نمایش وارونه قیـمت مسـکن
قیمت مسکن در شهر تهران و بالطبع در سایر شهرهای بزرگ و کوچک از تابستان سال ۹۲ بعد از یک سال و نیم افزایش پی‌درپی، شروع به کاهش کرد و روند تخلیه حبابی که بهار پارسال تا ۷۷درصد - متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران در اردیبهشت سال گذشته با بیشترین افزایش، تا ۷۷درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرد- متورم شده بود در ماه‌های اخیر به قدری شدت گرفت که در مهرماه امسال نه تنها سطح کاذب نرخ رشد به صفر رسید که حباب منفی ۶/۲درصدی نیز در قیمت ایجاد شد. در ۶ ماه گذشته از سال۹۳، قیمت مسکن ماه به ماه کاهش پیدا کرد طوری‌که در پایان مهر، میانگین قیمت ۳درصد نسبت به ابتدای سال کاهش یافت.
قیمت مسکن در شهر تهران و بالطبع در سایر شهرهای بزرگ و کوچک از تابستان سال 92 بعد از یک سال و نیم افزایش پی‌درپی، شروع به کاهش کرد و روند تخلیه حبابی که بهار پارسال تا 77درصد - متوسط قیمت آپارتمان‌های مسکونی در تهران در اردیبهشت سال گذشته با بیشترین افزایش، تا 77درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرد- متورم شده بود در ماه‌های اخیر به قدری شدت گرفت که در مهرماه امسال نه تنها سطح کاذب نرخ رشد به صفر رسید که حباب منفی 6/2درصدی نیز در قیمت ایجاد شد. در 6 ماه گذشته از سال93، قیمت مسکن ماه به ماه کاهش پیدا کرد طوری‌که در پایان مهر، میانگین قیمت 3درصد نسبت به ابتدای سال کاهش یافت.
به رغم علنی بودن افت قیمت در بازار مسکن و احساس این وضعیت توسط فعالان بازار شامل بسازوبفروش‌ها، مشاوران املاک و دلالان ملک به مراتب زودتر از انتشار آمارهای رسمی، اما گروهی خاص در این بازار طی ماه‌های اخیر تلاش کرده‌اند شرایط کنونی را وارونه جلوه دهند!
آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن همواره با تاخیر یک تا دو ماه اعلام می‌شود اما کسانی که در بازار ملک فعالیت می‌کنند روزانه از نوسانات قیمت و میزان رکود یا رونق مطلع می‌شوند.
این افراد در حال حاضر بهتر از داده‌های آماری قادرند تحلیل کنند که منحنی رشد قیمت مسکن تا چه میزان از قله‌ای که بهار پارسال به ثبت رسید، فاصله گرفته و پایین آمده است.
براساس گزارش‌های رسمی آماری، میانگین قیمت مسکن در تهران در سال91 معادل 50 درصد رشد کرد و در سال92 نیز اگر چه در نیمه‌دوم سال روند رشد مثبت متوقف و تبدیل به رشد منفی شد اما تحت‌تاثیر صعود شدید فصل اول، متوسط یکساله قیمت در نهایت 30درصد نسبت به سال قبل، افزایش یافت.در نیمه اول امسال نیز متوسط قیمت حدود 7/0 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده است که به این ترتیب نزول پلکانی قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته از روی آمار قابل ردیابی است.
با این حال، در شرایطی که افت قیمت مسکن از یکسو و رکود از سوی دیگر، کاهش میل به معاملات به‌خصوص از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای را موجب شده و این قضیه چه در آمار و چه در متن بازار احساس می‌شود، اما افرادی در ماه‌های اخیر به دنبال ایجاد اختلال در روند طبیعی بازار برآمده‌اند.
این افراد که عمدتا از ناحیه عرضه و ساخت‌وساز تحریک می‌شوند، به دنبال ایجاد فضایی مصنوعی برای فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز یا چند ماه ساز اطرافیان خود هستند و برای این منظور، از پیش‌بینی‌ها درباره جهش قریب‌الوقوع قیمت مسکن سخن می‌گویند.
در صحنه‌سازی‌هایی که طی ماه‌های اخیر درباره قیمت مسکن انجام گرفته است، برخی افراد از سونامی ۳۰۰درصدی در سال۹۳ و سپس سونامی ۲۰۰درصدی در سال۹۴ خبر دادند.
