توصیه رسمی: بازار مسکن کمبود ندارد، خرید کنید
حباب قیمت مسکن ترکید
بررسی‌ها نشان می‌دهد در بازار مسکن طی ماه‌های آینده کمبودی از ناحیه عرضه وجود ندارد و از طرفی حباب قیمت مسکن نیز تخلیه شده است؛ بنابراین، خریداران مصرفی می‌توانند با اطمینان از تغییرات طبیعی قیمت طی تابستان ۹۳، به دور از نگرانی بابت جهش، اقدام به خرید کنند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی در این باره می‌گوید: نرخ رشد واقعی قیمت مسکن- با لحاظ تورم- در ماه‌های اخیر منفی شده و این به منزله آن است که شیب واقعی ارزش ملک روبه کاهش است. حامد مظاهریان تاکید می‌کند: حجم انبوه ساخت‌وسازهای سالهای ۹۰ تا ۹۲ در سال‌جاری وارد بازار معاملات می‌شود و میزان عرضه به قدری که بتواند در مقابل نیاز موجود در بازار پاسخگو باشد، خواهد رسید.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در بازار مسکن طی ماه‌های آینده کمبودی از ناحیه عرضه وجود ندارد و از طرفی حباب قیمت مسکن نیز تخلیه شده است؛ بنابراین، خریداران مصرفی می‌توانند با اطمینان از تغییرات طبیعی قیمت طی تابستان 93، به دور از نگرانی بابت جهش، اقدام به خرید کنند. معاون وزیر راه‌وشهرسازی در این باره می‌گوید: نرخ رشد واقعی قیمت مسکن- با لحاظ تورم- در ماه‌های اخیر منفی شده و این به منزله آن است که شیب واقعی ارزش ملک روبه کاهش است. حامد مظاهریان تاکید می‌کند: حجم انبوه ساخت‌وسازهای سالهای 90 تا 92 در سال‌جاری وارد بازار معاملات می‌شود و میزان عرضه به قدری که بتواند در مقابل نیاز موجود در بازار پاسخگو باشد، خواهد رسید.متن گفت‌وگو با حامد مظاهریان را در زیر بخوانید: اوایل امسال دو سناریوی متضاد درباره آینده قیمت مسکن و مسیر بازار در سال 93 مطرح شد. یک پیش‌بینی متعلق به دفتر اقتصاد مسکن است که می‌گوید: در سال جاری احتمال همسویی نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم از سایر احتمالات بیشتر است و سبقت نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم بعید است، اما سناریو دوم تاکید می‌کند: میزان رشد قیمت مسکن در نیمه دوم امسال از نرخ تورم جلو می‌زند.
تحلیل شما چیست؟ کدام یک از این دو سناریو واقعی‌تر به نظر می‌رسد؟
بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس، پیش‌بینی بازار مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار) بالایی است. نبود اطمینان در وضعیت این عوامل به‌گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در این خصوص هرچند پیش فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد، این است که رشد قیمت و اجاره مسکن در سال جاری، حول و حوش تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود.
بخش مسکن چه سهم و نقشی در اقتصاد کلان کشور دارد؟
نخست اینکه مسکن قسمت قابل ملاحظه‌ای از ثروت خالص بخش خصوصی را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین مخارج تامین مسکن مثل اجاره یا اقساط وام مسکن مهم‌ترین بخش هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد. از این رو تغییرات ثروت، درآمد و مخارج خانوارها تاثیر قابل توجهی بر قیمت مسکن، اجاره و بهره وام مسکن خواهد داشت و ممکن است، اثر معنی‌داری بر تقاضای کل و تورم داشته باشد و نقش مهمی بر مکانیسم اثرگذاری سیاست پولی ایفا کند. همچنین مسکن مهم‌ترین جز شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی (Cpi) بوده و در ارزیابی ریسک و ثبات قیمت‌ها عامل مهمی تلقی می‌شود. ضمن اینکه نوسان‌های قیمت مسکن بر نوسان‌های ادوار تجاری و قیمت دارایی‌های مالی تاثیرگذار است. نهایتا اینکه نوسان‌های ادواری بازار مسکن بر سرمایه‌گذاری مسکن و بازار نیروی کار موثر است. همه این موارد هنگامی واجد اهمیت مضاعف می‌شود که به ارتباط گسترده پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی توجه شود.
