رکود مسکن در چین، ابتکار سازنده‌ها را برانگیخت
فروش آپارتمان با گارانتی قیمت !
بازار مسکن چین این روزها با کمبود فروش و رکود روبه‌رو شده است. دلیل اصلی آن هم خودداری سازندگان از فروش واحدهای ساخته شده به قیمتی کمتر از چند ماه قبل است. کاهش قیمت مسکن در بازار باعث شده تا فروشندگان دست نگه دارند و از فروش واحدهای ساخته‌شده خودداری کنند. بر اساس آماری که به تازگی گروه ساختمانی «سنتالین» که بزرگ‌ترین گروه ملکی در چین است منتشر کرده، شمار واحدهای مسکن ارائه شده به بازار در ۲۱ شهر اصلی چین، در دو ماه گذشته ۲۵ درصد کاهش یافته است. سازندگان مسکن چنین تحلیل می‌کنند که اگر واحدهای ساخته شده را به بازار ارائه نکنند، عرضه کمتر از تقاضا می‌شود و قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود.
بازار مسکن چین این روزها با کمبود فروش و رکود روبه‌رو شده است. دلیل اصلی آن هم خودداری سازندگان از فروش واحدهای ساخته شده به قیمتی کمتر از چند ماه قبل است. کاهش قیمت مسکن در بازار باعث شده تا فروشندگان دست نگه دارند و از فروش واحدهای ساخته‌شده خودداری کنند. بر اساس آماری که به تازگی گروه ساختمانی «سنتالین» که بزرگ‌ترین گروه ملکی در چین است منتشر کرده، شمار واحدهای مسکن ارائه شده به بازار در 21 شهر اصلی چین، در دو ماه گذشته 25 درصد کاهش یافته است. سازندگان مسکن چنین تحلیل می‌کنند که اگر واحدهای ساخته شده را به بازار ارائه نکنند، عرضه کمتر از تقاضا می‌شود و قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود. فروش مسکن در چین در نیمه نخست سال جاری میلادی نسبت به سال گذشته بیش از 9 درصد کاهش یافته است. این درحالی است که سال گذشته فروش مسکن در چین نزدیک به 27 درصد نسبت به سال قبل‌تر افزایش یافته بود.
در این شرایط فروشندگان راه‌هایی را برای تحریک بازار و افزایش فروش به کار گرفته‌اند. یکی از این راه‌ها، ارائه وام بدون بهره است. ماه گذشته، با پیوستن شرکت سازنده اورگرند، سومین سازنده بزرگ ملکی در چین، به فهرست شرکت‌ها و فروشندگانی که وام بدون بهره خرید مسکن ارائه می‌کنند، این روند جدیت بیشتری گرفت. این نوع وام به وام آسان هم شهرت دارد. تحلیلگران اقتصادی چین میگویند این یک ریسک خطرناک در اقتصاد این کشور است. این گروه از تحلیلگران این وضعیت را با شرایط سال ۲۰۰۸ آمریکا مقایسه می‌کنند که با اعطای وام‌های آسان به مردم برای خرید مسکن، ورشکستگی بزرگی برای موسسات مالی رقم خورد و باعث شد صدها واحد ملکی در آمریکا به حراج گذاشته شود زیرا خریداران قدرت بازپرداخت وام‌های مسکنی را که دریافت کرده‌بودند نداشتند.
پرداخت وام در چین هیچ گاه روند ساده‌ای نبوده. در چین برخلاف کشورهای غربی، مردم بدهی زیادی به بانک‌ها ندارند و بانک‌ها از دیرباز تاکنون، سپرده‌ها و ضمانت‌های سنگینی از وام‌گیرندگان دریافت می‌کنند. اساسا وام گرفتن و خرید به شیوه بدهکار شدن به بانک، در فرهنگ چینی‌ها وجود ندارد. اکنون اما وام‌هایی به ارزش یک‌چهارم قیمت خرید خانه با بهره صفر ارائه می‌شود. این وام‌ها با قوانین دولتی مطابقت ندارد. بر اساس قوانین دولت چین، پرداخت وام نیازمند سپرده‌ای معادل 30 درصد قیمت خانه است.
