فرجام بازار مسکن با اجرای برجام
بررسی‌های معاونت مسکن و ساختمان از تاثیر اجرای برجام و لغو تحریم‌ها بر بخش مسکن و ساختمان بیانگر آن است که قیمت مسکن دست کم در کوتاه‌مدت همچنان از ثبات برخوردار خواهد بود.
نتایج این بررسی حاکی است قیمت تمام شده مسکن همواره متاثر از دو عامل «هزینه زمین» و «هزینه ساخت» است که هزینه زمین ۶۰ درصد و هزینه ساخت ۴۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. به دلیل اینکه دو عامل مذکور بیشتر متاثر از مسائل داخلی هستند و کنش‌های بین‌المللی در این هزینه این شاخص‌ها تاثیر زیادی ندارد، بنابراین رفع تحریم در کوتاه‌مدت اثر گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت.
نتایج این بررسی حاکی است قیمت تمام شده مسکن همواره متاثر از دو عامل «هزینه زمین» و «هزینه ساخت» است که هزینه زمین ۶۰ درصد و هزینه ساخت ۴۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. به دلیل اینکه دو عامل مذکور بیشتر متاثر از مسائل داخلی هستند و کنش‌های بین‌المللی در این هزینه این شاخص‌ها تاثیر زیادی ندارد، بنابراین رفع تحریم در کوتاه‌مدت اثر گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت.
بررسی‌های معاونت مسکن و ساختمان از تاثیر اجرای برجام و لغو تحریم‌ها بر بخش مسکن و ساختمان بیانگر آن است که قیمت مسکن دست کم در کوتاه‌مدت همچنان از ثبات برخوردار خواهد بود.
نتایج این بررسی حاکی است قیمت تمام شده مسکن همواره متاثر از دو عامل «هزینه زمین» و «هزینه ساخت» است که هزینه زمین ۶۰ درصد و هزینه ساخت ۴۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. به دلیل اینکه دو عامل مذکور بیشتر متاثر از مسائل داخلی هستند و کنش‌های بین‌المللی در این هزینه این شاخص‌ها تاثیر زیادی ندارد، بنابراین رفع تحریم در کوتاه‌مدت اثر گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت. از طرفی قیمت ساخت در کشور نیز از تورم عمومی حاکم بر اقتصاد تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه در حال حاضر تورم حدود ۱۵ درصد است افزایش این بخش بیش از این میزان نخواهد بود. در مجموع می‌توان گفت پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم و امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.مطالعات صورت گرفته در معاونت مسکن همچنین تاکید می‌کند در دوره میان مدت بعد از لغو تحریم‌ها، ورود سرمایه‌های خارجی به کشور می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؛ البته این سرمایه‌گذاری بیشتر مسکن اقشار متوسط و بالای جامعه را مورد هدف قرار می‌دهد و به دلیل اینکه میزان مسکن برای این اقشار به اندازه کافی موجود است شاهد اندکی افزایش قیمت این کالا خواهیم بود اما این رشد قیمت قابل توجه نخواهد بود. رفع تحریم‌ها در درازمدت رشد اقتصادی و افزایش تبادلات را در پی خواهد شد و به تبع رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص داخلی، (GDP) کل اقتصاد کشور را تحرک خوبی خواهد داد که بازار مسکن نیز از این رشد کلان اقتصاد در درازمدت منتفع می‌شود. در بلندمدت به علت بهبود فضای اقتصادی، مسکن نیز از این فضا تاثیر می‌گیرد و باید منتظر رونق معاملات در سال بعد باشیم. مسکن از نظر تغییرات قیمتی سال آرامی را در پیش دارد و همچون سال گذشته افزایش قیمت مسکن زیر تورم عمومی قرار دارد.