آیا دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن قابل پیش‌بینی است؟
نوسانات بازار مسکن کشور، متاثر از ساختار کلان اقتصادی، از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در چهار دهه گذشته که الگوی اقتصاد بر مبنای درآمد نفت، شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است روند خاصی را به تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق این الگو، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق یافته است و رکودی بر بازار معاملات حاکم می‌شود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به‌عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده‌وار و غیرطبیعی، وارد بخش می‌شود، اما عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، امکان افزایش ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد می‌شود، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه به بازار با وقفه صورت می‌پذیرد (به تله افتادن سرمایه). ضمن اینکه نباید منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگر چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل‌های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند؛ اما عامل مسلط در شکل‌گیری رونق و رکود بازار مسکن، کم کشش بودن منحنی عرضه در کوتاه‌مدت است.
در حال حاضر بازارهای موازی مسکن همچون بورس، دلار و طلا، چگونه بر روند معاملات ملک اثر می‌گذارند؟
یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به‌عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است، چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به‌طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت انتقال در سبد دارایی افراد صورت می‌پذیرد. مسکن نیز به‌عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نیست؛ غالب اوقات رونق در یک بازار به رکود در بازار رقیب منجر می‌شود. هرچند، بسته به شرایط حتی رکود می‌تواند در بازارهای رقیب به‌صورت همزمان رخ دهد. بنابراین برای شناخت و پیش‌بینی بازار مسکن باید بازار طلا، ارز و سهام به‌طور پیوسته رصد شوند؛ شواهد موجود نیز حاکی از آن است که در میان این بازارها، بیشترین تاثیر از ناحیه ارز بر بازار مسکن وارد می‌شود؛ هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.
حجم نقدینگی چطور؟
در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به‌لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در اقتصاد تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.
به عبارت دیگر بخش مسکن، در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است و آن، آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به‌صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن شده و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
یکی از سیاست‌هایی که وزارت راه‌وشهرسازی در ابتدای تشکیل دولت یازدهم اعلام کرد، بحث شفا‌ف‌سازی اطلاعات و آمارهای بخش مسکن بود. این برنامه به نتیجه رسید؟
با توجه به گستردگی و درهم‌تنیدگی بازارها، داشتن اطلاعات جامع از هر بازار، زمینه سیاست‌گذاری‌های موثرتر و کارآتر را مهیا می‌کند. این مساله هنگامی موجب اهمیت مضاعف می‌شود که به سهم بخش مسکن در اقتصاد ملی و اقتصاد خانوار توجه شود؛ از سوی دیگر با انتشار این اطلاعات، علاوه‌بر افزایش شفافیت در بازار، زمینه بروز بسیاری از مفاسد کاهش می‌یابد؛ لذا تقویت و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی موجود، از سیاست‌های این معاونت جهت افزایش شفافیت بازار مسکن است که در دستور کار قرار دارد.
در دولت گذشته، هر از گاهی، برنامه‌های محدود کننده همچون قیمت‌گذاری مسکن یا برخورد تعزیراتی طرح می‌شد. تجربه نشان داده که نمی‌توان بازار را به‌صورت دستوری و با قیمت‌گذاری کنترل کرد آیا شما با این طرح‌ها موافقید؟ در این صورت، برای احتمالات مربوط به افزایش اجاره‌بها یا قیمت در ماه‌های باقی‌مانده از تابستان، چه برنامه‌هایی مدنظر دارید؟
وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت سازوکار و قواعد بازار است. با این حال در فرهنگ اقتصادی برخی از مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به‌عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم- و نه علل تورم- ندارد. با این حال، برخوردهای ضربتی و احساسی، راه‌حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه‌یافته حذف شده است.
هزینه مسکن چه سهمی از هزینه‌های خانوارها را تشکیل می‌دهد؟ در صورت امکان مقایسه‌ای میان استان‌های مختلف ارائه دهید؟
سهم هریک از کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوار در هر کشور متفاوت از سایر کشورها است، مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ایران نیز براساس آمار منابع رسمی (بانک مرکزی) متوسط سهم هزینه مسکن، آب، برق و سوخت از کل هزینه خانوار در استان‌های مختلف بین ۱۵ تا ۵۰ درصد است که این سهم در استان‌های کهگیلویه و بویراحمد و تهران به ترتیب کمترین و بیشترین است. (متوسط کشوری حدود ۳۳ درصد است.)
