۲۰ سال تجربه نوسازی شهری بررسی شد
«مشارکت» به جای «مداخله» در بافت‌فرسوده
نوسازی محله‌های قدیمی و فرسوده شهرها با ۲ هدف «ترمیم بافت فرسوده» و «استحصال زمین برای عرضه مسکن» سابقه دست کم ۲۰ ساله در کشور دارد که سرمنشا آن نیز به قانون توسعه معابر مصوب سال ۱۳۱۰ برمی‌گردد. طی ۲ دهه اخیر با جدی شدن بحث نوسازی بافت فرسوده، طرحهای متعدد از جانب دولت مرکزی و دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) به اجرا درآمد، اما مرور سوابق و آثار به جا مانده از آنها نشان می‌دهد: به دلیل سنگینی نگاه «مداخله حداکثری دولت» در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی، کمترین موفقیت و بیشترین ناکامی در پروسه احیای بافت فرسوده در شهرهای مختلف از جمله کلان شهر تهران به ثبت رسیده است.
نوسازی محله‌های قدیمی و فرسوده شهرها با 2 هدف «ترمیم بافت فرسوده» و «استحصال زمین برای عرضه مسکن» سابقه دست کم 20 ساله در کشور دارد که سرمنشا آن نیز به قانون توسعه معابر مصوب سال 1310 برمی‌گردد.طی 2 دهه اخیر با جدی شدن بحث نوسازی بافت فرسوده، طرحهای متعدد از جانب دولت مرکزی و دولت‌های محلی (شهرداری‌ها) به اجرا درآمد، اما مرور سوابق و آثار به جا مانده از آنها نشان می‌دهد: به دلیل سنگینی نگاه «مداخله حداکثری دولت» در طرح‌ها و پروژه‌های نوسازی، کمترین موفقیت و بیشترین ناکامی در پروسه احیای بافت فرسوده در شهرهای مختلف از جمله کلان شهر تهران به ثبت رسیده است.
مداخله در نوسازی محلات از سال ۱۳۱۰ با تصویب و اجرای قانون توسعه معابر کلید خورد. در آن سال یکسری اقدامات اولیه، پراکنده و غیرمتمرکز در برخی نقاط انجام گرفت تا اینکه طرحهای روان بخشی از دهه ۶۰ در محورها و محله‌های شهری برای ساماندهی محله‌ها شروع شد.به دنبال این حرکت اولیه که عمدتا در بدنه سازی شهری، مرمت ابنیه و... خلاصه می‌شد، از سال ۱۳۷۳ دولت وقت تصمیم گرفت مداخله جدی در محلات فرسوده را شروع کند. برای این منظور دفاتر بهسازی و نوسازی در شهرها شکل گرفت و در قالب مصوبه دولت، تملک برخی املاک محلات به قصد تخریب و نوسازی بناهای قدیمی، ضروری تلقی شد و مشمول مصوبه شورای انقلاب برای اجرای طرحهای عمرانی قرار گرفت. در آن زمان، تفکر مسوولان دولتی در حوزه مسکن و برنامه‌ریزی شهری، ورود دولت به داخل بافت‌های فرسوده با هدف خرید و تملک املاک به قصد کوبیدن و بازسازی دوباره بود. برای این منظور، ۱۸ شهر از جمله تهران، شناسایی شد و مناطق فرسوده این شهرها که در تهران، مناطق جنوبی را در بر می‌گرفت، نقشه هدف نوسازی قرار گرفتند.در فاصله سال‌های ۷۴ تا ۷۵، با اجرای این طرح و استفاده از اعتبارات سازمان ملی زمین، چیزی در حدود ۶۲ هکتار از مساحت بافت‌های فرسوده این ۱۸ شهر به‌صورت قطعات پراکنده در شهرها شناسایی و لکه‌گذاری شد و بخشی از آنها با اعتبار سازمان ملی زمین، به تملک دولت درآمد.اما این طرح به نوعی در میانه راه به دلیل ناکافی بودن منابع دولتی برای تملک زمین، رها شد و در سال ۷۶ که شرکت عمران و بهسازی شهری ایران تاسیس شد، ادامه این ماموریت به شرکت جدیدالتاسیس محول شد.این شرکت که زیرمجموعه وزارت مسکن وقت بود، خیلی زود، تبعات و آسیب‌های نگاه مداخله گر و اقتدارگرایانه دولتی به موضوع نوسازی بافت فرسوده را درک کرد، اما تا قبل از نیمه دهه ۸۰، همچنان از جانب دولت و شهرداری به‌خصوص در تهران، شیوههای مختلف مداخله مستقیم برای احیا و نوسازی بافت فرسوده به کار گرفته شد.
