پایان مذاکرات هسته‌ای؛ آغاز تحولات ملکی
فصل نو در بازار مسکن
پایان مذاکرات هسته‌ای و توافق بین‌المللی برای لغو تحریم‌های یک‌‌جانبه علیه ایران، آغازی خواهد بود بر تحولات اقتصادی از جمله اقتصاد مسکن که در این ارتباط پیش‌بینی می‌شود: مجموعه حوزه‌های مرتبط با بازار ملک شامل معاملات و ساخت‌وساز وارد فصل جدیدی شوند. قیمت مسکن بعد از توافق ایران با ۱+۵ بر سر مسائل هسته‌ای، از کدام مسیر تبعیت خواهد کرد؛ آیا باز هم قیمت آپارتمان در تهران کاهش پیدا می‌کند یا باید برای جهش آماده شد؟!
این پرسشی است که در حال حاضر که چند ساعت بیشتر به اعلام نتیجه نهایی ۲۰ روز مذاکره فشرده در وین باقی نمانده، به شکل سخت و عجیبی ذهن بازیگران بازار ملک را مشغول خود کرده است.
این پرسشی است که در حال حاضر که چند ساعت بیشتر به اعلام نتیجه نهایی ۲۰ روز مذاکره فشرده در وین باقی نمانده، به شکل سخت و عجیبی ذهن بازیگران بازار ملک را مشغول خود کرده است.
پایان مذاکرات هسته‌ای و توافق بین‌المللی برای لغو تحریم‌های یک‌‌جانبه علیه ایران، آغازی خواهد بود بر تحولات اقتصادی از جمله اقتصاد مسکن که در این ارتباط پیش‌بینی می‌شود: مجموعه حوزه‌های مرتبط با بازار ملک شامل معاملات و ساخت‌وساز وارد فصل جدیدی شوند. قیمت مسکن بعد از توافق ایران با 1+5 بر سر مسائل هسته‌ای، از کدام مسیر تبعیت خواهد کرد؛ آیا باز هم قیمت آپارتمان در تهران کاهش پیدا می‌کند یا باید برای جهش آماده شد؟!
این پرسشی است که در حال حاضر که چند ساعت بیشتر به اعلام نتیجه نهایی ۲۰ روز مذاکره فشرده در وین باقی نمانده، به شکل سخت و عجیبی ذهن بازیگران بازار ملک را مشغول خود کرده است.تصورات، شایعات و پاسخ‌های پرت و غیرکارشناسی و گاهی حساب شده به این پرسش در روزهای اخیر، موجب شده چرخ معاملات مسکن کاملا قفل شود و عرضه و تقاضا برای مدتی نامشخص به بیرون بازار رجعت کنند. جو کنونی بازار مسکن که کسادی مطلق در آن جریان دارد، در سایر بازارها نیز کم و بیش برقرار است. با این حال، تحلیل‌های کارشناسی درباره شکل اثرگذاری توافق هسته‌ای بر اقتصاد مسکن ایران، تا حدودی آینده این بازار را از هم‌اکنون برای فعالان، مشخص می‌کند.
در فضای مه آلود بازارها، آن‌طور که کارشناسان زبده تجزیه و تحلیل می‌کنند، چشم‌انداز روشنی جلوی پای خریداران مسکن وجود دارد. کارشناسان می‌گویند: اگر نتیجه پایانی مذاکرات، توافق نهایی و لغو تحریم‌های اقتصادی باشد، در این صورت بازار مسکن به سمت خروج قطعی از رکود و افزایش چشمگیر معاملات مسکن تغییر مسیر می‌دهد و در پی این تغییر فضای معاملاتی، با یک تاخیر چند ماهه، انبوه سازان و شرکت‌های ساختمانی نیز برای از سرگیری ساخت و ساز وارد بازار خواهند شد. در دو سال اخیر هم ساخت و ساز به شدت کاهش یافته و هم اشتیاقی برای خرید مسکن وجود ندارد.
