حمید نجار تهران از آن هنگام که پایتخت ایران شد تحولات جمعیتی فراوانی و به پیروی از آن تغییرات بسیاری در حوزه مسکن و ساختمان شاهد بوده است. سرشماری جمعیتی سال 1286 ه.ق که توسط نجم‌الملک تهیه شده نشان دهنده این است که تهران 147256 نفر جمعیت داشته است. این آمار نشان می‌دهد که نزدیک به 17 هزار نفر از این تعداد در بیرون شهر ساکن بودند. بنا به گفته نجم‌الملک قیمت زمین خارج شهر بالا رفته بود و مردم حتی روی حصار قدیم شهر که خراب شده بود خانه می‌ساختند. طبق آمار نجم‌الملک در این زمان نزدیک به سی و یک درصد از جمعیت تهران در خانه‌های اجاره‌ای منزل داشتند. همچنین بر همین اساس در میان سال‌های 1269ه.ق تا 1286ه.ق تعداد خانه‌ها 685 واحد مسکونی افزایش می‌یابد، در حالی که در همین بازه زمانی جمعیت 21304 نفر بیشتر شده بود. مقایسه نرخ رشد این دو مقوله گویای تناسب نداشتن رشد جمعیت با واحد‌های مسکونی ساخته شده است. باید در نظر داشت که این آمار متعلق به تهران دوره ناصری است؛ یعنی زمانی که تهران از 5 محله تشکیل می‌شد. اینها عبارت بودند از عودلاجان و ارگ در شمال، محله بازار جدا از خود بازار در جنوب، سنگلج در غرب و چاله میدان در شرق. از میان این محله‌ها، بیشترین تعداد تهرانی‌ها در عودلاجان سکونت داشتند. تهران پس از دوره ناصری نیز رشد خود را ادامه داد، اما تغییرات فضایی شهر تهران به شیوه دوران ناصری با پیروزی مشروطیت در سال‌های اول قرن بیستم (1906) به پایان رسید و شهر تهران پا به دوره جدیدی از تحول و تکامل گذارد. دوره پهلوی اول را تهران با جمعیتی در حدود 250000 نفر آغاز کرد. این سیر رو به رشد در دوره پهلوی اول نیز دنبال شد. در سال 1318 که اولین قانون سرشماری شهر تهران عملی شد جمعیت تهران بالغ بر 531 246 نفر بود. اگرچه نمی‌توان به یقین گفت آمار مسکن چه وضعیتی داشته، اما با توجه به اینکه کرایه مستغلات سال 1317 نسبت به نیمه دوم سال 1315 نزدیک به پنجاه درصد افزایش داشته می‌توان گفت تعداد واحدهای مسکونی از جمعیت کمتر بوده و این به ترقی شدید کرایه و قیمت املاک انجامیده است. این وضعیت در یک دهه بعد نیز دیده می‌شود، در این زمان تهران 880 هزار نفر جمعیت داشت. این در حالی بود که در این زمان مستغلات تهران صد و شانزده هزار و ششصد و شصت و هفت مستغل بوده است. بر اساس خبری در نشریات این دوره این میزان شامل 60 هزار و دویست و شش خانه، 7 هزار و چهار صد و پنجاه و دو آپارتمان، دو هزار و چهل و نه زمین محصور و تعدادی گاراژ و نزدیک به سیصد و شصت و یک هزار مغازه بوده است. این آماری است که توسط هیات‌های ممیزی مستغلات شهر تهران محاسبه شده است. هیات‌هایی که مرکب از یک عده کارمندان لیسانسیه و ماموران قدیمی وزارت دارایی بود و از اردیبهشت سال 1326 کار خود را شروع کرده بود؛ بنابراین می‌توان گفت نزدیک به واقع است. همچنین بر همین اساس مالکان تهران سالی هشتصد میلیون ریال اجاره دریافت می‌کردند. هر چه تهران گسترش بیشتری پیدا کرد، این مشکل هم بیشتر شد. نگاهی به وضعیت هزینه مسکن در سال 1336 نشان‌دهنده این حقیقت است. براساس منابع و اسناد موجود هزینه مسکن در تهران در این سال 271 ریال بوده است. در خبری پیرامون این مقدار چنین آمده است: کجای دنیا هزینه مسکن 271 ریال می‌شود که در تهران شده است. هزینه مسکن سال به سال بیشتر شده و بالا می‌رود و باعث شده تا مخارج زندگی مردم افزایش یابد. نمودارهای تهیه شده نشان می‌دهد که هر روز هزینه مسکن بالاتر می‌رود و معلوم نیست آخرش به کجا می‌رسد. بر دولت است که فورا جلوی این افزایش قیمت خانه را بگیرد. به این ترتیب مشاهده می‌شود که تعداد نفوس و مسکن در تهران هیچ‌گاه از تناسب برخوردار نبوده است و این باعث می‌شد تا همواره قیمت مسکن رشد صعودی داشته و هزینه آن نرخ رشد صعودی داشته باشد. نگاهی به جدول این حقیقت را بهتر نشان خواهد داد.