بهای واقعی مسکن مهر را بپردازیم
مهندس قدرت ابراهیمی متولد 1349 و دانشجوی رشته MBA است که 10 سال سابقه اجرایی در پروژه‌های ساختمانی دارد. از سوابق او می‌توان به مدیریت و ریاست هیات مدیره شرکت آیسا سازه دماوند، مدیریت پروژه شرکت صمیم ساخت گیلان در طرح‌های مسکن مهر -تعاونی یک و دو، مـــدیریت پــــروژه آب‌معدنی«به‌سبز» پروژه تعاونی مسکن دانشگاه پیام نور دماوند اشاره کرد. همچنین تعداد واحدهای اجراشده‌ای که وی مدیریت آنها را برعهده داشته بالغ بر717 واحد مسکونی است که شامل 301 واحد به صورت صنعتی و 416 واحد به صورت نیمه صنعتی است. اهمیت مسکن در زندگی مسکن بعد از خوراک و پوشاک اولین و اصلی ترین نیاز فرد بوده و هست و در حال حاضر مهمترین دغدغه بسیاری ازخانوارهای ایرانی دستیابی به یک سرپناه است. مسلما تعریف مسکن تنها شامل سرپناه یا چهار دیواری یا سقف نیست. مفهوم مسکن چیزی فراتر از یک مکان فیزیکی است، زیرا بسیاری از نیازهای فرد در آن تامین میگردد و اصولا یک مسکن مناسب باید ویژگی های مناسب از قبیل آب رسانی ،کیفیت،روشنایی،سیستم های خنک کننده و گرمایی مناسب و قابل دسترس را دارا باشد. نقش مسکن از چند منظر در زندگی افراد جامعه دارای اهمیت است. اولین کارکرد مسکن بعنوان سرپناه برای هر فرد است، سرپناهی که اعضای خانوار را گردهم آورده و آرامش خاطر آنها را در برابر آسیب های جسمی و روحی فراهم می کند. از منظر اقتصادی، امروزه مسکن با تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای و تولیدی، مفهوم اقتصادی زودبازدهی یافته به این معنی که تبدیل به یکی از پر سودترین و سریع ترین حوزه های سرمایه گذاری شده است. به این ترتیب، مسکن که تبدیل به یک کالای تولیدی و تجاری شده، فرصت های شغلی بسیاری برای اقشار جامعه را فراهم می آورد. با توجه به نقش مسکن در زندگی افراد از نظر اجتماعی و اقتصادی، توجه به امراستاندارد سازی مسکن از جایگاه مهمی برخوردار است. وقتی صحبت از استاندارد سازی می شود تنها استاندارد بنا مد نظر نیست بلکه عناصر متشکله مسکن و محیط مسکونی شامل زمین، سطح زیربنا،نوع معماری،بهداشت محیط، تراکم،تسهیلات و خدمات عمومی که همگی نقش مهمی در رشد اقتصادی و فرهنگی و تامین نیازهای جسمی و روحی افراد جامعه دارند، الزاما باید مورد مطالعه قرار گیرد تا بتوان به راهکارهای مناسبی جهت دستیابی به مسکن مناسب و بهترشدن محیط زندگی دست پیدا کرد. نیاز به صنعتی سازی برای دستیابی به هدف استاندارد سازی مسکن، صنعتی سازی از مهمترین الزامات است. اما برای صنعتی سازی چه کارهایی باید انجام بدهیم؟ اولین قدم، تربیت و آموزش نیروهای متخصص آشنا با فن صنعتی سازی است. صرف داشتن فارغ التحصیلان رشته های مختلف مهندسی عمران و معماری پاسخگوی این امر نیست و نیاز به آموزش های مهارتی مرتبط با صنعت ساختمان بسیار احساس می شود. قدم دوم، برخورداری از نیروی کار ماهر است که ازدانش و مهارت کافی در زمینه تکنولوژی صنعتی سازی برخوردار باشد. متاسفانه نبود نیروی کار مناسب از دغدغه های این صنعت است که لازم است اقدامات موثر در این زمینه توسط دستگاه های مربوطه انجام پذیرد. از دیگر نیاز های صنعتی سازی، تولید مصالح استاندارد و استفاده از فن آوری های نوین در امر تولید است که با به کار گیری درست و دقیق آنها می توان قیمت تمام شده را کاهش و عمر مفید ساختمان را افزایش داد و از هدر رفتن سرمایه کشور به شکل موثری جلوگیری کرد. رسیدن به چنین هدفی جز با داشتن زبان مشترک دولت و بخش خصوصی میسر نخواهد بود. ناکامی برخی از تعاونی های مسکن مهر مطالبی که از طرف اینجانب بیان می شود، تجربیات و برداشت های سه سال حضور در پروژه های مسکن مهر تحت قراردادهای پیمان دو جانبه (تعاونی های مسکن مهر وپیمانکار)است و هدف، بررسی مشکلات موجود و ارائه راهکارهای مناسب جهت برون رفت ازآن. طرح مسکن مهر برابر بند د ذیل تبصره 6 بودجه سال 1386 کل کشور برای تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت به ویژه اقشار کم درآمدمصوب شد ودولت جهت نیل به اهداف تعیین شده راهکارهای متعددی از جمله اجاره بلند مدت زمین در چهارچوب بهربرداری از زمین های دولتی جهت کاهش قیمت تمام شده پیشنهاد نمود. بااجرایی شدن این طرح، تعاونی های مسکن مهر ازمیان متقاضیان مسکن شکل گرفت که در چهارچوب اساسنامه ای ویژه تحت عنوان اساسنامه تعاونی های مسکن مهر شروع به فعالیت کردند.