گذری بر نظام مالیاتی مسکن
نرگس رزبان
سیاست‌گذاری‌های مالیاتی چه در جهت تامین بخشی از منابع مالی دولت و چه از منظر ابزار سیاست‌گذاری، مقوله‌ای با اهمیت در مجموعه سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت به حساب می‌آیند. اغراق نخواهد بود اگر ادعا کنیم که مالیات یکی از بهترین و مرسوم‌ترین ابزارهای در اختیار دولت‌ها برای اعمال سیاست‌های اقتصادی است. ارزش اقتصادی بالای سرمایه موجود در بخش مسکن و نیز منابع درآمدی حاصل از آن، به ترتیب سهم بزرگی از ثروت ملی و درآمد ملی را شامل می شود. از این رو استفاده از ظرفیت ابزارهای مالیاتی در امر سیاست‌گذاری و بهره‌مندی از کارکردهای تخصیصی، توزیعی، تثبیتی و درآمدی آن در این بخش حائز اهمیت است.
سیاست‌گذاری‌های مالیاتی چه در جهت تامین بخشی از منابع مالی دولت و چه از منظر ابزار سیاست‌گذاری، مقوله‌ای با اهمیت در مجموعه سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت به حساب می‌آیند. اغراق نخواهد بود اگر ادعا کنیم که مالیات یکی از بهترین و مرسوم‌ترین ابزارهای در اختیار دولت‌ها برای اعمال سیاست‌های اقتصادی است. ارزش اقتصادی بالای سرمایه موجود در بخش مسکن و نیز منابع درآمدی حاصل از آن، به ترتیب سهم بزرگی از ثروت ملی و درآمد ملی را شامل می شود. از این رو استفاده از ظرفیت ابزارهای مالیاتی در امر سیاست‌گذاری و بهره‌مندی از کارکردهای تخصیصی، توزیعی، تثبیتی و درآمدی آن در این بخش حائز اهمیت است.
نرگس رزبان
سیاست‌گذاری‌های مالیاتی چه در جهت تامین بخشی از منابع مالی دولت و چه از منظر ابزار سیاست‌گذاری، مقوله‌ای با اهمیت در مجموعه سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت به حساب می‌آیند. اغراق نخواهد بود اگر ادعا کنیم که مالیات یکی از بهترین و مرسوم‌ترین ابزارهای در اختیار دولت‌ها برای اعمال سیاست‌های اقتصادی است. ارزش اقتصادی بالای سرمایه موجود در بخش مسکن و نیز منابع درآمدی حاصل از آن، به ترتیب سهم بزرگی از ثروت ملی و درآمد ملی را شامل می شود. از این رو استفاده از ظرفیت ابزارهای مالیاتی در امر سیاست‌گذاری و بهره‌مندی از کارکردهای تخصیصی، توزیعی، تثبیتی و درآمدی آن در این بخش حائز اهمیت است. این در‌حالی است که بررسی روند گذشته مالیات‌ستانی در بخش مسکن، از عدم اثرگذاری مطلوب مداخله حاکمیتی دولت حکایت می‌کند. به‌طوری‌که طی ۳۰ سال گذشته مالیات‌های بخش مسکن ۳۵/ ۰ تا ۳۵/ ۲ درصد (در سال های اخیر حدود ۵/ ۰ درصد بوده است) از کل درآمد سالانه دولت و بین ۹۵/ ۰ تا ۹۷/ ۴ درصد از درآمدهای مالیاتی را به خود اختصاص داده است.
