مسعود سعادتمند
کارشناس حوزه مسکن و ساختمان

روز هشتم شهریور، هیات دولت طی مصوبه‌ای، شرایط جدیدی را درخصوص ویلاسازی و شهرک‌سازی در مناطق مختلف و به ویژه شمال کشور اعلام کرد. بر اساس این مقررات، اراضی مستعد احداث دهکده‌ها و شهرک‌های گردشگری در کل کشور از سوی وزارت راه و شهرسازی و با همکاری وزارت‌خانه‌‌های جهاد کشاورزی، کشور و سایر سازمان‌های مربوطه، ظرف مدت شش ماه از این مصوبه شناسایی و اعلان عمومی خواهند شد. همچنین بر اساس این مصوبه، شهرهای استان‌های گیلان، مازندران و گلستان، به جای افزایش محدوده، رشد ارتفاعی خواهند داشت. فارغ از تاثیرات و نکات تخصصی حوزه شهرسازی که در تخصص این جانب نیست، به نظر می‌رسد لازم است نگاهی به ابعاد اقتصادی و بازار پدیده ویلا و شهرک‌سازی داشته باشیم.

طی سال‌های گذشته، انگیزه‌های اقتصادی فراوانی برای فعالان حوزه ساخت و ساز و سرمایه‌گذاران مبنی بر ورود به شهرک و ویلاسازی، به ویژه در مناطق خوش آب و هوای اطراف شهرهای بزرگ وجود داشته است. نخستین دلیلی که باعث ایجاد این انگیزه شده است، تقاضای زیاد مشتریان در بازار است. لازم است بپذیریم که نیاز به یک باغچه، ویلا، باغ، آپارتمان و هر ملک دیگری که افراد فارغ از دغدغه‌های زندگی شهری بتوانند لحظاتی خوش را در کنار خانواده و عزیزان خود سپری کنند، در جامعه ما و به ویژه در ساکنان شهرهای بزرگ وجود دارد. وجود همین تقاضا در سال‌های گذشته و عدم پاسخگویی مناسب به این نیاز مطابق قوانین و مقررات کشوری، باعث شده است بسیاری از منابع طبیعی رو به نابودی گذاشته و مشکلات زیست محیطی فراوانی به ویژه در شمال کشور ایجاد شود.

با توجه به تاکید مصوبه بر عدم ارائه امکانات زیرساختی به ساخت و سازهای غیرمجاز، ارائه امکانات و زیرساخت‌های لازم شامل آب، برق، گاز، فاضلاب و... در حداقل زمان و با قیمت کم به شهرک‌های موضوع این تصویب‌نامه، می‌تواند به جذاب‌تر کردن این ساخت و سازها کمک کرده و افراد بیشتری را جذب کند. در کنار این مورد، لازم است نگاهی به مدل‌های کسب و کار بسیاری از ویلاسازان و شهرک‌سازان در مناطق مختلف کشور داشته باشیم. دسته‌ای از افراد، پس از خرید املاک با کاربری‌های غیرمسکونی، اقدام به قطع، خشکاندن و حتی سوزاندن جنگل‌ها و درختان کرده و زمین را منطبق با نیاز خود آماده می‌کنند. آنچه برای این افراد ایجاد ارزش افزوده می‌کند، نه ماهیت ویلاسازی به‌عنوان یک فعالیت ساختمانی، بلکه استفاده از ارتباطات غیررسمی برای تغییر کاربری اراضی پس از انجام یک سلسله اقدامات است که قیمت زمین را در اندک مدتی، به چند برابر رسانده و سودهای غیرمنطقی و بادآورده‌ای را نصیب سودجویان می‌کند.

با افزایش قیمت املاک، گام بعد، افراز اراضی به قطعات کوچک‌تر است که همین افراز، قیمت هر متر مربع زمین را تا 50 درصد نسبت به قطعات بزرگ افزایش می‌دهد. بخشی از این زمین‌ها بدون سند و بخشی دیگر نیز با اسناد شورایی به مشتریان فروخته شده و پس از مدتی، اراضی منطقه با احداث چند ویلای کوچک، قیمتی چند برابری پیدا می‌کند که انگیزه لازم را برای تغییر کاربری سایر زمین‌ها در همان محدوده و گسترش هر چه بیشتر این موضوع ایجاد می‌کند. بر همین اساس، به نظر می‌رسد بسیاری از ساخت و سازهای انجام شده در شمال کشور طی سال‌های گذشته، کاملا قانونی و با رعایت و طی کردن مراحل قانونی در نهادهایی مانند شوراهای شهر و روستا بوده است؛ هر چند طبیعتا بخشی از ساخت و سازها نیز غیرقانونی بوده است.

در ماده 3 مصوبه اخیر هیات دولت، وزارت کشور مکلف به اصلاح تبصره 2 ماده 99 و تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری شده است تا از این طریق، برخورد و مقابله موثرتری با تغییر کاربری اراضی در شمال کشور صورت پذیرد. به نظر می‌رسد دستیابی به اهداف نهایی این مصوبه، جز با اجرای دقیق این ماده، ممکن نخواهد بود و این ماده کلیدی‌ترین بند این مصوبه است.. بنابراین به نظر می‌رسد بدون اصلاحیه مناسب این بخش از قانون و اجرای دقیق آن، سایر بخش‌های مصوبه نمی‌توانند تاثیر زیادی بر شهرک‌سازی‌ها داشته باشند. لازم است در این تغییرات، راه برای هر نوع افزایش حریم شهرها و روستاها و نیز تغییر کاربری بدون مصوبه نهادهای نظارتی بالادست گرفته شده و عملا این مسیر بسته شود. در کنار این اقدام، اقدامات قانونی، قلع و قمع ساخت و سازهای قبلی و در نظر گرفتن جرائم سنگین، می‌تواند ضمن ایجاد ریسک برای سرمایه‌گذاران، عملا تقاضا برای واحدهای احداثی غیرقانونی را کاهش داده و با کاهش تقاضا و به تبع آن کاهش قیمت این دسته از املاک، جذابیت ورود به این فعالیت‌ها نیز کاهش یابد.