تاثیر ساخت و ساز مسکن، در رشد و توسعه اقتصاد ملل
به عبارت بهتر در مقوله «توسعه» نقش پایه ای و بنیادی داشته است. به همین دلیل حکومت ها و دولت ها توانمند ترین و به روزترین سیستم بوروکراسی خود را در این بخش متمرکز کرده اند. در همین راستا دکتر زهرا مهدیزاده، کارشناس ارشد شهرسازی اظهار داشت: دولت های موفق در زمینه توسعه که خواهان تدوام رشد پیاپی و بی وقفه بخش مسکن به عنوان موتور توسعه هستند، این بخش را در کانون توجه قرار داده و هرگونه کند شدن آن را رصد می کنند. بنگرید به نقش این بخش در توسعه کشورهای ترکیه، جمهوری کره، ایالات متحده آمریکا، برزیل، سوئد و ....
ادامه دارد
براین پایه، دراستراتژی حکمروایی دولت ها، کوشش برآن است که کمترین وقفه ای در این بخش به وجود نیاید. سهل است که با طیف گسترده ای از طرح و برنامه ها و پشتیبانی ها بی کمترین درنگ و فرصت سوزی می کوشند موتور بخش مسکن هرگز نخوابد.
در چنین کشورهایی تولید انبوه مسکن اقساطی رایج بوده و خانه به طور کامل قسطی با بهره اندک در اختیار مردم قرار می گیرد: در این زمینه بنگرید به آمریکای شمالی، استرالیا، نیوزلند و ... ولی تاجایی که یه ارتباط بخش مسکن و دیوانسالاری برمی گردد، رویکرد دولتها، کاهش شدید زمان تولید مسکن، ضمن تمرکز بر پدیده های زیست محیطی است.
از آنجایی که در این زمینه شهرداری ها به عهده دارند، سیستم به گونه ای شکل گرفته که روند و فرآیند تولید مسکن در ۱۷ مورد زیر بی سکون بوده و این بخش در قالبی داینامیک از طراحی تا عرضه پیاپی تداوم یابد:
۱ـ مسئولیت تولید مسکن تقریبا به طور کامل دراختیار بخش خصوصی (غیر از کشورهای با سیستم متمرکز و سبوسیالیستی) و اندکی در اختیار بخش شخصی است. این بدان معنی است که دولت همه این بار سنگین را به دیگران واگذار کرده و خود تنها کار نظارت از دیدگاه پدیده های مسائل زیست محیطی، عدم رسوخ تورم، استحکام، شهرسازی و ... به عهده دارد؛
۲ـ طرح های تولید مسکن در کشورهای با اقتصاد آزاد از دیدگاه مقیاس
سه گونه اند :
الف ـ طرح های ملی (چیزی مشابه مسکن مهر) ؛
ب ـ طرح های ایالتی ـ استانی؛
ج ـ طرح های شخصی .
طراحی و برنامه ریزی و تولید دو بخش نخست در اختیار بخش خصوصی است و قسمت سوم نیز گر چه جنبه فردیـ خانوادگی دارد، ولی از طراحی تا تحویل مبله آن ها در اختیار پیمانکاری است.
۳ـ مدت زمان صدور اجازه تولید مسکن در بخش های دوم و سوم، در کشورهای شمال (پیشرفته) از بررسی طرح تا تعیین مالیات و عوارض و سایر بررسی ها و دریافت ها، بین ۵۳ تا ۸۲ روز کاری در ژاپن و استرالیا تا ایالت کالیفرنیا به طول می کشد.
درهر صورت میانگین مدت صدور پروانه ۶۳ روز کاری است؛
۴ـ در مورد طرح های فراگیر (ملی) نیز از زمان تصویبش توسط پارلمان و یا کابینه، با موافقت دولت های ایالتی ـ استانی، بیدرنگ در فاز اجرا قرار می گیرد؛
۵ـ سیستم ایالتی و شهری و حاشیه شهری، در تولید مسکن به گونه ای خیره کننده تسهیل ساز بوده و دیوانسالاری را به حداقل ممکن می رساند.