آمار قابل تامل دیگر که وجود دارد بر این موضوع تاکید دارد که سهم حدودا 6 درصدی درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از GDP است که در مقایسه با سهم 25 تا 30 درصدی در دیگر کشورها رقم ناچیزی است. نظام مالیاتی موجود در حوزه زمین و مسکن در کشور عمدتا حاوی نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد بوده و از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار، بهره‌ای نبرده است.با توجه به درهم تنیدگی اقتصاد کلان با بخش مسکن و نیز لزوم رفع نیازهای اجتماعی، ساختار مطلوب نظام مالیاتی در این حوزه می‌تواند به نحو مطلوبی سایر بخش‌ها و فعالیت‌های اقتصادی مرتبط را تحت‌تاثیر قرار دهد و نیز بخشی از اهداف درآمدی دولت را محقق کند.از این رو در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم که در شورای نگهبان تصویب و توسط رئیس‌جمهور محترم ابلاغ شد، مواد مالیاتی مرتبط با حوزه مسکن مورد توجه قرار گرفته‌اند.مالیات‌های موجود در بخش مسکن در قانون فعلی مالیات‌های مستقیم مشتمل بر سه مورد مالیات شامل مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات نقل و انتقال و مالیات حاصل از ساخت و فروش مسکن هستند که مورد اول با لحاظ مقتضیات خاص خود مشمول فصل مالیات بر درآمد بوده و مالیات متخذه بابت نقل و انتقال و ساخت و فروش به ماخذ ارزش‌های ثبت شده در دفترچه کمیسیون تقویم املاک در هر شهر اخذ می‌‌شوند.مهم‌ترین تغییراتی که در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در رابطه با مواد مالیاتی مرتبط با بخش مسکن صورت پذیرفته عبارت است از: الحاق ماده 54 مکرر که اخذ مالیات از خانه‌های خالی را هدف قرارداده و تغییر ساختاری ماده 77 در ارتباط با مالیات حاصل از ساخت و فروش.
درخصوص اخذ مالیات ازخانه‌های خالی هر چند به نظر می‌رسد بتوان به عنوان یک ابزار حاکمیتی در تخصیص بهینه منابع از آن بهره جست، لکن اجرایی کردن آن به چند دلیل عمده از جمله عدم امکان شناسایی واحدهای خالی به عنوان یک فرآیند مستمر و دائمی، فقدان زیرساخت‌ها و بسترهای اطلاعاتی مکفی، تعدد و توجیه‌پذیر بودن راه‌های فرار مالیاتی در این بخش و در نتیجه لزوم صرف زمان و هزینه گزاف، محل ابهام است. بدون شک سازمان امور مالیاتی کشور به منظور اجرای مفاد این ماده قانونی، مستلزم تدوین یک فرآیند دقیق و منسجم است. کما اینکه با توجه به ویژگی‌های ساختاری بازار مسکن و اجتناب‌ناپذیر بودن وجود تعدادی خانه خالی در این بازار به عنوان ذخیره و همچنین مشکلاتی همچون عدم تطابق تمکن مالی خانوارهای متقاضی مسکن با ویژگی‌های قیمتی مساکن خالی، میزان اثرگذاری آن در بهبود شرایط بازار محل ابهام است. لازم به یادآوری است که پیش از سال 1380 این نوع پایه مالیاتی در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته که به‌دلیل مشکلات نظارتی، هزینه گزاف و مشکلات مربوط به ارزش‌گذاری املاک حذف شده بود. در آن سال‌ها، هزینه‌های اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های خالی - فارغ از مشکلات و پیچیدگی‌هایی که برای شناسایی این خانه‌ها وجود داشت- به قدری بود که درآمد حاصل از آن برای دولت، صرفه اقتصادی به‌کارگیری چنین ابزار مالیاتی را پایین آورده بود. در رابطه با مالیات موضوع ماده 77 نیز واحدهای مسکونی نوساز همچون سابق مشمول اخذ مالیات ساخت و فروش بوده، با این تفاوت که یک چرخش سیاستی از اخذ مالیات به نرخ ثابت (10 درصد ارزش اعیان) به شمولیت اخذ مالیات متناسب با درآمد مکتسبه (موضوع ماده 131) صورت گرفته است. اما سوال اساسی این است که با توجه به تجربه دیگر کشورها با سطوح توسعه‌یافتگی مختلف در رابطه با اخذ مالیات‌های بخش مسکن، اساسا کارآمدترین نوع مالیات‌ها در این بخش کدامند؟
بدون شک اخذ هر نوع مالیات در هر بخش اقتصادی، مطلوب اکثریت جامعه نیست و به‌ویژه به دلیل انتقال بار مالیاتی، ریسک بروز معاملات زیرزمینی و... هزینه‌های اجتماعی را به دنبال خواهد داشت. از این رو انتخاب گزینه مناسب برای اعمال مالیات در هر بخش اقتصادی به گونه‌ای که علاوه بر تحقق اهداف درآمدی دولت، بتواند در کنترل و تنظیم بازار موثر واقع شود، حائز اهمیت است. شایان ذکر است؛ اخذ مالیات از اضافه ارزش زمین و مسکن (عایدی سرمایه)، مالیات سالانه املاک، مالیات طولی بر معاملات مکرر، مالیات بر خرید املاک گران قیمت و مالیات بر اراضی بایر شهری، از جمله مواردی است که در دیگر کشورهای دنیا در بخش مسکن تجربه شده و در ایران فاقد تجربه عملیاتی بوده است. البته مالیات سالانه املاک قبل از سال 1380 در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته که در اصلاحیه قانون حذف شده است. همچنین اخذ مالیات از اراضی بایر شهری در ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال 1387 مصوب، لکن اجرایی نشده است.بدیهی است که تشخیص و تدوین نظام مطلوب و بهینه مالیاتی با توجه به مشکلات درون و برون‌بخشی حاکم بر نظام مالیاتی کشور و ویژگی‌های منحصر به بازار مسکن فرآیندی ساده و آنی نخواهد بود.