احتمال سوق نقدینگی به بازار ملک
مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره اثر برجام بر بازار ملک می‌گوید: اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک می‌باشد به طوری که پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندک نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه گردد، ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی(پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود دو سال اخیر بر ساخت و ساز و کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن در یکی، دو سال آینده با افزایش تقاضا و کسری عرضه روبه‌رو شود.علی چگینی با توضیح بیشتر در این باره گفت: با حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است، هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌گردد. از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی می‌باشد. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت جهت ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن در کوتاه‌مدت تاثیر معنی‌داری از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.
کم‌اثر بودن برجام بر مسکن
حسین عبده تبریزی اقتصاددان نیز می‌گوید: بازار مسکن از شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله تورم و عرضه و تقاضا تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه شاخص‌های مذکور نیز به‌طور نسبی متاثر از تصمیمات بین‌المللی است، توافق هسته‌ای می‌تواند به‌طور غیر مستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار باشد. بنابراین رفع تحریم‌ها تغییر عمومی در فضای اقتصادی کشور ایجاد و انتظارات به‌طور جدی در کوتاه‌مدت تغییر می‌کند، ضمن اینکه به دلیل ارتباط با دنیا عرضه و تقاضای کالاها و حتی کالای بادوامی چون مسکن نیز تغییر می‌کند.این اقتصاددان معتقد است: اگر رونق اقتصادی حاصل از رفع تحریم رخ دهد، به واحدهای اداری بیشتری در شهرها نیاز خواهیم داشت، چرا که تقاضا برای کسب‌و‌کار هم از طرف داخل و هم از طرف شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی افزایش می‌یابد. بدین ترتیب، تقاضا می‌تواند در برخی از مناطق شهری تقویت شود. بنابراین در مجموع، هر چند رفع تحریم‌ها با بخش مسکن اقتصاد ایران چندان ارتباطی ندارد، اما فضای پیرامونی حاصل از رفع تحریم در مجموع این بخش را رونق می‌دهد.عبده تبریزی با بیان اینکه طی دو الی سه سال آینده، تقاضاهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محدود می‌شود و با موجودی امروز مسکن به تقاضاهای مصرفی در بازار پاسخ داده می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: درباره احتمال تقویت تقاضا با افزایش اخیر سقف تسهیلات خرید مسکن نیز باید به این نکته توجه شود که نخستین مرحله پرداخت تسهیلات 80، 60 و 40 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، به دلیل نیاز به سپرده‌گذاری حداقل یک ساله، از خرداد سال آینده به سپرده گذاران پرداخت می‌شود بنابراین در ماه‌های آتی و باقی مانده از سال جاری وام صندوق یکم نمی‌تواند تقاضا را بالا برد. در این حالت، عرضه موجود در بازار مسکن که عمدتا نوسازهای فروش نرفته هستند پاسخگوی تقاضای موثر فعلی خواهد بود و در نتیجه تغییر قابل‌توجهی در قیمت مسکن و اجاره بها رخ نمی‌دهد.مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: در حال حاضر، در بخش اجاره‌بها شاهد تعدیل هستیم و نرخ اجاره واقعی (اجاره به قیمت ثابت) در حال کاهش است، ضمن اینکه اجاره واحدهای تجاری شدت بیشتری در حال کاهش است. همچنین، طبق مقررات بانک مرکزی، نظام بانکی کشور که در شهرهای بزرگ بخش قابل‌توجهی از املاک تجاری را اجاره کرده یا در مالکیت دارد، باید این دارایی‌ها را واگذار کند که این ضرورت به عرضه واحدهای تجاری می‌افزاید. بنابراین، ترکیبی از بازار اقتصادی ضعیف‌تر و مقررات بانکی جدی‌تر، عرضه واحدهای تجاری در شهرهای بزرگ را افزایش داده و به همین دلیل واحدهای تجاری به قیمت ثابت از کاهش قیمت شدیدتری برخوردار هستند. در مورد واحدهای مسکونی این تقلیل شدید نیست و قیمت اسمی تقریبا ثابت مانده و بعضا نرخ اسمی افزایش هم یافته است. البته، در هر حال میزان افزایش قیمت معاملاتی و اجاره بها کمتر از نرخ تورم است.