به نظر شما، طرح مسکن مهر با چه مشکلاتی مواجه بود که متوقف شد؟
طرح مسکن مهر، همانند هر طرح دیگری واجد اثرات مثبت و منفی است. با این حال به نظر می‌رسد شتابزدگی در اجرای این طرح موجب مشکلات گسترده اقتصادی، اجتماعی، شهرسازی و... بوده است؛ در این راستا، اجرای طرح مسکن مهر به دلایلی همچون افزایش شدید پایه پولی، مداخله بیش از حد دولت در بازار مسکن، مکان‌یابی نامناسب، بروز مشکلات اجتماعی و... مورد انتقاد است، مع‌الوصف، این دولت به تمام تعهدات خود درخصوص مسکن مهر پایبند است.
آمارها حکایت از افزایش تعداد اجاره‌نشین‌ها دارد. چرا؟
براساس آخرین اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن، حدود ۲۷ درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند. واقع مطلب این است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، سهم مستاجران از بازار مسکن افزایش یافته است؛ این مساله می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد: از یک سو، به‌رغم بهبود در تولید مسکن، توزیع آن از وضعیت مناسبی برخوردار نبوده است. از سوی دیگر باید توجه داشت که در سرشماری، نحوه تصرف خانوار مورد پرسش قرار می‌گیرد؛ بنابراین بسیاری از خانوارهایی که براساس سرشماری در زمره مستاجران جای می‌گیرند، در جایی دیگر مالک مسکن هستند.
سیاست‌گذاری طرح مسکن اجتماعی برعهده معاونت مسکن و ساختمان گذاشته شده است. لطفا توضیحاتی درخصوص این طرح ارائه دهید.
دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن باید محدود به اقشار بسیارضعیف- که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به‌رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، این طرح در عمل، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه اجرایی شد؛ لذا به‌رغم احداث ۳/۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.
برنامه دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط به بالا چیست؟
مسکن ازجمله کالاهایی است که برای بیشتر خانوارها، بالاترین سرمایه‌گذاری در طول زندگی‌شان محسوب می‌شود. قدرت خرید مسکن برای هر فرد با اتکا به پس‌اندازهای گذشته و درآمد آینده (تسهیلات بانکی) امکان‌پذیر است. لذا برنامه‌های پس‌اندازمحور، از ارکان مهم و اساسی سیاست تامین مسکن تلقی می‌شود. این برنامه‌ها علاوه‌بر اینکه توان خانوارها را برای تقویت قدرت خرید آنان تقویت می‌کند، توان سیستم‌های تامین مالی و بانک‌ها را نیز برای پرداخت بیشتر تسهیلات بانکی افزایش می‌دهد.
نگاه غالب به مقوله مسکن در کشور ما، فنی و کمی است. آیا شما با این رویکرد همسو هستید؟
تقلیل مسکن به سرپناه، موجب غفلت از سایر ابعاد آن می‌شود؛ واقع مطلب این است که نگاه غالب به مسکن در کشورمان، عمدتا کمی بوده است. براین مبنا، ابعاد شهرسازی، معماری، سازه، جامعه‌شناختی و اقتصادی آن کمتر مورد کنکاش قرار گرفته است؛ بر این مبنا، به‌رغم کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی طی سالیان گذشته، مشکلات بخش مسکن پابرجا است لذا سیاست اصولی وزارت راه و شهرسازی در دوره جاری، رویکرد همه‌جانبه‌نگر به مقوله مسکن است.
چه اقداماتی برای اجرایی شدن ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن انجام داده‌اید؟
یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی است؛ این در حالی است که بخش مسکن از حداکثر سقف توانمندی سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بهره‌مند است؛ با این حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن از کافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.
از سوی دیگر، در این سال‌ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن، ناشی از ورود متولدین دهه 65-55 به بازار مسکن هستیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت‌های مغفول‌مانده ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به‌منظور بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه را دوچندان می‌کند؛ بنابراین تعاملاتی با بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان بورس، بانک مسکن و... انجام شده است تا بتوان از ظرفیت‌های این قانون به نحو بهینه استفاده کرد.
با توجه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، انتظار می‌رود هزینه تولید مسکن با افزایش روبه‌رو شود. این افزایش هزینه، تا چه حد بر بازار مسکن تاثیرگذار است؟ محاسباتی درباره میزان افزایش هزینه ساخت‌وساز با توجه به نرخ‌های جدید حامل‌های سوخت، انجام داده‌اید؟ نسبت‌ها را بیان کنید.
