موفقیت کم‌نظیر شرکت «رویال ساختمان آریا» در پروژه رویال سعادت‌آباد
الگویی نوین در مدیریت پروژه‌های ساختمانی
«شرکت رویال ساختمان آریا» با مدیریت مهندس« مصطفی فرهمند آزاد» به‌عنوان رئیس هیات مدیره، در صنعت ساختمان فعالیت می‌کند. این شرکت با اتخاذ استراتژی مناسب در چند سال گذشته توانسته است با ساخت پروژه‌های مطرح در کشور، در صنعت ساخت و ساز تحول اساسی ایجاد کند. هماکنون این شرکت در نقاط مختلف کشور فعال بوده و پروژه‌های زیادی را اجرا کرده است که از آن جمله می‌توان به پروژه رویال واقع در خیابان خالد اسلامبولی، شهر کودک شاپرک، مجتمع تجاری و اداری میرداماد و مجتمع‌های میهن، مهتاب و کریستال اشاره کرد.
«شرکت رویال ساختمان آریا» با مدیریت مهندس« مصطفی فرهمند آزاد» به‌عنوان رئیس هیات مدیره، در صنعت ساختمان فعالیت می‌کند. این شرکت با اتخاذ استراتژی مناسب در چند سال گذشته توانسته است با ساخت پروژه‌های مطرح در کشور، در صنعت ساخت و ساز تحول اساسی ایجاد کند. هماکنون این شرکت در نقاط مختلف کشور فعال بوده و پروژه‌های زیادی را اجرا کرده است که از آن جمله می‌توان به پروژه رویال واقع در خیابان خالد اسلامبولی، شهر کودک شاپرک، مجتمع تجاری و اداری میرداماد و مجتمع‌های میهن، مهتاب و کریستال اشاره کرد.
پروژه رویال سعادت‌آباد که یکی از پروژه‌های مطرح شرکت رویال ساختمان آریا است، در ۱۸ طبقه در زیربنای حدود ۴۳۰۰۰ مترمربع با کاربری اداری و تجاری در مدت ۲۴ ماه احداث شده که در میان پروژه های بلندمرتبه شهری کم نظیر است.تیم مدیریت پروژه این شرکت، تجربه‌های طراحی و پیاده سازی متدولوژی (روش‌شناسی) خود را در کتاب «راهنمای پیاده‌سازی نظام مدیریت پروژه در پروژه های ساختمانی براساس استاندارهای ISO ۲۱۵۰۰ و PMBOK» به‌عنوان یک راهنمای کاربردی در حوزه مدیریت پروژه تألیف نموده است. این راهنما از یک سو مبتنی بر استاندارهای بین‌المللی مدیریت پروژه ISO ۲۱۵۰۰ و PMBOK بوده و از سوی دیگر کاملا متناسب با نیازهای عملیاتی و اجرایی پروژه‌های ساختمانی، بومی‌سازی شده است. نوشتار زیر، روند مدیریتی این شرکت از گذشته تا حال و چشم‌انداز پیش روی آن به قلم مهندس «مصطفی فرهمند آزاد» است.
بهره‌گیری شرکت رویال ساختمان آریا از دانش و مهارت‌های حرفه‌ای مدیریت پروژه:
در پروژه رویال، نظام مدیریت پروژه بر اساس استانداردهای ۲۱۵۰۰:۲۰۱۲ ISO و PMBOK: Fifth Edition به‌طور مؤثری طراحی و پیاده‌سازی شده و برای افزایش کارآمدی این متدولوژی، نیازهای پروژه به‌طور کامل در نظر گرفته شده است؛ به‌گونه‌ای که می‌توان گفت این متدولوژی، به صورت یک متدولوژی بومی شده برای مدیریت پروژه‌های ساختمانی توسعه یافته است. به‌همین منظور و برای پیاده‌سازی الزامات استانداردهای مذکور در پروژه، دفتر مدیریت پروژه (PMO) ایجاد و با محوریت این واحد و با انجام یک کار تیمی موفق، متدولوژی مدیریت پروژه، طرح‌ریزی و پیاده‌سازی شد.
تاثیر به‌کارگیری دانش مدیریت پروژه بر موفقیت و افزایش بهره‌وری پروژه رویال سعادت آباد:
کاهش زمان اجرای پروژه نسبت به پروژه‌های مشابه: پروژه رویال در مدت ۲۴ ماه انجام شده است. این در حالی است که با توجه به استعلام به‌عمل‌آمده از جامعه مهندسان مشاور ایران، زمان اجرای پروژه‌های مشابه ۴۰ ماه بوده است.دلایل دستیابی به این کاهش زمانی عبارتند از:
• استفاده از تکنیک‌های فشرده‌سازی برنامه زمان‌بندی.
