سمت و سوی بازار مسکن 96

نوسانات قیمت مسکن در برخی از شهرها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا فراگیر بر قیمت مسکن به‌وجود آمـده کـه بـه تبـع آن تحولات ایجاد شده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می‌کند. عوامل تاثیر‌گـذار بـر قیمـت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و... ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است. از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می‌شوند؛ تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) وتقاضای سرمایه‌ای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی). آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش‌های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود تقاضای سرمایه‌ای مسکن است. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده‌های غیردیداری (سپرده‌های مدت‌دار)، سایر دارایی‌ها (اتومبیل، تلفن همراه و...). افزایش یا کاهش نقدینگی در جامعه به‌طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به‌ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی و در ادامه نرخ تورم، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. اما اکنون که نرخ تورم از رشد هیجانی دست کشیده است وضعیت چگونه خواهد بود. «دنیای اقتصاد» در گفت‌وگو با فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن به توضیح چرایی افت سهم بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی و روند آن در سال آینده پرداخته است.

بررسی کارنامه رشد اقتصادی کشور در نیمه نخست سال جاری نشان می‌دهد که ارزش افزوده بخش مسکن و ساختمان به رغم رشد مثبت کل اقتصاد، بیش از 10 درصد افت داشته است. از دیدگاه شما علت این روند چه بوده‌است؟

سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد رشد چندانی نداشته است، این یعنی رشد اقتصادی که امسال محقق شده مبتنی بر استفاده از ظرفیت‌های خالی صنایع و فعالیت‌های خدماتی است. بخش ساختمان بیش از آنکه بخش مستقل باشد یک بخش تبعی است به این معنا که برای رشد آن نیاز است ابتدا رشد اقتصادی محقق شود، در مرحله بعد رشد اقتصادی به سرمایه‌گذاری تبدیل شود و نهایتا سرمایه‌گذاری در ساختمان برای تامین تقاضای ناشی از افزایش رشد اقتصادی رخ دهد. بنابراین از آنجا که هنوز رشد اقتصادی به صورت یک جریان مداوم درنیامده است کماکان رشد ارزش افزوده بخش ساختمان منفی است. با وجود ثبت رشد مثبت اقتصادی، هنوز هم سرمایه‌گذاری‌ها در واقع رشد چندانی نداشته است.

آیا رشد اقتصادی که تاکنون رخ داده است می‌تواند ادامه‌دار باشد؟

به نظر می‌رسد رشد اقتصادی امسال بیشتر مربوط به یک‌سری از صنایع خاص همچون پتروشیمی‌ها است که اتفاق افتاد. این بخش‌ها پیشران‌های اصلی اقتصادی هستند که اگر رشد آنها تداوم پیدا کند به تدریج این رشد به سایر بخش‌ها سرایت پیدا می‌کند و ظرفیت‌های خالی هم که تمام شود سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد همچون مسکن اضافه می‌شود. از این رو این فرضیه وجود دارد که اگر همین روند ادامه پیدا کند و سال آینده هم وضعیت رشد اقتصادی به نسبت سال جاری باشد، شاهد رشد مثبت بخش ساختمان در سال ۹۶ نیز خواهیم بود.

از واکاوی نرخ تورم، نرخ سود بانکی و نرخ ارز به‌عنوان متغیرهای بیرونی اثرگذار بر مسیر حرکت بازار مسکن در کوتاه مدت و بلندمدت چه تصویری برای بخش مسکن می‌توان متصور بود؟

اگر بخواهیم نرخ تورم را با روند قیمت مسکن طی سه سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم متوجه می‌شویم که روند افزایش قیمت بخش مسکن همواره کمتر از نرخ تورم عمومی کشور بوده‌ است. بنابراین در بلندمدت انتظار می‌رود قیمت مسکن به سمت نرخ تورم میل کند یعنی شکاف بین این دو شاخص کم شود و به تدریج شاهد رشد قیمت مسکن باشیم. کما اینکه در سال ۹۴ رشد قیمت چندانی در بخش مسکن ایجاد نشد، امسال ظاهرا حدود ۷ درصد در بخش مسکن رشد قیمت اتفاق افتاده‌است. دومین فاکتور مورد اشاره نرخ ارز و میزان تاثیرگذاری آن بر بازار مسکن است. ثبات قیمت ارز اگر با رشد اقتصادی همراه باشد خودبه خود به قوت گرفتن بازار مسکن کمک می‌کند. سومین شاخص مورد اشاره شما تغییرات نرخ سود بانکی و میزان اثرگذاری آن بر بازار مسکن است. تا زمانی که نرخ سود بانکی از نرخ تورم بیشتر باشد چون از جنبه سرمایه‌گذاری کم‌ریسک‌تر است سپرده‌ها به سمت بانک میل می‌کند. یعنی در واقع نرخ واقعی سود بانکی که تفاوت چند درصدی با نرخ تورم عمومی دارد سبب می‌شود که ورود سرمایه‌ها به بازار مسکن کندتر شود.

به تعبیر دیگر می‌توان گفت که نرخ سود بانکی مانعی برای رونق‌گیری بخش مسکن خواهد بود؟

به هر حال یکی از موانع موجود برای رونق‌گیری بخش مسکن همین عامل است اما مانع اصلی رونق بخش مسکن در سمت تقاضا وجود دارد. از آنجا که رشد اقتصادی به اندازه کافی محقق نشده است تقاضا از سوی خانوارهای ایرانی نیز به‌طور کامل شکل نگرفته‌است. اگر رشد اقتصادی محقق شود و در یک دوره تداوم پیدا کند می‌تواند درآمد خانوار را افزایش دهد و در نهایت به تقاضای خانوار منجر شود.

آیا اقدامات کنونی انجام شده از سوی دولت می‌تواند باعث ایجاد تحریک بخش مسکن در سال آینده شود؟

به نظر می‌رسد اقدامات انجام شده از سوی دولت به‌ویژه افزایش تسهیلات خرید و ساخت مسکن و ترکیب آن با تداوم رشد اقتصادی می‌تواند باعث ایجاد تحریک این بخش در سال آینده شود.

منظورتان از تحریک بخش مسکن افزایش قیمت‌ها است؟

منظور از تحریک بخش مسکن رشد ملایم قیمت‌ها است. در عین حال تقاضای مصرفی رشد پیدا می‌کند و احتمالا ارزش افزوده بخش ساختمان هم به تبع آن افزایش خواهد داشت اما این رشد به صورت ملایم و آرام است.

پیش‌بینی شما از دامنه نوسان قیمت مسکن در سال 96 چند درصد تا چند درصد است؟

بیش از نرخ تورم نخواهد بود. به نظر می‌رسد در سال آینده قیمت مسکن معادل نرخ تورم رشد خواهد کرد.

یعنی آن شکافی که شما در ابتدای بحث میان نرخ تورم و قیمت مسکن به آن اشاره کردید پر‌می‌شود؟

بله اما از نرخ تورم عمومی کشور بیشتر نخواهد شد.