اتفاقی که دو سال بعد بازتاب پیدا می‌کند
بذر رکودزا در بازار مسکن
اگرچه رکود مسکن به پایان راه نزدیک می‌شود، اما اتفاقاتی که از اوایل امسال در بخش ساختمانی بازار مسکن شروع شد، بذر رکود جدیدتری را کاشته که پیامد منفی آن دو سال دیگر دامن معاملات و قیمت مسکن را خواهد گرفت. تیراژ ساختوسازهای مسکونی در شهرهای کشور طی سال‌جاری نصف شده و حجم فعالیت‌های ساختمانی در تهران تا ۶۰ درصد کاهش پیدا کرده است. آمارهای رسمی مرکز آمار و معاونت مسکن درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها حاکی از آن است که در تهران تعداد واحدهای مسکونی جدید در حال ساخت طی ۸ ماه اول سال۹۳ نسبت به مدت مشابه سال۹۲، حدود ۶۰ درصد افت کرده و متوسط نرخ ماهانه ساختوساز در این کلان‌شهر به حدود ۹ هزار واحد رسیده است.
اگرچه رکود مسکن به پایان راه نزدیک می‌شود، اما اتفاقاتی که از اوایل امسال در بخش ساختمانی بازار مسکن شروع شد، بذر رکود جدیدتری را کاشته که پیامد منفی آن دو سال دیگر دامن معاملات و قیمت مسکن را خواهد گرفت. تیراژ ساختوسازهای مسکونی در شهرهای کشور طی سال‌جاری نصف شده و حجم فعالیت‌های ساختمانی در تهران تا 60 درصد کاهش پیدا کرده است. آمارهای رسمی مرکز آمار و معاونت مسکن درباره تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌ها حاکی از آن است که در تهران تعداد واحدهای مسکونی جدید در حال ساخت طی 8 ماه اول سال93 نسبت به مدت مشابه سال92، حدود 60 درصد افت کرده و متوسط نرخ ماهانه ساختوساز در این کلان‌شهر به حدود 9 هزار واحد رسیده است. این حجم در پاییز بازهم کمتر شده و حدود 4 هزار واحدمسکونی در هر یک از ماه‌های آبان و آذر شده است. در سال‌های 90 تا 92، ماهانه حدود 20 هزار واحد مسکونی در تهران ساخته می‌شد، اما وضعیت کنونی که حکایت از رکود شدید سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی دارد، موقعیت عرضه مسکن در پایتخت را در یکی از بدترین حالات قابل تصور قرار داده است. در کل کشور نیز حجم ساختوساز مسکن حدود 50 درصد کاهش پیدا کرده
است.
این افت شدید ساختوساز قطعا در بازار مسکن اثر منفی بر قیمت خواهد گذاشت، اما زمان اثرگذاری مطابق نظریه‌ای که طی این روزها از سوی برخی به اصطلاح کارشناس شایعه‌سازی می‌شود، نیست! بررسی‌های دقیق تحلیلگران اقتصاد مسکن و مرور دوره‌های گذشته رونق-رکود بازار مسکن نشان می‌دهد: اگرچه کمبود عرضه جدید در یک سال - آن دسته از واحدهای مسکونی که طی یکسال پروانه ساختمانی برای احداث آنها صادر می‌شود- اثر مستقیم بر قیمت مسکن دارد، اما این تاثیرگذاری حداقل ۱۸ ماه بعد بروز می‌کند.