صحبت از سونامی 300درصدی قیمت مسکن که به معنی 4 برابر شدن قیمت مسکن است، درست در ابتدای سال93 یعنی زمانی که بازار هنوز خود را پیدا نکرده بود و طرف‌های عرضه و تقاضا به دنبال روشن‌شدن چشم‌اندازی هر چند کوتاه از سال جدید بودند، مطرح شد.
همه‌ساله در فروردین و نیمه اول اردیبهشت ماه، معاملات مسکن حالت نیمه تعطیل دارد و مشاوران املاک با اعلام اینکه چراغ معاملات روشن نشده است از مشخص نشدن خطوط اصلی بازار سخن می‌گویند و شروع معاملات را از ۱۵ اردیبهشت عنوان می‌کنند.ابتدای امسال درست در روزهایی که فعالان بازار مسکن در وضعیت گرگ و میش به سر می‌بردند و به دنبال برآوردهای کارشناسی از طرف صاحب‌نظران درباره آینده قیمت مسکن بودند، خبری مبنی‌بر وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۳، توجهات را به سمت خود جلب کرد!این اظهارنظر غیرکارشناسی در شرایطی مطرح شد که در طول تاریخ ثبت‌شدن نوسانات قیمت از سال۵۸ تا‌کنون، رشد ۴ برابری قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور در مدت یکسال، سابقه نداشته است. به عبارت دیگر، اگر‌چه در دوره‌ای سه تا چهار ساله، عملکرد یک دولت به چندبرابر شدن قیمت مسکن در مجموع چهار سال منجر شده، اما هرگز شیب رشد در حدی نبوده که ظرف ۱۲ماه، قیمت ۳۰۰ درصد رشد کند.تندترین شیب قیمت مسکن در سال‌های اخیر، متعلق به سال۸۶ بود که متوسط قیمت در مدت یکسال، ۸۷ درصد رشد کرد.حباب‌سازی مصنوعی ابتدای امسال در همان زمان باعث شد برخی متقاضیان مصرفی از ترس صحت این خبر، در خرید‌های خود تعجیل کنند، طوری‌که معاملات مسکن در اردیبهشت و خردادماه با رشد نسبی مواجه شد؛ اما از آنجا که صحنه‌سازی صورت‌گرفته توسط عاملان انتشار خبر سونامی ۳۰۰درصدی، نتوانست بر شرایط طبیعی بازار غلبه کند، قیمت مسکن نه‌تنها افزایش نیافت که به شیب کاهشی خود ادامه داد و از سطح قیمت کاسته شد.
صحنه‌سازهای بازار مسکن در هفته‌های اخیر نیز با مشاهده ناکامی در خوابی که برای بازار مسکن دیده بودند، حباب مصنوعی دیگری را تدارک دیدند و این بار پیش‌بینی کردند قیمت مسکن در سال 94، حدود 200درصد افزایش می‌یابد.
در این صحنه‌سازی، به کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی در بازار در مقایسه با تقاضای انباشت سال‌های قبل، اشاره شده است!
درباره نرخ واقعی کمبود واقعی مسکن یا نرخ واقعی تقاضای انباشت در بازار تقاضای مصرفی، اخیرا معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی یک گزارش رسمی منتشر کرد و نشان داد: در سال93، تعداد کل واحدهای مسکونی معادل یک میلیون و 162 هزار فقره کمتر از تعداد کل خانوارها در کل کشور است.
به عبارت دیگر، در حال حاضر ۲۲ میلیون و۱۰۰ هزار خانوار در شهرها و روستاهای کشور زندگی می‌کنند که این تعداد خانوار در ۲۰ میلیون و ۹۳۰ هزار واحد سکونت دارند. به این ترتیب حدود یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد مسکونی در کشور کمبود مسکن وجود دارد.
بنابراین نیاز انباشت در بازار مسکن معادل حداکثر 7/1 میلیون واحد است نه 5 میلیون!
خبرسازها و افرادی که سعی می‌کنند از طریق صحنه‌سازی، بازار مسکن را به لحاظ حجم نیاز و رشد قیمت، بحرانی جلوه دهند، می‌خواهند روند افت قیمت را در همین نقطه فعلی متوقف کنند تا از سود فروش آنها در بازار بیشتر از این کم نشود.
