پیش‌بینی ۵ ماه پیش «دنیای‌اقتصاد» درباره حفاظ تورمی اجاره‌بهای مسکن محقق شد
رفع «تنش» از بازار اجاره‌نشین‌ها
گروه مسکن، نورا حسینی: بازار اجاره‌نشین‌ها در ۵ ماه اول امسال، مطابق پیش‌بینی‌های قبلی کارشناسی، از شوک هزینه‌ای در امان ماند و متوسط اجارهبها در شهر تهران، با «دور کند»، در «حد انتظار» و به مراتب «کمتر از تورم» افزایش پیدا کرد. «دنیای اقتصاد» فروردین امسال با بررسی تحلیلی روندهای گذشته اجاره‌بهای مسکن و همچنین متغیرهای کلیدی تاثیرگذار بر رفتار آینده این شاخص، در گزارشی نوشت: «سال ۹۴، هزینه اجاره‌نشینی در پایتخت تحت کنترل دو شاخص «تورم عمومی» و «تورم مسکن» قرار می‌گیرد و چون از یکسو شیب تورم، نزولی خواهد بود و از سوی دیگر قیمت مسکن در نیمه اول سال تمایل کاهشی و سپس حالت ثبات به خود می‌گیرد، در نتیجه اجارهبها در سال جاری رشد ناموزون نخواهد داشت و کمتر از نرخ تورم و حتی کمتر از رشد سال ۹۳، افزایش می‌یابد.»
در حال حاضر، آمارهای رسمی از اوضاع ماه‌های اخیر بازار اجاره، از تحقق این پیش‌بینی حکایت دارد و نشان می‌دهد: تا این لحظه متوسط اجاره‌بهای آپارتمان‌های مسکونی در اجاره‌نامه‌های سال ۹۴، رقمی معادل ۷/ ۱۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال ۹۳ افزایش پیدا کرده است که این میزان تعدیل در نرخ قراردادهای اجاره طی سال جاری با توجه به تورم عمومی نقطه به نقطه -میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات در هر ماه از سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل- رشد شدید یا غیرعادی محسوب نمی‌شود. تورم عمومی نقطه به نقطه در ۵ ماه اول امسال بین ۵/ ۱۶ تا ۶/ ۱۲ درصد در نوسان بود اما اجاره‌بهای مسکن در هر یک از ماه‌های سال جاری بین ۹ تا ۷/ ۱۳ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال ۹۳ افزایش پیدا کرد؛ به این ترتیب متوسط نرخ رشد اجارهبها طی ۵ ماه اول امسال با ثبت نرخ ۷/ ۱۰ درصد، حدود ۵ واحد درصد کمتر از میانگین تورم نقطه‌ای در همین مدت، زیاد شد. رشد اجارهبها کمتر از تورم عمومی به معنای آن است که ارزش واقعی مبالغ اجاره مسکن در تهران طی سال جاری، نزولی بوده است.
در بازار مسکن معمولا در بلندمدت، کمترین دامنه نوسانی، متعلق به منحنی اجارهبها و بیشترین آن متعلق به منحنی قیمت زمین است به طوری که قیمت مسکن در حدفاصل این دو، نوسان می‌کند. وضع موجود اجارهبها، با تکیه بر همین مدل، قابل تجزیه و تحلیل است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در 9 سال منتهی به ابتدای سال 93، به طور متوسط سالی 24 درصد افزایش پیدا کرد اما این مسیر صعود متوالی، در سال 93 شیب منفی به خود گرفت طوری که در سال گذشته متوسط اجارهبها 12 درصد رشد کرد. بنابراین طی ماه‌های گذشته از سال 94، سطح تورم اجارهبها هم از تورم عمومی پایین‌تر قرار گرفت و هم کمتر از تورم اجاره‌بهای سال93 شد. کارشناسان برای بررسی هزینه‌های اجاره‌نشینی، میزان رشد اجارهبها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل را ملاک عمل قرار می‌دهند چون که قراردادهای اجاره یک‌ساله تنظیم می‌شود و اجاره‌نشین‌ها در پایان موعد اجاره‌نامه خود، مبلغ جدید مدنظر موجر را با زمان امضای قرارداد قبلی، مقایسه می‌کنند. بنابراین اگرچه تغییرات اجارهبها در هر ماه نسبت به ماه قبل، نبض سریع و کوتاه‌مدت بازار اجاره را نمایان می‌کنند اما شاخصی که با آن، کاهش یا افزایش هزینه اجاره‌نشینی، دقیق‌تر سنجیده می‌شود، تورم نقطه‌ای اجارهبها است.