نتایج این بررسی حاکی است قیمت تمام شده مسکن همواره متاثر از دو عامل «هزینه زمین» و «هزینه ساخت» است که هزینه زمین ۶۰ درصد و هزینه ساخت ۴۰ درصد از قیمت تمام شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهند. به دلیل اینکه دو عامل مذکور بیشتر متاثر از مسائل داخلی هستند و کنش‌های بین‌المللی در این هزینه این شاخص‌ها تاثیر زیادی ندارد، بنابراین رفع تحریم در کوتاه‌مدت اثر گسترده‌ای در بازار مسکن نخواهد داشت. از طرفی قیمت ساخت در کشور نیز از تورم عمومی حاکم بر اقتصاد تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه در حال حاضر تورم حدود ۱۵ درصد است افزایش این بخش بیش از این میزان نخواهد بود. در مجموع می‌توان گفت پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش نرخ ارز، کاهش نرخ تورم و امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه شود.مطالعات صورت گرفته در معاونت مسکن همچنین تاکید می‌کند در دوره میان مدت بعد از لغو تحریم‌ها، ورود سرمایه‌های خارجی به کشور می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؛ البته این سرمایه‌گذاری بیشتر مسکن اقشار متوسط و بالای جامعه را مورد هدف قرار می‌دهد و به دلیل اینکه میزان مسکن برای این اقشار به اندازه کافی موجود است شاهد اندکی افزایش قیمت این کالا خواهیم بود اما این رشد قیمت قابل توجه نخواهد بود. رفع تحریم‌ها در درازمدت رشد اقتصادی و افزایش تبادلات را در پی خواهد شد و به تبع رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص داخلی، (GDP) کل اقتصاد کشور را تحرک خوبی خواهد داد که بازار مسکن نیز از این رشد کلان اقتصاد در درازمدت منتفع می‌شود. در بلندمدت به علت بهبود فضای اقتصادی، مسکن نیز از این فضا تاثیر می‌گیرد و باید منتظر رونق معاملات در سال بعد باشیم. مسکن از نظر تغییرات قیمتی سال آرامی را در پیش دارد و همچون سال گذشته افزایش قیمت مسکن زیر تورم عمومی قرار دارد.
احتمال سوق نقدینگی به بازار ملک
مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره اثر برجام بر بازار ملک می‌گوید: اثرات توافق هسته‌ای و رفع تحریم‌ها بر بخش مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت قابل تفکیک می‌باشد به طوری که پس از رفع تحریم‌ها در کوتاه‌مدت به دلیل احتمال کاهش اندک نرخ ارز، کاهش تورم انتظاری و همچنین امکان جذب نقدینگی‌های مازاد جامعه توسط بخش تولید و بازار سرمایه و عدم افزایش قابل توجه قدرت خرید خانوارها، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن با تداوم ثبات قیمت مواجه گردد، ولی در میان و بلندمدت به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار (ناشی از تقویت با وقفه تولید داخلی) و احتمال سوق نقدینگی از بازار سرمایه به بازار مسکن با یک وقفه زمانی(پس از سوددهی اولیه بازار بورس) و همچنین با توجه به رکود دو سال اخیر بر ساخت و ساز و کاهش شدید صدور پروانه‌های ساختمانی در سال گذشته، این احتمال وجود دارد که بازار مسکن در یکی، دو سال آینده با افزایش تقاضا و کسری عرضه روبه‌رو شود.علی چگینی با توضیح بیشتر در این باره گفت: با حاکم بودن شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و عدم افزایش درآمد واقعی خانوارها در سال‌های اخیر، با وجود ثبات قیمت مسکن، توان اقتصادی خانوار جهت تقاضای مسکن افزایش نیافته است، هر چند افزایش وام خرید مسکن تا حدودی باعث افزایش قدرت خرید خانوار در بخش مسکن می‌گردد. از جمله عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ ارز و تورم عمومی می‌باشد. با توجه به ایجاد ثبات اقتصادی در کشور و تلاش دولت جهت ادامه روندکنونی به نظر می‌رسد بازار مسکن در کوتاه‌مدت تاثیر معنی‌داری از ناحیه متغیرهای اقتصادی نپذیرد.