سیاست‌گذاری‌های مالیاتی چه در جهت تامین بخشی از منابع مالی دولت و چه از منظر ابزار سیاست‌گذاری، مقوله‌ای با اهمیت در مجموعه سیاست‌های اقتصادی و مالی دولت به حساب می‌آیند. اغراق نخواهد بود اگر ادعا کنیم که مالیات یکی از بهترین و مرسوم‌ترین ابزارهای در اختیار دولت‌ها برای اعمال سیاست‌های اقتصادی است. ارزش اقتصادی بالای سرمایه موجود در بخش مسکن و نیز منابع درآمدی حاصل از آن، به ترتیب سهم بزرگی از ثروت ملی و درآمد ملی را شامل می شود. از این رو استفاده از ظرفیت ابزارهای مالیاتی در امر سیاست‌گذاری و بهره‌مندی از کارکردهای تخصیصی، توزیعی، تثبیتی و درآمدی آن در این بخش حائز اهمیت است. این در‌حالی است که بررسی روند گذشته مالیات‌ستانی در بخش مسکن، از عدم اثرگذاری مطلوب مداخله حاکمیتی دولت حکایت می‌کند. به‌طوری‌که طی ۳۰ سال گذشته مالیات‌های بخش مسکن ۳۵/ ۰ تا ۳۵/ ۲ درصد (در سال های اخیر حدود ۵/ ۰ درصد بوده است) از کل درآمد سالانه دولت و بین ۹۵/ ۰ تا ۹۷/ ۴ درصد از درآمدهای مالیاتی را به خود اختصاص داده است.
آمار قابل تامل دیگر که وجود دارد بر این موضوع تاکید دارد که سهم حدودا 6 درصدی درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از GDP است که در مقایسه با سهم 25 تا 30 درصدی در دیگر کشورها رقم ناچیزی است. نظام مالیاتی موجود در حوزه زمین و مسکن در کشور عمدتا حاوی نگاه تک‌بعدی به مالیات به عنوان یک منبع کسب درآمد بوده و از دیگر کارکردهای مالیات به عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار، بهره‌ای نبرده است.با توجه به درهم تنیدگی اقتصاد کلان با بخش مسکن و نیز لزوم رفع نیازهای اجتماعی، ساختار مطلوب نظام مالیاتی در این حوزه می‌تواند به نحو مطلوبی سایر بخش‌ها و فعالیت‌های اقتصادی مرتبط را تحت‌تاثیر قرار دهد و نیز بخشی از اهداف درآمدی دولت را محقق کند.از این رو در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم که در شورای نگهبان تصویب و توسط رئیس‌جمهور محترم ابلاغ شد، مواد مالیاتی مرتبط با حوزه مسکن مورد توجه قرار گرفته‌اند.مالیات‌های موجود در بخش مسکن در قانون فعلی مالیات‌های مستقیم مشتمل بر سه مورد مالیات شامل مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات نقل و انتقال و مالیات حاصل از ساخت و فروش مسکن هستند که مورد اول با لحاظ مقتضیات خاص خود مشمول فصل مالیات بر درآمد بوده و مالیات متخذه بابت نقل و انتقال و ساخت و فروش به ماخذ ارزش‌های ثبت شده در دفترچه کمیسیون تقویم املاک در هر شهر اخذ می‌‌شوند.مهم‌ترین تغییراتی که در اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در رابطه با مواد مالیاتی مرتبط با بخش مسکن صورت پذیرفته عبارت است از: الحاق ماده 54 مکرر که اخذ مالیات از خانه‌های خالی را هدف قرارداده و تغییر ساختاری ماده 77 در ارتباط با مالیات حاصل از ساخت و فروش.