به عنوان نمونه یکی از شگردهای رایج شگفت آن است که برای طرح های تک ساختی تا انبوه سازی شهرکی، تنها یک مدیر کار نظارت، کنترل و پیگیری دائمی ساخت و ساز را به عهده دارد. او در برابر سرمایه گذار، کارفرما، پیمانکار، بیمه، محیط زیست و... مسئول و پاسخگو است؛
۶ـ همه ارقام عوارض، مالیات ها، نوسازی، بیمه ها و ... طی یک مرحله به حساب دولت ایالتیـ شهرداری واریز می شود. چنین پدیده ای در پر شتاب شدن صدور پروانه تا۴۵٪ موثر است؛
۷ـ زمین برای ساخت و ساز معمولا کمتر قابل خرید و فروش است. زمین معمولا از سوی دولت محلی رایگان یا با بهای اندک در اختیار انبوه سازان یا بانک ها و یا سرمایه گذاران قرار می گیرد. این زمین ها در شمار اراضی موات و به کلی لم یزرع بوده و دارای کمترین پیامدهای محیط زیستی است.
۸ـ. دولت ملی در انبوه سازی فراگیر و یا دولت محلی و شهرداری ها ناگزیرند در اسرع وقت همه خدمات آب، برق، اینترنت، دسترسی آسان به خدمات بهداشتی، آموزشی را به منازل برساند. این مدت در دانمارک تنها ۴ ساعت حتی در پرت ترین نقاط سرزمین کشوری است؛
۹ـ فروش خانه ها معمولا باتنها ٪۵ پیش پرداخت و اقساط ٪۹۵ با تضمین یک بانک به انجام می رسد. سود این مبلغ (٪۹۵) در بدترین شرایط ٪۴ بوده و با نرخ تورم همپوش است. به عنوان نمونه چنان چه تورم منفی بود (نمونه ژاپن)، میزان پرداخت دو هفتگی اقساط نیز کاسته می شود؛
۱۰ـ برعکس آسان بودن صدور پروانه و یاری دولت برای تولید مسکن، طرح و برنامه تخریب و نوسازی پدیده ای سخت و طاقت فرساست.
به گونه ای که گاه برای صدور اجازه تخریب، دولت محلی وحتی دولت ملی ورود می کند. چنین پدیده ای به خاطر رعایت موازین محیط زیستی است. مسئولان و تصمیم سازان با هر ترفندی مانع تولید نخاله می شوند، چون آن راپدیده ای در برابر تداوم ویرانی بیشتر محیط می دانند؛
۱۱ـ گر چه در کشورهای با اقتصاد آزاد پیشرفته و کشورهای روبه پیشرفت تند، دولت نقش مستقیمی در تولید مسکن ندارد، ولی شهرداری ها موظفند منازل آپارتمانی اجتماعی برای اقشار آسیب پذیر، مانند معتادان، فواحش پیر، بیکاران و بیکار شدگان، ورشکسته های فاقد حساب بانکی و... از طریق پیمانکاران خصوصی (شرکت های سازنده تولید انبوه) فراهم کرده و به رایگان یا با اجازه یک هفتم درآمد در اختیار آنان قرار دهند؛
۱۲ـ مساکن طبقه متوسط، متوسط به بالا و پر درآمد، معمولا در قالب «خانه» است.
به عبارت بهتر منازل شخصی دوبلکس و یا...با حیاط و باغ. در بیشتر آمریکای شمالی و اقیانوسیه اغلب نزدیک به همه منازل خانه های شخصی هستند که در پیرامون شھرھا و در قالب محله ھا جای گرفته اند. به عنوان نمونه از دیرباز سیدنی بزرگترین شھر استرالیا دارای ۱۷ محله مسکونی و یک بخش اداری ـ مرکزی پر از برج های اداری ـ تفریحی و... بوده است.
