عقب‌نشینی تراکم‌فروشی به نفع بافت فرسوده

دنیای اقتصاد: ارزش ناچیز بافت‌های فرسوده و به‌دنبال آن عدم رغبت سرمایه‌گذاران به مشارکت در نوسازی این بافت‌ها یکی از عواملی است که موجب شده تسهیلات بانکی و مقررات شهری که به عنوان مشوق نوسازی بافت فرسوده پیش‌بینی شده است، فایده چندانی نداشته باشد. در این بین جایگزینی سرمایه‌گذاری در بافت‌های کم ارزش و فرسوده به جای دریافت عوارض فروش تراکم در مناطق برخوردار و گران‌قیمت شهر،‌ راهکاری است که به‌نظر می‌رسد در صورت اتخاذ، بخشی از مشکل بافت فرسوده را حل می‌کند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، فرسودگی بافت‌های شهری، عدم استحکام ساختمان‌ها و شبکه معابر بسیار باریک در این مناطق مساله کوچکی نیست که بتوان به سادگی از کنار آن عبور کرد.

این تنها زلزله نیست که بافت‌های فرسوده را تهدید می‌کند؛ بلکه حتی وقوع یک آتش‌سوزی کوچک در شرایطی که امکان ورود خودروهای امدادرسان به محل حادثه وجود ندارد، به منزله یک خطر بسیار جدی شناخته می‌شود. هرچند مدیریت شهری و دولت اهمیت صورت مساله را به درستی دریافته‌اند و با پیش‌بینی تسهیلات گوناگون اعم از بخشودگی عوارض فروش تراکم و اعطای تسهیلات بانکی به ازای واحدهای نوسازی شده، تلاش کرده‌اند به روند نوسازی بافت‌های فرسوده سرعت ببخشند؛ اما با وجود این کارنامه نوسازی بافت‌ها نشان می‌دهد این تلاش‌ها چندان به نتیجه نرسیده است.محمدمهدی تندگویان، نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران اصلی‌ترین مشکلی را که موجب کند شدن فرآیند احیای بافت‌های فرسوده شهری در پایتخت شده است، عدم انتفاع سرمایه‌گذاران از نوسازی این بافت‌ها می‌داند.

او در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» به اهمیت این مساله پرداخت و اظهار کرد: از آنجا که بافت‌های فرسوده تهران عمدتا قیمت‌دار و واجد ارزش سرمایه‌گذاری نیستند؛ بنابراین نه مالکان و نه سازندگان رغبت چندانی برای نوسازی ندارند. تندگویان با بیان اینکه تسهیلات پیش‌بینی شده برای این منظور نیز نتوانسته این بافت‌ها را به لحاظ قیمت، ارزشمندتر کند، خاطرنشان کرد: امتیازاتی نظیر اعطای تراکم اضافی و بخشودگی کامل هزینه صدور پروانه مسکونی قطعا اگر در دیگر نقاط شهر لحاظ شده بود، در افزایش ارزش این بافت‌ها ایفای نقش می‌کرد اما در بافت‌های فرسوده به دلیل اینکه اغلب مرکز ثقل مشکلات شهرسازی، فرهنگی و اجتماعی هستند و ارزش ریالی پایین‌تری نسبت به سایر نقاط شهر دارند، این قبیل امتیازها چندان فایده‌ای ندارد و تغییر اساسی در ارزش‌گذاری بافت و اقبال به سرمایه‌گذاری در آن ایجاد نمی‌کند.

این عضو کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه در نهایت بعد از نوسازی بحث فروش واحدهای ساخته شدن برای مالک یا سرمایه‌گذار مطرح است، گفت: در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده تقریبا با درآمد ناشی از فروش آنها سربه‌سر است و از این رو عملا نوسازی این بافت‌ها به درآمدزایی برای سرمایه‌گذاران منجر نمی‌شود یا درآمد حاصله آن قدر اندک است که اصطلاحا به «خواب سرمایه» در مدت نوسازی بنا نمی‌ارزد.بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در بافت‌های فرسوده متراژ آپارتمان‌ها کوچک‌تر و مساحت مشاعات ساختمان‌های مسکونی نیز کمتر است و می‌توان گفت قیمت فروش واحدهای مسکونی موجود در بافت‌فرسوده مناسب قدرت خرید طبقات کم‌درآمد و متوسط است. همچنین هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در این محله‌ها نیز نسبت به سایر مناطق پایین‌تر است.

