خیار غبن در اجاره و سایر قراردادها به چه معنا است؟

خیار غبن در اجاره از عوامل خاتمه دهنده اجاره نامه و سقوط تعهدات مندرج در آن است.

این ساز و کار قانونی، در راستای جلوگیری از ورود خسارت به اشخاص در قراردادها پیش بینی می‌شود. به این صورت که صاحب حق می‌تواند با استناد به این خیار، برای فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.

فلسفه وجودی خیار فوق، ریشه در عدم توازن قیمت در مال مورد اجاره و اجاره بهای آن دارد. برای استناد به این خیار، وجود شرایطی ضروری خواهد بود.

شرایط قانونی استناد به این خیار، در قانون مدنی تعیین و تکلیف شده است. بنابراین این امکان برای شما وجود ندارد که در هر زمانی به این خیار استناد کنید.

در این مقاله قصد داریم که با بیان کلیات لازم در خصوص خیار غبن، شرایط فسخ انواع اجاره نامه را با استناد بر آن بیان کنیم. توجه داشته باشید که به هنگام استناد به خیار فوق، رعایت کلیه شرایط مندرج در این مقاله ضروری است. در غیر این صورت امکان فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) برایتان وجود نخواهد داشت.

خیار غبن در اجاره یعنی چه؟

به طور کلی غبن، به معنای زیان و خسارتی است که به اشخاص در روابط قراردادی وارد می‌شود. به همین ترتیب خیار غبن ساز و کاری است که برای شخص متضرر در قرارداد در نظر گرفته می‌شود. به طور کلی شما زمانی می‌توانید بگویید که غبن رخ داده است که تفاوت فاحشی میان عوضین یک قرارداد وجود داشته باشد.

بنابراین می‌توان بیان داشت که غبن تنها در قراردادهای دارای عوض همچون اجاره نامه جای بحث دارد. زیرا در قراردادهای دارای عوضین، دو مال در ازای یکدیگر داده می‌شود و در نتیجه بحث سود یا ضرر مالی مطرح می‌شود. در صورتی که در قراردادهای بدون عوض، خیار غبن و خیار تاخیر ثمن (روی لینک قبل بزنید) قابل طرح نخواهد بود.

بنابراین زمانی که میان ارزش واقعی مورد اجاره و اجاره بهای آن تعادلی وجود نداشته باشد، شخصی که از عقد قرارداد اجاره متضرر شده است، می‌تواند با استناد به خیار غبن اجاره نامه خود را فسخ کند. در این جا فرقی ندارد که شخص متضرر موجر است یا مستاجر. زیرا خیار غبن در قرارداد اجاره ، از خیاراتی است که هم برای موجر و هم برای مستاجر پیش بینی می‌شود.

فرض کنید موجر خانه خود را به قیمتی فراتر از عرف بازار اجاره داده است. در چنین حالتی مستاجر می‌تواند پس از آگاهی از عدم تعادل و متعارف نبودن آن، نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند. زیرا در چنین حالتی مستاجر به عنوان طرف مغبون (متضرر) شناخته می‌شود. از سوی دیگر اگر پس از عقد قرارداد اجاره، موجر به این پی ببرد که مبلغ اجاره بها از عرف بازار بسیار کمتر است، می‌تواند به خیار فوق الذکر استناد و عقد اجاره را برهم بزند.

آیا خیار غبن در قرارداد اجاره، در همه حالت قابل استناد است؟

در ابتدا باید بیان کرد که در عالم حقوقی قراردادها، قراردادهای اجاره از عقود لازم شناخته می‌شوند. به این معنا که تعهدات مقرر در قراردادهای اجاره، در اصل قابل خاتمه نیستند و طرفین باید برای اجرای آن‌ها تلاش کنند. پس این امکان برای موجر و مستاجر وجود ندارد که در هر زمانی بر اساس اراده خود، نسبت به خاتمه اجاره نامه خود اقدام کنند. در این میان شرایطی در قانون مدنی تعیین و تکلیف شده است که به موجب آن، طرفین می‌توانند عقد اجاره خود را فسخ کنند. این شرایط مبنایی قانونی دارند.

در خصوص خیار غبن در اجاره و خیار عیب (روی لینک قبل بزنید) نیز شرایطی در قانون تعیین شده است. در صورتی که این شرایط وجود نداشته باشد، حتی با فرض متضرر شدن، شما نمی‌توانید برای فسخ قرارداد اجاره خود اقدام کنید. در ادامه، جایگاه فسخ در قانون را مورد بحث و بررسی قرار خواهیم داد.