۱۳ـ اخذ رشوه برای تند کردن کار تولید مسکن در این کشورھا کم معنی تا بی معنا است. زیرا مرحله صدور پروانه ساخت وتولید با «نظارت» سیستمی و گاه اخیرا با «کنترل» یعنی نظارت ۸۶۴۰۰ ثانیه ای ( یک شبانه روز) صورت می گیرد. در عین حال اثبات اخذ و دادن رشوه و فرار از پرداخت مالیات و یا تلاش برای کاستن از آن، در شمار سنگین ترین تخلفات محسوب شده و تا ۱۵ سال زندان بدون کاهش، جریمه در پی دارد؛
۱۴ـ دولت های محلی برای تداوم ساخت و ساز که موتور ایجاد اشتغال محسوب می شود، علاوه بر پشتیبانی مالی از راه دادن اعتبار و وام های بی یا کم بهره به سازندگان، با کاستن از مالیات تولیدکنندگان مسکن، در واقع سوبسیدهای کلانی به آنان عطا می کند. برای درک اهمیت این سوبسیدها، کافی است بدانیم که مالیات بر حدی از درآمد، گاه تا ٪۹۰ نیز می رسد.
در حالی که برای اقشار ضعیف نه تنها مالیاتی اخذ نمی شود که آنان مشمول دریافت اعانه های دولتی قرار می گیرند؛ به هر روی سوبسید دولت ها برای انبوه سازان، از راه کاهش مالیات بهترین مشوق تداوم تولید مسکن و عرصه دائمی آن و در نتیجه پایداری قیمت ها در این بخش است؛
۱۵ـ ساخت و ساز در دیگر بخش های غیرمسکونی، مانند مجتمع های تجاری، تفریحی، سازمانی، اداری و حتی نظامی نیز تابع قوانین کلی مذکور است.
با این تفاوت که سرمایه گذاران می توانند بندهای دیگری را که مخالف منافع ملی (مردم) نباشد با پیمانکاران منعقد نمایند. در واقع آنان می بایست در چارچوب کلان شهرسازی حرکت نمایند؛
۱۶ـ حداکثر مدت بررسی شکایات و اعلام نتیجه، درجهت ایجاد مانع در تولید مسکن ۳ هفته کاری، بدون در نظر گرفتن شنبه و یکشنبه ها است.
۱۷ـ بر این اساس سرمایه گذاران و پیمانکاران باید به تعهدات بهنگام خود در قبال دولتـ مردم عمل کنند. به عبارت بهتر روز شماری را مد نظر قرار دهند. در غیر اینصورت با جرائم سنگینی مواجه خواهند شد.
ولی این همه قوانین و مقررات برای ساده سازی و شتاب بخشی برای تولید مسکن برای چیست؟
پاسخ روشن است:
همان گونه که پیشتر گفته شد، تولید مسکن قلب تپنده رشد وتوسعه ملی است. چرا؟
۱ـ نخست بدین دلیل که تولید مسکن به طور مستقیم زمینه ساز فعالیت مدام دستکم ۳۷۸ بخش دیگر و ۱۶۲ بخش غیرمستقیم فعالیت دیگر کارگاه ها و کارخانجات است؛ از فولاد و سیمان، آجر، گچ، آهک، سنگ و... گرفته تا دکورسازی، مبلمان، لوازم خانگی و ...
۲ـ دوم اینکه تداوم تولید ساخت و ساز به معنای بالا رفتن سطح اشتغال و مبارزه با بیکاری است؛
۳ـ سوم آن که تولید مسکن و ساخت و ساز رویکردی دقیقا ضد تورمی است. بدین معنی که با تداوم انبوه ساخت و ساز، تورم دستکم در این بخش کنترل پذیر است؛
۴ـ تولید در این بخش، زمینه اصلی نرخ رشد اقتصادی و افزایش تولید ناخالص خواهد بود. (GDP) و نیز ارتقای درآمد سرانه (GNP) داخلی, ولی تا جایی که به جمهوری اسلامی ایران بر میگردد، وضعیت به گونه ای شگفت انگیز متفاوت با رویکرد جهان پیشرفته است.
برای تولید مسکن همکاری و مهیاسازی پنج عنصر بنیادین ضروری است.
۱ـ زمین؛
۲ـ سرمایه؛
۳ـ شهرداری و بقیه دیوانسالاری؛
۴ـ نیروی کار (ساده و تخصصی)؛
۵ـ بانک ها (تولید وخرید)؛
تا جایی که به جمهوری اسلامی ایران بر می گردد، ۳ عنصر غیردولتی هستند. زمین، سرمایه و نیروی کار. دو بخش دیگر یعنی بانک و شهرداری ها، مستقیم و غیرمستقیم دولتی و نیمه دولتی به شمار می آیند.