• ایجاد نظام برنامه‌ریزی و کنترل پروژه کارگاهی.
• تهیه برنامه‌های کاری هفتگی کارگاه.
• مشارکت فعالانه رئیس کارگاه و واحد اجرا در راستای تحقق برنامه زمان‌بندی کارگاهی.
در شرایط بازار رقابتی که کاهش هزینه‌های پروژه، یک مزیت رقابتی محسوب می‌شود، می‌توان با کاهش زمان اجرای پروژه و عرضه سریع‌تر محصول نهایی به بازار، دوره بازگشت سرمایه را کاهش و نرخ سود سرمایه‌گذاری *(IRR) را افزایش داد.
تطابق با بودجه مصوب: هرچند پروژه رویال در برخی از مقاطع با کمبود نقدینگی مواجه بوده، ولی در محدوده بودجه مصوب انجام شده است. دلایل تحقق این امر انجام اقدامات زیر بوده است:
• انجام متره و برآورد دقیق و منطبق با WBS پروژه.
• بودجه‌بندی مناسب پروژه (تعریف ذخیره مدیریتی و...).
• تعریف مراکز هزینه (Cost Centre) منطبق با WBS پروژه.
• یک‌پارچه‌سازی سیستم کنترل هزینه با حسابداری مالی پروژه.
• کنترل بودجه در سطح مراکز هزینه تعریف شده.
•پیاده‌سازی روش مدیریت ارزش کسب شده (EVPM).
تطابق با الزامات کیفی تعیین‌شده: با وجود سرعت بالا و کنترل سختگیرانه در هزینه‌های پروژه، کیفیت عملیات اجرایی در سطح مورد انتظار و تعریف‌شده از سوی ذی‌نفعان محقق شده است. دلایل تحقق این امر اقدامات زیر بوده است:
• ایجاد تعهد در تیم پروژه نسبت به کیفیت.
• تعیین نقاط کنترل کیفی و تهیه برنامه‌های تست و بازرسی(ITP).
• تهیه چک‌‌لیست‌های کنترل کیفیت.
• بهره‌گیری از افراد ذی‌صلاح در زمینه اجرای کنترل کیفیت.
• مرتبط کردن صورت وضعیت و محاسبه پیشرفت پیمانکاران با اخذ تاییدهای کنترل کیفیت.
تطابق با الزامات HSE :HSE پروژه رویال در مقایسه با پروژه‌های مشابه ساختمانی بسیار مؤثر بوده و نتایج بسیار قابل‌توجهی داشته است که از آن جمله می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
• رکورد کل نفرـ ساعت کارکرد بدون حادثه فوتی و نقص عضو پروژه بیش از ۱،۵۷۷،۶۶۴ نفر- ساعت بوده است.
• در راستای کنترل اعمال و شرایط ناایمن، ۷۰۵۳ آنومالی ثبت و ۶۸۴۳ مورد ظرف حداکثر ۹۶ ساعت بسته شده است.
• در راستای ارتقای سطح فرهنگ HSE، تاکنون ۴۱۰۹ نفرـ ساعت آموزش برگزار شده است.
• فرهنگ HSE به نحو بارزی در پیمانکاران پروژه نهادینه شده است.
ارتقای فرهنگ کاری کارکنان: پیاده‌سازی متدولوژی مدیریت پروژه در پروژه رویال اگرچه ابتدا با مقاومت زیادی از سوی کارکنان مواجه بود، اما پس از پیگیری‌های مداوم و مشخص شدن نتایج، پذیرفته شد و بسیاری از الزامات سیستمی این متدولوژی هماکنون به‌عنوان خواسته‌های اساسی آنان برای انجام بهینه پروژه نهادینه شده است. این موفقیت یکی از باارزش‌ترین دستاوردهای تیم مدیریت پروژه در پروژه رویال سعادت آباد بوده است. عامل اساسی غلبه بر مقاومت اولیه، حمایت همه‌جانبه بنده و مدیرعامل شرکت رویال ساختمان آریا و در مجموع مدیران ارشد از این امر بود. حمایت و تعهد مدیران ارشد سازمان در طول پروژه نیز تداوم یافته و بارها به کمک تیم مدیریت پروژه آمده است. مدیر پروژه رویال نیز تمام تلاش خود را به‌عمل‌آورد تا پروژه به صورت نظام‌مند انجام شود، به‌نحوی‌که سرعت بالای آن توجیهی برای نادیده گرفتن نظام مدیریت پروژه توسط عوامل اجرای آن نباشد. او همچنین با مشارکت فعالانه مدیر PMO و سرپرست کارگاه، تلاش مستمری در طول انجام پروژه داشت تا اجرای نظام مدیریت پروژه به دستاوردهای لازم دست پیدا کند و تأثیر آن در پروژه مشخص شود. نکته جالب توجه این است که پس از مشخص شدن نتایج اجرای نظام مدیریت پروژه، بسیاری از عوامل اجرایی که در آغاز چندان موافق پیاده سازی نظام مدیریت پروژه نبودند، به حامیان آن تبدیل شدند. افزون بر این، مدیر پروژه و سرپرست کارگاه بر ایجاد فضای باز ارتباطی تأکید داشتند و این امکان برای تمام عوامل اجرایی پروژه فراهم بود تا به‌راحتی با آن‌ها ارتباط برقرار کنند و دغدغه‌ها و مشکلات خود را مطرح و پاسخ‌ها و راهکارهای مناسب را دریافت نمایند.
