مهندس رضا رحمتی ، متولی ساخت مسکن اجاره‌ای شخصی:
مقایسه مدل های موفق «مسکن اجاره ای» در کشورهای توسعه یافته با ایران
اینجانب رضا رحمتی، انبوه‌ساز مسکن در استان سمنان متولی ساخت مسکن مهر اجاره‌ای (شخصی)، عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان سمنان و دارای پروانه انبوه‌سازی هستم. بر خود واجب دیدم با شروع فعالیت دولت جدید و انتصاب شایسته آقای دکتر عباس آخوندی به سمت وزیر محترم راه و شهرسازی، مطالبی را عرض کنم.
در دهه ۷۰ دکتر آخوندی اهتمام جدی بابت ساخت مسکن اجاره‌ای به خرج دادند، بعدها با عوض شدن دولت کم‌کم مسکن اجاره‌ای به مسکن اجاره به شرط تملیک تغییر کرد و سهم ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز شد. درآن ایام شاید در حد ۵ درصد ساخت و سازها به مسکن اجاره‌ای تعلق گرفت، در حالی که در کشورهای آلمان، هلند و .
در دهه ۷۰ دکتر آخوندی اهتمام جدی بابت ساخت مسکن اجاره‌ای به خرج دادند، بعدها با عوض شدن دولت کم‌کم مسکن اجاره‌ای به مسکن اجاره به شرط تملیک تغییر کرد و سهم ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز شد. درآن ایام شاید در حد ۵ درصد ساخت و سازها به مسکن اجاره‌ای تعلق گرفت، در حالی که در کشورهای آلمان، هلند و .
اینجانب رضا رحمتی، انبوه‌ساز مسکن در استان سمنان متولی ساخت مسکن مهر اجاره‌ای (شخصی)، عضو انجمن صنفی انبوه‌سازان سمنان و دارای پروانه انبوه‌سازی هستم. بر خود واجب دیدم با شروع فعالیت دولت جدید و انتصاب شایسته آقای دکتر عباس آخوندی به سمت وزیر محترم راه و شهرسازی، مطالبی را عرض کنم.
در دهه ۷۰ دکتر آخوندی اهتمام جدی بابت ساخت مسکن اجاره‌ای به خرج دادند، بعدها با عوض شدن دولت کم‌کم مسکن اجاره‌ای به مسکن اجاره به شرط تملیک تغییر کرد و سهم ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز شد. درآن ایام شاید در حد ۵ درصد ساخت و سازها به مسکن اجاره‌ای تعلق گرفت، در حالی که در کشورهای آلمان، هلند و ... ساخت مسکن اجاره‌ای بالای ۵۰ درصد انجام می‌شود که اگر در کشورمان همان ۵ درصد هم سالانه انجام می‌شد تا کنون۴۰ هزار واحد ساخته شده بود.
گفتنی است در کشوری که سالانه حدود 700-800 هزار ازدواج صورت می‌گیرد، نسبت تقاضا به نسبت ساخت مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز است، از آنجا که یکی از دغدغه‌های مهم مردم کشورمان در سالیان متمادی اجاره مسکن بوده و همیشه نگران بالا رفتن بی رویه اجاره بوده‌اند این امر می‌توانست به رفع مشکلات کمک کند که این امر میسر و محقق نشد. در صورتی که اگر با برنامه‌ریزی، سیاست‌های درست مسکن اجاره‌ای دنبال می‌شد و دولت در سال‌های گذشته اهتمام می‌ورزید که 40 هزار واحد در سال اجرا شود، در یک پروسه زمانی ده ساله حدودأ 400 هزار واحد مسکن اجاره‌ای ایجاد می‌شد که سهم به سزایی در بازار اجاره داشت و نهایتأ سال به سال به نسبت تورم و هزینه‌های ناشی از ساخت اجاره مسکن بالا می‌رفت.
اصولا اگر به دقت بررسی شود، بازار اجاره مسکن در ایران و کشورهایی که از لحاظ فاکتورهایی نظیر جمعیت، اقتصاد، مسکن شبیه به هم هستند، در فرهنگ خریدهای ملکی نیز با هم نقطه اشتراک دارند.
در شرایط فعلی اقتصادی ایران به نظر می‌رسد، یکی از وظایف دولت نسبت به اجاره‌نشین‌ها نظارت بر وضعیت مسکن و نرخ اجاره‌ای برای این دسته از افراد است.
متاسفانه در این سال‌ها دولت‌ها به این مسئله توجهی نکردند تا ساخت مسکن اجاره‌ای با استفاده از تسهیلات بانکی، زمین، برنامه‌های مالیاتی و استفاده از ابزار تراکم توسط شهرداری به بخش‌خصوصی باعث ترغیب و تشویق فعالان در ساخت مسکن اجاره‌ای شود.