به‌عبارت دیگر، از آنجا که پروسه ساختمان‌سازی در ایران بین 18 تا 24 ماه زمان می‌برد، هر نوع رکود یا رونق در این بخش، با تاخیر زمانی حداقل یکسال و نیمه، اثر خود را بر قیمت آپارتمان نمایان می‌کند. براین اساس، انتظار طبیعی آن است که پیامد منفی رکود فعلی بازار ساختوساز، از اوایل سال 95 در بازار خرید و فروش مسکن ظاهر شود و آن زمان تحت‌تاثیر کمبود واحد مسکونی نوساز فروشی، قیمت مسکن احتمالا دستخوش تغییرات صعودی خواهد شد. در سال 94 اما شرایط عرضه کماکان در سطح قابل قبول خواهد بود؛ چراکه تیراژ ساخت سالانه حداقل 200 هزار واحد مسکونی در تهران طی سه سال گذشته، حجم عرضه مسکن تا پایان سال94 را تا حدود دوبرابر نیاز مصرفی، عملا تضمین کرده است.
اثر مازاد عرضه ناشی از رونق ساختوسازهای سه سال گذشته، در همین سال جاری نیز قابل مشاهده است. در ماه‌های اخیر یکی از دلایل اصلی کاهش قیمت مسکن در تهران، حجم قابل‌توجه واحد نوساز و تازه‌ساز‌فروشی بوده که باعث شد فروشنده‌ها برای عرضه سریع آپارتمان‌ها به بازار مصرف، در رقابت با یکدیگر قیمت پیشنهادی‌شان را کاهش دهند.
به این ترتیب اظهارنظر برخی افراد در روزهای اخیر مبنی‌بر اینکه سال آینده قیمت مسکن به‌خاطر رکود امسال با جهش روبه‌رو می‌شود، گفته درست و قابل‌قبولی نیست ضمن اینکه منطق اقتصادی نیز پشتوانه آن نیست.
امسال سال دوم رکود مسکن به‌حساب می‌آید و طبق دوره‌های قبلی، بازار مسکن در سال۹۴ وارد اولین سال رونق می‌شود. در روند حداقل ۲۰ سال گذشته تحولات اقتصادی در بازار مسکن، سابقه نداشته قیمت مسکن در سال اول رونق دستخوش جهش شود به‌خصوص سال۹۴ که در مقایسه با سال اول دوره‌های قبلی رونق، به مراتب با بیشترین عرضه روبه‌رو خواهد شد. گزارش جدید معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره حجم صدور پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای ساخت مسکن در تهران نشان می‌دهد: در این کلان‌شهر از ابتدای فروردین سال۹۳ تا پایان آبان، ۷۳ هزار و ۵۳۰ واحدمسکونی جدید ساخته شده است در حالی‌که، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث ۱۸۳ هزار و ۳۸۰ واحد مسکونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد.
در پایتخت با احتساب حجم تقاضای انباشت، میزان تخریب ساختمان و نرخ تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج، حداقل نیاز ماهانه مسکن رقمی معادل 10 هزار واحد مسکونی است به این معنی که در شرایط طبیعی باید سالانه 120 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شود؛ اما کارنامه بسازوبفروش‌ها طی 8 ماه اول امسال بیانگر آن است که برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود 1000 واحد مسکونی از مرز «نیاز مسکن» پایین‌تر آمده است. این فاصله براساس میانگین 8ماه ساختوساز در ماه‌های گذشته از سال93 محاسبه شده است، اما در ماه‌های مهر و آبان امسال که صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب 5900 واحد و 4100 واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شده که به این ترتیب می‌توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسکن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. رکود فعلی ساختوساز در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده است. پارسال به عنوان سال اول رکود، حجم ساختوسازهای مسکونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق کم‌سابقه، 5 درصد کاهش یافت، اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه 60 درصد افت نشان می‌دهد. تا پیش از این، بیشترین افت عرضه‌جدید در تهران، در سال88 که اوج رکود مسکن دوره سوم به‌حساب می‌آید، رخ داد. در سال88 همزمان با کاهش 14 درصدی قیمت مسکن در تهران، ساخت‌وسازها نیز 43 درصد افت کرد.