اکنون نتایج طرحهای این چنینی مشخص می‌کند، به ۲ دلیل محدودیت منابع و مقاومت ساکنان بافت، شیوههای مداخله مقتدرانه و ۱۰۰ درصدی دولت در بافت فرسوده جواب نمی‌دهد و راهی جز شکست طرحهای اجرایی در این قالب، نمی‌توان برای آینده نوسازی شهری متصور شد.متولی امور بافت فرسوده در دولت، وقتی با واقعیت‌های این مدل نوسازی مواجه شد، رویکردهای کلی را تغییر داد و اصلاح کرد.در اوایل دهه ۷۰ در تهران یکی از مداخله‌جویانه ترین طرحهای نوسازی بافت فرسوده تحت‌عنوان طرح نواب در جنوب شهر کلید می‌خورد و پروسه تملک املاک قدیمی، مخروبه و فرسوده محله نواب به مدت ۴ سال و تا سال ۷۴ به طول می‌انجامد. در این طرح، مبنای کار شهرداری، خرید املاک قدیمی و فرسوده از مالکان و انتقال آنها به بیرون محله، برای آزادسازی عرصه و تحت اختیار گرفتن زمین این محله به منظور بازسازی گسترده و انبوه ساختمان‌های مسکونی است.در سال‌های بعد از احداث و نوسازی پروژه نواب، شهرداری تهران طرحهای دیگری با عناوین کلید به کلید یا خانه به خانه و همچنین طرح فروش متری مسکن را در محله‌های بافت فرسوده پایتخت به اجرا درآورد که همگی در قالب مداخله حداکثری پیاده سازی شد.طرحهای ۲ دهه گذشته در نوسازی بافت‌های فرسوده، همه از جنس مداخله بوده است حتی اگر مسوولان و مجریان طرح‌ها، واژه مداخله مستقیم را در عناوین طرحهای خود، به کار نگرفته باشند!اما در اواسط دهه ۸۰، دولت به این نتیجه می‌رسد که این نوع مداخلات در بافت‌های فرسوده صحیح نیست و جنس مداخله دولت باید تغییر کند.بعد از آن، پروژه‌های عملیاتی از جانب دولت و متولی امور بافت فرسوده، تا حدودی تغییر جنس پیدا می‌کند و سهم مداخله مستقیم به تدریج جای خود را به مشارکت ذی‌نفعان بافت، می‌دهد. به این ترتیب طی ۲۰ سال گذشته، طیف وسیعی از انواع طرح‌ها برای نوسازی بافت فرسوده شهرها به اجرا درآمد که وزن دو رویکرد «مداخله مقتدرانه تملکی» و «جلب مشارکت ۱۰۰ درصدی» در آنها به تناسب زمان، متفاوت بوده است و به تدریج سهم رویکرد اول کاهش پیدا کرده و وزن رویکرد دوم در طرحهای اخیر بیشتر شده است.