با توجه به شیب اندک افزایش قیمت حامل‌های انرژی، اثرات اجرای فاز دوم هدفمندی محدود خواهد بود؛ ضمن اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در کف قیمتی خود به سر می‌برد. با این حال به نظر می‌رسد با اجرای فاز دوم هدفمندی با توجه به انتظارات تورمی و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن تا حدودی با افزایش مواجه شود؛ البته میزان افزایش قیمت، بستگی به عوامل متنوعی همچون بازارهای رقیب و همچنین سیاست‌های پولی و مالی دارد؛ هرچند به نظر می‌رسد با عنایت به وضعیت مناسب تولید و عرضه مسکن، بروز شوک قیمتی در این بخش منتفی باشد.
وضعیت بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات را چطور می‌بینید؛ آیا رکود همچنان برقرار است؟
اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت معاملات املاک کشور نشان‌دهنده افت مبایعات مسکن طی سال 92 نسبت به سال 91 است. هر چند طی 2 ماه آخر سال، رونق نسبی در این بازار شکل گرفت که عمدتا ناشی از ورود متقاضیانی بود که خرید خود را به تعویق انداخته بودند.در اواخر سال با مقاومت قیمت‌ها و همچنین زمزمه‌های اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، تعویق خرید دارای هزینه ریسک بالای ارزیابی می‌شد که نتیجه آن افزایش تعداد مبایعات در ماه‌های بهمن و اسفند بود؛ به‌طوری‌که برای اولین بار طی سال 92 نرخ رشد مبایعات در اسفندماه نسبت به ماه مشابه سال قبل با رشد مثبت مواجه شد؛ وضعیت خرید و فروش در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری نیز از رونق نسبی برخوردار بوده است؛ مع‌الوصف همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، با عنایت به وضعیت مناسب تولید و عرضه مسکن، نگرانی برای بروز شوک قیمتی وجود ندارد.
در ماه‌های اخیر با کندشدن نرخ رشد قیمت مسکن و به صفر نزدیک‌شدن شتاب آن، برخی تحلیلگران اعلام کردند حبابی که سالهای۹۰ و ۹۱ تشکیل شده بود، حالا تخلیه شده است. آیا سطح فعلی قیمت مسکن به معنی قرار داشتن در کف است؟
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به دست می‌آید.) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، حاکی از آن است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سالهای 87-92 (به جز سال 91) منفی بوده است. نتیجه منطقی این تحلیل عدم وجود حباب در بازار مسکن است.
چه پیشنهادی برای خریداران مصرفی بازار مسکن
دارید؟
با توجه به عرضه مناسب مسکن، هیچ کمبودی در بازار مشاهده نمی‌شود؛ بر این اساس متقاضیان مصرفی می‌توانند با ورود به بازار، اقدام به خرید کنند.
برنامه استفاده از ابزارهای مالیاتی برای هدایت بخش
مسکن به کجا رسید؟
نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به‌دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به‌عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به‌عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. ازاین‌رو وزارت راه و شهرسازی با تعامل مجلس شورای اسلامی و سازمان امور مالیاتی در حال بازنگری نظام مالیاتی این بخش است.
چقدر می‌توان به افزایش سقف وام خرید مسکن امیدوار بود؟
طی سالهای اخیر، سیاست‌گذاران بخش مسکن تاکید زایدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند؛ با تسلط این رویکرد طی سالهای اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به قیمت مسکن 75 متری در تهران از 37 درصد در سال 84 به حدود 11 درصد در شرایط کنونی رسیده است.) این مساله علاوه‌بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی- که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره‌نشینی، افزایش خانه‌های خالی و... به همراه داشته است. بر این اساس ضمن تعامل با بانک مرکزی درصدد افزایش وام مسکن هستیم.
پیش‌بینی شما از وضعیت عرضه مسکن در سال گذشته و سال جاری چیست؟
نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 89 به این سو از وضعیت نامناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی سه سال گذشته بالغ بر 20 هزار واحد بوده است درصورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود)؛ بر این اساس با عنایت به حجم بسیار بالای پروانه‌ها در سالهای 90 تا 92 و با لحاظ طول دوره ساخت، تولید مسکن در سال گذشته از وضعیت مناسبی برخوردار بوده و انتظار می‌رود سال 93 نیز سال مطلوبی از حیث تولید و عرضه مسکن باشد.
بخش مسکن با دارا بودن ارتباط گسترده با سایر بخش‌های اقتصادی، بر آنها تاثیر گذاشته و از آنها تاثیر می‌پذیرد؛ بر این اساس، پیش‌بینی بازار مسکن با دارا بودن عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار) بالایی است. نبود اطمینان در وضعیت این عوامل به‌گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود. در این خصوص هرچند پیش فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن است؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد، این است که رشد قیمت و اجاره مسکن در سال جاری، حول و حوش تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود.
