مقایسه قیمت و قدرت خرید مسکن در تهران، لندن، ونکوور، لس آنجلس، دوبی، استانبول، ونکوور، تورنتو، نیویورک و برلین

مقایسه متوسط قیمت آپارتمان در تهران و شهرهای خارجی که ایرانیان بیشتری را در خود جای داده نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن در تهران بسیار ارزان‌تر از شهرهایی مانند ونکوور، تورنتو، برلین، لندن، نیویورک، لس‌آنجلس و دوبی است؛ ولی به دلیل اختلاف سرانه درآمدی تهرانی‌ها با ساکنین این شهرها، قدرت خرید تهرانی‌ها با ایرانیان مقیم شهرهای خارجی مذکور بسیار متفاوت است. در این مقاله با یک نگاه اجمالی به بررسی این موضوع در کنار مقایسه قدرت خرید مسکن در تهران و شهرهای مورد اشاره پرداخته‌ایم.

انتخاب شهرهای مذکور جهت مقایسه بر اساس تعداد مهاجرین ایرانی مقیم خارج، بر اساس آخرین گزارش ارائه شده توسط وزارت امور خارجه است. به طور کلی حدود چهار میلیون ایرانی مقیم خارج از کشور هستند که ۷۸ درصد از آنها در کشورهای زیر ساکن هستند. البته آمار ایرانیان خارج‌نشین با مفروضات متفاوت، به عددهای متفاوتی منتج خواهد شد ولی برای استفاده در این مقاله مقادیر زیر قابل اتکا می‌باشد.

در نمودار زیر قیمت متوسط هر متر آپارتمان در شهرهای مورد مطالعه درج شده است. هر چند در برخی از مناطق تهران آپارتمان‌های لوکس تا متری 6000 دلار هم عرضه می‌شود ولی بررسی متوسط قیمت آپارتمان مسکونی در تهران و شهرهای خارجی ایرانی‌نشین مذکور نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در تهران بسیار ارزان‌تر از شهرهای دیگر است.

در شهر تهران در مناطق مختلف شاهد قیمت‌های متفاوت مسکن هستیم، مناطق 18 ، 20، 16 و 19 پایین‌ترین قیمت‌ها و مناطق 1 و 2 و 3 بالاترین قیمت‌ها را دارا هستند هر چند در داخل هر منطقه نیز تفاوت قیمتی بالایی با توجه به موقعیت ملک و نوع ساخت، بین آپارتمان‌های مختلف وجود دارد.

لیکن به طور کلی چهار تفاوت عمده در مورد موضوع مسکن در تهران و سایر شهرهای مورد بررسی وجود دارد:

1- قدرت خرید ساکنین تهران بسیار پایین‌تر از ساکنین این شهرهاست، به طور مثال هر چند قیمت مسکن در ونکوور به طور میانگین تقریبا 9 برابر تهران است ولی میانگین درآمد شهروندان ونکوور حدود 16 برابر تهرانی‌هاست.

2- در شهرهای دیگر عمدتا اختلاف قیمتی مناطق مختلف شهر بالا نیست در حالیکه این اختلاف در تهران بسیار بالاست. به عنوان مثال میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک 110 میلیون تومان و میانگین قیمت در منطقه هجده معادل 25 میلیون تومان است از این رو فاصله میانگین قیمتی گرانترین منطقه و ارزان‌ترین منطقه بیش از 4 برابر است. البته فاصله ارزان‌ترین آپارتمان و گرانترین آپارتمان در تهران بسیار بالاتر است و فاصله 4 برابری مربوط به میانگین قیمت‌های مناطق است. این فاصله قیمتی در شهرهایی مانند برلین و ونکوور حدود سی تا چهل درصد است که نشان دهنده فاصله کم طبقاتی در این شهرها نسبت به شهر تهران است.

