رونق در کدام بخش بازار مسکن؟

«خانه‌اولی»‌ها در انتظار وام ۶۰ میلیونی

وعده‌های چندین‌باره از طرف مقامات بانک‌مسکن درباره پرداخت قریب‌الوقوع تسهیلات ۶۰میلیون تومانی خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها -افرادی که تاکنون سابقه مالکیت مسکن نداشته‌ و فاقد مسکن محسوب می‌شوند- هم‌اکنون بخشی از تقاضا در بازار را به انتظار بیشتر و خریدنکردن واداشته است. رئیس مرکز برنامه‌ریزی و ارزیابی عملکرد بانک مسکن در این باره گفته است: پرداخت تسهیلات ۵۰ میلیونی به زوج‌هایی که تاریخ عقد آنها از ۱۷ دی‌ماه ۹۲ به بعد توسط شورای پول و اعتبار مصوب شد فعلا به صورت آزمایشی خواهد بود و بعد از ارزیابی عملکرد این مصوبه به بقیه هم تعمیم داده خواهد شد که یکی از گروه‌ها افرادی هستند که هنوز تسهیلات دریافت نکرده‌اند.

وعده‌های چندین‌باره از طرف مقامات بانک‌مسکن درباره پرداخت قریب‌الوقوع تسهیلات 60میلیون تومانی خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها -افرادی که تاکنون سابقه مالکیت مسکن نداشته‌ و فاقد مسکن محسوب می‌شوند- هم‌اکنون بخشی از تقاضا در بازار را به انتظار بیشتر و خریدنکردن واداشته است.

رئیس مرکز برنامه‌ریزی و ارزیابی عملکرد بانک مسکن در این باره گفته است: پرداخت تسهیلات ۵۰ میلیونی به زوج‌هایی که تاریخ عقد آنها از ۱۷ دی‌ماه ۹۲ به بعد توسط شورای پول و اعتبار مصوب شد فعلا به صورت آزمایشی خواهد بود و بعد از ارزیابی عملکرد این مصوبه به بقیه هم تعمیم داده خواهد شد که یکی از گروه‌ها افرادی هستند که هنوز تسهیلات دریافت نکرده‌اند.

پیش‌تر مدیرعامل بانک‌مسکن وعده داده بود اگر منابع بانک‌مسکن کفاف دهد، این وام به خانه‌اولی‌ها نیز پرداخت خواهد شد.۵۰ میلیون تومان تسهیلات در کنار ۱۰ میلیون وام تعمیرات، در نهایت به یک وام خرید ۶۰ میلیونی برای متقاضی تبدیل می‌شود.اما در حال حاضر اگر چه فاقد مسکن به دلیل انتظار برای تصویب پرداخت وام ۶۰ میلیونی، میلی به خرید از بازار ندارند و عملا از بازار خارج شده‌اند؛ اما در مقابل، قسمت‌های دیگری از بازار با رونق مواجه شده‌ است.

بعد از آنکه از فرابورس - محلی که امتیاز وام خرید مسکن به‌صورت رسمی خرید و فروش می‌شود- خبر رسید، میل به دریافت تسهیلات خرید مسکن ۴۵ میلیون تومانی افزایش پیدا کرده و این بازار در مقایسه با نیمه‌اول۹۲ دچار رونق در معاملات وام شده است، حالا از بازار مسکن نیز خبر می‌رسد بخشی از این بازار مورد توجه خریداران قرار گرفته و به اتکای وام جدید، معاملات مسکن در این بخش دچار تحرک شده است.از نیمه‌دی ماه امسال با تصویب بانک‌مرکزی، بانک مسکن اجازه پیدا کرد سقف وام خرید مسکن را از ۲۰ میلیون تومان به ۳۵ میلیون تومان و برای زوج‌‌هایی که از ۱۷ دی ماه سال ۹۲ به بعد تشکیل خانواده می‌دهند، به ۵۰ میلیون تومان افزایش دهد.بانک مسکن همچنین ۱۰ میلیون تومان وام تعمیرات به سقف این دو نوع وام خرید اضافه می‌کند؛ بنابراین در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن عملاً در قالب ۴۵ میلیون و ۶۰ میلیون تومان به متقاضیان عرضه می‌شود.