ماحصل اقدامات سال ۷۳ که ۱۸ شهر مبنای نوسازی بافت فرسوده قرار گرفت، این شد که محله‌هایی که از قبل، فرسوده بودند به‌واسطه نیمه کاره ماندن پروسه تملک زمین و تخریب املاک قدیمی، به شکل مخروبه درآمدند و محله‌ها ، علاوه بر مشکلات کالبدی با آسیب‌های اجتماعی مواجه شدند.بعد از آن، بحث ساماندهی محله‌های فرسوده و مخروبه مبنای نوسازی قرار گرفت و مقرر شد دولت و شهرداری به اعتمادسازی برای ذی‌نفعان نوسازی شامل مالکان بناهای فرسوده، سازنده‌ها و پیمانکاران و همچنین کسبه محل برای جلب نظر آنها به نوسازی روی بیاورند.برای این منظور اجرای یکسری پروژه‌های مسکونی‌سازی به‌صورت مستقیم توسط دولت و شهرداری‌ها کلید خورد تا مزایای نوسازی محله‌ای نشان داده شود و در عین حال از شرکت‌های سرمایه‌گذاری و بخش خصوصی برای ادامه این مسیر دعوت صورت بگیرد.در اوایل دهه ۸۰، پروژه‌های مشارکتی بین دولت و بخش خصوصی برای نوسازی بافت فرسوده به‌تدریج شروع و افزایش پیدا می‌کند. در این طرح، متولی بخش مسکن و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران از محل زمین و عرصه‌های آزاد و تملک شده، شریک سازنده و سرمایه‌گذار می‌شود و طرف مقابل دولت در این شراکت، از بابت سرمایه‌گذاری در هزینه ساخت، با دولت شریک می‌شود.در حال حاضر حجم قابل توجهی پروژه نوسازی محله‌ای در بافت فرسوده شهرهای مختلف کشور در جریان است که با مدل مشارکتی، به اجرا درآمده است.اخیرا با تکمیل زنجیره سیاست مشارکت در نوسازی بافت فرسوده، مدل مشارکت با بخش خصوصی، به مدل مشارکت مردمی، تکامل پیدا کرده است. در مدل تکمیل‌یافته مشارکت، مالکان بناهای فرسوده یا ساکنان این خانه‌ها به‌عنوان مردم، برای تخریب و نوسازی تشویق می‌شوند و ماحصل آن، به تجمیع پلاک‌های ریزدانه مجاور هم و در نتیجه آمادگی مجموعه ساکنان یک محل برای تخریب کامل ساختمان‌های آن محل و نوسازی تجمیعی، منجر می‌شود.به این ترتیب طی دست کم یک دهه گذشته، نوعی تغییر آهسته در رویکرد دولت نسبت به نحوه نوسازی و مداخله در بافت فرسوده اتفاق افتاده است و مداخله حداقلی یا همان مشارکت حداکثری، جای مداخله مقتدرانه و صد درصدی دولت را گرفته است.همین تغییر رویکرد، در شهرداری تهران نیز طی این سال‌ها در بحث نوسازی بافت فرسوده شکل گرفته است.
در حال حاضر تاسیس و فعالیت دفاتر تسهیل‌گیری (دفاتر ارائه‌دهنده خدمات نوسازی در محله‌های وقوع بافت فرسوده شهر تهران) در همه مناطق فرسوده پایتخت، جریان مشارکت ذی‌نفعان در طرحهای نوسازی را تقویت کرده و نوعی حلقه اتصال بین طرح‌ها و برنامه‌های دولت و شهرداری با ساکنان، مالکان و سرمایه‌گذاران شهری و مسکونی در بافت فرسوده محسوب می‌شود.دفاتر تسهیل‌گری در بافت فرسوده شهر تهران با دعوت از مردم برای تجمیع پلاک‌ها و امکان ایجاد کردن برای سازنده‌ها جهت ساخت‌وساز انبوه به جای تک پلاک‌سازی، زمینه مشارکت حداکثری در قضیه نوسازی را فراهم کرده‌اند.شهرداری تهران در این مسیر، بسته تشویقی برای نوسازی بافت فرسوده را نیز ارائه کرده است که شامل تخفیف صد درصدی در عوارض ساخت، ارائه تراکم اضافه ساختمانی، اجازه کسری پارکینگ و سایر مجوزهای کاهنده قیمت تمام شده مسکن می‌شود.در سال ۸۵ تا ۸۷ نیز به‌واسطه اختصاص ردیف بودجه مشخص در دولت برای نوسازی بافت فرسوده و همچنین تصویب قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، حمایت دولتی از نوسازی بیشتر شد و به تبع آن، زمینه مشارکت نیز تقویت شد.در آن زمان برای اولین بار، تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن در بافت فرسوده، به شکل قابل توجه و گسترده پرداخت شد و در سال ۸۸ نیز بخشی از اعتبارات طرح مسکن مهر، نصیب پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده شد که نتیجه آن، تشدید جریان نوسازی بافت فرسوده در سال‌های بعد بوده است.از سال ۸۸ تا کنون، حدود ۲۸۰ هزار واحد مسکونی جدید در بافت‌های فرسوده سراسر کشور نوسازی و بازسازی شده است که ۸۰ تا ۹۰ هزار از واحدهای مسکونی ساخته‌شده یا در دست ساخت از محل اعتبارات مسکن مهر و مابقی از محل پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت توسط ۶ بانک عامل بوده است که طبق مصوبه دولت وقت در اواخر دهه ۸۰، باید از اعتبارات داخلی بانک‌های عامل و با نرخ سود ترجیحی پرداخت می‌شد.هرچند همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده به مراتب ضعیف‌تر از مشارکت حداکثری مردم (مالکان و سازنده‌ها) برای نوسازی بوده است اما به دلیل آنکه، مداخله مستقیم و حداکثری از ناحیه دولت کاهش پیدا کرد و انگیزه اصلی در مالکان برای نوسازی بافت، از طریق ابزارهای تشویقی به‌وجود آمد، این محله‌ها شاهد پویایی و اراده ساکنان‌شان به نوسازی بوده است.