این در حالی است که شیب نزولی قیمت مسکن برخلاف انتظارات و حتی برآوردهای کارشناسی، در نیمه دوم امسال نیز ادامه پیدا کرد.
پیش‌بینی‌های کارشناسی حکایت از آن دارد که نزول با شیبی هر چند خفیف و جزئی تا پایان سال۹۳ ادامه پیدا می‌کند و بازار از ابتدای سال آینده به تدریج در ابتدای مسیر رونق قرار می‌گیرد. البته سال آینده، رونق معاملات مسکن کاملا مشروط به سیاست جدید دولت درخصوص افزایش سقف وام خرید مسکن خواهد بود. هر اندازه تاخیر در تصویب این سیاست، اثر مستقیم بر تاخیر در رونق بازار مسکن
خواهد داشت.
به رغم علنی بودن افت قیمت در بازار مسکن و احساس این وضعیت توسط فعالان بازار شامل بسازوبفروش‌ها، مشاوران املاک و دلالان ملک به مراتب زودتر از انتشار آمارهای رسمی، اما گروهی خاص در این بازار طی ماه‌های اخیر تلاش کرده‌اند شرایط کنونی را وارونه جلوه دهند!
آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن همواره با تاخیر یک تا دو ماه اعلام می‌شود اما کسانی که در بازار ملک فعالیت می‌کنند روزانه از نوسانات قیمت و میزان رکود یا رونق مطلع می‌شوند.
این افراد در حال حاضر بهتر از داده‌های آماری قادرند تحلیل کنند که منحنی رشد قیمت مسکن تا چه میزان از قله‌ای که بهار پارسال به ثبت رسید، فاصله گرفته و پایین آمده است.
براساس گزارش‌های رسمی آماری، میانگین قیمت مسکن در تهران در سال91 معادل 50 درصد رشد کرد و در سال92 نیز اگر چه در نیمه‌دوم سال روند رشد مثبت متوقف و تبدیل به رشد منفی شد اما تحت‌تاثیر صعود شدید فصل اول، متوسط یکساله قیمت در نهایت 30درصد نسبت به سال قبل، افزایش یافت.در نیمه اول امسال نیز متوسط قیمت حدود 7/0 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته کاهش پیدا کرده است که به این ترتیب نزول پلکانی قیمت مسکن در یک سال و نیم گذشته از روی آمار قابل ردیابی است.
با این حال، در شرایطی که افت قیمت مسکن از یکسو و رکود از سوی دیگر، کاهش میل به معاملات به‌خصوص از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای را موجب شده و این قضیه چه در آمار و چه در متن بازار احساس می‌شود، اما افرادی در ماه‌های اخیر به دنبال ایجاد اختلال در روند طبیعی بازار برآمده‌اند.
این افراد که عمدتا از ناحیه عرضه و ساخت‌وساز تحریک می‌شوند، به دنبال ایجاد فضایی مصنوعی برای فروش آپارتمان‌های تازه‌ساز یا چند ماه ساز اطرافیان خود هستند و برای این منظور، از پیش‌بینی‌ها درباره جهش قریب‌الوقوع قیمت مسکن سخن می‌گویند.
در صحنه‌سازی‌هایی که طی ماه‌های اخیر درباره قیمت مسکن انجام گرفته است، برخی افراد از سونامی ۳۰۰درصدی در سال۹۳ و سپس سونامی ۲۰۰درصدی در سال۹۴ خبر دادند.
صحبت از سونامی 300درصدی قیمت مسکن که به معنی 4 برابر شدن قیمت مسکن است، درست در ابتدای سال93 یعنی زمانی که بازار هنوز خود را پیدا نکرده بود و طرف‌های عرضه و تقاضا به دنبال روشن‌شدن چشم‌اندازی هر چند کوتاه از سال جدید بودند، مطرح شد.
