ایرادات چهارگانه در فرمول جدید مالیات مسکن

مهدی سلطان محمدی

تحلیلگر بازار مسکن　

سهم مالیات در درآمد ملی ایران در مقایسه با سایر کشورها در حد نسبتا پایینی است و باید ارتقا پیدا کند. ولی آنچه مهم است نحوه سیاست‌گذاری برای دستیابی به این هدف است. نوع و ترکیب مالیات‌ها باید به نحوی باشد که مانع سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی لرزان کشور نشود. لازمه دستیابی به رشد اقتصادی و بهبود وضعیت اشتغال در کشور افزایش سرمایه‌گذاری است؛در حالی که میزان آن در سال‌های اخیر به پایین ترین حد خود رسیده است. مشخصه‌های یک نظام مالیاتی مطلوب،عادلانه بودن، توسعه محور بودن، کارآیی، شفافیت و سادگی است. متاسفانه ضوابط جدید مالیات بر ساخت و ساز مسکن موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم مصوبه تیرماه ۱۳۹۴ و آیین نامه اجرایی جدید الانتشار آن فاقد چنین ویژگی‌هایی است و نگرانی‌هایی را در میان دست اندرکاران بخش ساختمان ایجاد کرده که باید چاره‌ای برای آن اندیشیده شود. در این میان عادلانه نبودن، توسعه محور نبودن و عدم شفافیت از مهم ترین ضعف‌های این قانون هستند که منجر به تشدید نگرانی‌ها در بازار ساخت وفروش مسکن شده‌اند. این نگرانی‌ها عمدتا حول محورهای زیر است:

الف- این قانون توسعه محور نیست.

بررسی‌هایی که در کشورهای مختلف انجام شده نشان می‌دهد از جهت تبعاتی که قوانین مالیاتی برای سرمایه‌گذاری رشد و اشتغال و رقابت‌پذیری دارد مالیات بر مصرف، مطلوب‌تر از مالیات بر درآمد است. این است که اکثر کشورها سیاست‌های مالیاتی خود را در جهت کاستن از مالیات بر تولید و درآمد و افزودن بر مالیات بر مصرف تنظیم کرده‌اند. برای توسعه پایه مالیاتی وضع تدریجی و آرام مالیات ارزش افزوده برای مصرف‌کنندگان نهایی مسکن در کنار افزایش متناسب و معقول مالیات بر درآمد ساخت و ساز مسکن سیاست مناسب‌تری است و تبعات منفی کمتری برای سرمایه‌گذاری در این بخش در پی خواهد داشت.

ب- این قانون شوک ناگهانی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن وارد می‌کند.

افزودن ناگهانی مالیات به میزان بیش از ۱۰ برابر آن هم در مقطعی که بخش مسکن با رکودی کم سابقه دست به گریبان است قابل توجیه نیست. قوانین را نمی‌توان مستقل از شرایط و در خلأ تصویب و اجرا کرد. به علاوه تبعات منفی تصمیمات ناگهانی و شوک آور برای اقتصاد بر کسی پوشیده نیست. چنین تصمیماتی ریسک‌های سرمایه‌گذاری را به نحو غیر‌ضروری افزایش می‌دهد، به خصوص در وضعیتی که اقتصاد امروز ما دارد. نرخ بیکاری همچنان در حال افزایش است و آخرین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که رشد بخش مسکن در سال ۱۳۹۵ حدود منفی ۱۳ درصد بوده است. مسوولان مملکتی به درستی تاکید کرده‌اند که لازمه رونق بخشی به اشتغال و رشد کشور خروج بخش مسکن و صنایع وابسته به آن از رکود دیرپای فعلی است. بنابراین با در نظر گرفتن جمیع شرایط بهتر بود که مالیات مورد نظر به‌صورت تدریجی و شفاف و در یک دوره زمانی طولانی‌تر به تدریج افزوده می‌شد تا هم بازار و هم مجریان قانون آمادگی‌های لازم را برای این کار پیدا می‌کردند. قبلا چنین سیاستی در مورد مالیات بر ارزش افزوده به نحو موفقی اعمال شده بود. هر‌چند که در هر حال به تعبیر مارگارت میچل در رمان بر باد رفته «مرگ، مالیات و زایمان فرزند» هیچ‌گاه امور سهل و مطلوبی نبوده‌اند! با این وجود می‌توان با حسن تدبیر و انتخاب روش مناسب از مصائب و تبعات منفی چنین اموری کاست.