هم‌اکنون اگرچه معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به نسبت، افزایش پیدا کرده و مشاوران املاک از آستانه خروج معاملات از رکود خبر می‌دهند، اما در بازار ساختوساز، فعالیت‌ها هنوز به ورودی رونق نزدیک نشده‌اند؛ طوری‌که پیش‌بینی می‌شود، وضع موجود در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت. «کاهش تراکم ساختمانی» و «ممانعت از تغییرکاربری» مهم‌ترین دلیل بی‌انگیزه شدن بسازوبفروش‌ها و برج‌سازها در ماه‌های اخیر برای ادامه ساخت وساز بوده است. این دو عامل چون باعث افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن می‌شوند، سود ساخت را پایین آورده و در نتیجه باعث خروج سازنده‌ها از بازار شده است.
طبق گزارش مرکز آمار در بهار امسال تعداد 34237 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 5/45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 4/38 درصد کاهش داشته است. مجموع مساحت زیربنای پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در حدود 3/20539 هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 9/45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2/48 درصد کاهش داشته است.
این افت شدید ساختوساز قطعا در بازار مسکن اثر منفی بر قیمت خواهد گذاشت، اما زمان اثرگذاری مطابق نظریه‌ای که طی این روزها از سوی برخی به اصطلاح کارشناس شایعه‌سازی می‌شود، نیست! بررسی‌های دقیق تحلیلگران اقتصاد مسکن و مرور دوره‌های گذشته رونق-رکود بازار مسکن نشان می‌دهد: اگرچه کمبود عرضه جدید در یک سال - آن دسته از واحدهای مسکونی که طی یکسال پروانه ساختمانی برای احداث آنها صادر می‌شود- اثر مستقیم بر قیمت مسکن دارد، اما این تاثیرگذاری حداقل ۱۸ ماه بعد بروز می‌کند.
به‌عبارت دیگر، از آنجا که پروسه ساختمان‌سازی در ایران بین 18 تا 24 ماه زمان می‌برد، هر نوع رکود یا رونق در این بخش، با تاخیر زمانی حداقل یکسال و نیمه، اثر خود را بر قیمت آپارتمان نمایان می‌کند. براین اساس، انتظار طبیعی آن است که پیامد منفی رکود فعلی بازار ساختوساز، از اوایل سال 95 در بازار خرید و فروش مسکن ظاهر شود و آن زمان تحت‌تاثیر کمبود واحد مسکونی نوساز فروشی، قیمت مسکن احتمالا دستخوش تغییرات صعودی خواهد شد. در سال 94 اما شرایط عرضه کماکان در سطح قابل قبول خواهد بود؛ چراکه تیراژ ساخت سالانه حداقل 200 هزار واحد مسکونی در تهران طی سه سال گذشته، حجم عرضه مسکن تا پایان سال94 را تا حدود دوبرابر نیاز مصرفی، عملا تضمین کرده است.
اثر مازاد عرضه ناشی از رونق ساختوسازهای سه سال گذشته، در همین سال جاری نیز قابل مشاهده است. در ماه‌های اخیر یکی از دلایل اصلی کاهش قیمت مسکن در تهران، حجم قابل‌توجه واحد نوساز و تازه‌ساز‌فروشی بوده که باعث شد فروشنده‌ها برای عرضه سریع آپارتمان‌ها به بازار مصرف، در رقابت با یکدیگر قیمت پیشنهادی‌شان را کاهش دهند.
به این ترتیب اظهارنظر برخی افراد در روزهای اخیر مبنی‌بر اینکه سال آینده قیمت مسکن به‌خاطر رکود امسال با جهش روبه‌رو می‌شود، گفته درست و قابل‌قبولی نیست ضمن اینکه منطق اقتصادی نیز پشتوانه آن نیست.
