰ در اختیار شهردار جدید تهران نخواهد بود.

این عضو هیات علمی دانشگاه با تاکید بر اینکه تامین درآمد پایدار شهرداری‌ها باید به‌عنوان یک مساله ملی توسط دولت دنبال شود، گفت: انتظار می‌رود برای پایان این چالش به ویژه در شهرهای بزرگ، در تصویب لایحه درآمدهای پایدار تسریع شود. ایراندوست همچنین پیشنهاد داد کارگروهی متشکل از متخصصان شهرسازی برای بررسی ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهر تهران در دوره جدید مدیریت شهری تشکیل شود تا درباره اینکه آیا بازنگری در این طرح‌ها مبتنی بر شرایط روز لازم است یا نه، اظهارنظر کند. وی پیش‌بینی کرد بحران آینده تهران رشد بی‌رویه «مال‌»ها و مجتمع‌های تجاری خواهد بود و لازم است از هم‌اکنون و در ابتدای دوره جدید مدیریت شهری، برای محدودسازی این نوع ساخت‌وسازها متناسب با نیاز تهران و میزان ظرفیت هر منطقه اقدام شود و ضوابط طرح تفصیلی در این خصوص مورد بازنگری جدی قرار گیرد. به اعتقاد وی، با توجه به بارگذاری بیش از ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران، شهردار آینده تهران چه بخواهد و چه نخواهد ناگزیر است منابع درآمدی دیگری را جایگزین تراکم فروشی کند.

فرآیند طولانی تصویب طرح تفصیلی

دکتر علی نوذرپور، رئیس جامعه مهندسان شهرساز ایران نیز با تایید این نکته که انتظارات از طرح تفصیلی شهر تهران در طول پنج سال سپری شده از آغاز اجرای آن، برآورده نشده است، گفت: مواردی اتفاق افتاد که طرح را از مسیر اصلی خارج کرد. نخست اینکه دوره زمانی تصویب طرح راهبردی ـ ساختاری جامع تهران طولانی شد و در حالی که از سال ۸۰ مطالعات آن کلید خورد، عملا در سال ۸۶ تصویب و ابلاغ شد. به این ترتیب آمارها و داده‌های مبنا و نیز مختصات کالبد، اقتصاد و فرهنگ شهر دستخوش تغییر و تحولات جدی شده بود. از سوی دیگر تدوین و تصویب طرح تفصیلی هم عملا حدود پنج سال به طول انجامید و این طرح در سال ۹۱ ابلاغ و اجرایی شد. نوذرپور جدی‌ترین اشکالی را که موجب انحراف طرح تفصیلی شهر تهران در مسیر اجرا شد تشکیل «شورای بازنگری» با حضور مشاوری که طرح را تهیه کرده بود، دانست و گفت: هر درخواستی که برای تغییر در ضوابط طرح تفصیلی وصول می‌شد، با نظر مشاور طرح اعمال می‌شد و در نتیجه تغییرات گسترده این طرح در حین اجرا، عملا طرح تفصیلی از کارایی مورد انتظار ساقط شد.

این در حالی است که در عمل در بسیاری از مناطق شمالی تهران مفاد پروانه‌های صادر شده نیز با بی‌اعتنایی سازندگان روبه‌رو‌ شد چراکه آنها می‌دانستند تخلفشان منجر به تخریب بنا نخواهد شد و در نهایت با پرداخت جریمه‌ای که نسبت به عایدی تخلف، به صرفه است، مشکل حل خواهد شد. مدیریت شهری هم در دوره گذشته به تخلف علاقه‌مند بود چراکه از این محل درآمد لازم برای پروژه‌های عمرانی را کسب می‌کرد. نوذرپور در ادامه با اشاره به ساز و کار ناکارآمد کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها اظهار کرد: در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از آرای قلع و قمع صادر شده توسط این کمیسیون، اجرا نمی‌شود و به جای آن در قالب «کمیسیون توافقات» شهرداری و سازنده توافق می‌کنند به جای تخریب بنایی که با تخلف ساخته شده است، جریمه نقدی پرداخت شود. از طرفی میزان این جرایم طوری تعیین شده که تخلف ساختمانی را به‌ویژه در مناطق شمالی و گران‌قیمت شهر مقرون به صرفه کرده است چراکه سازنده بعد از فروش ملکی که با تخلفات ساخته، سود قابل قبولی می‌کند که بسیار بیشتر از رقم جریمه پرداختی است.

معاون پیشین سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های شهرداری تهران با تاکید بر اینکه قطعا درآمد شهرداری تهران در دوره جدید متاثر از پایبندی به ضوابط طرح تفصیلی کاهش می‌یابد و اگر برای آن چاره‌جویی نشود، به بحران تبدیل می‌شود، خاطرنشان کرد: شهرداری تهران باید به سراغ منابع جدید درآمدی برود و در کنار آن، منابع موجود را نیز احیا کند. به گفته نوذرپور، در حال حاضر عوارض نوسازی در تهران رقم بسیار ناچیزی است، در حالی که باید این نرخ واقعی و به منبع درآمد پایدار شهر تبدیل شود. ضمن اینکه امکان احیای زندگی شبانه در تهران مانند دیگر کلان‌شهرها و کسب درآمد از کسب‌وکارهای شبانه نیز در تهران وجود دارد که تاکنون مغفول مانده است. به اعتقاد وی، احیای شب‌های پایتخت مانند تجربه بسیاری از شهرهای موفق دنیا علاوه بر اینکه از شکل‌گیری نقاط ناامن و بی‌دفاع شهری جلوگیری می‌کند، کسب و کارهای شبانه را نیز احیا می‌کند و شهرداری می‌تواند با اخذ عوارض از فعالیت‌های اقتصادی فعال در شهر که به‌صورت ۲۴ ساعته فعال هستند، درآمد پایدار قابل توجهی برای شهر رقم بزند.