برآورد مالی از خانه‌های خالی

مدیر پروژه‌های تحقیقاتی‌ پژوهشکده اقتصاد و مالی وزارت راه و شهرسازی، کف سرمایه حبس شده در خانه‌های خالی کشور را ۲۰۰ میلیارد دلار اعلام و دست کم ۵ راهکار عمده برای ساماندهی پدیده رشد تعداد خانه‌های خالی از سکنه تشریح کرد. محمد سعید حیدری با اشاره به تعداد ۲ میلیون و۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: از آنجا که وجود درصد و حجم نسبتا مشخصی از خانه‌های خالی در مقایسه با کل موجودی واحدهای مسکونی در کشور برای پاسخ به نیاز بازار و جلوگیری از کمبود عرضه طبیعی است، اما هم‌اکنون بیش از یک میلیون واحد مسکونی خالی پس از کسر نیاز بازار به این واحدها وجود دارد که معنای واقعی اتلاف منابع را می‌توان در این واحدها مشاهده کرد.

وی گفت: برای محاسبه سرمایه راکد مانده در ساختمان‌های مسکونی و تجاری خالی کل کشور منطقی است که به جای برآورد قیمت میانگین آنها در بازار به هزینه تمام شده آن رجوع کرد؛ چراکه از یک طرف هزینه تمام شده در واقع همان سرمایه‌ای است که می‌توانست جای دیگری به‌کار گرفته شود و از طرف دیگر قیمت تابعی است از شرایط بازار و همواره در حال تغییر است و نمی‌تواند مبنای محاسبات قرار گیرد. قطعا اگر در صنعت ساختمان یک نظام حسابداری دقیق قیمت تمام شده وجود داشت (از طریق مشروط کردن ارائه تسهیلات به سازندگان) به‌صورتی دقیق‌تر مراجع آماری می‌توانستند برآوردی از حجم سرمایه راکد در این بخش داشته‌ باشند.

حیدری افزود: اگر بر مبنای برآورد هزینه تمام شده شامل دو عنصر «قیمت زمین» و «هزینه ساخت» پیش برویم به رقم میانگین حداقل ۲ میلیون تومان برای هر متر زیربنا می‌رسیم‌ و از آنجا که عموما واحدهای خالی دارای متراژ بالا هستند، میانگین متراژ این واحدها بالاتر از میانگین کل واحدهای مسکونی ساخته شده طی چند سال اخیر است؛ بنابراین با یک ضرب ساده میتوان به رقم حیرت‌انگیز ۲۰۰ میلیارد دلار به‌عنوان کف ارزش ساختمان‌های خالی کشور دست یافت! وی ادامه داد: اما نکته مهم این است که همچنان که طبق تئوری‌های اقتصادی، یک نرخ بیکاری طبیعی در هر کشوری وجود دارد، ما با یک نرخ طبیعی خانه‌های خالی نیز همواره مواجه هستیم که این نرخ طبیعی به متعادل شدن بازار و جلوگیری از ایجاد حباب در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره کمک می‌کند؛ بنابراین اثرات مفیدی برای اقتصاد دارد؛ از این منظر، عملا حدود یک میلیون واحد از مجموعه واحدهای خالی برآوردی به معنای واقعی کلمه مصداق اتلاف منابع است.

فرمول بازگشت خانه‌های خالی به مدار اقتصادی

حیدری خاطرنشان کرد: وقتی ما با حدود یک میلیون خانه خالی که بعضا لوکس یا بالاتر از حد متوسط هستند مواجه می‌شویم (خانه‌هایی که با سرمایه صرف شده توسط آنها به‌راحتی میشد حداقل ۵/ ۲ تا سه میلیون واحد مسکونی مناسب برای اقشار بد مسکن کشور تهیه کرد) پرسشی که مطرح می‌شود این است که اولا چگونه با کمترین هزینه این خانه‌های خالی را به مدار اقتصادی کشور بازگردانیم و دوم اینکه چه کنیم تا در آینده با این وضع مواجه نشویم و این سرمایه‌ها به گونه مناسب‌تری تخصیص یابد؟ وی تاکید کرد: در مورد پرسش اول باید بگوییم باقی ماندن این مسکن‌های خالی در دست سرمایه‌گذار و عدم امکان فروش باعث شده در این نقطه قسمتی از زنجیره گردش پولی کشور دچار آسیب شود که با واژه انجماد و حبس نقدینگی در بخش مسکن از آن یاد می‌شود. البته واژه حبس نقدینگی در مسکن و ساخت‌وساز از آن واژه‌هایی است که باعث آدرس‌دهی نسبتا غلط و کاهش شفافیت می‌گردد. نقدینگی و پول در جامعه هیچ‌گاه حبس نمی‌شود، فقط سرعت گردشش کم یا مختل می‌شود و با کاهش سرعت و ایجاد اخلال در گردش پول (بازپرداخت ناقص و با تأخیر مطالبات و سود سرمایه‌گذاری‌ها مصداق‌های ساده اخلال در گردش است) کاهش حجم واقعی اعتبار و اعتماد (دو واژه‌ای که همراه باهم باید در نظر گرفته شوند) در سطح اقتصاد رخ می‌دهد.