ج- این قانون عادلانه نیست.

در شرایطی که سود سپرده‌های بانکی برای اقلام درشت سالانه بالای ۲۰ درصد است و هیچ مالیاتی برای این سود بدون ریسک و سهل الوصول پیش بینی نشده است، چگونه است که سیاست گذار سرمایه گذارانی را که در شرایط فعلی عموما قادر به تامین نیمی از این سود هم نیستند هدف قرار داده است؟ آمار‌های میزان ساخت و ساز و حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نشان می‌دهد که حتی بدون وضع چنین مالیاتی نیز بسیاری از سرمایه گذاران فعالیت‌های خود را در این بخش متوقف کرده و ترجیح می‌دهند به سود آسان و بدون دردسر سپرده‌گذاری در بانک‌ها روی بیاورند. چه برسد بعد از وضع چنین مالیات مبهم و سنگینی که وضعیت را برای بخش عرضه مسکن از این هم دشوار تر خواهد کرد. معاف دانستن در‌آمد بادآورده زمین بازان از مالیات و هدف قراردادن سازندگان وجه دیگری از غیر عادلانه بودن این مالیات را آشکار می‌کند.

د- این قانون غیر‌شفاف است.

شاید این مهم‌ترین ضعف قانون و آیین نامه اجرایی مربوطه باشد. لازمه محاسبه درآمد و سود سازندگان برآورد قیمت زمین، هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم ساخت و همچنین قیمت‌های فروش است. به نظر می‌رسد آیین‌نامه اجرایی عملا همه اینها را در اختیار ممیزین قرار داده است.روشن است که چنین دامنه اختیاری برای مجریان قانون چه تبعات زیانباری در پی داشته و زمینه‌های چه سوء‌برداشت‌ها و چه فسادهای گسترده‌ای را فراهم خواهد کرد و همه اینها چه ریسک‌هایی را بر فضای سرمایه‌گذاری حاکم می‌کند. در شرایطی که سیستم وصول مالیات کمترین آمادگی برای کار پیچیده و تخصصی ارزیابی روزمره زمین و ساختمان و واحدهای مسکونی در نقاط مختلف کشور ندارد، بهتر بود که مالیات ساخت و ساز بر اساس جدول‌های روشن و دقیق مبتنی بر قیمت‌های منطقه‌ای تعیین می‌شد و نارسایی‌هایی که در سیستم قیمت‌گذاری منطقه‌ای وجود دارد با استفاده از تجربیات کشورهای توسعه یافته از طریق بهبود پایگاه‌های اطلاعاتی و کاربرد روش‌های علمی به تدریج اصلاح می‌شد.اگر مبنا را بر قیمت‌ها و هزینه‌های روز می‌گذارند، این سوال مطرح می‌شود که قیمت‌های روز زمین، هزینه‌های مستقیم ساخت، هزینه‌های بالاسری، هزینه‌های تامین مالی و قیمت‌های فروش چگونه تعیین خواهد شد؟ ظاهرا ممیزین مالیاتی باید اینها را مشخص کنند و با توجه به همگن نبودن کالای مسکن و دوره‌های نسبتا طولانی فروش واحدها و احتمال تغییر قیمت‌ها در طول زمان به ناچار برای هر پروژه‌ای هر کدام از این ارزیابی‌ها باید در زمان فروش هر یک از واحدهای فروش رفته مجددا و به‌طور جداگانه انجام شود. این کار اختیارات گسترده و نابه‌جایی ایجاد می‌کند که در قالب آن این احتمال وجود دارد که میزان سود مشمول مالیات تا چند برابر افزایش و یا کاهش یابد و این یعنی ریسک ایجاد فساد، بالا رفتن ریسک ساخت‌و‌ساز و تحمیل همه این هزینه‌ها به جامعه. آنچه مسلم است آنکه بحث بر سر مالیات دادن یا ندادن نیست. چرا که همه فعالان اقتصادی که درآمد و سودی تحصیل می‌کنند باید مالیات بدهند. بحث بر سر شفاف نبودن و فسادزا بودن این قانون است. باید تلاش‌ها مصروف این بشود که آیین‌نامه‌ها و رویه‌های اجرایی دقیق و شفافی برای تقویم سود تدوین بشود که مبهم و فسادآفرین نباشد.