آمار بانک مرکزی اعلام می‌کند: شتاب رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساخت‌وساز‌ها - احداث ساختمان‌های جدید، ایجاد ساختمان‌های نیمه‌کاره و تکمیل ساختمان‌های در دست ساخت- طی ۹ ماه اول سال ۹۳ به یک‌چهارم سال ۹۲ و یک دهم سال ۹۱، کاهش پیدا کرده است. در ۹ ماه اول سال گذشته، در مجموع ۶۱ هزار و ۷۰۸ میلیارد تومان در ساخت‌‌وسازهای کل مناطق شهری کشور از سمت بخش خصوصی (شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها) سرمایه‌گذاری صورت گرفته است که فقط ۵/ ۵ درصد نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۲ رشد از خود نشان می‌دهد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در اوج رونق مسکن یعنی سال ۹۱ رشدی معادل ۷/ ۵۴ درصد را تجربه کرده بود و در سال ۹۲ نیز تحت‌تاثیر رونق نیمه‌اول، در کل سال از رشد ۲۳درصدی برخوردار شد. از طرفی حجم خرید و فروش آپارتمان در یکسال اخیر نیز کم شده و به حدود ۱۰ تا ۱۳ هزار فقره معامله در ماه رسیده است.
این دو شاخص اما در دوره پس از توافق هسته ای، می‌تواند بهبود سطح پیدا کند و بازار مسکن را خیلی سریع از رکود خارج کرده و به فاز رونق وارد کند. کارشناسان مسکن معتقدند: اگر چه بازار ملک همچون بازارهای خودرو، طلا، ارز و سکه، واکنش آنی به لغو تحریم‌ها نشان نمی‌دهد اما ماحصل فضای مثبت ناشی از توافق، هوای بازار مسکن را نیز در بلندمدت آفتابی خواهد کرد.
در این میان برخی جوسازی‌ها از احتمال جهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت حکایت می‌کند حال اینکه، مطابق تحلیل‌های کارشناسی و با کنار هم قرار دادن مستندات آماری از وضعیت گذشته، حال و آینده بازار مسکن، محتمل‌ترین گزینه برای آینده قیمت مسکن، گزینه افزایش تدریجی و خفیف قیمت مسکن آن هم پایین‌تر از نرخ تورم است به گونه‌ای که قیمت واقعی مسکن در ماه‌های آینده همچنان منفی خواهد بود اما در پایان سال جاری رشد قیمت مسکن احتمال دارد از نرخ تورم، بالاتر رود و جلو بزند.
کارشناسان مطلع و تحلیلگران بازار مسکن هر نوع جهش و رشد تند و ناگهانی قیمت مسکن تحت تاثیر توافق هسته‌ای را مردود اعلام می‌کنند و معتقدند: از آنجا که متقاضیان خرید و فروش مسکن در هفته‌های گذشته انتظار کاهش قیمت در ماه‌های آینده را داشتند و برخی نیز فکر ثبات قیمت را در سر می‌پرورانند، بنابراین زمینه‌ای برای تحریک قیمت مسکن وجود ندارد، ضمن اینکه بازار سرمایه در حال حاضر از ظرفیت لازم برای جذب نقدینگی‌های ناشی از گشایش اقتصادی برخوردار است. ضمنا حساسیت فعلی بانک مرکزی برای حفظ دستاورد تورمی، بازارها را تحت کنترل سیاست‌های نظارتی قرار می‌دهد و با همین فرضیه می‌توان پیش‌بینی کرد سیاست‌گذاران برای بازار مسکن که بیشترین سهم وزنی را در شکل‌گیری تورم و سبد هزینه خانوار دارد، مجموعه‌ای از برنامه‌های غیرتورمی را طراحی خواهند کرد.
فقط در یک صورت احتمال افزایش غیرطبیعی قیمت مسکن وجود دارد و آن ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک و عدم پاسخگویی سمت عرضه در مقابل حجم تقاضا است که این وضعیت لااقل تا ماه‌های آتی به‌دلیل وجود مازاد عرضه در بازار مسکن، بعید است اتفاق بیفتد. رکود معاملاتی دست کم یکسال اخیر حجم زیادی آپارتمان فروش نرفته را در بازار به‌وجود آورده است که این واحدها برای مدتی حداقل نیمساله می‌تواند تقاضای خرید را پاسخ دهد و برای معاملات کفایت کند. برای دوران پس از توافق و لغو تحریم ها، رشد اقتصادی نیز پیش‌بینی شده است. در این صورت قدرت خرید مردم نیز بهبود پیدا می‌کند و اثر این فرآیند در درازمدت به افزایش توانایی مالی خانوارها برای خرید مسکن منجر می‌شود.