بخش مسکن چه سهم و نقشی در اقتصاد کلان کشور دارد؟
نخست اینکه مسکن قسمت قابل ملاحظه‌ای از ثروت خالص بخش خصوصی را به خود اختصاص می‌دهد. همچنین مخارج تامین مسکن مثل اجاره یا اقساط وام مسکن مهم‌ترین بخش هزینه‌های خانوار را تشکیل می‌دهد. از این رو تغییرات ثروت، درآمد و مخارج خانوارها تاثیر قابل توجهی بر قیمت مسکن، اجاره و بهره وام مسکن خواهد داشت و ممکن است، اثر معنی‌داری بر تقاضای کل و تورم داشته باشد و نقش مهمی بر مکانیسم اثرگذاری سیاست پولی ایفا کند. همچنین مسکن مهم‌ترین جز شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی (Cpi) بوده و در ارزیابی ریسک و ثبات قیمت‌ها عامل مهمی تلقی می‌شود. ضمن اینکه نوسان‌های قیمت مسکن بر نوسان‌های ادوار تجاری و قیمت دارایی‌های مالی تاثیرگذار است. نهایتا اینکه نوسان‌های ادواری بازار مسکن بر سرمایه‌گذاری مسکن و بازار نیروی کار موثر است. همه این موارد هنگامی واجد اهمیت مضاعف می‌شود که به ارتباط گسترده پسین و پیشین بخش مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی توجه شود.
آیا دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن قابل پیش‌بینی است؟
نوسانات بازار مسکن کشور، متاثر از ساختار کلان اقتصادی، از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در چهار دهه گذشته که الگوی اقتصاد بر مبنای درآمد نفت، شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است روند خاصی را به تحولات قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.
مطابق این الگو، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق یافته است و رکودی بر بازار معاملات حاکم می‌شود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (به‌عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی توده‌وار و غیرطبیعی، وارد بخش می‌شود، اما عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، امکان افزایش ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها، صدور پروانه ساختمانی زیاد می‌شود، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه به بازار با وقفه صورت می‌پذیرد (به تله افتادن سرمایه). ضمن اینکه نباید منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکل‌های رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگر چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حامل‌های انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند؛ اما عامل مسلط در شکل‌گیری رونق و رکود بازار مسکن، کم کشش بودن منحنی عرضه در کوتاه‌مدت است.
در حال حاضر بازارهای موازی مسکن همچون بورس، دلار و طلا، چگونه بر روند معاملات ملک اثر می‌گذارند؟
یکی از نکات کلیدی در تحلیل قیمتی بازار مسکن، توجه به ماهیت مسکن به‌عنوان کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) است، چرا که نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد به‌طوری که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت انتقال در سبد دارایی افراد صورت می‌پذیرد. مسکن نیز به‌عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نیست؛ غالب اوقات رونق در یک بازار به رکود در بازار رقیب منجر می‌شود. هرچند، بسته به شرایط حتی رکود می‌تواند در بازارهای رقیب به‌صورت همزمان رخ دهد. بنابراین برای شناخت و پیش‌بینی بازار مسکن باید بازار طلا، ارز و سهام به‌طور پیوسته رصد شوند؛ شواهد موجود نیز حاکی از آن است که در میان این بازارها، بیشترین تاثیر از ناحیه ارز بر بازار مسکن وارد می‌شود؛ هرچند باید توجه داشت که بعضی از دارایی‌های رقیب مانند ارز، تاثیری دوگانه بر بازار مسکن دارند.
حجم نقدینگی چطور؟
در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور، سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به‌لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در اقتصاد تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.
به عبارت دیگر بخش مسکن، در کنار نوسانات و تغییرات در متغیرهای درون‌بخشی، همواره با یک معضل فرابخشی مواجه بوده است و آن، آثار ناشی از افزایش حجم نقدینگی است که بخش عمده آن به‌صورت تقاضای سرمایه‌ای وارد بازار مسکن شده و آثار تورمی ایجاد می‌کند.