در سال‌های اخیر نیز رویکرد دولت و شهرداری، تا حدودی بر توانمندسازی ساکنان بافت به جای مداخله در بافت بوده است.در سال ۸۹ نیز با تصویب قانون احیا و نوسازی بافت فرسوده، رویکرد مشارکت به جای مداخله، کامل‌تر شد و مواجهه غیرمستقیم و توانمندسازی کنشگران نوسازی، به وجه غالب سیاست‌های مورد عمل دولت مرکزی و دولت‌های محلی در بافت فرسوده تبدیل شد.اما در حال حاضر همین سیاست‌های سال‌های اخیر در بافت فرسوده نیز به اندازه خود، جای نقد و بررسی دارد.عملکرد این سال‌ها در نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد، تصور اینکه نوسازی بافت فرسوده صرفاً در ساخت مسکن انبوه خلاصه می‌شود، در عمل مشکلات زیرپوستی محله‌های فرسوده شهر را حل نکرده است بلکه فقط به یکی از دو نیاز اصلی بافت، پاسخ ناقص داده است.مفهوم نوسازی بافت فرسوده، در نوسازی محله‌ای و اصلاح جریان زندگی در محله متبلور می‌شود به این معنا که در کنار نوسازی سرپناه و بناهای مسکونی، باید شبکه زیرساخت شهری، خدمات محله‌ای، کیفیت زندگی مردم و در نهایت محیط شهری نیز مرمت، نوسازی و بازسازی شود. در غیر این‌صورت، نوسازی کالبدی و ساخت‌وساز مسکونی در محله‌های فرسوده، به دلیل افزایش تراکم جمعیت در این محله‌ها، باعث بی‌قواره شدن محله از بابت افت کیفی و رشد کمی مولفه‌های شهری بافت می‌شود که نتیجه آن جز افزایش فقر شهری در محله‌های به ظاهر نوسازی شده، نخواهد بود.در حال حاضر جریان نوسازی بافت فرسوده به گونه‌ای است که تحت تاثیر بسته تشویقی شهرداری، افزایش تراکم تشویقی ساخت‌وساز به‌عنوان جذاب‌ترین ابزار سرمایه‌گذاری در ساخت مسکونی، زمینه بارگذاری جمعیت اضافه در محله‌های متراکم بافت فرسوده را به‌وجود آورده است در حالی‌که، این فقط ظرفیت آپارتمان‌های یک محله فرسوده است که در مقابل ثابت ماندن سایر ظرفیت‌های شهری، افزایش پیدا می‌کند.
چنین رویکردی در بازسازی، مشکلات محله‌های قدیمی شهر را در آینده بیشتر از آنچه در گذشته صرفا در فرسودگی بناها خلاصه می‌شد، گسترش خواهد داد.در مقطع فعلی که دولت سیاست ساخت 300 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور را جزو برنامه 12 سال آتی کشور اعلام کرده است و در واقع، یک‌سوم نیاز مسکن کشور در هر سال باید از این طریق تامین شود، بهترین رویکرد در نوسازی بافت می‌تواند اجرای همزمان سه ماموریت «نوسازی املاک مسکونی قدیمی و فرسوده»، «افزایش کیفیت محله‌های فرسوده» و «ارتقای خدمات شهری متناسب با بارگذاری‌های جدید جمعیتی» باشد.در فرآیند قابل تعریف، باید دو نگاه به ترتیب به محله‌های فرسوده و بناهای مسکونی فرسوده، مدنظر دولت باشد. در بخش مسکونی، نگاه توانمندسازی و جلب مشارکت مردمی، موفقیت‌آمیز می‌تواند باشد و در بخش خدمات محله‌ای و زیرساختی نیز وظیفه دولت و شهرداری است که اقدامات لازم را انجام دهند.در فرآیند تجمیع پلاک‌های فرسوده که طی سال‌های اخیر در تهران جزو اولویت‌های شهرداری قرار گرفته است، یک هدف دولت و شهرداری باید استفاده چندمنظوره از زمین‌های آزاد شده باشد. روی این عرصه‌ها باید علاوه بر ساخت و ساز مسکونی، حتما خدمات و کاربری‌های هفت گانه مورد نیاز شهر همچون فضای سبز، مراکز تفریح و تجاری و... تعریف و احداث شود.در عین حال، مباحث سه گانه اعتمادسازی عمومی بین ساکنان و سرمایه‌گذاران، ایجاد انگیزه برای ورود غیردستوری مالکان به پروسه نوسازی و همچنین الزامات قانونی برای شکست مقاومت در برابر موج نوسازی، ازجمله پیش‌نیازهای حرکت مطلوب برای نوسازی بافت فرسوده است.
