بازار مسکن در اواسط روزهای پاییزی خود، در حالی هنوز در حالت رکود به سر می‌برد که اغلب کارشناسان و صاحب‌نظران این حوزه، به ماه‌های آتی پیش روی معاملات در این بازار، امیدوارند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، رکود سنگینی که بعد از جهش قیمتی مسکن در سال 91، بر بازار مسکن حاکم شد با گذشت دو سال، در حالی هنوز هم سایه سنگین خود را بر این بازار حفظ کرده است که حتی افزایش حجم معاملات در ماه‌های اخیر هم نتوانسته به‌طور کامل رونق مورد انتظار را به این بخش بازگرداند.
با این حال، هرچند در بخش خرید و فروش سایه رکود بر بازار مسکن اندکی کمرنگ‌تر شده و فعالان بازار از امیدواری‌هایی برای ایجاد رونق در این بخش طی ماه‌های آتی خبر می‌دهند، اما در طرف دیگر بازار مسکن شرایط به نحو متفاوت‌تری، سمت‌وسوی چندان مناسبی ندارد.
فعالیت‌های ساخت‌وساز به‌عنوان اساسی‌ترین بخش بازار مسکن به لحاظ عرضه واحدهای مسکونی جدید به طرف تقاضا، این روزها حال و روز متفاوت تری نسبت به بازار معاملات مسکن دارد.
درحالی‌که بازار معاملات مسکن طی ماه‌های اخیر، وضعیت مناسب‌تری نسبت به دوره‌های زمانی پیشین پیدا کرده است اما رکود در بازار ساخت و ساز همچنان ادامه دارد و روز به روز تشدید می‌شود.
کاهش 50 درصدی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی در دو ماه اول امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل در کنار تاکید تیم اقتصادی دولت به نقش مسکن به‌عنوان عامل پیشران در خروج از رکود، سه هشدار مهم را فراروی بازار مسکن قرار می‌دهد.
کارشناسان بازار مسکن با تاکید بر پیامدهای منفی ریزش پروانه‌های ساختمانی معتقدند: با توجه به اینکه پروانه‌های ساختمانی صادر شده در هر سال معمولا در بازه زمانی دو ساله تبدیل به ساخت و ساز جدید شده و قابلیت عرضه به بازار پیدا می‌کند، افت صدور پروانه در سال جاری می‌تواند بازار عرضه مسکن در دو سال آینده را با بحران مواجه کند.
این در حالی است که هر چند پدیده مازاد عرضه در نتیجه اوج ساخت و سازهای جدید به‌خصوص در سال 91، تا حدی ممکن است این کاهش را پوشش دهد، اما در صورت تداوم روند کاهشی در بازار ساخت و سازهای جدید، امیدواری‌های پیش‌بینی شده برای سال‌های بعد بازار مسکن با اما و اگرهای اساسی مواجه می‌شود.
هشدار اول؛ اشتغال!
«مسکن با حدود 300 شغل به‌طور مستقیم و غیرمستقیم ارتباط دارد».
همه کسانی که به نحوی با مباحث اقتصاد مسکن آشنایی دارند یا آن را دنبال می‌کنند بارها و بارها این جمله را شنیده یا خوانده‌اند.
بخش قابل توجهی از این ارتباط تحت تاثیر طرف عرضه یا همان ساخت وساز مسکن مدیریت شده و شکل می‌گیرد و بنابراین طبیعی است که کاهش تیراژ ساخت مسکن در نهایت منجر به ایجاد بحران در هر یک از مشاغلی شود که عرضه مسکن به صورت پسین یا پیشین با آنها مرتبط است.
به این ترتیب، کاهش اشتغال در بخش مسکن و همچنین مشاغل مرتبط با این بخش، اولین هشداری است که کارشناسان اقتصاد مسکن در رابطه با پیامدهای کاهش ساخت‌وسازهای جدید بر آن تاکید می‌کنند.
همچنین مطالعات کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است به ازای هر 4/69 مترمربع ساخت مسکن، معادل یک نفر شغل مستقیم و 7/0 درصد شغل غیرمستقیم ایجاد می‌شود.
از طرف دیگر، یک واحد ارزش افزوده در بخش مسکن ۲/۱ درصد تولید ناخالص داخلی را افزایش می‌دهد.
هشدار دوم :انفجار بمب تقاضای انباشته مسکن
نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی جدید، طبق آخرین مطالعات صورت گرفته در طرح جامع مسکن، از سوی محققان و صاحب‌نظران حوزه مسکن تایید شده است.با این حال، آمارهای منتشر شده از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است: کل نیاز بالقوه مسکن در دوره زمانی سال‌های ۹۳ تا ۱۴۰۵، حدود ۱۲ میلیون واحد مسکونی جدید است.
این آمار به تفکیک برای تامین نیازهای خانوارهای جدید حدود 6 هزار واحد، برای جبران کمبود موجودی مسکن نسبت به تعداد خانوار بیش از هزار و 100 واحد و برای جبران کمبود موجودی مسکن ناشی از نوسازی در بخش شهری و روستایی مجموعا، بیش از 5 هزار واحد است.
هشدار سوم:افزایش قیمت ناشی از بحران عرضه
احتمال افزایش قیمت مسکن در سال‌های آتی، سومین هشدار و پیامد کاهش عرضه است.افزایش قیمت مسکن در نتیجه سبقت تقاضا از عرضه و افزایش نیاز انباشته در بازار مسکن، امری محتمل در سال‌های آتی است که در صورت عدم توجه و حمایت از ساخت و سازهای جدید به‌طور قطع، تهدیدی برای آرامش فعلی در این بازار محسوب می‌شود.
برآورد سهم تخریب از ساخت‌وسازهای جدید
مطالعات و مستندات آماری دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از فرآیند و حجم صدور پروانه‌های ساختمانی طی دو سال اخیر نشان‌دهنده سهم قابل توجه تخریب در ساخت‌وسازهای جدید است.
براساس این مطالعات، در سال ۹۲ در شهر تهران برای ۱۵۶ هزار و ۱۱۷ واحد مسکونی جدید، پروانه ساختمانی صادر شده است که از این تعداد ۶۸ هزار و ۸۶ واحد جایگزین همین تعداد واحد تخریب شده بوده است.
به این ترتیب 44 درصد از واحدهای جدید ساخته شده در بازار مسکن شهر تهران در سال 92، ناشی از تخریب بوده است و نمی‌توان آنها را در آمار افزایش عرضه به بازار مسکن محاسبه کرد.همچنین، در سال 91 هم، 69 هزار واحد جدید ساخته شده، جایگزین همین تعداد واحد قدیمی تخریبی شده است.کل تعداد پروانه صادر شده در این سال، 168 هزار پروانه بوده است که با کم کردن نسبت تخریب از ساخت و سازهای جدید، آمار خالص عرضه جدید به بازار مسکن به 99 هزار واحد می‌رسد.
به این ترتیب، در سال ۹۱ نیز ۴۱ درصد تولید ناشی از تخریب بوده و جایگزین واحدهای فرسوده
قبلی شده است.