ساخت مسکن اجتماعی، چگونه؟
طرح ساخت واحدهای مسکونی با نام مسکن اجتماعی، یکی از مباحث اصلی در بخش تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد در طرح جامع مسکن است.
در سال ۸۴ یعنی زمانی که مطالعات طرح جامع مسکن انجام گرفت و نتیجه نهایی آن در قالب طرحی مدون استخراج شد، قرار شد۶ برنامه کلیدی برای مسکن کم درآمدها انجام شود که از جمله آن، می‌توان به طرح ساخت مسکن اجتماعی در قالب ساخت ۱۵ هزار واحد مسکونی کوچک با وام ۱۲ میلیون تومانی به صورت واگذاری حق بهره‌برداری از زمین برای ساخت مسکن اجاره‌ای توسط تعاونی‌ها و کارفرمایان دولتی و غیردولتی در شهرهای بزرگ به‌منظور تامین مسکن مورد نیاز خانوارهای دهک‌های ۱و ۲ با اولویت خانوارهای جوان اشاره کرد.
طرح ساخت مسکن اجتماعی به عنوان سومین برنامه اجرایی برای تامین مسکن کم‌درآمدها در حالی هم‌اکنون به عنوان مهم‌ترین برنامه دولت یازدهم برای تامین مسکن در کانون توجه قرار گرفته است که طی هشت سال اخیر این طرح هیچ زمان اجرایی نشد. اما با توجه به تغییر ضرورت‌های تامین این شکل از واحدهای مسکونی در نتیجه تحولاتی که طی ۸ سال اخیر در اقتصاد کشور و در نتیجه بازار مسکن رخ داده است، به‌طور قطع در بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی از نظر تیراژ، تسهیلات و احتمالا گروه‌های هدف مورد بازنگری قرار خواهد گرفت.
جواد حق‌شناس، معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این زمینه معتقد است: مفهوم مسکن اجتماعی درواقع به این موضوع اشاره دارد که در ساخت آن، مفهوم انتفاع و ایجاد درآمد برای متولی ساخت یا دولت، دخالت ندارد و دولت و دستگاه‌های ذی‌ربط به دنبال کسب سود و درآمد نیستند، بلکه دولت در همه کشورها برای کمک به اقشار خاصی که اغلب کم درآمدها هستند ساخت تعدادی واحد مسکونی متناسب با نیاز را پیش‌بینی و اجرا می‌کند.
در نتیجه دولت هم در راستای عمل به تکالیف قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، برای تامین مسکن کم‌درآمدها این طرح را در برنامه‌های خود قرار داده است.
انتفاع بیشتر مردم از مسکن اجاره‌ای
معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مورد ابعاد و اشکال مختلفی که می‌توان در قالب طرح ساخت واحدهای مسکونی اجتماعی برای تامین مسکن اقشار هدف مورد توجه قرار داد، به "دنیای اقتصاد" گفت: اگر مسکن اجتماعی را به مفهوم تامین مسکن برای گروه‌های کم درآمد تلقی کنیم این مفهوم تامین، تنها شامل احداث مستقیم و واگذاری ملکی نمی‌شود؛ تجربه کشورهای دیگر که به دلایلی در کشور ما کمتر مورد استفاده و توجه قرار گرفته است از روش‌های دیگری برای این تامین مسکن استفاده کرده است. مانند اجاره، اجاره به شرط تملیک، حق بهره‌برداری رایگان یا با مبالغ اندک، که می‌تواند از سوی نهادهای مردم نهاد مانند خیرین مسکن، بنیاد مسکن و موسسات خیریه، شهرداری‌ها و ... احداث شود، حتی با کمک بخش خصوصی که در کشورهای دیگر نیز مشاهده شده است که بخش خصوصی هم مشارکت می‌کند و مسکن هم ساخته می‌شود اما امتیاز و بهره‌برداری از این واحدها را تا چند سال دولت بر عهده می‌گیرد و می‌توان از این طریق واحدها را در اختیار متقاضیان واجد شرایط و گروه هدف قرار داد.