آماری که در گزارش مربوط به تولید ناخالص داخلی چین در ماه گذشته منتشر شد، نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در مسکن در این کشور کاهش یافته است. به همین نسبت قیمت خانه هم کاهش یافته و خریدار هم کمتر شده است. به همین دلیل بانک‌های دولتی و موسسات خصوصی، روند پرداخت وام برای خرید مسکن را سریع‌تر و آسان‌تر کرده‌اند. استدلال کارشناسان و تحلیلگرانی که میگویند افزایش وام‌دهی و تسهیل آن به تحریک و رشد بازار مسکن در آینده نزدیک کمک می‌کند، از کارشناسانی که درباره پیامدهای این روند در بلندمدت هشدار می‌دهند، قوی‌تر بوده است. به هر حال در ماه میلادی گذشته، اعطای وام مسکن ۶ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته و مقدار پرداخت آن در سراسر چین به ۸۶/۱۸ میلیارد دلار رسیده است.
یکی دیگر از راه‌های تحریک بازار مسکن و رشد فروش، ضمانت بازخرید از سوی سازندگان است. برخی شرکت‌های سازنده مسکن هنگام پیش‌فروش یا فروش قطعی ملک، به خریدار ضمانت می‌دهند که هر وقت اراده کرد، ملک را دوباره به قیمت روز بازار از او بخرند. این سیاست در دو شهر چین که ضعیف‌ترین بازار مسکن را دارند به مرحله اجرا هم رسیده است. به گونه‌ای که سازندگان در این دو شهر، پیشنهاد خرید دوباره ملک بالاتر از قیمت کنونی و به قیمت فروش اولیه آن را ارائه کرده‌اند تا به این ترتیب تقاضا در بازار تحریک شود. در شهر هانگ‌ژو، یکی از شرکت‌های سازنده مسکن، چند ملک را که 4 سال قبل به خریداران فروخته بود، به قیمت 40 درصد بالای قیمت فروشش در آن زمان، دوباره از آنها خرید. گاهی قیمت بازخرید این خانه‌ها به 120 درصد قیمت اولیه‌اش می‌رسد. این جدیدترین استراتژی سازندگان مسکن در سراسر چین برای ایجاد تحریک در بازار مسکن است. سازندگان مسکن میگویند این استراتژی در برخی شهرها جواب داده و باعث تحریک خرید و فروش شده‌است. بخشی از این استراتژی، فروش 5 ساله ملک به خریدار است. به این ترتیب خریدار اطمینان دارد که 5 سال بعد شرکت فروشنده، ملک را به قیمت روز بازار یا بالاتر از او می‌خرد. این اطمینان خاطر باعث تسهیل تصمیم‌گیری برای خرید مسکن می‌شود. مبنای این استراتژی این است که اصلی‌ترین دلیل کاهش خرید مسکن، عدم اطمینان و اعتماد مشتریان به آینده بازار است. وقتی راهی برای جلب این اعتماد و تحکیم اطمینان یافت شود، مشکل کاهش خرید و فروش هم حل می‌شود.
فروشندگان و سازندگان مسکن به دنبال ابتکارات دیگری برای تحریک بازار هستند که قرار است در ماه‌های آینده به اجرا گذاشته‌شود. با این حال کارشناسان میگویند رکود بازار مسکن چین این بار طولانی‌تر از دفعات قبل خواهد بود. کاهش ۱۰ درصدی فروش و ساخت مسکن در این کشور، نرخ رشد اقتصادی را بین ۵ تا ۶ درصد پایین می‌آورد. به همین دلیل اکنون در چین همه در تقلای خارج کردن بازار مسکن از رکود هستند.
در این شرایط فروشندگان راه‌هایی را برای تحریک بازار و افزایش فروش به کار گرفته‌اند. یکی از این راه‌ها، ارائه وام بدون بهره است. ماه گذشته، با پیوستن شرکت سازنده اورگرند، سومین سازنده بزرگ ملکی در چین، به فهرست شرکت‌ها و فروشندگانی که وام بدون بهره خرید مسکن ارائه می‌کنند، این روند جدیت بیشتری گرفت. این نوع وام به وام آسان هم شهرت دارد. تحلیلگران اقتصادی چین میگویند این یک ریسک خطرناک در اقتصاد این کشور است. این گروه از تحلیلگران این وضعیت را با شرایط سال ۲۰۰۸ آمریکا مقایسه می‌کنند که با اعطای وام‌های آسان به مردم برای خرید مسکن، ورشکستگی بزرگی برای موسسات مالی رقم خورد و باعث شد صدها واحد ملکی در آمریکا به حراج گذاشته شود زیرا خریداران قدرت بازپرداخت وام‌های مسکنی را که دریافت کرده‌بودند نداشتند.