ارتقای نظام مدیریتی پیمانکاران:
یکی از دستاوردهای این پروژه، ارتقای نظام مدیریتی پیمانکاران بوده است؛ به‌نحوی که با ایجاد تعهدات قراردادی، آن‌ها ملزم شدند نیروی انسانی ذی‌صلاح و نظام مدیریتی مورد نیاز برای پاسخگویی به الزامات نظام مدیریت پروژه فراهم کنند. پس از مشخص شدن دستاوردهای نظام مدیریت پروژه برای پیمانکاران ـ مانند تسهیل در گردش مدارک، تسریع در رسیدگی به صورت‌وضعیت‌ها، ابلاغ نقشه‌ها و مشخصات فنی، حل و فصل مؤثر مسائل قراردادی و تعریف شفاف روابط کاری با شرکت ـ رفتار سیستمی در آن‌ها نهادینه شده است.
تسهیل ارتباطات:
پیاده‌سازی فرایندهای مدیریت ارتباطات به‌طور چشمگیری مدیریت اطلاعات پروژه را از راه های زیر تسهیل کرده است:
• تهیه انواع گزارش‌ها و داشبوردهای اطلاعاتی.
• کنترل بهینه و مؤثر مدارک مهندسی (از طریق ایجاد DCC).
• مدیریت مؤثر مکاتبات و کنترل مصوبات جلسات.
مدیریت فعالانه ریسک‌ها:
از دیگر دستاوردهای پیاده‌سازی نظام مدیریت پروژه در پروژه رویال می‌توان به تغییر نگرش تیم مدیریت آن از حالت منفعلانه (تمرکز بر گذشته) به حالت فعالانه (تمرکز بر آینده) اشاره کرد. این مهم از راه پیاده‌سازی فرایندهای مربوط به مدیریت ریسک انجام شده است. در جلسات کمیته ریسک، با حضور مدیران کلیدی، مشکلات و موانع اجرایی پیشروی پروژه پیش‌بینی می‌شد و اقدامات لازم برای برطرف کردن آن‌ها انجام می‌گرفت. این امر به بالا بردن سرعت اجرای پروژه و کنترل هزینه‌های آن کمک قابل‌توجهی کرده است.
برون‌سپاری موثر پروژه:
• با وجود برگزاری مناقصه‌های متعدد (بیش از ۳۰ مناقصه) به‌‌صورت عمومی (با توجه به محدودیت آیین‌نامه معاملات) و حجم عملیاتی بالا، انتخاب پیمانکاران به‌طور مناسب و باکیفیت انجام شد.
• اسناد مناقصه در این پروژه در مقایسه با دیگر پروژه‌های ساختمانی از کیفیت بسیار بالایی برخوردار است.
• حضور تأمین‌کنندگان کالا و خدمات (پیمانکاران اجرایی و فروشندگان کالاها) مناسب باعث افزایش بهره‌وری، ارتقای کیفیت و کاهش زمان و هزینه عملیات اجرایی پروژه شده است.
• دعاوی پیمانکاران به حداقل ممکن رسیده و فرهنگ انجام کار بر اساس نظام مدیریت پروژه در تأمین‌کنندگان کالا و خدمات (پیمانکاران اجرایی و فروشندگان کالاها) نهادینه شده است.
افزایش رضایت ذی‌نفعان کلیدی پروژه:
• شهرداری: مسوولان شهرداری منطقه ۲ در مراجعات حضوری و جلسات مشترک، بارها رضایت خود را از اجرای مطلوب پروژه اعلام و تصریح نموده‌اند که با وجود سرعت بالای پروژه، مسائل HSE کارگاه، به‌خصوص اطراف محل اجرای آن، رعایت شده و حداقل مزاحمت برای عابران و ساکنان اطراف به وجود آمده است.
