حامد مظاهریان

معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی

مسکن گران‌قیمت‌ترین کالای مورد نیاز خانوار است که ملزم به تامین آن خواه به شیوه اجاره‌ای یا ملکی است. بدون شک، جستار و انتخاب یک کالای اساسی و گرانبها از سوی خریدار، مستلزم دقت نظر و صرف زمان خواهد بود؛ همچنین فرآیند فروش یک واحد مسکونی حاوی الزامات و پیچیدگی‌های خاصی است.



از این‌رو و به دلیل گستردگی و تنوع بازار مسکن، گران‌قیمت بودن، تنوع و تعدد نیاز خانوارها، سیطره زندگی شهرنشینی و صنعتی و بالطبع مشغله‌های کاری، وجود واسطه‌های مبادلاتی در فرآیند خرید و فروش مسکن را به یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر بدل کرده است. در ایران مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی، نقش واسطه‌گری یا به عبارتی دلالی قانونی فرآیند خرید و فروش املاک را عهده‌دار هستند. به‌رغم اینکه تحلیل مشاوران املاک از قیمت هر منطقه به‌عنوان افراد معتمد و مطلع، در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی فروشندگان و خریداران مسکن، انتظارات قیمتی و جو روانی حاکم بر بازار اثرگذار است، متاسفانه این بازار از دانش ناکافی و چیرگی تحلیل‌ها و متدهای سنتی صنف مشاوران رنج می‌برد و گاهی با آسیب‌هایی مواجه است. نقش همزمان یک مشاور املاک در بازاریابی توام برای خریدار و فروشنده و نمایندگی هر دو طرف، مصداق روشنی از تضاد منافع به‌شمار می‌آید. بدون شک تاثیرات جو روانی حاکم بر بازار در دوره‌های رونق و رکود و به مقتضای شرایط در هر مقطع زمانی، ترازوی مبادله را به سمت بازویی که بیشترین منافع را عاید نهاد واسطه‌گر کند، سنگین خواهد کرد. در این فرآیند مدیریت و هدایت خواسته‌های طرفین معامله توسط یک نماینده و بازیگر واحد در بازار واسطه‌گری، عدم شفافیت بازار و عدم انطباق با نظرات معامله‌گران را منجر خواهد شد.


بنابراین فرآیند معامله عمدتا بر مبنای چانه‌زنی طرفین (خریدار و فروشنده) و حمایت دو پهلوی واسطه‌گر معامله خاتمه خواهد یافت. از سوی دیگر آنچه منجر به تشدید فرآیند چانه‌زنی و تمایل یکسوی معامله به سمت منافع واسطه‌گر در فرآیندهای فعلی است، از وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک به قیمت ملک مورد معامله ناشی می‌شود. منتفع بودن این صنف از افزایش قیمت ملک می‌تواند منجر به تحریک مشاوران برای بالا بردن قیمت با انگیزه کسب سود شود. از دیگر معضلات اساسی که صنف مشاوران املاک با آن دست به گریبان است، عدم کفایت اطلاعات در حوزه‌های حقوق املاک، بازاریابی، فناوری اطلاعاتی و... است. در حال حاضر اخذ مجوز تاسیس یک بنگاه معاملات ملکی با داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن امکان‌پذیر است. در صورتی که انتظار می‌رود شاغلان در حرفه بنگاهداری مسکن دارای حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت‌ها باشند تا بتوانند از کارآیی لازم برخوردار شوند. به‌رغم اقدامات انجام شده در راستای ساماندهی و نظام‌مند کردن بنگاه‌های مشاوران املاک ملکی طی سال‌های گذشته و پیشرفت‌های حاصله در این زمینه، هنوز تعداد زیادی از این بنگاه‌ها با روش‌های سنتی اداره می‌شوند و با مروری بر سیستم‌های واسطه‌گری حاکم بر بازار مسکن در سایر نقاط دنیا، فاصله زیاد عملکرد مشاوران املاک با روش‌های رایج در کشورهای پیشرفته مشهود است. از این رو با توجه به اهمیت و جایگاه بخش مسکن در اقتصاد و ابعاد گسترده اقتصادی- اجتماعی آن، اصلاح و تغییر نظام حاکم بر بنگاه‌های معاملات ملکی امری ضروری می‌نماید.


در بازسازی فرآیند موجود، باید چارچوب‌ها به‌گونه‌ای تدوین شود که نقش واسطه‌گران ملکی به دو بازیگر برای حفاظت از منافع هر طرف معامله تفکیک شود. منطقی‌تر آن است که حق‌الزحمه مشاور املاک توسط فروشنده پرداخت شود و نهایتا هر دو کارگزار معامله از آن منتفع شوند، همچنین به منظور ایجاد نوعی تضمین از بابت سلامت ملک مورد معامله، مسوولیت حقوقی و صنفی مشاوران املاک افزایش یابد. در این راستا، به‌منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه‌های املاک و کاهش اختلافات حقوقی در معاملات، حضور یک مشاور حقوقی در کنار مشاور املاک، مطلوب به نظر می‌رسد؛ طبیعتا قراردادهای معاملات ملکی با تایید مشاور حقوقی رسمیت بیشتری خواهند یافت و در ارتقای سلامت نظام معاملاتی مسکن موثر خواهد بود. بدون شک اصلاح و ساماندهی نظام واسطه‌گری و دلالی قانونی در بازار مسکن منجر به بهبود فعالیت بنگاه‌ها، همزمان با افزایش رضایتمندی مردم خواهد شد.