دولت در تحلیل چشم‌انداز سال آینده بازار مسکن به پدیده‌ای که هم‌اکنون دامن بازار را گرفته، امیدوار است و با خوش‌بینی نسبت به پیامد مثبت این پدیده و وقوع آن در سال93، شرایط خریدهای مصرفی در ماه‌های آتی را مناسب توصیف می‌کند.
پدیده «مازاد عرضه مسکن» حتی باعث شده، مسوولان در تعریف پروژه‌های جدید ساخت‌وساز مسکونی کمی تامل به خرج دهند و این‌طور تحلیل کنند که «بازار مسکن به اندازه کافی با عرضه و ساخت‌وساز اشباع شده است».
اما ابعاد اثرگذاری این پدیده در بازار مسکن سال۹۳، چقدر است؟
رخداد مازاد عرضه مسکن چه نوع تاثیر مثبت یا منفی بر قیمت مسکن و حجم معاملات مصرفی دارد؟
آیا اصلا می‌توان گفت که در حال حاضر حجم عرضه واحدهای مسکونی از میزان تقاضای موجود در بازار بیشتر شده است؟
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد: پایه عرضه اضافی در بازار مسکن، در سال۹۰ ایجاد شد. مرکز آمار ایران بهار۹۱ در جریان انتشار نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال۹۰ از برتری تعداد واحدهای مسکونی موجود در کل کشور در مقایسه با تعداد خانوارها خبر داد و اعلام کرد: ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد در حالی‌که ۲۱ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور سکونت دارند و زندگی می‌کنند.
مرکز آمار در عین حال می‌افزاید: یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور به‌صورت خالی از سکنه نگهداری می‌شود که اگر این تعداد خانه خالی را از کل موجودی مسکونی کشور کسر کنیم، با کمبود حدود یک میلیون واحدی روبه‌رو هستیم.
طبق گزارش مرکز آمار ایران، اگرچه مازاد عرضه مسکن وجود دارد اما بخشی از این عرضه با اقدام مالکان، از بازار مصرف کنار گذاشته شده است.
از سوی دیگر، طی دو سال اخیر حجم زیاد ساخت‌وسازهای مسکونی به‌خصوص در شهر تهران، بر میزان عرضه و موجودی مسکونی کشور افزوده است به‌طوری‌که سالانه حداقل ۷۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده است که ۲۰۰ هزار واحد آن سهم شهر تهران بوده است.
میزان ازدواج‌های سالانه -تقاضای جدید واردشده به بازار مسکن-در کشور حداکثر معادل ۷۰۰ هزار فقره است.
این آمارها نشان می‌دهد، بعد از آنکه در سال۹۰، موجودی مسکونی کشور از تعداد خانوارها جلو زد، در دو سال اخیر همواره روند عرضه جدید با میزان تقاضای جدید سربه‌سر بوده است، بنابراین هم‌اکنون نیز کفه عرضه سنگین‌تر از تقاضا است و همچنان پدیده مازاد ‌عرضه مسکن به قوت خود باقی است.
با این حال، درباره اینکه آیا این پدیده در سال آینده تاثیر مثبت بر بازار مسکن دارد، تردیدهایی قابل طرح است.
اولین فاکتور خنثی‌کننده اثر مثبت این پدیده، رکود موجود در فضای معاملاتی بازار مسکن است.
تجربه رفتار مالکان و بسازوبفروش‌ها نشان داده، هنگام رکود مسکن به‌خصوص در زمانی که احتمال کاهش قیمت مسکن بعد از وقوع چندین مرتبه موج کاهشی، وجود دارد، میل به فروش به شدت کم می‌شود. در این حالت، برخلاف تصور عمومی، سود نگهداری واحدهای ساخته‌شده برای مالکان و سازنده‌ها از سود تعریف پروژه جدید ساختمانی هم بیشتر است، البته در درازمدت به این معنی که اگر مالکی به جای آنکه آپارتمان خود را در سال مثلا ۹۱ بفروشد و با پول حاصل از آن اقدام به ساخت‌وساز کند، تحت‌تاثیر تورم مصالح‌ساختمانی سود کمتری خواهد برد از حالتی که همان آپارتمان را حداقل یکسال به‌صورت خالی نگهداری کند.
بسازوبفروش‌ها خیلی خوب نسبت به این موضوع واقف هستند و به‌خاطر همین است که در سال‌های اخیر تعداد خانه‌های خالی از سکنه تصاعدی افزایش پیدا کرده است.
آمار رسمی وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد در دو سال اخیر، ماهانه معادل دو برابر حجم تقاضای موثر در بازار مسکن‌ تهران، ساخت‌وساز مسکونی در این شهر انجام شده است.
در محله‌های تهران به راحتی ساختمان‌هایی که یکجا به‌صورت خالی نگهداری می‌شود را می‌توان مشاهده کرد.
این وضعیت بیانگر آن است که در سال ۹۳ نیز اگرچه ساخت‌‌وسازهای دو سال اخیر خود را به‌صورت آپارتمان‌های آماده مصرف نشان خواهد داد، اما این آپارتمان‌ها نیز یکراست وارد لیست خانه‌های خالی می‌شود.
بسازوبفروش‌ها در زمان رکود با خالی نگه داشتن آپارتمان‌ها، باعث می‌شوند کمبود مصنوعی در عرضه اتفاق بیفتد و از این طریق، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا تشدید شده و در نتیجه تحریک قیمت مسکن اتفاق بیفتد تا آنها بتوانند با قیمت بیشتر واحد خود را بعد از مدتی به فروش برسانند. با چنین وضعیتی، می‌توان گفت: پدیده مازاد عرضه مسکن در سال ۹۳ خودبه‌خود هیچ اثر تسهیل‌کننده بر خریدهای مصرفی مسکن نخواهد داشت و اگر دولت در کنار این پدیده، دست به کار نشود و اقدام خاصی برای تبدیل کردن آن به فرصت نکند، چه‌بسا رکود فعلی عمیق‌تر هم بشود.
آنچه برای سال آینده، باید اولویت دولت در بخش مسکن قرار بگیرد، قطعا ساخت‌وساز بیشتر نیست.
دولت باید برای تاثیرگذاری مازاد عرضه مسکن، ریسک نگهداری بدون استفاده آپارتمان را تا حدی که زیان مالی متوجه مالکان آنها شود، بالا ببرد.
اخذ مالیات از خانه‌های خالی ابزاری است که دولت‌ها در سال‌های گذشته فقط حرف آن را زده‌اند، اما هرگز نتوانسته‌اند آن را در بازار پیاده کنند. با تصویب اخذ مالیات از خانه‌های خالی، هزینه این آپارتمان‌ها افزایش پیدا می‌کند و تزریق آنها به بازار مصرف آغاز می‌شود.
در این صورت است که می‌توان به تعدیل قیمت در سال آینده امیدوار بود.