پرداخت وام در چین هیچ گاه روند ساده‌ای نبوده. در چین برخلاف کشورهای غربی، مردم بدهی زیادی به بانک‌ها ندارند و بانک‌ها از دیرباز تاکنون، سپرده‌ها و ضمانت‌های سنگینی از وام‌گیرندگان دریافت می‌کنند. اساسا وام گرفتن و خرید به شیوه بدهکار شدن به بانک، در فرهنگ چینی‌ها وجود ندارد. اکنون اما وام‌هایی به ارزش یک‌چهارم قیمت خرید خانه با بهره صفر ارائه می‌شود. این وام‌ها با قوانین دولتی مطابقت ندارد. بر اساس قوانین دولت چین، پرداخت وام نیازمند سپرده‌ای معادل 30 درصد قیمت خانه است.
آماری که در گزارش مربوط به تولید ناخالص داخلی چین در ماه گذشته منتشر شد، نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در مسکن در این کشور کاهش یافته است. به همین نسبت قیمت خانه هم کاهش یافته و خریدار هم کمتر شده است. به همین دلیل بانک‌های دولتی و موسسات خصوصی، روند پرداخت وام برای خرید مسکن را سریع‌تر و آسان‌تر کرده‌اند. استدلال کارشناسان و تحلیلگرانی که میگویند افزایش وام‌دهی و تسهیل آن به تحریک و رشد بازار مسکن در آینده نزدیک کمک می‌کند، از کارشناسانی که درباره پیامدهای این روند در بلندمدت هشدار می‌دهند، قوی‌تر بوده است. به هر حال در ماه میلادی گذشته، اعطای وام مسکن ۶ درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته و مقدار پرداخت آن در سراسر چین به ۸۶/۱۸ میلیارد دلار رسیده است.
یکی دیگر از راه‌های تحریک بازار مسکن و رشد فروش، ضمانت بازخرید از سوی سازندگان است. برخی شرکت‌های سازنده مسکن هنگام پیش‌فروش یا فروش قطعی ملک، به خریدار ضمانت می‌دهند که هر وقت اراده کرد، ملک را دوباره به قیمت روز بازار از او بخرند. این سیاست در دو شهر چین که ضعیف‌ترین بازار مسکن را دارند به مرحله اجرا هم رسیده است. به گونه‌ای که سازندگان در این دو شهر، پیشنهاد خرید دوباره ملک بالاتر از قیمت کنونی و به قیمت فروش اولیه آن را ارائه کرده‌اند تا به این ترتیب تقاضا در بازار تحریک شود. در شهر هانگ‌ژو، یکی از شرکت‌های سازنده مسکن، چند ملک را که 4 سال قبل به خریداران فروخته بود، به قیمت 40 درصد بالای قیمت فروشش در آن زمان، دوباره از آنها خرید. گاهی قیمت بازخرید این خانه‌ها به 120 درصد قیمت اولیه‌اش می‌رسد. این جدیدترین استراتژی سازندگان مسکن در سراسر چین برای ایجاد تحریک در بازار مسکن است. سازندگان مسکن میگویند این استراتژی در برخی شهرها جواب داده و باعث تحریک خرید و فروش شده‌است. بخشی از این استراتژی، فروش 5 ساله ملک به خریدار است. به این ترتیب خریدار اطمینان دارد که 5 سال بعد شرکت فروشنده، ملک را به قیمت روز بازار یا بالاتر از او می‌خرد. این اطمینان خاطر باعث تسهیل تصمیم‌گیری برای خرید مسکن می‌شود. مبنای این استراتژی این است که اصلی‌ترین دلیل کاهش خرید مسکن، عدم اطمینان و اعتماد مشتریان به آینده بازار است. وقتی راهی برای جلب این اعتماد و تحکیم اطمینان یافت شود، مشکل کاهش خرید و فروش هم حل می‌شود.
فروشندگان و سازندگان مسکن به دنبال ابتکارات دیگری برای تحریک بازار هستند که قرار است در ماه‌های آینده به اجرا گذاشته‌شود. با این حال کارشناسان میگویند رکود بازار مسکن چین این بار طولانی‌تر از دفعات قبل خواهد بود. کاهش ۱۰ درصدی فروش و ساخت مسکن در این کشور، نرخ رشد اقتصادی را بین ۵ تا ۶ درصد پایین می‌آورد. به همین دلیل اکنون در چین همه در تقلای خارج کردن بازار مسکن از رکود هستند.
ارسال نظر