• سازمان نظام مهندسی استان تهران: این سازمان که دفتر آن در نزدیکی محل اجرای پروژه قرار دارد، پروژه رویال را به عنوان یکی از پروژه‌های نمونه شهر تهران در نظر گرفته و بازدیدهای مختلف از پروژه را برای اعضای نظام مهندسی ترتیب داده است تا از این طریق، فرهنگ کاری در حوزه ساختمان ارتقا یابد.
• پیمانکاران جزء پروژه: این پیمانکاران رضایت خود را به دلایل مختلف از این پروژه اعلام کرده‌اند. از جمله وجود برنامه‌های کاری هفتگی و پیگیری آن، موجب کمترین تداخل کاری با سایر پیمانکاران با وجود تعدد آن‌ها شده است. این امر همچنین باعث تسریع در عملیات اجرایی پیمانکاران و افزایش قدرت مالی آن‌ها گردیده است.
نقش مدیریت پروژه در توسعه برند شرکت رویال ساختمان آریا:
در حال حاضر، فضای کسب و کار صنعت ساختمان‌سازی به دلایل مختلف، رقابتی‌تر از گذشته شده است. ازاین رو، تمرکز صرف بر سودآوری کوتاه مدت دیگر نمی‌تواند به عنوان مهم‌ترین راهبرد حاکم بر این صنعت مطرح باشد. تغییر فضای کسب و کار در صنعت ساختمان تغییر رویکرد برخورد با مشتریان را اجتناب‌ناپذیر کرده است. برای مثال، در گذشته، توجه به نیازهای مشتری در مرحله طراحی و اجرای پروژه ضعیف بود؛ اما اکنون باید به منظور جلب رضایت مشتریان نیازها و خواسته‌های آن‌ها را به طور گسترده در مراحل مختلف پروژه مورد توجه قرار داد. افزون بر این، در گذشته تعهد بلندمدت نسبت به محصول ارائه‌شده از سوی سازندگان در قالب خدمات پس از فروش بسیار ضعیف بود؛ ولی هماکنون ارائه خدمات پس از فروش از سوی سازندگان به عنوان یک مطالبه مهم از سوی مشتریان مطرح است. شرکت رویال ساختمان آریا در این زمینه گام‌های مهمی برداشته و در فاز بهره‌برداری، متعهد به خدمات پس از فروش است. برای این منظور شرکت، انجام خدمات پس از فروش پروژه رویال سعادت‌آباد شامل مدیریت نگهداری ساختمان (تاسیسات، ابنیه و همه زیرساخت‌ها)، مدیریت مراقبت (حفاظت فیزیکی، کنترل‌های نرم افزاری) و مدیریت خدمات ( نظافت، روابط عمومی و خدمات به مشتریان واحدهای تجاری) را به عهده گرفته است.
چرایی معرفی پروژه رویال سعادت‌آباد به‌عنوان پروژه نمونه:
عملکرد تیم پروژه به حدی مطلوب بوده که در بسیاری از موارد، از جمله در زمینه‌های زیر به‌عنوان الگویی برای دیگر پروژه‌های اجرایی شرکت معرفی شده است:
• پیاده‌سازی کامل نظام مدیریت پروژه.
• دستیابی به کیفیت تعریف‌شده.
• کاهش زمان اجرای پروژه.
• HSE پروژه.
هدف از پیاده‌سازی نظام‌های مدیریتی در پروژه، اخذ گواهینامه نبوده، بلکه هدف آن بوده است که این نظام‌ها به‌طور واقعی پیاده‌سازی شده و نقش مؤثری در اجرای موفق آن داشته باشند. البته پس از استقرار کامل نظام‌های مدیریتی طرح‌ریزی‌شده در پروژه رویال، این سیستم‌ها از طریق شرکت DQS آلمان تحت ممیزی خارجی قرار گرفت و از انطباق سیستم‌های پیاده‌سازی شده با استاندارها توسط ممیزان آن شرکت اطمینان حاصل گردید. شرکت DQS آلمان این موضوع را تایید و گواهینامه استانداردهای ذیل را صادر نمودند:
۲۱۵۰۰:۲۰۱۲ ISO
۹۰۰۱:۲۰۱۵ ISO
۱۴۰۰۱:۲۰۰۴ ISO
۱۸۰۰۱:۲۰۰۷ OHSAS
HSE- MS
ارسال نظر