کم‌اثر بودن برجام بر مسکن
حسین عبده تبریزی اقتصاددان نیز می‌گوید: بازار مسکن از شاخص‌های کلان اقتصادی از جمله تورم و عرضه و تقاضا تاثیر می‌پذیرد و با توجه به اینکه شاخص‌های مذکور نیز به‌طور نسبی متاثر از تصمیمات بین‌المللی است، توافق هسته‌ای می‌تواند به‌طور غیر مستقیم در بازار مسکن تاثیرگذار باشد. بنابراین رفع تحریم‌ها تغییر عمومی در فضای اقتصادی کشور ایجاد و انتظارات به‌طور جدی در کوتاه‌مدت تغییر می‌کند، ضمن اینکه به دلیل ارتباط با دنیا عرضه و تقاضای کالاها و حتی کالای بادوامی چون مسکن نیز تغییر می‌کند.این اقتصاددان معتقد است: اگر رونق اقتصادی حاصل از رفع تحریم رخ دهد، به واحدهای اداری بیشتری در شهرها نیاز خواهیم داشت، چرا که تقاضا برای کسب‌و‌کار هم از طرف داخل و هم از طرف شرکت‌ها و نمایندگی‌های خارجی افزایش می‌یابد. بدین ترتیب، تقاضا می‌تواند در برخی از مناطق شهری تقویت شود. بنابراین در مجموع، هر چند رفع تحریم‌ها با بخش مسکن اقتصاد ایران چندان ارتباطی ندارد، اما فضای پیرامونی حاصل از رفع تحریم در مجموع این بخش را رونق می‌دهد.عبده تبریزی با بیان اینکه طی دو الی سه سال آینده، تقاضاهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن محدود می‌شود و با موجودی امروز مسکن به تقاضاهای مصرفی در بازار پاسخ داده می‌شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: درباره احتمال تقویت تقاضا با افزایش اخیر سقف تسهیلات خرید مسکن نیز باید به این نکته توجه شود که نخستین مرحله پرداخت تسهیلات 80، 60 و 40 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک، به دلیل نیاز به سپرده‌گذاری حداقل یک ساله، از خرداد سال آینده به سپرده گذاران پرداخت می‌شود بنابراین در ماه‌های آتی و باقی مانده از سال جاری وام صندوق یکم نمی‌تواند تقاضا را بالا برد. در این حالت، عرضه موجود در بازار مسکن که عمدتا نوسازهای فروش نرفته هستند پاسخگوی تقاضای موثر فعلی خواهد بود و در نتیجه تغییر قابل‌توجهی در قیمت مسکن و اجاره بها رخ نمی‌دهد.مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: در حال حاضر، در بخش اجاره‌بها شاهد تعدیل هستیم و نرخ اجاره واقعی (اجاره به قیمت ثابت) در حال کاهش است، ضمن اینکه اجاره واحدهای تجاری شدت بیشتری در حال کاهش است. همچنین، طبق مقررات بانک مرکزی، نظام بانکی کشور که در شهرهای بزرگ بخش قابل‌توجهی از املاک تجاری را اجاره کرده یا در مالکیت دارد، باید این دارایی‌ها را واگذار کند که این ضرورت به عرضه واحدهای تجاری می‌افزاید. بنابراین، ترکیبی از بازار اقتصادی ضعیف‌تر و مقررات بانکی جدی‌تر، عرضه واحدهای تجاری در شهرهای بزرگ را افزایش داده و به همین دلیل واحدهای تجاری به قیمت ثابت از کاهش قیمت شدیدتری برخوردار هستند. در مورد واحدهای مسکونی این تقلیل شدید نیست و قیمت اسمی تقریبا ثابت مانده و بعضا نرخ اسمی افزایش هم یافته است. البته، در هر حال میزان افزایش قیمت معاملاتی و اجاره بها کمتر از نرخ تورم است.
ارسال نظر