اگر توجه داشته باشیم بحث مسکن اجاره‌ای در کشورهایی نظیر ترکیه، مالزی، آلمان، آمریکا بسیار جدی دنبال شده و خیلی موفق بوده است. می‌توان با برنامه‌ریزی و ارائه روش‌هایی همچون تشویق سرمایه‌گذار با استفاده از زمین، تسهیلات بانکی، تراکم و غیره همچنین ابزارهایی همچون پرداخت یارانه، اجاره مخصوص اشخاص کم درآمد.، فشار هزینه‌های اجاره بها را تعدیل و کاهش داد.
منتها این مسئله مهم در کشور ایران کاملا نادیده گرفته شد و در هشت سالی که گذشت دولت قبل سعی در تامین مسکن ملکی جهت اقشار کم‌درآمد داشت و نتایج نشان می دهد که در این زمینه موفق نبوده است.
در بحث مسکن مهر نیز حداقل آورده شخص می‌بایست 15 الی 20 میلیون تومان باشد و وامی در حدود 25 میلیون تومان که اولا خیلی از مردم امکان تامین مبلغ اولیه را ندارند، ثانیا مبلغ وام حداقل بار مالی در حدود 30 هزار میلیارد تومان بودجه در سال نیاز دارد که در توان دولت نیست و کار صحیحی به نظر نمی‌رسد . اما اگر ما به تجارب جهانی توجه کنیم و مطالعه کنیم متوجه می‌شویم که برای سپری کردن دوران گذار برای مسکن اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان بهترین راه‌حل، مسکن اجاره‌ای است. در بازار اجاره کشور ما به هیچ وجه بین عرضه و تقاضا تعادلی نیست و همیشه تقاضای اجاره مسکن نسبت به عرضه مسکن اجاره‌ای بیشتر است. این امر باعث می‌شود، اجاره رشد بیشتری داشته باشد.
با توجه به قوانین دهه ۷۰ موجود در دولت در رابطه با ساخت مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی حال اگر به درستی عمل نماییم نتیجه آن تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای و ساماندهی مسکن است که در این صورت می‌توانیم این مشکل را حل کنیم. اگر ما در کشورمان حتی سالیانه ۵۰ هزار واحد مسکن اجاره‌ای احداث و به گروه‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان به صورت ده‌ساله اجاره داده شود و در بخش دوم نیز تسهیلات بانکی یارانه ساخت، تخصیص زمین برای احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی پیش‌بینی شده بود-که قانون بجا و درستی است- در صورتیکه واقعا» طبق آن عمل شود نتیجه را مثل کشورهای توسعه یافته که در بخش مسکن اجاره‌ای موفق به کاهش اجاره بودند خواهیم دید.البته آن‌ها نیز با همان سیاست تشویق بخش‌خصوصی در امر ساخت مسکن اجاره‌ای و طی کردن دوران گذار و رسیدن به مسکن ملکی موفق بوده‌اند.
حال به مسکن اجاره‌ای در کشور خودمان توجه کنیم و طرحی که در وزارت راه و شهرسازی به عنوان ساخت مسکن اجاره‌ای مطرح شد، که توسط بخش‌خصوصی اجرا گردید.
به این شکل که زمین قیمت‌گذاری و مبلغ آن پس از 7 سال توسط دولت گرفته شود (دو سال دوره زمانی ساخت و 5 سال اجاره) و اگر اجاره ادامه داشته باشد باز هم می‌توان مبلغ زمین را پرداخت نکرد و پرداخت وام با سود کم و یا پرداخت یارانه وام و هماهنگی با شهرداری بابت هزینه های پروانه و... از دیگر عوامل تشویقی باشد.
در دهه ۷۰ دکتر آخوندی اهتمام جدی بابت ساخت مسکن اجاره‌ای به خرج دادند، بعدها با عوض شدن دولت کم‌کم مسکن اجاره‌ای به مسکن اجاره به شرط تملیک تغییر کرد و سهم ساخت و ساز مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز شد. درآن ایام شاید در حد ۵ درصد ساخت و سازها به مسکن اجاره‌ای تعلق گرفت، در حالی که در کشورهای آلمان، هلند و ... ساخت مسکن اجاره‌ای بالای ۵۰ درصد انجام می‌شود که اگر در کشورمان همان ۵ درصد هم سالانه انجام می‌شد تا کنون۴۰ هزار واحد ساخته شده بود.
گفتنی است در کشوری که سالانه حدود 700-800 هزار ازدواج صورت می‌گیرد، نسبت تقاضا به نسبت ساخت مسکن اجاره‌ای بسیار ناچیز است، از آنجا که یکی از دغدغه‌های مهم مردم کشورمان در سالیان متمادی اجاره مسکن بوده و همیشه نگران بالا رفتن بی رویه اجاره بوده‌اند این امر می‌توانست به رفع مشکلات کمک کند که این امر میسر و محقق نشد. در صورتی که اگر با برنامه‌ریزی، سیاست‌های درست مسکن اجاره‌ای دنبال می‌شد و دولت در سال‌های گذشته اهتمام می‌ورزید که 40 هزار واحد در سال اجرا شود، در یک پروسه زمانی ده ساله حدودأ 400 هزار واحد مسکن اجاره‌ای ایجاد می‌شد که سهم به سزایی در بازار اجاره داشت و نهایتأ سال به سال به نسبت تورم و هزینه‌های ناشی از ساخت اجاره مسکن بالا می‌رفت.