مداخله در نوسازی محلات از سال ۱۳۱۰ با تصویب و اجرای قانون توسعه معابر کلید خورد. در آن سال یکسری اقدامات اولیه، پراکنده و غیرمتمرکز در برخی نقاط انجام گرفت تا اینکه طرحهای روان بخشی از دهه ۶۰ در محورها و محله‌های شهری برای ساماندهی محله‌ها شروع شد.به دنبال این حرکت اولیه که عمدتا در بدنه سازی شهری، مرمت ابنیه و... خلاصه می‌شد، از سال ۱۳۷۳ دولت وقت تصمیم گرفت مداخله جدی در محلات فرسوده را شروع کند. برای این منظور دفاتر بهسازی و نوسازی در شهرها شکل گرفت و در قالب مصوبه دولت، تملک برخی املاک محلات به قصد تخریب و نوسازی بناهای قدیمی، ضروری تلقی شد و مشمول مصوبه شورای انقلاب برای اجرای طرحهای عمرانی قرار گرفت. در آن زمان، تفکر مسوولان دولتی در حوزه مسکن و برنامه‌ریزی شهری، ورود دولت به داخل بافت‌های فرسوده با هدف خرید و تملک املاک به قصد کوبیدن و بازسازی دوباره بود. برای این منظور، ۱۸ شهر از جمله تهران، شناسایی شد و مناطق فرسوده این شهرها که در تهران، مناطق جنوبی را در بر می‌گرفت، نقشه هدف نوسازی قرار گرفتند.در فاصله سال‌های ۷۴ تا ۷۵، با اجرای این طرح و استفاده از اعتبارات سازمان ملی زمین، چیزی در حدود ۶۲ هکتار از مساحت بافت‌های فرسوده این ۱۸ شهر به‌صورت قطعات پراکنده در شهرها شناسایی و لکه‌گذاری شد و بخشی از آنها با اعتبار سازمان ملی زمین، به تملک دولت درآمد.اما این طرح به نوعی در میانه راه به دلیل ناکافی بودن منابع دولتی برای تملک زمین، رها شد و در سال ۷۶ که شرکت عمران و بهسازی شهری ایران تاسیس شد، ادامه این ماموریت به شرکت جدیدالتاسیس محول شد.این شرکت که زیرمجموعه وزارت مسکن وقت بود، خیلی زود، تبعات و آسیب‌های نگاه مداخله گر و اقتدارگرایانه دولتی به موضوع نوسازی بافت فرسوده را درک کرد، اما تا قبل از نیمه دهه ۸۰، همچنان از جانب دولت و شهرداری به‌خصوص در تهران، شیوههای مختلف مداخله مستقیم برای احیا و نوسازی بافت فرسوده به کار گرفته شد.