یکی از سیاست‌هایی که وزارت راه‌وشهرسازی در ابتدای تشکیل دولت یازدهم اعلام کرد، بحث شفا‌ف‌سازی اطلاعات و آمارهای بخش مسکن بود. این برنامه به نتیجه رسید؟
با توجه به گستردگی و درهم‌تنیدگی بازارها، داشتن اطلاعات جامع از هر بازار، زمینه سیاست‌گذاری‌های موثرتر و کارآتر را مهیا می‌کند. این مساله هنگامی موجب اهمیت مضاعف می‌شود که به سهم بخش مسکن در اقتصاد ملی و اقتصاد خانوار توجه شود؛ از سوی دیگر با انتشار این اطلاعات، علاوه‌بر افزایش شفافیت در بازار، زمینه بروز بسیاری از مفاسد کاهش می‌یابد؛ لذا تقویت و تکمیل سامانه‌های اطلاعاتی موجود، از سیاست‌های این معاونت جهت افزایش شفافیت بازار مسکن است که در دستور کار قرار دارد.
در دولت گذشته، هر از گاهی، برنامه‌های محدود کننده همچون قیمت‌گذاری مسکن یا برخورد تعزیراتی طرح می‌شد. تجربه نشان داده که نمی‌توان بازار را به‌صورت دستوری و با قیمت‌گذاری کنترل کرد آیا شما با این طرح‌ها موافقید؟ در این صورت، برای احتمالات مربوط به افزایش اجاره‌بها یا قیمت در ماه‌های باقی‌مانده از تابستان، چه برنامه‌هایی مدنظر دارید؟
وظیفه دولت در بخش مسکن، سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط بازیگران بوده و هنر دولت، رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه با رعایت سازوکار و قواعد بازار است. با این حال در فرهنگ اقتصادی برخی از مردم به اشتباه، مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن و قیمت‌گذاری حتی برای کالای ناهمگنی مانند مسکن، به‌عنوان راهکار مقابله با تورم و گرانی پنداشته می‌شود که نتیجه‌ای جز پاک کردن صورت مساله و برخورد با ظواهر و معلول‌های تورم- و نه علل تورم- ندارد. با این حال، برخوردهای ضربتی و احساسی، راه‌حل مواجهه با مسائل بخش مسکن نبوده و سیاستی مانند قیمت‌گذاری مسکن، چندین دهه است که از چرخه سیاست‌گذاری کشورهای توسعه‌یافته حذف شده است.
هزینه مسکن چه سهمی از هزینه‌های خانوارها را تشکیل می‌دهد؟ در صورت امکان مقایسه‌ای میان استان‌های مختلف ارائه دهید؟
سهم هریک از کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوار در هر کشور متفاوت از سایر کشورها است، مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. در ایران نیز براساس آمار منابع رسمی (بانک مرکزی) متوسط سهم هزینه مسکن، آب، برق و سوخت از کل هزینه خانوار در استان‌های مختلف بین ۱۵ تا ۵۰ درصد است که این سهم در استان‌های کهگیلویه و بویراحمد و تهران به ترتیب کمترین و بیشترین است. (متوسط کشوری حدود ۳۳ درصد است.)
به نظر شما، طرح مسکن مهر با چه مشکلاتی مواجه بود که متوقف شد؟
طرح مسکن مهر، همانند هر طرح دیگری واجد اثرات مثبت و منفی است. با این حال به نظر می‌رسد شتابزدگی در اجرای این طرح موجب مشکلات گسترده اقتصادی، اجتماعی، شهرسازی و... بوده است؛ در این راستا، اجرای طرح مسکن مهر به دلایلی همچون افزایش شدید پایه پولی، مداخله بیش از حد دولت در بازار مسکن، مکان‌یابی نامناسب، بروز مشکلات اجتماعی و... مورد انتقاد است، مع‌الوصف، این دولت به تمام تعهدات خود درخصوص مسکن مهر پایبند است.
آمارها حکایت از افزایش تعداد اجاره‌نشین‌ها دارد. چرا؟
براساس آخرین اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن، حدود ۲۷ درصد از خانوارهای کشور اجاره‌نشین هستند. واقع مطلب این است که به‌رغم کاهش پیوسته شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، سهم مستاجران از بازار مسکن افزایش یافته است؛ این مساله می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد: از یک سو، به‌رغم بهبود در تولید مسکن، توزیع آن از وضعیت مناسبی برخوردار نبوده است. از سوی دیگر باید توجه داشت که در سرشماری، نحوه تصرف خانوار مورد پرسش قرار می‌گیرد؛ بنابراین بسیاری از خانوارهایی که براساس سرشماری در زمره مستاجران جای می‌گیرند، در جایی دیگر مالک مسکن هستند.
سیاست‌گذاری طرح مسکن اجتماعی برعهده معاونت مسکن و ساختمان گذاشته شده است. لطفا توضیحاتی درخصوص این طرح ارائه دهید.