خیار غبن در عقد اجاره و شرایط قانون مدنی برای فسخ!

در یک نگاه کلی، ماده 396 قانون مدنی، کلیه خیارات فسخ قرارداد را بیان می‌کند. در این جا منظور از خیار، اختیاری است که قانونگذار برای خاتمه قرارداد به شخص دارنده حق می‌دهد. خیار غبن در اجاره، در این ماده مورد اشاره قرار گرفته است. در خصوص سایر ابعاد خیار غبن، مواد 416 الی 421 قانون مدنی، موارد دیگری را مورد تاکید قرار می‌دهند که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت.

پیش نیازهای ضروری برای استناد به خیار غبن در عقد اجاره

دو پیش نیاز ضروری برای فسخ اجاره نامه با استناد به خیار غبن در اجاره ، به شرح زیر بیان شده است:

• عدم آگاهی شخص مغبون از اجاره بهای متعارف در زمان انعقاد اجاره نامه!

بر اساس این شرط، شخصی که از انعقاد قرارداد اجاره متضرر شده است، نباید به هنگام امضای قرارداد اجاره، از نامتعارف بودن قیمت اجاره بها آگاهی داشته باشد. به عبارت دیگر اگر شما در زمان عقد قرارداد اجاره، به گزاف بودن و عدم تعادل قیمت علم داشته باشید، نمی‌توانید به خیار غبن استناد و سپس قرارداد اجاره خود را فسخ کنید. این شرط، در ماده‌ 418 قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است.

• فاحش بودن غبن و تفاوت قیمتی!

یکی دیگر از شرایطی که باید در زمان استناد به خیار غبن در اجاره مورد توجه قرار بگیرد، فاحش بودن و تفاوت آشکار میان اجاره بها و ارزش قیمتی مورد اجاره است. به این صورت که شما نمی‌توانید برای یک تفاوت قیمتی جزئی، اجاره نامه‌ خود را با استناد به خیار فوق فسخ کنید. در این راستا ماده 417 قانون مدنی اشاره دارد که غبن در صورتی فاحش است که غیر قابل مسامحه باشد.

فرض کنید شما دفتری را به مبلغ ماهانه 50 میلیون تومان اجاره کرده‌اید. در این زمینه 500 هزار تومان تفاوت قیمتی، به عنوان غبن فاحش شناخته نمی‌شود و شما نمی‌توانید قرارداد اجاره خود را به این علت فسخ کنید. زیرا چنین تفاوتی، قابل مسامحه است. در صورتی که در این قرارداد، 10 میلیون تومان به عنوان یک تفاوت قیمتی فاحش تلقی می‌شود و شما می‌توانید برای فسخ اجاره نامه خود با استناد به خیار غبن در عقد اجاره اقدام کنید.

پس از وقوع شرایط لازم برای استناد به خیار غبن در اجاره ، آیا می‌توان در هر زمانی برای فسخ اجاره نامه خود اقدام کرد؟

مطابق با ماده 420 قانون مدنی، استناد به خیار غبن در اجاره فوری است. فوری بودن به این معناست که شما باید به محض این که به مغبون بودن خود در قرارداد اجاره پی بردید، اقدمات لازم برای فسخ قرارداد اجاره را انجام دهید. بنابراین موجر یا مستاجر مغبون، باید در اسرع وقت فرآیند قانونی خاتمه قرارداد اجاره را به عمل آورد. البته محاسبه این فوریت، مبنای عرفی دارد.

به یاد داشته باشید در صورتی که پس از گذشت مدت زیادی، بخواهید برای فسخ اجاره نامه خود اقدام کنید، قانون این مجوز را به شما نخواهد داد. زیرا تاخیر شما در فسخ اجاره نامه، به معنای پذیرش قرارداد حتی در حالت غبن فاحش است. البته در صورتی که شما به دلیل وجود شرایط موجه موفق به فسخ قرارداد خود نشده باشید، امکان خاتمه اجاره نامه برای شما وجود خواهد داشت.

آیا خیار غبن در قرارداد اجاره قابل اسقاط است؟

در قرارداد اجاره، شما می‌توانید نسبت به اسقاط خیار فوق اقدام کنید. به طور کلی، منظور از اسقاط خیار غبن در اجاره نامه به این معنا است که شما امکان خاتمه قرارداد را با استناد به این خیار از خود یا طرف مقابلتان سلب و ساقط کنید. بنابراین حتی در صورت وجود تفاوت قیمتی فاحش در قیمت اجاره بها، شما نمی‌توانید برای خاتمه قرارداد خود اقدامی انجام دهید.