حیدری با بیان اینکه راهکارهایی که در دنیا برای افزایش سرعت گردش پول و جبران اخلال در این گردش وجود دارد به چند شکل عمده است، خاطرنشان کرد: راهکار اول اوراق بهادارسازی این دارایی‌ها است که منجر به افزایش نقدشوندگی آنها و در نتیجه به جریان افتادن هرچه‌ بیشتر نقدینگی می‌شود و راهکار دوم بازآرایی (restructuring) فرمول بازپرداخت بدهی‌ مالی توسط فعالان حوزه ساختمان و تضمین آن است که منجر به کاهش اخلال و افزایش پیش‌بینی‌پذیری جریان‌های مالی میشود (بازپرداخت اقساط بدهی‌ها به‌صورت اندک ولی مستمر به‌مراتب برای اقتصاد بهتر از پرداخت اقساط سنگین اما به شکلی ناپیوسته و بی‌نظم است.)

وی ادامه داد: همچنین بسته‌بندی مجدد تعهدات مالی حوزه مسکن و زیرساخت (انتشار اوراق رهنی) و معامله‌پذیر کردن این اقلام خاص ترازنامه (که به‌صورت عادی قابلیت معامله و نقدشوندگی را ندارند) و در وهله بعد حل معضل کاهش درآمدزایی دارایی‌ها در حوزه ساختمان (واحدهای مسکونی، اداری و...) که با واژه انجماد دارایی‌ها نیز از آن یاد می‌شود، از طریق استفاده از ابزارهایی نظیر صندوق‌های املاک و مستغلات، گواهی ظرفیت، توسعه لیزینگ عملیاتی و حرکت به سمت مدیریت حرفه‌ای این دارایی‌ها و ایجاد یک پل مطمئن (حقوقی/ قراردادی و نظارتی) بین دارایی‌ها و متقاضیان و کارآفرینان پیشنهاد می‌شود. مدیر پروژه‌های تحقیقاتی‌ در پژوهشکده اقتصاد و مالی وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: در پاسخ به پرسش دوم پیشنهاد قابل طرح ایجاد یک پایگاه آماری مناسب جهت تولید داده‌های آماری دقیق‌تر و بخش‌بندی شده‌تر از وضعیت فعلی است (انجام نوعی شبه آمایش سرزمینی مستمر)، تا اشخاص حقیقی و حقوقی، شرکت‌های سرمایه‌گذار و سایر بانک‌ها و موسسات مالی فعال در حوزه مسکن بتوانند به‌صورتی دقیق و البته به‌موقع تصمیمات مالی و سرمایه‌گذاری خود را در این حوزه اتخاذ کنند و از حوزه‌هایی که با عرضه بیش‌ از حد مواجه هستند اجتناب کنند.

وی با بیان اینکه تمامی بحث‌های مرتبط با خانه‌های خالی نباید باعث ایجاد این تصور شود که منابع مذکور باید از بخش مسکن آزاد شده و به بخش صنعت اختصاص یابد،گفت: در لزوم آزادشدن منابع و اصلاح اختلالات ایجاد شده در مسیر آن شکی نیست، اما در حوزه تخصیص، برای این منابع جایی بهتر از بخش مسکن جهت سرمایه‌گذاری مجدد آن وجود ندارد، مسکن به‌عنوان یک کالای نهایی گران‌قیمت، استراتژیک و موردنیاز کل جامعه، با صدها صنعت مختلف ارتباط داشته و توسعه بازار مسکن از طریق سرمایه‌گذاری یا اعطای تسهیلات صرف، به‌تنهایی و با رونق‌دهی به بازار آن باعث رشد و توسعه اقتصادی کشور ‌می‌شود.امری که حداقل در صنعت خودرو (به‌ویژه با توجه به متمرکز بودن بحث ساخت و عرضه خودرو) مورد آزمون قرارگرفته است. لازم است از سوی تیم‌های اقتصادی تحلیلی منصفانه در این مورد صورت گیرد که اگر کمک‌های پیدا و پنهان دولت به صنعت پرنفوذ خودرو، به صنعت ساختمان می‌رسید آیا اثر بیشتری بر اشتغال‌زایی (با توجه به ماهیت کار برتر صنعت ساختمان نسبت به صنعت خودرو)،رشد اقتصادی کشور (با توجه به وسیع‌تر بودن ارتباط صنعت ساختمان با سایر صنایع و بنگاه‌های خرد و کلان اقتصادی نسبت به صنعت خودرو) و افزایش عدالت اجتماعی (با توجه به ماهیت غیرمتمرکز این صنعت و بسیاری از صنایع وابسته) برجای نمی‌گذاشت؟