برنامه‌ریز بازار مسکن از مغایرت جهانی در نظام شهرسازی ایران خبر داد
«تراکم» ناکوک در ساخت‌وساز
علی دینی ترکمانی اقتصاددان و اعظم خاتم، پژوهشگر دانشگاه یورک در کانادا معتقدند: شیوه صدور مجوز تراکم ساختمانی در شهر تهران به‌ویژه در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه به گونه‌ای است که سکونت در این ساختمان‌ها را منحصر به اقشار پردرآمد کرده است و در مقابل دهک‌های کم‌درآمد به حاشیه شهرها، شهرهای جدید و سکونتگاه‌های غیررسمی رانده شده‌اند.
علی دینی ترکمانی اقتصاددان و اعظم خاتم، پژوهشگر دانشگاه یورک در کانادا معتقدند: شیوه صدور مجوز تراکم ساختمانی در شهر تهران به‌ویژه در ساخت‌وسازهای بلندمرتبه به گونه‌ای است که سکونت در این ساختمان‌ها را منحصر به اقشار پردرآمد کرده است و در مقابل دهک‌های کم‌درآمد به حاشیه شهرها، شهرهای جدید و سکونتگاه‌های غیررسمی رانده شده‌اند. این در حالی است که در سایر کلان‌شهرهای دنیا همچون تورنتو، اقشار میان‌درآمد و کم‌درآمد در بلندمرتبه‌های مرکزی شهر و اقشار پردرآمد در قبال دریافت برخی امتیازات خدماتی از مدیریت شهری، به «باغ شهر»های حومه شهر اصلی هدایت می‌شوند.
برمبنای مطالعات این دو صاحب نظر به‌رغم آنکه سیاست‌های مدیریت شهری در سه دهه گذشته در راستای «فراگیر کردن مالکیت خانه» پیش رفته است و موجب بهبود «نسبت خانوار به واحدهای مسکونی» در شهرها شده است اما عرضه مسکن در پایتخت به معنای تاثیر افزایش ساخت‌وساز بر افزایش خانه‌دار شدن تقاضای مصرفی موفق نبوده و پدیده بدمسکنی را شکل داده است. به تعبیر دیگر روند تدوین نظام برنامه‌ریزی شهری نه تنها به عرضه واقعی مسکن منجر نشده است بلکه منجر به گسترش افقی شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی با سه پیامد مخرب شده است.
علی دینی ترکمانی اقتصاددان با اشاره به چهار پیامد مخرب گسترش افقی شهرها عنوان کرد: نایاب شدن زمین به دلیل گسترش ساخت‌وساز در افق، افزایش ارزش مبادله‌ای زمین و افزایش قیمت ملک مهم‌ترین پیامدهای گسترش افقی شهر تهران است. این پیامدها منجر به ایجاد تفاوت در انباشت سرمایه در دو بخش صنعت و مستغلات می‌شود و نهایتا سبب می‌شود تا تولید برای صادرات صرفه اقتصادی خود را از دست بدهد.
او در مقایسه ساخت‌وسازهای شهرک اکباتان و شهرک ژاندارمری اعلام کرد: این دو شهرک با مساحت عرصه تقریبا مشابه، دو حجم جمعیت و تعداد واحد مسکونی متفاوت را در خود جای داده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد اگر عرصه‌های شهری به روش شهرک اکباتان ساخته می‌شدند ۷۵ درصد کارآیی زمین افزایش پیدا می‌کرد.
این اقتصاددان تاکید کرد: بعد از انقلاب اسلامی در شناسایی مساله درست عمل شد و سیاست‌ها در راستای فراگیر کردن مالکیت خانه پیش رفت. این روند موجب شد تا نسبت خانوار به واحد مسکونی از 37/ 1 در سال 55 به 05/ 1 در سال 92 برسد؛ به این معنی که در سال 55 به ازای هر 100 واحد مسکونی در کشور 137 خانوار وجود داشته است اما در سال 92 به ازای هر 100 واحد مسکونی، 105 خانوار وجود داشته که نشان‌دهنده بهبود اسمی مالکیت خانه در کشور بوده است با این وجود همچنان مشکلات جدی مسکن وجود دارد.
اعظم خاتم، پژوهشگر دانشگاه یورک در کانادا نیز با اشاره به سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری در کلان‌شهری همچون تورنتو اظهار کرد: در نظام برنامه‌ریزی شهری کلان‌شهرهای دنیا برای اجرای یک ایده جدید شهری در قالب ایجاد مراکز اصلی و ناحیه‌ای همه محلات شهری دستکاری نمی‌شود و برای ایجاد تغییر در یک منطقه ویژه مطالعات زیادی در خصوص میزان افزایش تراکم و اثر آن روی سایر محلات شهر انجام می‌شود ضمن آنکه فضاهای بلندمرتبه جدید باید مجموعه‌ای از امتیازات و خدمات را به سایر محلات شهری ارائه دهند. البته از آنجا که ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در مراکز اصلی شهر بازهم نمی‌تواند پاسخگوی تمامی اقشار باشد حومه‌نشینی در اطراف شهر شکل می‌گیرد.
او ادامه داد: حومه‌نشینی در شهرهای متراکم دنیا با حاشیه‌نشینی در شهری همچون تهران یک تفاوت اساسی دارد. گروه‌هایی که در شهری همچون تورنتو کانادا برای سکونت به حومه شهر مهاجرت می‌کنند اقشار کم‌درآمد نیستند بلکه گروه‌های میان‌درآمد جامعه و اقشار پردرآمد مهاجری هستند که برای استفاده از خانه‌های بزرگ متراژ شهر از طریق سیاست‌های شهرسازی تشویق به زندگی در باغ‌شهرهای حومه می‌شوند. این گروه چون بنیه مالی مناسبی دارد از پس عهده هزینه‌های زندگی در بیرون شهرهای اصلی برمی‌آید.
خاتم تاکید کرد: در مقابل در ایران گروه‌های پردرآمد در برج‌های داخل شهر ساکن می‌شوند و گروه‌های کم‌درآمد به بیرون از شهر رانده شده‌اند و هیچ شانسی برای دریافت امتیازات خدماتی ندارند. چون نظام ساخت وساز و شیوه صدور مجوز تراکم ساختمانی در تهران مشکل دار است.
به گفته این دو صاحب نظر یکی از دلایل انحراف سیاست‌های برنامه‌ریزی شهری، پیش‌بینی منابع ناپایدار مالی از طریق تراکم و تغییر کاربری است، از این رو یکی از راهکارهای مناسب برای اصلاح این روش اخذ مالیات‌های شهری به روش نوین است.
ارسال نظر