این میزان تسهیلات خرید مسکن طبق بررسی‌هایی که پیش‌تر توسط کارشناسان بازار مسکن با توجه به متوسط قیمت آپارتمان در تهران انجام شده بود، نشان می‌داد می‌تواند بین ۱۷ تا ۲۲ درصد قدرت خرید مسکن در پایتخت را تامین کند؛ به عبارت دیگر در شرایطی که در همه کشورها، تا ۹۰ درصد قیمت ملک مسکونی، به متقاضیان وام بانکی داده می‌شود و وزیر راه‌وشهرسازی مدتی است به دنبال تصویب پرداخت وام خرید مسکن برای پوشش لااقل ۵۰درصد از قدرت خریداران است؛ اما وام موجود کمتر از ۳۰ درصد قیمت واحدهای مسکونی در کلان‌شهر تهران را پوشش می‌دهد.

هرچند این میزان قدرت ناچیز وام خرید مسکن، با توجه به متوسط وضع موجود آپارتمان‌‌‌های مسکونی ارزیابی می‌شود، اما همین وام ۶۰ میلیون تومانی قادر است بین ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت آپارتمان‌های سالخورده و متراژ کوچک در مناطقی از شهر تهران را پوشش دهد.در حال حاضر، خرید و فروش واحدهای مسکونی دارای حداقل ۱۰ سال عمر بنا در نیمه جنوبی شهر تهران و حتی در محله‌هایی از مناطق ۴ و ۵ در مقایسه با رکود حاکم بر معاملات آپارتمان‌های نوساز، قوت گرفته است.کارشناسان فرابورس چند روز پیش با انتشار گزارشی اعلام کردند: میزان خرید بسته‌های ۹۰ تایی اوراق وام خرید مسکن در بهمن‌ماه امسال ۴۶ درصد نسبت به آذرماه -یعنی یک ماه قبل از افزایش وام خرید- رشد کرده است.

با بسته‌های ۹۰ تایی اوراق وام خرید مسکن، می‌توان ۴۵ میلیون تومان تسهیلات بانکی خرید مسکن دریافت کرد.

به این ترتیب رونق در فرابورس بیشتر از آنکه ناشی از سرمایه‌گذاری در این بازار باشد، به منظور استفاده مصرفی از وام خرید بوده و نشان می‌دهد، تسهیلات ۴۵ میلیون تومانی خرید مسکن برخلاف انتظار و پیش‌بینی‌هایی که درباره بی‌اثر بودن این وام می‌شد، باعث دوپینگ در معاملات مسکن شده است. به‌طوری‌که این وام به جای آنکه برای خرید انبوه آپارتمان‌های نوساز موجود در بازار مسکن موثر واقع شود به رونق آپارتمان‌های پیر و دارای عمر بنای زیاد و در واقع واحدهای کلنگی منجر شده است.تحقیقات میدانی در بازار مسکن تهران حاکی است: در محله‌های جنوبی و فرسوده شهر تهران، متوسط قیمت آپارتمان‌های نزدیک به ۲۰ سال ساخت حداکثر یک میلیون و ۵۰۰ تا دو میلیون تومان به ازای هر مترمربع است که یک واحد ۵۰ متری را می‌توان با حداکثر ۱۰۰ میلیون تومان خریداری کرد؛ به این ترتیب وام ۴۵ میلیون تومانی به راحتی می‌توان نیمی از قدرت خرید برای این بخش از آپارتمان‌ها -پیر و فرسوده- را تامین کند.همچنین در محله‌هایی از مناطق ۴ و ۵، متوسط قیمت واحدهای مسکونی نزدیک به ۲۰ سال ساخت در مرز ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود که برای خرید این واحدها نیز تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی زوج‌‌های جوان می‌تواند نیمی از قدرت خریداران را پوشش دهد.