اکنون نتایج طرحهای این چنینی مشخص می‌کند، به ۲ دلیل محدودیت منابع و مقاومت ساکنان بافت، شیوههای مداخله مقتدرانه و ۱۰۰ درصدی دولت در بافت فرسوده جواب نمی‌دهد و راهی جز شکست طرحهای اجرایی در این قالب، نمی‌توان برای آینده نوسازی شهری متصور شد.متولی امور بافت فرسوده در دولت، وقتی با واقعیت‌های این مدل نوسازی مواجه شد، رویکردهای کلی را تغییر داد و اصلاح کرد.در اوایل دهه ۷۰ در تهران یکی از مداخله‌جویانه ترین طرحهای نوسازی بافت فرسوده تحت‌عنوان طرح نواب در جنوب شهر کلید می‌خورد و پروسه تملک املاک قدیمی، مخروبه و فرسوده محله نواب به مدت ۴ سال و تا سال ۷۴ به طول می‌انجامد. در این طرح، مبنای کار شهرداری، خرید املاک قدیمی و فرسوده از مالکان و انتقال آنها به بیرون محله، برای آزادسازی عرصه و تحت اختیار گرفتن زمین این محله به منظور بازسازی گسترده و انبوه ساختمان‌های مسکونی است.در سال‌های بعد از احداث و نوسازی پروژه نواب، شهرداری تهران طرحهای دیگری با عناوین کلید به کلید یا خانه به خانه و همچنین طرح فروش متری مسکن را در محله‌های بافت فرسوده پایتخت به اجرا درآورد که همگی در قالب مداخله حداکثری پیاده سازی شد.طرحهای ۲ دهه گذشته در نوسازی بافت‌های فرسوده، همه از جنس مداخله بوده است حتی اگر مسوولان و مجریان طرح‌ها، واژه مداخله مستقیم را در عناوین طرحهای خود، به کار نگرفته باشند!اما در اواسط دهه ۸۰، دولت به این نتیجه می‌رسد که این نوع مداخلات در بافت‌های فرسوده صحیح نیست و جنس مداخله دولت باید تغییر کند.بعد از آن، پروژه‌های عملیاتی از جانب دولت و متولی امور بافت فرسوده، تا حدودی تغییر جنس پیدا می‌کند و سهم مداخله مستقیم به تدریج جای خود را به مشارکت ذی‌نفعان بافت، می‌دهد. به این ترتیب طی ۲۰ سال گذشته، طیف وسیعی از انواع طرح‌ها برای نوسازی بافت فرسوده شهرها به اجرا درآمد که وزن دو رویکرد «مداخله مقتدرانه تملکی» و «جلب مشارکت ۱۰۰ درصدی» در آنها به تناسب زمان، متفاوت بوده است و به تدریج سهم رویکرد اول کاهش پیدا کرده و وزن رویکرد دوم در طرحهای اخیر بیشتر شده است.
ماحصل اقدامات سال ۷۳ که ۱۸ شهر مبنای نوسازی بافت فرسوده قرار گرفت، این شد که محله‌هایی که از قبل، فرسوده بودند به‌واسطه نیمه کاره ماندن پروسه تملک زمین و تخریب املاک قدیمی، به شکل مخروبه درآمدند و محله‌ها ، علاوه بر مشکلات کالبدی با آسیب‌های اجتماعی مواجه شدند.بعد از آن، بحث ساماندهی محله‌های فرسوده و مخروبه مبنای نوسازی قرار گرفت و مقرر شد دولت و شهرداری به اعتمادسازی برای ذی‌نفعان نوسازی شامل مالکان بناهای فرسوده، سازنده‌ها و پیمانکاران و همچنین کسبه محل برای جلب نظر آنها به نوسازی روی بیاورند.برای این منظور اجرای یکسری پروژه‌های مسکونی‌سازی به‌صورت مستقیم توسط دولت و شهرداری‌ها کلید خورد تا مزایای نوسازی محله‌ای نشان داده شود و در عین حال از شرکت‌های سرمایه‌گذاری و بخش خصوصی برای ادامه این مسیر دعوت صورت بگیرد.در اوایل دهه ۸۰، پروژه‌های مشارکتی بین دولت و بخش خصوصی برای نوسازی بافت فرسوده به‌تدریج شروع و افزایش پیدا می‌کند. در این طرح، متولی بخش مسکن و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران از محل زمین و عرصه‌های آزاد و تملک شده، شریک سازنده و سرمایه‌گذار می‌شود و طرف مقابل دولت در این شراکت، از بابت سرمایه‌گذاری در هزینه ساخت، با دولت شریک می‌شود.در حال حاضر حجم قابل توجهی پروژه نوسازی محله‌ای در بافت فرسوده شهرهای مختلف کشور در جریان است که با مدل مشارکتی، به اجرا درآمده است.اخیرا با تکمیل زنجیره سیاست مشارکت در نوسازی بافت فرسوده، مدل مشارکت با بخش خصوصی، به مدل مشارکت مردمی، تکامل پیدا کرده است. در مدل تکمیل‌یافته مشارکت، مالکان بناهای فرسوده یا ساکنان این خانه‌ها به‌عنوان مردم، برای تخریب و نوسازی تشویق می‌شوند و ماحصل آن، به تجمیع پلاک‌های ریزدانه مجاور هم و در نتیجه آمادگی مجموعه ساکنان یک محل برای تخریب کامل ساختمان‌های آن محل و نوسازی تجمیعی، منجر می‌شود.به این ترتیب طی دست کم یک دهه گذشته، نوعی تغییر آهسته در رویکرد دولت نسبت به نحوه نوسازی و مداخله در بافت فرسوده اتفاق افتاده است و مداخله حداقلی یا همان مشارکت حداکثری، جای مداخله مقتدرانه و صد درصدی دولت را گرفته است.همین تغییر رویکرد، در شهرداری تهران نیز طی این سال‌ها در بحث نوسازی بافت فرسوده شکل گرفته است.