درخصوص اخذ مالیات ازخانه‌های خالی هر چند به نظر می‌رسد بتوان به عنوان یک ابزار حاکمیتی در تخصیص بهینه منابع از آن بهره جست، لکن اجرایی کردن آن به چند دلیل عمده از جمله عدم امکان شناسایی واحدهای خالی به عنوان یک فرآیند مستمر و دائمی، فقدان زیرساخت‌ها و بسترهای اطلاعاتی مکفی، تعدد و توجیه‌پذیر بودن راه‌های فرار مالیاتی در این بخش و در نتیجه لزوم صرف زمان و هزینه گزاف، محل ابهام است. بدون شک سازمان امور مالیاتی کشور به منظور اجرای مفاد این ماده قانونی، مستلزم تدوین یک فرآیند دقیق و منسجم است. کما اینکه با توجه به ویژگی‌های ساختاری بازار مسکن و اجتناب‌ناپذیر بودن وجود تعدادی خانه خالی در این بازار به عنوان ذخیره و همچنین مشکلاتی همچون عدم تطابق تمکن مالی خانوارهای متقاضی مسکن با ویژگی‌های قیمتی مساکن خالی، میزان اثرگذاری آن در بهبود شرایط بازار محل ابهام است. لازم به یادآوری است که پیش از سال 1380 این نوع پایه مالیاتی در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته که به‌دلیل مشکلات نظارتی، هزینه گزاف و مشکلات مربوط به ارزش‌گذاری املاک حذف شده بود. در آن سال‌ها، هزینه‌های اجرایی اخذ مالیات از خانه‌های خالی - فارغ از مشکلات و پیچیدگی‌هایی که برای شناسایی این خانه‌ها وجود داشت- به قدری بود که درآمد حاصل از آن برای دولت، صرفه اقتصادی به‌کارگیری چنین ابزار مالیاتی را پایین آورده بود. در رابطه با مالیات موضوع ماده 77 نیز واحدهای مسکونی نوساز همچون سابق مشمول اخذ مالیات ساخت و فروش بوده، با این تفاوت که یک چرخش سیاستی از اخذ مالیات به نرخ ثابت (10 درصد ارزش اعیان) به شمولیت اخذ مالیات متناسب با درآمد مکتسبه (موضوع ماده 131) صورت گرفته است. اما سوال اساسی این است که با توجه به تجربه دیگر کشورها با سطوح توسعه‌یافتگی مختلف در رابطه با اخذ مالیات‌های بخش مسکن، اساسا کارآمدترین نوع مالیات‌ها در این بخش کدامند؟
بدون شک اخذ هر نوع مالیات در هر بخش اقتصادی، مطلوب اکثریت جامعه نیست و به‌ویژه به دلیل انتقال بار مالیاتی، ریسک بروز معاملات زیرزمینی و... هزینه‌های اجتماعی را به دنبال خواهد داشت. از این رو انتخاب گزینه مناسب برای اعمال مالیات در هر بخش اقتصادی به گونه‌ای که علاوه بر تحقق اهداف درآمدی دولت، بتواند در کنترل و تنظیم بازار موثر واقع شود، حائز اهمیت است. شایان ذکر است؛ اخذ مالیات از اضافه ارزش زمین و مسکن (عایدی سرمایه)، مالیات سالانه املاک، مالیات طولی بر معاملات مکرر، مالیات بر خرید املاک گران قیمت و مالیات بر اراضی بایر شهری، از جمله مواردی است که در دیگر کشورهای دنیا در بخش مسکن تجربه شده و در ایران فاقد تجربه عملیاتی بوده است. البته مالیات سالانه املاک قبل از سال 1380 در قانون مالیات‌های مستقیم وجود داشته که در اصلاحیه قانون حذف شده است. همچنین اخذ مالیات از اراضی بایر شهری در ماده 15 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن در سال 1387 مصوب، لکن اجرایی نشده است.بدیهی است که تشخیص و تدوین نظام مطلوب و بهینه مالیاتی با توجه به مشکلات درون و برون‌بخشی حاکم بر نظام مالیاتی کشور و ویژگی‌های منحصر به بازار مسکن فرآیندی ساده و آنی نخواهد بود.
ارسال نظر