امسال سال دوم رکود مسکن به‌حساب می‌آید و طبق دوره‌های قبلی، بازار مسکن در سال۹۴ وارد اولین سال رونق می‌شود. در روند حداقل ۲۰ سال گذشته تحولات اقتصادی در بازار مسکن، سابقه نداشته قیمت مسکن در سال اول رونق دستخوش جهش شود به‌خصوص سال۹۴ که در مقایسه با سال اول دوره‌های قبلی رونق، به مراتب با بیشترین عرضه روبه‌رو خواهد شد. گزارش جدید معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره حجم صدور پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای ساخت مسکن در تهران نشان می‌دهد: در این کلان‌شهر از ابتدای فروردین سال۹۳ تا پایان آبان، ۷۳ هزار و ۵۳۰ واحدمسکونی جدید ساخته شده است در حالی‌که، سال گذشته در همین فاصله زمانی، برای احداث ۱۸۳ هزار و ۳۸۰ واحد مسکونی مجوز ساخت توسط شهرداری صادر شد.
در پایتخت با احتساب حجم تقاضای انباشت، میزان تخریب ساختمان و نرخ تشکیل خانوارهای جدید ناشی از ازدواج، حداقل نیاز ماهانه مسکن رقمی معادل 10 هزار واحد مسکونی است به این معنی که در شرایط طبیعی باید سالانه 120 هزار واحد مسکونی جدید در تهران ساخته شود؛ اما کارنامه بسازوبفروش‌ها طی 8 ماه اول امسال بیانگر آن است که برآیند میزان «عرضه جدید» ماهانه در تهران حدود 1000 واحد مسکونی از مرز «نیاز مسکن» پایین‌تر آمده است. این فاصله براساس میانگین 8ماه ساختوساز در ماه‌های گذشته از سال93 محاسبه شده است، اما در ماه‌های مهر و آبان امسال که صدور پروانه‌های ساختمانی نسبت به نیمه اول سال کمتر شد، به ترتیب 5900 واحد و 4100 واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته شده که به این ترتیب می‌توان گفت در پاییز امسال نرخ احداث مسکن به حدود نصف نیاز موجود در بازار رسیده است. رکود فعلی ساختوساز در 10 سال گذشته بی‌سابقه بوده است. پارسال به عنوان سال اول رکود، حجم ساختوسازهای مسکونی در شهر تهران بعد از دو سال رونق کم‌سابقه، 5 درصد کاهش یافت، اما امسال این حجم عرضه جدید، تا این لحظه 60 درصد افت نشان می‌دهد. تا پیش از این، بیشترین افت عرضه‌جدید در تهران، در سال88 که اوج رکود مسکن دوره سوم به‌حساب می‌آید، رخ داد. در سال88 همزمان با کاهش 14 درصدی قیمت مسکن در تهران، ساخت‌وسازها نیز 43 درصد افت کرد.
هم‌اکنون اگرچه معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به نسبت، افزایش پیدا کرده و مشاوران املاک از آستانه خروج معاملات از رکود خبر می‌دهند، اما در بازار ساختوساز، فعالیت‌ها هنوز به ورودی رونق نزدیک نشده‌اند؛ طوری‌که پیش‌بینی می‌شود، وضع موجود در سال آینده نیز ادامه خواهد داشت. «کاهش تراکم ساختمانی» و «ممانعت از تغییرکاربری» مهم‌ترین دلیل بی‌انگیزه شدن بسازوبفروش‌ها و برج‌سازها در ماه‌های اخیر برای ادامه ساخت وساز بوده است. این دو عامل چون باعث افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن می‌شوند، سود ساخت را پایین آورده و در نتیجه باعث خروج سازنده‌ها از بازار شده است.
طبق گزارش مرکز آمار در بهار امسال تعداد 34237 پروانه ساختمانی توسط شهرداری‌های کشور صادر شده است که نسبت به فصل گذشته حدود 5/45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 4/38 درصد کاهش داشته است. مجموع مساحت زیربنای پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در حدود 3/20539 هزار مترمربع بوده است که نسبت به فصل گذشته حدود 9/45 درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود 2/48 درصد کاهش داشته است.
ارسال نظر