همه‌ساله در فروردین و نیمه اول اردیبهشت ماه، معاملات مسکن حالت نیمه تعطیل دارد و مشاوران املاک با اعلام اینکه چراغ معاملات روشن نشده است از مشخص نشدن خطوط اصلی بازار سخن می‌گویند و شروع معاملات را از ۱۵ اردیبهشت عنوان می‌کنند.ابتدای امسال درست در روزهایی که فعالان بازار مسکن در وضعیت گرگ و میش به سر می‌بردند و به دنبال برآوردهای کارشناسی از طرف صاحب‌نظران درباره آینده قیمت مسکن بودند، خبری مبنی‌بر وقوع سونامی ۳۰۰درصدی قیمت مسکن در سال۹۳، توجهات را به سمت خود جلب کرد!این اظهارنظر غیرکارشناسی در شرایطی مطرح شد که در طول تاریخ ثبت‌شدن نوسانات قیمت از سال۵۸ تا‌کنون، رشد ۴ برابری قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرهای کشور در مدت یکسال، سابقه نداشته است. به عبارت دیگر، اگر‌چه در دوره‌ای سه تا چهار ساله، عملکرد یک دولت به چندبرابر شدن قیمت مسکن در مجموع چهار سال منجر شده، اما هرگز شیب رشد در حدی نبوده که ظرف ۱۲ماه، قیمت ۳۰۰ درصد رشد کند.تندترین شیب قیمت مسکن در سال‌های اخیر، متعلق به سال۸۶ بود که متوسط قیمت در مدت یکسال، ۸۷ درصد رشد کرد.حباب‌سازی مصنوعی ابتدای امسال در همان زمان باعث شد برخی متقاضیان مصرفی از ترس صحت این خبر، در خرید‌های خود تعجیل کنند، طوری‌که معاملات مسکن در اردیبهشت و خردادماه با رشد نسبی مواجه شد؛ اما از آنجا که صحنه‌سازی صورت‌گرفته توسط عاملان انتشار خبر سونامی ۳۰۰درصدی، نتوانست بر شرایط طبیعی بازار غلبه کند، قیمت مسکن نه‌تنها افزایش نیافت که به شیب کاهشی خود ادامه داد و از سطح قیمت کاسته شد.
صحنه‌سازهای بازار مسکن در هفته‌های اخیر نیز با مشاهده ناکامی در خوابی که برای بازار مسکن دیده بودند، حباب مصنوعی دیگری را تدارک دیدند و این بار پیش‌بینی کردند قیمت مسکن در سال 94، حدود 200درصد افزایش می‌یابد.
در این صحنه‌سازی، به کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی در بازار در مقایسه با تقاضای انباشت سال‌های قبل، اشاره شده است!
درباره نرخ واقعی کمبود واقعی مسکن یا نرخ واقعی تقاضای انباشت در بازار تقاضای مصرفی، اخیرا معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی یک گزارش رسمی منتشر کرد و نشان داد: در سال93، تعداد کل واحدهای مسکونی معادل یک میلیون و 162 هزار فقره کمتر از تعداد کل خانوارها در کل کشور است.
به عبارت دیگر، در حال حاضر ۲۲ میلیون و۱۰۰ هزار خانوار در شهرها و روستاهای کشور زندگی می‌کنند که این تعداد خانوار در ۲۰ میلیون و ۹۳۰ هزار واحد سکونت دارند. به این ترتیب حدود یک میلیون و ۱۷۰ هزار واحد مسکونی در کشور کمبود مسکن وجود دارد.
بنابراین نیاز انباشت در بازار مسکن معادل حداکثر 7/1 میلیون واحد است نه 5 میلیون!
خبرسازها و افرادی که سعی می‌کنند از طریق صحنه‌سازی، بازار مسکن را به لحاظ حجم نیاز و رشد قیمت، بحرانی جلوه دهند، می‌خواهند روند افت قیمت را در همین نقطه فعلی متوقف کنند تا از سود فروش آنها در بازار بیشتر از این کم نشود.
این در حالی است که شیب نزولی قیمت مسکن برخلاف انتظارات و حتی برآوردهای کارشناسی، در نیمه دوم امسال نیز ادامه پیدا کرد.
پیش‌بینی‌های کارشناسی حکایت از آن دارد که نزول با شیبی هر چند خفیف و جزئی تا پایان سال۹۳ ادامه پیدا می‌کند و بازار از ابتدای سال آینده به تدریج در ابتدای مسیر رونق قرار می‌گیرد. البته سال آینده، رونق معاملات مسکن کاملا مشروط به سیاست جدید دولت درخصوص افزایش سقف وام خرید مسکن خواهد بود. هر اندازه تاخیر در تصویب این سیاست، اثر مستقیم بر تاخیر در رونق بازار مسکن
خواهد داشت.
ارسال نظر