با توجه به اینکه از روز اعلام توافق نهایی، چند ماهی پروسه اداری لغو تحریم‌ها زمان خواهد برد، پیش‌بینی می‌شود در این فاصله به‌خاطر تزریق خوش‌بینی حداکثری به فضای روانی بازارها از جمله بازار ملک، روند معاملات متحول شده و چراغ بنگاه‌های مسکن روشن شود.
بنابراین این‌طور می‌توان گفت که رکود معاملات مسکن زودتر از رکود ساخت‌وساز، تغییر فاز پیدا می‌کند، اما زمان این تغییر حتما زودتر از واکنش بازارهای ارز و طلا و بورس نخواهد بود.
این پرسشی است که در حال حاضر که چند ساعت بیشتر به اعلام نتیجه نهایی ۲۰ روز مذاکره فشرده در وین باقی نمانده، به شکل سخت و عجیبی ذهن بازیگران بازار ملک را مشغول خود کرده است.تصورات، شایعات و پاسخ‌های پرت و غیرکارشناسی و گاهی حساب شده به این پرسش در روزهای اخیر، موجب شده چرخ معاملات مسکن کاملا قفل شود و عرضه و تقاضا برای مدتی نامشخص به بیرون بازار رجعت کنند. جو کنونی بازار مسکن که کسادی مطلق در آن جریان دارد، در سایر بازارها نیز کم و بیش برقرار است. با این حال، تحلیل‌های کارشناسی درباره شکل اثرگذاری توافق هسته‌ای بر اقتصاد مسکن ایران، تا حدودی آینده این بازار را از هم‌اکنون برای فعالان، مشخص می‌کند.
در فضای مه آلود بازارها، آن‌طور که کارشناسان زبده تجزیه و تحلیل می‌کنند، چشم‌انداز روشنی جلوی پای خریداران مسکن وجود دارد. کارشناسان می‌گویند: اگر نتیجه پایانی مذاکرات، توافق نهایی و لغو تحریم‌های اقتصادی باشد، در این صورت بازار مسکن به سمت خروج قطعی از رکود و افزایش چشمگیر معاملات مسکن تغییر مسیر می‌دهد و در پی این تغییر فضای معاملاتی، با یک تاخیر چند ماهه، انبوه سازان و شرکت‌های ساختمانی نیز برای از سرگیری ساخت و ساز وارد بازار خواهند شد. در دو سال اخیر هم ساخت و ساز به شدت کاهش یافته و هم اشتیاقی برای خرید مسکن وجود ندارد.
آمار بانک مرکزی اعلام می‌کند: شتاب رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کل ساخت‌وساز‌ها - احداث ساختمان‌های جدید، ایجاد ساختمان‌های نیمه‌کاره و تکمیل ساختمان‌های در دست ساخت- طی ۹ ماه اول سال ۹۳ به یک‌چهارم سال ۹۲ و یک دهم سال ۹۱، کاهش پیدا کرده است. در ۹ ماه اول سال گذشته، در مجموع ۶۱ هزار و ۷۰۸ میلیارد تومان در ساخت‌‌وسازهای کل مناطق شهری کشور از سمت بخش خصوصی (شرکت‌های ساختمانی، انبوه‌سازان و بسازوبفروش‌ها) سرمایه‌گذاری صورت گرفته است که فقط ۵/ ۵ درصد نسبت به ۹ ماه اول سال ۹۲ رشد از خود نشان می‌دهد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در اوج رونق مسکن یعنی سال ۹۱ رشدی معادل ۷/ ۵۴ درصد را تجربه کرده بود و در سال ۹۲ نیز تحت‌تاثیر رونق نیمه‌اول، در کل سال از رشد ۲۳درصدی برخوردار شد. از طرفی حجم خرید و فروش آپارتمان در یکسال اخیر نیز کم شده و به حدود ۱۰ تا ۱۳ هزار فقره معامله در ماه رسیده است.
