چند سؤال درباره پرداخت وام نوسازی بافت‌های فرسوده
حسین ثنایی‌نژاد
عضو هیأت علمی دانشگاه فردوسی مشهد
در خبرها آمده بود که «در پی ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به بانک مسکن محول شده است تا طی سه ماه باقیمانده از سال جاری، پرونده‌های تشکیل‌شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد و ساختوساز در محدوده ارزان قیمت شهرها رونق بگیرد. »
من اقتصاددان نیستم اما به خود حق میدهم به عنوان یک شهروند که نسبت به چنین مسائلی حساس است، حداقل سؤالات خودم را از متخصصان امر و دستاندرکاران این تصمیم بپرسم.
عضو هیأت علمی دانشگاه فردوسی مشهد
در خبرها آمده بود که «در پی ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به بانک مسکن محول شده است تا طی سه ماه باقیمانده از سال جاری، پرونده‌های تشکیل‌شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد و ساختوساز در محدوده ارزان قیمت شهرها رونق بگیرد. »
من اقتصاددان نیستم اما به خود حق میدهم به عنوان یک شهروند که نسبت به چنین مسائلی حساس است، حداقل سؤالات خودم را از متخصصان امر و دستاندرکاران این تصمیم بپرسم.
حسین ثنایی‌نژاد
عضو هیأت علمی دانشگاه فردوسی مشهد
در خبرها آمده بود که «در پی ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به بانک مسکن محول شده است تا طی سه ماه باقیمانده از سال جاری، پرونده‌های تشکیل‌شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد و ساختوساز در محدوده ارزان قیمت شهرها رونق بگیرد.»
من اقتصاددان نیستم اما به خود حق میدهم به عنوان یک شهروند که نسبت به چنین مسائلی حساس است، حداقل سؤالات خودم را از متخصصان امر و دستاندرکاران این تصمیم بپرسم.
۱- عدد ۵۰ هزار فقره «وام نوسازی بافت فرسوده» در مقایسه با رقم چند میلیونی واحدهای مسکونی فرسوده در شهرهای مختلف چقدر معنیدار میتواند باشد؟ شاید اگر بدانیم فقط در محدوده شهرداری ثامن مشهد که منطقه کوچکی از اطراف حرم امام رضا(ع) است، حدود ۱۳ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی فرسوده وجود دارد، به ناچیز بودن عدد ۵۰ هزار فقره برای کل کشور پی میبریم!
۲- رقم حداکثر ۵۰ میلیون تومان وام برای نوسازی این واحدهای مسکونی چقدر کارساز است؟ پایینترین رقمی که از طرف کارشناسان مسکن برای هزینه تمام شده احداث یک متر مربع واحد مسکونی اعلام شده حدود یک میلیون تومان است به عبارت دیگر چنانچه متقاضی هیچ هزینهای برای تملک ملک فرسوده نپردازد، با این وام فقط ۵۰ متر مربع با کیفیت خیلی پایین میتواند نوسازی کند.
۳- آیا اصولا نوسازی واحدهای فرسوده شهرها به صورت خرده مالک کار درستی است؟ میدانیم که واحدهای مسکونی بافت‌های فرسوده دارای سهم عرصه کوچکی هستند؛ همین عرصههای کوچک نیز در بسیاری از املاک به دلیل فوت مالک اصلی یا اختلافات دیگر میان چندین وارث و مالک تقسیم میشود. در این صورت تجمیع این املاک به وسیله خود مالکان به گونهای که بتوانند با مصرف چندین وام ۵۰ میلیون تومانی خود یک مجتمع مسکونی مناسب با واحدهای ۵۰ متر مربعی احداث کنند، به شدت کار دشواری است؛ با این توضیحات چارهای نمی ماند جز اینکه هر واحد مسکونی به صورت انفرادی مورد بازسازی قرار گیرد؛ اکنون بافت فرسوده شهری را تصور کنید که فرو کوبیده شده و به جای آن خانههای یک طبقه کوچک با کیفیت پایین سر برآورده است! چنین بافت شهری ناقصالخلقهای چه سودی دارد و برای چه هدفی است؟! چهره شهر را زیبا میکند یا گرهی از مشکلات مسکن را باز خواهد کرد؟
۴- آیا با چنین کاری، زمینهای ارزشمند شهری محدوده مرکزی شهر از بین نمیروند؟ آیا ارزش افزودهای را میتوان برای چنین بناهایی منظور کرد؟
۵- برای پر سود کردن سرمایه، معمول این است که سرمایههای کوچک را به روش‌های مختلف تجمیع کرده و برای پروژههای بزرگ مصرف میکنند که سوددهی بیشتر و بازده بهتری دارند. آیا در این طرح عمل معکوس انجام نشده است؟ آیا یک سرمایه کلان دولتی به اجزای بسیار خرد تبدیل نشده که بیشتر شبیه برنامههایی است که در دولت قبلی انجام میشد و همه ناموفق بودن آن را شاهد بودیم؟
۶- آیا بهتر نبود مبلغ کل این وام برای کل کشور که دو هزار میلیارد تومان اعلام شده است، به ۱۰۰ شرکت مسکنساز (هر شرکت ۲۰ میلیارد تومان) داده میشد در قبال اینکه این شرکتها نیز سرمایه مشارکتی کافی از سهام‌داران خود فراهم ساخته و اقدام به تملک و ساخت مجموعههای ۲۰۰ واحدی میکردند.در این صورت هم امکان کنترل استانداردهای ساختوساز در چارچوب طرحهای جامع شهری فراهم میشد و هم از پراکندهسازی و نازیباسازی شهرها جلوگیری به عمل میآمد و در کنار آن امکان نظارت بر هزینه کرد وامها و نیز تضمین بازپرداخت آنها برای بانک عامل آسانتر میشد.