در حال حاضر تاسیس و فعالیت دفاتر تسهیل‌گیری (دفاتر ارائه‌دهنده خدمات نوسازی در محله‌های وقوع بافت فرسوده شهر تهران) در همه مناطق فرسوده پایتخت، جریان مشارکت ذی‌نفعان در طرحهای نوسازی را تقویت کرده و نوعی حلقه اتصال بین طرح‌ها و برنامه‌های دولت و شهرداری با ساکنان، مالکان و سرمایه‌گذاران شهری و مسکونی در بافت فرسوده محسوب می‌شود.دفاتر تسهیل‌گری در بافت فرسوده شهر تهران با دعوت از مردم برای تجمیع پلاک‌ها و امکان ایجاد کردن برای سازنده‌ها جهت ساخت‌وساز انبوه به جای تک پلاک‌سازی، زمینه مشارکت حداکثری در قضیه نوسازی را فراهم کرده‌اند.شهرداری تهران در این مسیر، بسته تشویقی برای نوسازی بافت فرسوده را نیز ارائه کرده است که شامل تخفیف صد درصدی در عوارض ساخت، ارائه تراکم اضافه ساختمانی، اجازه کسری پارکینگ و سایر مجوزهای کاهنده قیمت تمام شده مسکن می‌شود.در سال ۸۵ تا ۸۷ نیز به‌واسطه اختصاص ردیف بودجه مشخص در دولت برای نوسازی بافت فرسوده و همچنین تصویب قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن، حمایت دولتی از نوسازی بیشتر شد و به تبع آن، زمینه مشارکت نیز تقویت شد.در آن زمان برای اولین بار، تسهیلات ارزان‌قیمت برای ساخت مسکن در بافت فرسوده، به شکل قابل توجه و گسترده پرداخت شد و در سال ۸۸ نیز بخشی از اعتبارات طرح مسکن مهر، نصیب پروژه‌های نوسازی بافت فرسوده شد که نتیجه آن، تشدید جریان نوسازی بافت فرسوده در سال‌های بعد بوده است.از سال ۸۸ تا کنون، حدود ۲۸۰ هزار واحد مسکونی جدید در بافت‌های فرسوده سراسر کشور نوسازی و بازسازی شده است که ۸۰ تا ۹۰ هزار از واحدهای مسکونی ساخته‌شده یا در دست ساخت از محل اعتبارات مسکن مهر و مابقی از محل پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت توسط ۶ بانک عامل بوده است که طبق مصوبه دولت وقت در اواخر دهه ۸۰، باید از اعتبارات داخلی بانک‌های عامل و با نرخ سود ترجیحی پرداخت می‌شد.هرچند همکاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت نوسازی بافت فرسوده به مراتب ضعیف‌تر از مشارکت حداکثری مردم (مالکان و سازنده‌ها) برای نوسازی بوده است اما به دلیل آنکه، مداخله مستقیم و حداکثری از ناحیه دولت کاهش پیدا کرد و انگیزه اصلی در مالکان برای نوسازی بافت، از طریق ابزارهای تشویقی به‌وجود آمد، این محله‌ها شاهد پویایی و اراده ساکنان‌شان به نوسازی بوده است.