با تاسیس تعاونی های مسکن مهر ماموریت ساخت مسکن در قالب قراردادهای دو جانبه به روشEPC وارد مرحله اجرا شد. وقتی صحبت از قرارداد به روشEPC به میان می آید، یعنی زمان و هزینه در ابتدای پروژه مشخص شده است، پس هم زمان محدود است و هم میزان بودجه در نظر گرفته شده. اکنون باید دید این قرارداد پیمانی به چه مدیریتی نیاز دارد و آیا اجرای پروژه هایی که از ویژگی های مهم آن برنامه ریزی ،کنترل و سرعت بخشیدن همزمان و حفظ کیفیت اجراست، در توان تعاونی های تازه تاسیس که از حداقل دانش مدیریت برخورداراند، هست؟ وآیا شرکت هایی که به عنوان مجری(پیمانکار) قرارداده شده اند، متعهد به اجرای فعالیت های موازی در قالب برنامه زمان بندی بوده اند؟ بنابراین ترکیب عملیات ،تحویل به موقع با هزینه پیش بینی شده و در نظر گرفتن ریسک ها در محدوده هر قرارداد، مفهومی جز مدیریت ندارد. از پیش نیازهای لازم برای اجرای پروژه به روش EPC تامین اعتبار مورد نیاز و دسترسی به آن در موعد های از قبل تعیین شده است. با توجه به این که در پروژه های مسکن مهر بخشی از اعتبارات از طرف متقاضی تامین می شود، این امر محقق نشد و این موضوع مشکلی مضاعف بر مشکلات دیگر به وجود آورد. از دیگر پیش نیاز های روشEPC الزامات فنی استاندارد و تثبیت شده در ابتدای کار پروژه است که این مهم نیز در بسیاری از پروژه های مسکن مهر با توجه به شرایط جغرافیایی میسر نشد. جاده های دسترسی و آب و برق از مهم ترین الزامات شروع کار طرح بود که در بیشتر سایت هایی که به اجرای پروژه ها اختصاص داشت ، امکان دسترسی به آن در ماه های اول اجرای طرح نبود. به این ترتیب، ازهمان ابتدا مشخص بود که اجرای چنین روشی(EPC) با حجم بالای کار امکان پذیر نخواهد بود. همچنین پیش بینی های لازم جهت حل مشکلات احتمالی مورد بررسی قرار نگرفت. بطور مثال اجرای چنین پروژه ای در مناطق کوهستانی، به دلیل سرمای شدید درحداقل سه ماه از سال، امکان فعالیت وجود ندارد و مدت قرارداد از یک سال فراتر می رود. نرخ تورم پیش بینی نشده در قرارداد نیز از دیگر مشکلات پیش روی تعاونی ها و پیمانکاران خواهد بود. در واقع اعلام قیمت تمام شده به اعضا از طریق رسانه ها که با قیمت واقعی فاصله زیادی دارد، مشکلی است که باعث عدم همکاری اعضا (متقاضی) با تعاونی و در نتیجه عقب ماندن پرداخت مطالبات پیمانکاران شده و این امر باعث وارد آمدن خسارت و هزینه اضافی به کارفرما و پیمانکار گردیده است. مهمتر از آن ،نبود مرجع رسیدگی از پیش تعیین شده جهت حل اختلافات کارفرما وپیمانکار باعث توقف طولانی پروژه شده است . واما بهترین راه حل برای اتمام پروژه هایی که به دلایل مختلف بصورت نیمه کاره رها شده اند ویا فعالیت جدی در آنها صورت نمی پذیرد، این است که واقعیت را بپذیریم و قبول کنیم که برای اتمام عملیات باقی مانده پروژه، باید بهای واقعی آن را بپردازیم تا از وارد آمدن خسارت بیشتر به متقاضی جلوگیری کنیم. صرف نظر از مطالب گفته شده مهمترین علت ناکامی طرح مسکن مهر، نبود ساختار مناسب با ماموریت محول شده به تعاونی های مسکن است و ضرورت اصلاح ساختار از نگاه علم مدیریت الزامی به نظر می رسد . امید است با همدلی همه دست اندرکاران، پروژه های مسکن مهر به کام همه متقاضان مسکن شیرین گردد.