عامل اول موثر بر این موضوع، استفاده از طراحی‌های ساده است که مورد مطالبه ساکنان این بافت‌هاست؛ به‌نحوی‌که در مراحل نازک‌کاری از ظرفیت‌های لوکس برای طراحی استفاده نمی‌شود و در نتیجه هزینه مصالح مورد استفاده ارزان‌تر از سایر مناطق شهری تمام می‌شود. همچنین متراژ پایین خانه‌ها و مشاعات کمتر در داخل بافت فرسوده نسبت به سایر محله‌های پایتخت باعث می‌شود از سطح مفید سطح اشغال زمین‌ها استفاده بیشتری شود و سرجمع هزینه‌های تمام شده در متراژ پایین آید، اما همه این موارد که در جهت هماهنگ کردن هزینه تمام شده واحد مسکونی با قدرت خرید متقاضیان است، در نهایت به انتفاع اقتصادی چشمگیری برای سازنده منجر نمی‌شود. برخی سازنده‌ها ادعا می‌کنند اگر منابع مالی خود را در سپرده‌های سرمایه‌گذاری یک ساله نگهداری کنند، سود بیشتری از نوسازی بافت فرسوده عایدشان می‌شود. هر چند این گزاره با توجه به کاهش سود بانکی به‌نظر قدری اغراق‌آمیز است، اما چندان هم دور از ذهن به‌نظر نمی‌رسد.

تندگویان معتقد است اکنون که سیاست‌های تشویقی پاسخگوی نیاز تهران به نوسازی بافت‌های فرسوده نبوده و رغبت مالکان و سازندگان را به‌دنبال نداشته است، باید راهکارهای تازه‌ای مبتنی بر اجبار اتخاذ شود. وی با بیان اینکه بعضا در یک پارسل، سازنده با بیش از پنج مالک طرف است و باید منافع خود و همه مالکان را تامین کند، گفت: از این نظر موضوع نوسازی بافت‌های فرسوده قدری پیچیده است. نایب رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به طرح راهکار پیشنهادی خود پرداخت و توضیح داد: شهرداری باید با وضع مقررات جدیدی، سرمایه‌گذاران پروژه‌های ساختمانی در مناطق برخوردار را ملزم به نوسازی بافت‌های فرسوده کند. به‌عبارت دقیق‌تر، زمانی که یک سرمایه‌گذار پروژه‌ای در مناطق شمالی تهران کلید می‌زند، شهرداری می‌تواند به جای فشار برای دریافت هزینه صدور پروانه و تراکم، سرمایه‌گذار را ملزم به نوسازی بخشی از بافت فرسوده کند. تندگویان معتقد است همیشه نمی‌توان به فرهنگسازی و اقدامات ایجابی تکیه کرد و گاهی اجبار می‌تواند زمینه فرهنگسازی باشد؛ بنابراین وضع مقررات اجباری برای سرمایه‌گذاران می‌تواند گام مثبتی باشد.

این عضو شورای اسلامی شهر تهران با تاکید بر اینکه تنها سرمایه‌گذاری است که می‌تواند یک بافت شهری را ارزشمند کند، تاکید کرد: شهرداری برای اینکه رونق را به بافت‌های فرسوده بیاورد، باید از انتفاع ناشی از تراکم‌فروشی و ساخت‌وسازهای آن‌چنانی در مناطق برخوردار تهران بگذرد و به جای دریافت هزینه تراکم، پروژه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده برای سرمایه‌گذار تعریف کند. وی با بیان اینکه شهرداری به دلیل مشکلات مالی نمی‌تواند آن‌گونه که باید توسعه را به مناطق کم‌برخوردار و فرسوده هدایت کند، گفت: اکنون که رونق ساخت‌وساز مثل چهار سال قبل وجود ندارد، این قبیل راهکارهای مبتنی بر اجبار می‌تواند راهگشا باشد. تندگویان با بیان اینکه شهرداری تهران در مقطعی تصمیم داشت یک مجتمع مسکونی در محله هرندی بسازد و خود و تمام مدیرانش در آن سکونت کنند، گفت: این قبیل اقدامات نیز به ارتقای امنیت محله و در نتیجه افزایش ارزش کل بافت منجر می‌شود. اما چنین طرحی هیچ‌گاه عملیاتی نشد و صرفا در حد یک پیشنهاد باقی ماند.