در سال‌های اخیر نیز رویکرد دولت و شهرداری، تا حدودی بر توانمندسازی ساکنان بافت به جای مداخله در بافت بوده است.در سال ۸۹ نیز با تصویب قانون احیا و نوسازی بافت فرسوده، رویکرد مشارکت به جای مداخله، کامل‌تر شد و مواجهه غیرمستقیم و توانمندسازی کنشگران نوسازی، به وجه غالب سیاست‌های مورد عمل دولت مرکزی و دولت‌های محلی در بافت فرسوده تبدیل شد.اما در حال حاضر همین سیاست‌های سال‌های اخیر در بافت فرسوده نیز به اندازه خود، جای نقد و بررسی دارد.عملکرد این سال‌ها در نوسازی بافت فرسوده نشان می‌دهد، تصور اینکه نوسازی بافت فرسوده صرفاً در ساخت مسکن انبوه خلاصه می‌شود، در عمل مشکلات زیرپوستی محله‌های فرسوده شهر را حل نکرده است بلکه فقط به یکی از دو نیاز اصلی بافت، پاسخ ناقص داده است.مفهوم نوسازی بافت فرسوده، در نوسازی محله‌ای و اصلاح جریان زندگی در محله متبلور می‌شود به این معنا که در کنار نوسازی سرپناه و بناهای مسکونی، باید شبکه زیرساخت شهری، خدمات محله‌ای، کیفیت زندگی مردم و در نهایت محیط شهری نیز مرمت، نوسازی و بازسازی شود. در غیر این‌صورت، نوسازی کالبدی و ساخت‌وساز مسکونی در محله‌های فرسوده، به دلیل افزایش تراکم جمعیت در این محله‌ها، باعث بی‌قواره شدن محله از بابت افت کیفی و رشد کمی مولفه‌های شهری بافت می‌شود که نتیجه آن جز افزایش فقر شهری در محله‌های به ظاهر نوسازی شده، نخواهد بود.در حال حاضر جریان نوسازی بافت فرسوده به گونه‌ای است که تحت تاثیر بسته تشویقی شهرداری، افزایش تراکم تشویقی ساخت‌وساز به‌عنوان جذاب‌ترین ابزار سرمایه‌گذاری در ساخت مسکونی، زمینه بارگذاری جمعیت اضافه در محله‌های متراکم بافت فرسوده را به‌وجود آورده است در حالی‌که، این فقط ظرفیت آپارتمان‌های یک محله فرسوده است که در مقابل ثابت ماندن سایر ظرفیت‌های شهری، افزایش پیدا می‌کند.
چنین رویکردی در بازسازی، مشکلات محله‌های قدیمی شهر را در آینده بیشتر از آنچه در گذشته صرفا در فرسودگی بناها خلاصه می‌شد، گسترش خواهد داد.در مقطع فعلی که دولت سیاست ساخت 300 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده سراسر کشور را جزو برنامه 12 سال آتی کشور اعلام کرده است و در واقع، یک‌سوم نیاز مسکن کشور در هر سال باید از این طریق تامین شود، بهترین رویکرد در نوسازی بافت می‌تواند اجرای همزمان سه ماموریت «نوسازی املاک مسکونی قدیمی و فرسوده»، «افزایش کیفیت محله‌های فرسوده» و «ارتقای خدمات شهری متناسب با بارگذاری‌های جدید جمعیتی» باشد.در فرآیند قابل تعریف، باید دو نگاه به ترتیب به محله‌های فرسوده و بناهای مسکونی فرسوده، مدنظر دولت باشد. در بخش مسکونی، نگاه توانمندسازی و جلب مشارکت مردمی، موفقیت‌آمیز می‌تواند باشد و در بخش خدمات محله‌ای و زیرساختی نیز وظیفه دولت و شهرداری است که اقدامات لازم را انجام دهند.در فرآیند تجمیع پلاک‌های فرسوده که طی سال‌های اخیر در تهران جزو اولویت‌های شهرداری قرار گرفته است، یک هدف دولت و شهرداری باید استفاده چندمنظوره از زمین‌های آزاد شده باشد. روی این عرصه‌ها باید علاوه بر ساخت و ساز مسکونی، حتما خدمات و کاربری‌های هفت گانه مورد نیاز شهر همچون فضای سبز، مراکز تفریح و تجاری و... تعریف و احداث شود.در عین حال، مباحث سه گانه اعتمادسازی عمومی بین ساکنان و سرمایه‌گذاران، ایجاد انگیزه برای ورود غیردستوری مالکان به پروسه نوسازی و همچنین الزامات قانونی برای شکست مقاومت در برابر موج نوسازی، ازجمله پیش‌نیازهای حرکت مطلوب برای نوسازی بافت فرسوده است.
ارسال نظر