3- مدل خرید مسکن در تهران با شهرهای مورد مطالعه تفاوت اساسی دارد. در شهرهای اروپایی و آمریکای شمالی حجم عمده ای از مبلغ خرید مسکن از طریق وام مسکن تامین می‌شود که با توجه به ساختار اعتبارسنجی موجود در آن کشورها، دریافت آن وام‌ها برای افراد دارای درآمد مستمر معتبر خیلی سخت نیست ولی نقش تسهیلات مسکن در خرید مسکن تهرانی‌ها کمرنگ است به شکلی که در مورد بعضی مناطق تهران، با توجه به حجم پایین و بوروکراسی بالا از خیر دریافت تسهیلات می‌گذرند.

4- مدل نگاه به موضوع مسکن و مدیریت املاک در تهران و سایر شهرها تا حد زیادی متفاوت است. در تهران نگاه سرمایه‌ای به مسکن نسبت به شهرهای دیگر مورد اشاره پررنگ‌تر است در حالیکه در برخی از کشورها عمده نگاه به موضوع مسکن صرفا مصرفی است.

برای مقایسه قدرت خرید آپارتمان مسکونی در تهران و شهرهای مورد اشاره، ابتدا باید متوسط درآمد افراد در هر شهر را بررسی کنیم. همانطور که در نمودار زیر مشخص است میانگین درآمد تهرانی‌ها بسیار کمتر از شهرهای مورد مطالعه است.

بیشترین متوسط درآمد در بین شهرهای منتخب مربوط به نیویورک است که با حدود 6 هزار دلار در ماه 21 برابر تهرانی‌ها درآمد کسب می‌کنند. البته هزینه‌های زندگی (هزینه های غیر از مسکن) در این شهر و سایر شهرهای مورد مطالعه نیز بالاتر از تهران است ولی در کل با مقایسه‌های انجام شده قدرت خرید مسکن در تهران پایین‌تر از این شهرهاست.

یک نکته قابل ملاحظه هم تفاوت میزان حقوق در تهران است که تقریبا به همان میزان که اختلاف قیمت املاک در شهر تهران در مناطق مختلف بسیار بالاتر از شهرهای دیگر مورد بررسی است، اختلاف درآمدی هم نسبتا بالاست که خود این مساله هم نشانگر وجود اختلاف سطح طبقاتی بالاتر در تهران در مقایسه با سایر شهرهاست.

همانطور که در نمودار زیر قابل ملاحظه است در تهران، به طور متوسط با 4 ماه حقوق می‌توان یک متر مربع آپارتمان مسکونی خریداری کرد، البته با فرض اینکه کل حقوق به خرید مسکن اختصاص یابد. ولی این نسبت در شهرهای استانبول، تورنتو، لندن، ونکوور، لس آنجلس و نیویورک حدود دو ماه است و در شهرهای برلین و دوبی حدود یک ماه است.

البته نسبت‌های مندرج در جدول بالا شاخص مناسبی در خصوص دوره انتظار خرید مسکن به دست نمی‌دهد و همچنین جدول بالا لزوما برای مقایسه قدرت خرید، الگوی مناسبی نیست. چرا که در وهله اول همانطور که اشاره شد مدل خرید مسکن در تهران با شهرهای دیگر مورد اشاره متفاوت است و از طرفی با توجه به تورم موجود در ایران، میزان توان پس‌انداز در تهران پایین‌تر از شهرهای دیگر خواهد بود.

در نمودار بالا صرفا یک مقایسه ساده انجام شده تا به این نکته اشاره شود که علی‌رغم قیمت پایین دلاری مسکن در شهر تهران، به دلیل پایین بودن درآمد سرانه، قدرت خرید هم پایین است و زمان مورد انتظار برای خرید مسکن در تهران لزوما دو برابر شهرهایی مثل ونکوور و استانبول و چهار برابر برلین و دوبی نیست بلکه بسیار بیشتر است چون هر خانوار بایستی سهمی از درآمد خود را که می‌تواند پس‌انداز کند، به خرید مسکن اختصاص دهد و از این حیث با توجه به کاهش توان پس‌انداز تهرانی‌‌ها دوره انتظار خرید یک آپارتمان 75 متری در تهران به حدود 55 سال رسیده در حالیکه این معیار در شهرهای مورد مطالعه عمدتا حدود 20 سال است.

کارگزاری املاک و مستغلات دایموند آمادگی دارد تا صفر تا صد خدمات املاک را به ایرانیان خارج از کشور ارائه نماید.