حق شناس ادامه داد: روش‌هایی مانند ساخت مسکن‌های استیجاری یا مواردی مانند حق بهره‌برداری رایگان یا با اجاره کم روش‌هایی است که بهتر از ساخت مسکن ملکی مانند مسکن مهر می‌تواند دهک‌های پایین جامعه را منتفع کند.
مسکن اجتماعی کجا ساخته شود؟
حق‌شناس در مورد نحوه مکان‌یابی و ساخت واحدهای مسکونی اجتماعی گفت: اگر یکی از روش‌های ساخت مسکن اجتماعی را ساخت واحدهای مسکونی استیجاری در نظر بگیریم، باید توجه داشته باشید که مسکن اجاره‌ای را در مکان‌ها و روی زمین‌های ارزان‌قیمت نباید ساخت. فرآیند تعمیر و نگهداری از مسکن اجاره‌ای از سوی بهره‌بردار، ضعیف‌تر از مسکن ملکی است. درواقع چون مسکن اجتماعی استیجاری نوعی کالای عمومی محسوب می‌شود، باید برای دوام بیشتر و ماندگاری بهتر، از مصالح و تجهیزات داخلی باکیفیت‌تری ساخته شود؛ بنابراین به صورت اصولی، ساخت مسکن استیجاری به‌طور معمول گران‌تر از مسکن ملکی تمام می‌شود. به ناچار هم باید با ملاحظات فنی بیشتر و با مقاومت بیشتر ساخته شود، چراکه مصرف‌کنندگان به صورت مرتب در حال تغییر هستند و فرسایش در این واحدها بیشتر از واحدهای ملکی است. وی افزود: بنابراین چنین مسکن پرهزینه‌ای را اگر در حاشیه شهر بسازیم که به‌طور قطع متقاضی کمتری هم دارد، نمی‌تواند تاثیری در تامین مسکن گروه‌های کم درآمد داشته باشد. چون علی‌القاعده این واحدها با هزینه بیشتری باید ساخته شوند، ولی برای متقاضی هم که باید باز مبلغی را به عنوان اجاره بپردازد اقتصادی نیست که مبلغ دیگری را هم به عنوان هزینه رفت و آمد بپردازد و در حاشیه شهر ساکن شود.
مسکن اجتماعی برای چه کسانی؟
معاون امور مسکن شهری بنیاد مسکن همچنین در تشریح گروه‌های هدف مسکن اجتماعی خاطرنشان کرد: در مفهوم اقتصادی، بخش قابل‌توجهی از مخاطبان مسکن اجتماعی کسانی هستند که نمی‌توانند برای تامین مسکن مورد نیاز خود به بازار مسکن رجوع کنند و درواقع قدرت خرید و اجاره مسکن در این بازار را ندارند. دولت باید خود را موظف بداند که به این اقشار کمک کند. وی افزود: این در حالی است که دولت در مسکن اجتماعی، باید سبد تامین مسکن اقشار کم‌درآمد به‌خصوص دهک‌های ۱ و ۲ و ۳ را متنوع کند؛ چراکه نمی‌توان با یک راه‌حل به همه نیازهای مسکن پاسخ داد.
سه توصیه به دولت!
حق‌شناس با اشاره به اینکه لازم است دولت برنامه‌ریزی‌های موجود برای ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای را بر مبنای واقعیت‌ها پیش ببرد، توصیه کرد: در یک جمع‌بندی به دولت پیشنهاد می‌شود برای طرح جدید ابتدا دولت در مورد جزییات کارشناسی‌شده پروژه، شفاف‌سازی و اطلاع‌رسانی دقیقی به مردم ارایه دهد، در وهله دوم عملیات اجرایی پروژه را به دست افراد کاردان و متخصص بسپارد و در وهله سوم، برآوردهای مالی، فنی و خدماتی مورد نیاز را براساس تجربه مسکن مهر به‌درستی و به صورت دقیق انجام دهد.