اصولا اگر به دقت بررسی شود، بازار اجاره مسکن در ایران و کشورهایی که از لحاظ فاکتورهایی نظیر جمعیت، اقتصاد، مسکن شبیه به هم هستند، در فرهنگ خریدهای ملکی نیز با هم نقطه اشتراک دارند.
در شرایط فعلی اقتصادی ایران به نظر می‌رسد، یکی از وظایف دولت نسبت به اجاره‌نشین‌ها نظارت بر وضعیت مسکن و نرخ اجاره‌ای برای این دسته از افراد است.
متاسفانه در این سال‌ها دولت‌ها به این مسئله توجهی نکردند تا ساخت مسکن اجاره‌ای با استفاده از تسهیلات بانکی، زمین، برنامه‌های مالیاتی و استفاده از ابزار تراکم توسط شهرداری به بخش‌خصوصی باعث ترغیب و تشویق فعالان در ساخت مسکن اجاره‌ای شود.
اگر توجه داشته باشیم بحث مسکن اجاره‌ای در کشورهایی نظیر ترکیه، مالزی، آلمان، آمریکا بسیار جدی دنبال شده و خیلی موفق بوده است. می‌توان با برنامه‌ریزی و ارائه روش‌هایی همچون تشویق سرمایه‌گذار با استفاده از زمین، تسهیلات بانکی، تراکم و غیره همچنین ابزارهایی همچون پرداخت یارانه، اجاره مخصوص اشخاص کم درآمد.، فشار هزینه‌های اجاره بها را تعدیل و کاهش داد.
منتها این مسئله مهم در کشور ایران کاملا نادیده گرفته شد و در هشت سالی که گذشت دولت قبل سعی در تامین مسکن ملکی جهت اقشار کم‌درآمد داشت و نتایج نشان می دهد که در این زمینه موفق نبوده است.
در بحث مسکن مهر نیز حداقل آورده شخص می‌بایست 15 الی 20 میلیون تومان باشد و وامی در حدود 25 میلیون تومان که اولا خیلی از مردم امکان تامین مبلغ اولیه را ندارند، ثانیا مبلغ وام حداقل بار مالی در حدود 30 هزار میلیارد تومان بودجه در سال نیاز دارد که در توان دولت نیست و کار صحیحی به نظر نمی‌رسد . اما اگر ما به تجارب جهانی توجه کنیم و مطالعه کنیم متوجه می‌شویم که برای سپری کردن دوران گذار برای مسکن اقشار کم‌درآمد و زوج‌های جوان بهترین راه‌حل، مسکن اجاره‌ای است. در بازار اجاره کشور ما به هیچ وجه بین عرضه و تقاضا تعادلی نیست و همیشه تقاضای اجاره مسکن نسبت به عرضه مسکن اجاره‌ای بیشتر است. این امر باعث می‌شود، اجاره رشد بیشتری داشته باشد.
با توجه به قوانین دهه ۷۰ موجود در دولت در رابطه با ساخت مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی حال اگر به درستی عمل نماییم نتیجه آن تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی اجاره‌ای و ساماندهی مسکن است که در این صورت می‌توانیم این مشکل را حل کنیم. اگر ما در کشورمان حتی سالیانه ۵۰ هزار واحد مسکن اجاره‌ای احداث و به گروه‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان به صورت ده‌ساله اجاره داده شود و در بخش دوم نیز تسهیلات بانکی یارانه ساخت، تخصیص زمین برای احداث مسکن اجاره‌ای توسط بخش خصوصی پیش‌بینی شده بود-که قانون بجا و درستی است- در صورتیکه واقعا» طبق آن عمل شود نتیجه را مثل کشورهای توسعه یافته که در بخش مسکن اجاره‌ای موفق به کاهش اجاره بودند خواهیم دید.البته آن‌ها نیز با همان سیاست تشویق بخش‌خصوصی در امر ساخت مسکن اجاره‌ای و طی کردن دوران گذار و رسیدن به مسکن ملکی موفق بوده‌اند.
حال به مسکن اجاره‌ای در کشور خودمان توجه کنیم و طرحی که در وزارت راه و شهرسازی به عنوان ساخت مسکن اجاره‌ای مطرح شد، که توسط بخش‌خصوصی اجرا گردید.
به این شکل که زمین قیمت‌گذاری و مبلغ آن پس از 7 سال توسط دولت گرفته شود (دو سال دوره زمانی ساخت و 5 سال اجاره) و اگر اجاره ادامه داشته باشد باز هم می‌توان مبلغ زمین را پرداخت نکرد و پرداخت وام با سود کم و یا پرداخت یارانه وام و هماهنگی با شهرداری بابت هزینه های پروانه و... از دیگر عوامل تشویقی باشد.
ارسال نظر