این دو شاخص اما در دوره پس از توافق هسته ای، می‌تواند بهبود سطح پیدا کند و بازار مسکن را خیلی سریع از رکود خارج کرده و به فاز رونق وارد کند. کارشناسان مسکن معتقدند: اگر چه بازار ملک همچون بازارهای خودرو، طلا، ارز و سکه، واکنش آنی به لغو تحریم‌ها نشان نمی‌دهد اما ماحصل فضای مثبت ناشی از توافق، هوای بازار مسکن را نیز در بلندمدت آفتابی خواهد کرد.
در این میان برخی جوسازی‌ها از احتمال جهش قیمت مسکن در کوتاه‌مدت حکایت می‌کند حال اینکه، مطابق تحلیل‌های کارشناسی و با کنار هم قرار دادن مستندات آماری از وضعیت گذشته، حال و آینده بازار مسکن، محتمل‌ترین گزینه برای آینده قیمت مسکن، گزینه افزایش تدریجی و خفیف قیمت مسکن آن هم پایین‌تر از نرخ تورم است به گونه‌ای که قیمت واقعی مسکن در ماه‌های آینده همچنان منفی خواهد بود اما در پایان سال جاری رشد قیمت مسکن احتمال دارد از نرخ تورم، بالاتر رود و جلو بزند.
کارشناسان مطلع و تحلیلگران بازار مسکن هر نوع جهش و رشد تند و ناگهانی قیمت مسکن تحت تاثیر توافق هسته‌ای را مردود اعلام می‌کنند و معتقدند: از آنجا که متقاضیان خرید و فروش مسکن در هفته‌های گذشته انتظار کاهش قیمت در ماه‌های آینده را داشتند و برخی نیز فکر ثبات قیمت را در سر می‌پرورانند، بنابراین زمینه‌ای برای تحریک قیمت مسکن وجود ندارد، ضمن اینکه بازار سرمایه در حال حاضر از ظرفیت لازم برای جذب نقدینگی‌های ناشی از گشایش اقتصادی برخوردار است. ضمنا حساسیت فعلی بانک مرکزی برای حفظ دستاورد تورمی، بازارها را تحت کنترل سیاست‌های نظارتی قرار می‌دهد و با همین فرضیه می‌توان پیش‌بینی کرد سیاست‌گذاران برای بازار مسکن که بیشترین سهم وزنی را در شکل‌گیری تورم و سبد هزینه خانوار دارد، مجموعه‌ای از برنامه‌های غیرتورمی را طراحی خواهند کرد.
فقط در یک صورت احتمال افزایش غیرطبیعی قیمت مسکن وجود دارد و آن ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار ملک و عدم پاسخگویی سمت عرضه در مقابل حجم تقاضا است که این وضعیت لااقل تا ماه‌های آتی به‌دلیل وجود مازاد عرضه در بازار مسکن، بعید است اتفاق بیفتد. رکود معاملاتی دست کم یکسال اخیر حجم زیادی آپارتمان فروش نرفته را در بازار به‌وجود آورده است که این واحدها برای مدتی حداقل نیمساله می‌تواند تقاضای خرید را پاسخ دهد و برای معاملات کفایت کند. برای دوران پس از توافق و لغو تحریم ها، رشد اقتصادی نیز پیش‌بینی شده است. در این صورت قدرت خرید مردم نیز بهبود پیدا می‌کند و اثر این فرآیند در درازمدت به افزایش توانایی مالی خانوارها برای خرید مسکن منجر می‌شود.
با توجه به اینکه از روز اعلام توافق نهایی، چند ماهی پروسه اداری لغو تحریم‌ها زمان خواهد برد، پیش‌بینی می‌شود در این فاصله به‌خاطر تزریق خوش‌بینی حداکثری به فضای روانی بازارها از جمله بازار ملک، روند معاملات متحول شده و چراغ بنگاه‌های مسکن روشن شود.
بنابراین این‌طور می‌توان گفت که رکود معاملات مسکن زودتر از رکود ساخت‌وساز، تغییر فاز پیدا می‌کند، اما زمان این تغییر حتما زودتر از واکنش بازارهای ارز و طلا و بورس نخواهد بود.
ارسال نظر