برپایه تجربه پیمانکاران و به ویژه سرمایه گذاران، مهمترین سد و مانع کندی تولید، برعکس بقیه جهان، سیستم دولتی و شهرداری ها هستند. چرا؟
۱ـ به درازا کشیدن صدور پروانه ساختمانی به دلیل عدم یکپارچگی مدیریت هوشمند سیستم، نخستین زمینه طولانی شدن مدت زمان صدور پروانه تولید است.
ولی با راه انداختن مدیریت هوشمند یکپارچه سیستم صدور پروانه و استفاده صحیح از فعالیت دفاتر خدمات الکترونیک، می توان مدت صدور پروانه را بین ۴۵ تا ۶۰ روزه عوض کرد. در واقع با استفاده اصول مدیریت یکپارچه، کارهای نظارت، اخذ عوارض و مالیات و آموزش و پرورش، بیمه، نظام مهندسی، فضای سبز کنترول و تصویب نقشه های معماری، سازه، تاسیسات، نما، آتش نشانی، را متمرکز کرده و از دیوانسالاری کاست.
۲ـ در جمهوری اسلامی ایران، نگاه شهرداری ها به تولیدکنندگان مسکن کسب درآمد است. در واقع شهرداری ها به این بخش به عنوان مهم ترین منبع درآمد خود می نگرند. بنابراین از راه های گوناگون درصدد اخذ درآمد برای گردش امور درونی و رونق کار اداری خود هستند. چنین رویکردی درست نقطه مقابل مسئولیت و وظایف شهرداری برای رفاه شهروندان از طریق تولید مسکن است.
به همین دلیل همواره بین تولیدکنندگان و انبوه سازان و شهرداری ها گونه ای تنش و منازعه و یا بده بستان وجود داشته است. رابطه ای که به خلق انواع فساد محیرالعقول نیز انجامیده و بیشتر شهرداری ها و شوراهای شهری را نیز آلوده کرده است. این در حالی است که مسئولیت شهرداری در قبال تولید مسکن با تغییر استراتژی می تواند در جهت رفاه و بهبود شهروندان به کلی عوض شود؛
۳ـ ضعف بارز تخصصی شهرداری ها و به ویژه تجمیع آن ها در شهرداری ها و یا عدم یکپارچگی مدیریت شهری، بزرگترین عامل به درازا کشیدن زمان صدور پروانه و رکوردشکنی است؛
۴ـ نیمه اتوماسیون بودن صدور پروانه و مخالفت بارز نیروهای قدیمی و واپسگر در جهت الکترونیک شدن کامل و همه جانبه این عمل حیاتی، عملا نقض غرض ایجاد دفاتر خدمات الکترونیک است. در واقع واپسگرایانی که توانایی به روزشدن ندارند و یا چنین رویکردی را مخالف منافع خود می پندارند، زمینه بی یا کم اثرشدن کار این دفاتر خدمت رسان شده است. این درحالی که اتکا به شیوه اتوماسیون و بلکه هوشمند اختیاری نیست، بلکه رویکردی جبری برای به روزکردن سیستم مدیریت شهری وتولید مسکن است؛
در واقع بزرگترین مانع و سد دربرابر تولید مسکن در ایران، به ویژه کلانشهرها و شهرهای بزرگ، که بیش از همه با مشکل مسکن مواجه هستند، تطویل صدور پروانه و کمرشکن بودن آن است.
راه حل برون رفت از این مهلکه و بهبود ساخت و ساز در کشور، که به منزله رونق و جهش تولید نیز به شمار می آید، تغییر نگرش مدیران و دیدگاه و نگاه آنان به کاستن از بوروکراسی نابودکننده سرمایه ها، هزینه ها و نیروها است.
به عبارت بهتر تاهنگامی که مدیریت شهری، جسارت و گستاخی ورود به نفی و کنار نزدن شیوه های مندرس و پوسیده را نداشته باشد و تاهنگامی که مدیریت یکپارچه شهری و الکترونیک شدن آن، از جمله صدور پروانه حل و فصل نشود، انتظار بهبود شرایط خوش خیالی و تصوراتی سیندرلایی خواهد بود.
تولید محتوای بخش «وب گردی» توسط این مجموعه صورت نگرفته و انتشار این مطلب به معنی تایید محتوای آن نیست.
