دو گردنه مالیاتی برای خانه‌های خالی

مالکان خانه‌های خالی مطابق آنچه در اسفند سال ۹۲ در مجلس و در جریان اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم،‌ به تصویب رسید، از امسال مشمول پرداخت مالیات می‌شوند اما تحقق هدف مالیاتی در اجرای این قانون، منوط به تعیین تکلیف دو گردنه در مسیر دریافت مالیات جدید است. براساس ماده ۵۴ در متن قانون اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، املاک بدون استفاده که «خالی از سکنه بودن» آنها توسط ماموران مالیاتی، احراز می‌شود، پس از ۱۶ سال، مجددا مشمول مالیات خانه‌های خالی، خواهند شد. سازوکار درج شده در متن قانون به گونه‌ای است که سازمان امور مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی مکلف شده‌اند در سال جاری سامانه الکترونیکی مخصوص شناسایی خانه‌های خالی را راه‌اندازی کنند و سپس با استناد به اطلاعات درون این سامانه، مرحله بعدی که دریافت مالیات است را انجام دهند.

اولین گردنه در مسیر مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی، به نحوه راه‌اندازی این سامانه و اطمینان از عملکرد صحیح و قابل استناد آن برمی‌گردد. این سامانه که «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» نامگذاری شده، باید به‌گونه‌ای فعال شود که وضعیت لحظه‌ای همه املاک مسکونی موجود در کشور، به لحاظ سکونت یا عدم سکونت ساکنین، قابل رصد و ردیابی باشد. قرار بود این سامانه اوایل امسال، رونمایی و آماده فعالیت شود اما هنوز اخبار رسمی در این باره منتشر نشده است. از طرفی، هم‌اکنون سامانه‌ای تحت عنوان سامانه رهگیری معاملات املاک و مستغلات زیرنظر وزارتخانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی، در حال فعالیت است که سابقه راه‌اندازی آن به سال‌های ۸۷ و ۸۸ برمی‌گردد. در این سامانه، همه نقل‌وانتقالات ملکی درون بنگاه‌های املاک، درج می‌شود، به این صورت که مشاوران املاک، جزئیات مبایعه‌نامه‌ها را در سامانه رهگیری معاملات املاک، ثبت می‌کنند و به ازای تنظیم هر مبایعه‌نامه، یک کد رهگیری توسط سامانه صادر می‌شود. این سامانه، می‌توانست به نوعی منبع اولیه «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» قرار بگیرد و کاربری مدنظر سازمان مالیاتی و وزارت راه و شهرسازی، در آن، تعریف شود.

کاربری «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» باید به شکل بانک اطلاعاتی از کلیه املاک موجود در کشور، تعریف شود، به این معنا که آخرین اطلاعات مربوط به حداقل ۲۷ میلیون واحد مسکونی موجود در کشور شامل مشخصات هویتی مالکان، آدرس و موقعیت خانه‌ها، در این سامانه ثبت شود و از آن مهم‌تر، وضعیت سکونتی این املاک شامل سکونت مالک یا سکونت مستاجر در آن و همچنین حالت سوم و چهارم یعنی خالی از سکنه بودن یا کاربری خانه دوم، برای تک‌تک املاک مسکونی، در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور»، قابل رصد و رهگیری باشد. راه‌اندازی چنین سامانه‌ای می‌تواند مسیر مقابله مالیاتی با خانه‌های خالی را از گردنه اول نجات دهد و پایه اطلاعاتی املاک خالی از سکنه که خلأ آن، باعث اختلال در کارآمدی تنظیم مالیاتی بازار ملک خواهد شد را تجهیز کند.

گردنه دوم که اهمیت رفع آن، دست کمی از گردنه اول ندارد، به نرخ تعیین شده برای مالیات بر خانه‌های خالی مربوط است. کارشناسان اقتصادی معتقدند: نرخ مالیات بر خانه‌های خالی باید نسبت قابل‌توجهی از ارزش روز ملک باشد تا بازدارندگی برای بهره‌برداری صفر از ملک، نزد مالک ایجاد کند. در صورتی که نرخ این نوع مالیات، ناچیز تعریف شود، بود و نبود آن،‌ تفاوتی در بازار ملک ایجاد نخواهد کرد و اثری بر رفتار سوداگران نخواهد داشت. نرخ تعیین شده برای مالیات بر خانه‌های خالی در ماده ۵۴ مکرر در اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم که وضع این نوع مالیات را تعیین کرده، به شرح زیر است:

واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند بود: در سال دوم خالی بودن واحد، معادل یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم خالی بودن معادل مالیات متعلقه، در سال چهارم و به بعد نیز معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه. بررسی‌ها درباره نرخ مالیات بر خانه‌های خالی که عینا مطابق نرخ مالیات بر اجاره‌بها، تعیین شده است، نشان می‌دهد: پایه نرخ مالیات بر اجاره، معادل ۱۵ تا ۲۰ درصد اجاره‌بهای منطقه‌ای است. اجاره‌بهای منطقه‌ای نیز معادل ۴۰ تا ۶۰ درصد اجاره‌بهای روز آپارتمان‌ها است. به این ترتیب، نرخ مالیات بر اجاره، معادل ۱۰ درصد اجاره‌بهای روز آپارتمان‌های مسکونی است که همین رقم، عینا قرار است به‌عنوان مالیات بر خانه‌های خالی، محاسبه و از مالکان این نوع خانه‌ها دریافت شود.

با توجه به اینکه، در حال حاضر متوسط اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در تهران متر مربعی ۲۲ تا ۲۳ هزار تومان است، کل اجاره‌بهای سالانه یک آپارتمان‌ ۱۰۰ مترمربعی،‌ کمتر از ۲۷ میلیون تومان خواهد بود که نرخ مالیات بر خانه‌های خالی برای این واحد مسکونی، سالانه کمتر از ۳ میلیون تومان خواهد شد. این میزان مالیات با توجه به عایدی مورد انتظار مالک از خالی گذاشتن واحد در بلندمدت، رقم بازدارنده‌ای محسوب نمی‌شود. کارشناسان اقتصاد مسکن درباره چالش‌های دریافت مالیات از خانه‌های خالی معتقدند:‌ یک خانه باید دارای چند ویژگی باشد تا بتوان به آن برچسب خانه خالی زد.

تحقیقاتی که تیمور رحمانی اقتصاددان درباره مدل بهینه مالیات‌های بخش مسکن انجام داده است، درباره مالیات بر خانه‌های خالی نشان می‌دهد که به‌طور معمول شناسایی تعداد املاک موجود در یک کشور یا میزان خانه‌های خالی در سرشماری‌های سراسری خود را نشان می‌دهد. یکی از مشکلات سرشماری‌ها در شناسایی تعداد خانه‌های خالی آن است که هر چند سال یک‌بار، این سرشماری‌ها انجام می‌شود در حالی‌که، وضعیت خانه‌های خالی، در طول کمتر از بازه زمانی سرشماری، مدام در حال تغییر است، به این معنا که تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه، در طول یک‌سال یا حتی یک ماه، ممکن است در یک شهر یا کشور، تغییر کند و در نتیجه، مشخصات املاک خالی نیز تغییر یابد. تیمور رحمانی، طریقه مورد عمل در سرشماری برای شمارش و شناسایی خانه‌های خالی را نیز دارای نقص‌های متعدد عنوان می‌کند و معتقد است که در سرشماری، طول دوره عدم سکونت برای تشخیص خالی بودن یک خانه، مشخص یا حداقل اعلام عمومی نشده است. از آن طرف، در شهرهای بزرگ، به‌طور معمول افراد در طول روز بیرون از خانه هستند و این موضوع می‌تواند در فرآیند سرشماری تاثیر بگذارد.

بررسی آمار مربوط به نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی در سایر کشورها نشان از اختلاف فاحش این نسبت در کشورهای مختلف دارد. آمارهای مربوط به اواخر دهه ۲۰۰۰ میلادی نشان می‌دهد دامنه نسبت خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی از ۵/ ۱ درصد در هلند تا ۱/ ۱۱ درصد در جمهوری اسلواکی متغیر است. این شواهد دلالت می‌کند که نسبت معمول و مشخصی از خانه‌های خالی به کل واحدهای مسکونی وجود ندارد. با این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن در داخل معتقدند نسبت متعارف، بین ۴ تا حداکثر ۶ درصد است. در حالی‌که، نسبت فعلی در بازار مسکن ایران، نزدیک ۱۰ درصد است.