عضو هیأت علمی دانشگاه فردوسی مشهد
در خبرها آمده بود که «در پی ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک عامل بخش مسکن، مسئولیت پرداخت ۵۰ هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به بانک مسکن محول شده است تا طی سه ماه باقیمانده از سال جاری، پرونده‌های تشکیل‌شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد و ساختوساز در محدوده ارزان قیمت شهرها رونق بگیرد.»
من اقتصاددان نیستم اما به خود حق میدهم به عنوان یک شهروند که نسبت به چنین مسائلی حساس است، حداقل سؤالات خودم را از متخصصان امر و دستاندرکاران این تصمیم بپرسم.
۱- عدد ۵۰ هزار فقره «وام نوسازی بافت فرسوده» در مقایسه با رقم چند میلیونی واحدهای مسکونی فرسوده در شهرهای مختلف چقدر معنیدار میتواند باشد؟ شاید اگر بدانیم فقط در محدوده شهرداری ثامن مشهد که منطقه کوچکی از اطراف حرم امام رضا(ع) است، حدود ۱۳ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی فرسوده وجود دارد، به ناچیز بودن عدد ۵۰ هزار فقره برای کل کشور پی میبریم!
۲- رقم حداکثر ۵۰ میلیون تومان وام برای نوسازی این واحدهای مسکونی چقدر کارساز است؟ پایینترین رقمی که از طرف کارشناسان مسکن برای هزینه تمام شده احداث یک متر مربع واحد مسکونی اعلام شده حدود یک میلیون تومان است به عبارت دیگر چنانچه متقاضی هیچ هزینهای برای تملک ملک فرسوده نپردازد، با این وام فقط ۵۰ متر مربع با کیفیت خیلی پایین میتواند نوسازی کند.
۳- آیا اصولا نوسازی واحدهای فرسوده شهرها به صورت خرده مالک کار درستی است؟ میدانیم که واحدهای مسکونی بافت‌های فرسوده دارای سهم عرصه کوچکی هستند؛ همین عرصههای کوچک نیز در بسیاری از املاک به دلیل فوت مالک اصلی یا اختلافات دیگر میان چندین وارث و مالک تقسیم میشود. در این صورت تجمیع این املاک به وسیله خود مالکان به گونهای که بتوانند با مصرف چندین وام ۵۰ میلیون تومانی خود یک مجتمع مسکونی مناسب با واحدهای ۵۰ متر مربعی احداث کنند، به شدت کار دشواری است؛ با این توضیحات چارهای نمی ماند جز اینکه هر واحد مسکونی به صورت انفرادی مورد بازسازی قرار گیرد؛ اکنون بافت فرسوده شهری را تصور کنید که فرو کوبیده شده و به جای آن خانههای یک طبقه کوچک با کیفیت پایین سر برآورده است! چنین بافت شهری ناقصالخلقهای چه سودی دارد و برای چه هدفی است؟! چهره شهر را زیبا میکند یا گرهی از مشکلات مسکن را باز خواهد کرد؟
۴- آیا با چنین کاری، زمینهای ارزشمند شهری محدوده مرکزی شهر از بین نمیروند؟ آیا ارزش افزودهای را میتوان برای چنین بناهایی منظور کرد؟
۵- برای پر سود کردن سرمایه، معمول این است که سرمایههای کوچک را به روش‌های مختلف تجمیع کرده و برای پروژههای بزرگ مصرف میکنند که سوددهی بیشتر و بازده بهتری دارند. آیا در این طرح عمل معکوس انجام نشده است؟ آیا یک سرمایه کلان دولتی به اجزای بسیار خرد تبدیل نشده که بیشتر شبیه برنامههایی است که در دولت قبلی انجام میشد و همه ناموفق بودن آن را شاهد بودیم؟
۶- آیا بهتر نبود مبلغ کل این وام برای کل کشور که دو هزار میلیارد تومان اعلام شده است، به ۱۰۰ شرکت مسکنساز (هر شرکت ۲۰ میلیارد تومان) داده میشد در قبال اینکه این شرکتها نیز سرمایه مشارکتی کافی از سهام‌داران خود فراهم ساخته و اقدام به تملک و ساخت مجموعههای ۲۰۰ واحدی میکردند.در این صورت هم امکان کنترل استانداردهای ساختوساز در چارچوب طرحهای جامع شهری فراهم میشد و هم از پراکندهسازی و نازیباسازی شهرها جلوگیری به عمل میآمد و در کنار آن امکان نظارت بر هزینه کرد وامها و نیز تضمین بازپرداخت آنها برای بانک عامل آسانتر میشد.
ارسال نظر