دخالت مستقیم دولت در بخش مسکن باید محدود به اقشار بسیارضعیف- که از قضا، جاماندگان طرح مسکن مهر هستند- باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که به‌رغم طراحی مسکن مهر برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی، این طرح در عمل، براساس توان مالی طبقات متوسط جامعه اجرایی شد؛ لذا به‌رغم احداث ۳/۲ میلیون مسکن مهر شهری، خلأ مسکن اجتماعی همچنان احساس می‌شود.
برنامه دولت برای تامین مسکن اقشار متوسط به بالا چیست؟
مسکن ازجمله کالاهایی است که برای بیشتر خانوارها، بالاترین سرمایه‌گذاری در طول زندگی‌شان محسوب می‌شود. قدرت خرید مسکن برای هر فرد با اتکا به پس‌اندازهای گذشته و درآمد آینده (تسهیلات بانکی) امکان‌پذیر است. لذا برنامه‌های پس‌اندازمحور، از ارکان مهم و اساسی سیاست تامین مسکن تلقی می‌شود. این برنامه‌ها علاوه‌بر اینکه توان خانوارها را برای تقویت قدرت خرید آنان تقویت می‌کند، توان سیستم‌های تامین مالی و بانک‌ها را نیز برای پرداخت بیشتر تسهیلات بانکی افزایش می‌دهد.
نگاه غالب به مقوله مسکن در کشور ما، فنی و کمی است. آیا شما با این رویکرد همسو هستید؟
تقلیل مسکن به سرپناه، موجب غفلت از سایر ابعاد آن می‌شود؛ واقع مطلب این است که نگاه غالب به مسکن در کشورمان، عمدتا کمی بوده است. براین مبنا، ابعاد شهرسازی، معماری، سازه، جامعه‌شناختی و اقتصادی آن کمتر مورد کنکاش قرار گرفته است؛ بر این مبنا، به‌رغم کاهش تراکم خانوار در واحد مسکونی طی سالیان گذشته، مشکلات بخش مسکن پابرجا است لذا سیاست اصولی وزارت راه و شهرسازی در دوره جاری، رویکرد همه‌جانبه‌نگر به مقوله مسکن است.
چه اقداماتی برای اجرایی شدن ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن انجام داده‌اید؟
یکی از مهم‌ترین نقاط ضعف طرح مسکن مهر، استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی جهت تامین مالی است؛ این در حالی است که بخش مسکن از حداکثر سقف توانمندی سیستم بانکی برای پرداخت تسهیلات بهره‌مند است؛ با این حال تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن از کافی نبودن منابع تسهیلات رنج می‌برند و مجبور به تحمل بار اصلی بخش مسکن بر دوش خود هستند.
از سوی دیگر، در این سال‌ها، شاهد پیک تقاضا در بازار مسکن، ناشی از ورود متولدین دهه 65-55 به بازار مسکن هستیم؛ این مساله، لزوم توجه به ظرفیت‌های مغفول‌مانده ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به‌منظور بهره‌مندی از ظرفیت‌های بازار سرمایه را دوچندان می‌کند؛ بنابراین تعاملاتی با بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان بورس، بانک مسکن و... انجام شده است تا بتوان از ظرفیت‌های این قانون به نحو بهینه استفاده کرد.
با توجه اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، انتظار می‌رود هزینه تولید مسکن با افزایش روبه‌رو شود. این افزایش هزینه، تا چه حد بر بازار مسکن تاثیرگذار است؟ محاسباتی درباره میزان افزایش هزینه ساخت‌وساز با توجه به نرخ‌های جدید حامل‌های سوخت، انجام داده‌اید؟ نسبت‌ها را بیان کنید.
با توجه به شیب اندک افزایش قیمت حامل‌های انرژی، اثرات اجرای فاز دوم هدفمندی محدود خواهد بود؛ ضمن اینکه در حال حاضر قیمت مسکن در کف قیمتی خود به سر می‌برد. با این حال به نظر می‌رسد با اجرای فاز دوم هدفمندی با توجه به انتظارات تورمی و همچنین افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت مسکن تا حدودی با افزایش مواجه شود؛ البته میزان افزایش قیمت، بستگی به عوامل متنوعی همچون بازارهای رقیب و همچنین سیاست‌های پولی و مالی دارد؛ هرچند به نظر می‌رسد با عنایت به وضعیت مناسب تولید و عرضه مسکن، بروز شوک قیمتی در این بخش منتفی باشد.
وضعیت بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات را چطور می‌بینید؛ آیا رکود همچنان برقرار است؟
اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت معاملات املاک کشور نشان‌دهنده افت مبایعات مسکن طی سال 92 نسبت به سال 91 است. هر چند طی 2 ماه آخر سال، رونق نسبی در این بازار شکل گرفت که عمدتا ناشی از ورود متقاضیانی بود که خرید خود را به تعویق انداخته بودند.در اواخر سال با مقاومت قیمت‌ها و همچنین زمزمه‌های اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، تعویق خرید دارای هزینه ریسک بالای ارزیابی می‌شد که نتیجه آن افزایش تعداد مبایعات در ماه‌های بهمن و اسفند بود؛ به‌طوری‌که برای اولین بار طی سال 92 نرخ رشد مبایعات در اسفندماه نسبت به ماه مشابه سال قبل با رشد مثبت مواجه شد؛ وضعیت خرید و فروش در ماه‌های فروردین و اردیبهشت سال جاری نیز از رونق نسبی برخوردار بوده است؛ مع‌الوصف همان‌طور که پیش از این نیز اشاره شد، با عنایت به وضعیت مناسب تولید و عرضه مسکن، نگرانی برای بروز شوک قیمتی وجود ندارد.
در ماه‌های اخیر با کندشدن نرخ رشد قیمت مسکن و به صفر نزدیک‌شدن شتاب آن، برخی تحلیلگران اعلام کردند حبابی که سالهای۹۰ و ۹۱ تشکیل شده بود، حالا تخلیه شده است. آیا سطح فعلی قیمت مسکن به معنی قرار داشتن در کف است؟
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد، میزان رشد قیمت واقعی مسکن است. (رشد قیمت واقعی مسکن پس از حذف اثر تورم از رشد قیمت اسمی مسکن به دست می‌آید.) نگاهی به نرخ رشد واقعی مسکن طی چند سال گذشته، حاکی از آن است که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در تمام سالهای 87-92 (به جز سال 91) منفی بوده است. نتیجه منطقی این تحلیل عدم وجود حباب در بازار مسکن است.
چه پیشنهادی برای خریداران مصرفی بازار مسکن
دارید؟
با توجه به عرضه مناسب مسکن، هیچ کمبودی در بازار مشاهده نمی‌شود؛ بر این اساس متقاضیان مصرفی می‌توانند با ورود به بازار، اقدام به خرید کنند.
برنامه استفاده از ابزارهای مالیاتی برای هدایت بخش
مسکن به کجا رسید؟
نظام مالیاتی موجود در کشور در حوزه زمین و مسکن به‌دلیل نگاه تک‌بعدی به مالیات به‌عنوان یک منبع کسب درآمد، نتوانسته است از دیگر کارکردهای مالیات به‌عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده بازار بهره‌برداری کند. ازاین‌رو وزارت راه و شهرسازی با تعامل مجلس شورای اسلامی و سازمان امور مالیاتی در حال بازنگری نظام مالیاتی این بخش است.
چقدر می‌توان به افزایش سقف وام خرید مسکن امیدوار بود؟
طی سالهای اخیر، سیاست‌گذاران بخش مسکن تاکید زایدالوصفی بر اتخاذ سیاست‌های سمت عرضه داشته‌اند؛ با تسلط این رویکرد طی سالهای اخیر، شاخص نسبت وام خرید به ارزش مسکن روند نزولی داشته است؛ (نسبت وام خرید به قیمت مسکن 75 متری در تهران از 37 درصد در سال 84 به حدود 11 درصد در شرایط کنونی رسیده است.) این مساله علاوه‌بر از بین بردن اصلی‌ترین کارکرد نظام تامین مالی- که همان تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل است- تبعات دیگری همچون افزایش اجاره‌نشینی، افزایش خانه‌های خالی و... به همراه داشته است. بر این اساس ضمن تعامل با بانک مرکزی درصدد افزایش وام مسکن هستیم.
پیش‌بینی شما از وضعیت عرضه مسکن در سال گذشته و سال جاری چیست؟
نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 89 به این سو از وضعیت نامناسبی برخوردار است. (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی سه سال گذشته بالغ بر 20 هزار واحد بوده است درصورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود)؛ بر این اساس با عنایت به حجم بسیار بالای پروانه‌ها در سالهای 90 تا 92 و با لحاظ طول دوره ساخت، تولید مسکن در سال گذشته از وضعیت مناسبی برخوردار بوده و انتظار می‌رود سال 93 نیز سال مطلوبی از حیث تولید و عرضه مسکن باشد.
ارسال نظر