در دو ماه اول تابستان، متوسط نرخ رشد اجارهبها نسبت به دو ماه اول تابستان۹۳، تک‌رقمی شد و به ۵/ ۹ درصد رسید، در حالی که بهار امسال، این شاخص حدود ۱۱ درصد رشد کرده بود.
در حال حاضر حدود 20 روز به پایان فصل اصلی نقل و انتقال اجاره‌نشین‌ها باقی مانده است و مطابق وضع موجود، مستاجرهایی که قراردادشان طی هفته‌های آتی به پایان می‌رسد، در فضای به دور از تنش اجارهبها، می‌توانند قراردادشان را تمدید کرده یا جابه‌جا شوند. آرامش نسبی اجارهبها در شرایطی اتفاق افتاده که امسال حجم معاملات اجاره در تهران نسبت به ماه‌های مشابه دو سال قبل، تغییر خاصی نکرده و کماکان ماهانه 13 تا 14 هزار اجاره‌نشین، در بنگاه‌ها، اجاره‌نامه یک‌ساله منعقد می‌کنند. هم‌اکنون، اگرچه اجارهبها رشد زیادی نداشته، اما کاهش نرخ سود بانکی در ابتدای سال، باعث اختلال در وزن رهن و اجاره ماهانه شد و فشارهایی از جهت انصراف موجران از دریافت رهن کامل، به اجاره‌نشین‌ها وارد کرد. در مرداد امسال میانگین اجاره بهای واحد مسکونی در تهران (کل مبلغ اجاره بدون دریافت پول پیش) به متر مربعی 23800 تومان رسید.
حباب اجارهبها ترکید
به گزارش «دنیای اقتصاد» نرخ اجارهبها در نیمه فصل تابستان کاهش داشته و به گفته فعالان بازار اجاره حباب قیمتی که پیش‌تر در این بازار ایجاد شده بود تخلیه شده است. این در حالی است که در برخی محله‌ها، موجران هنوز نرخ‌های نجومی پیشنهاد می‌کنند و اصرار بر تنظیم اجاره‌نامه‌های سال۹۴ با همان نرخ‌های مدنظرشان دارند.
به اعتقاد کارشناسان، آنچه هم‌اکنون باعث کنترل اجارهبها شده است، به رکود معاملاتی یک‌سال گذشته مربوط می‌شود؛ این رکود، فروش نوسازها را با مشکل مواجه کرد و در نتیجه سازنده‌ها مجبور شدند بخشی از واحدهای تازه‌ساز خود را روانه بازار اجاره کنند. بر اساس گزارش‌های میدانی «دنیای اقتصاد» در حال حاضر بازار اجاره با کاهش نرخ اجارهبها روبه‌رو بوده است. بررسی فایل‌های اجاره نشان می‌دهد که آپارتمان‌هایی که نسبت به سال گذشته افزایش 20 تا 25 درصدی نرخ اجاره را پیشنهاد داده بودند نرخ‌هایشان را تا 10 درصد کاهش داده‌اند. به گفته یکی از مشاوران املاک در منطقه نواب، آپارتمانی 60 متری دراین منطقه که در ابتدای تابستان با نرخ 20 میلیون رهن و 400 هزار تومان اجاره ماهانه برای اجاره سپرده شده بود و نرخ منصفانه‌ای در این محدوده به حساب می‌آمد این هفته با نرخ 14 میلیون رهن ،400 هزار تومان اجاره، واگذار شد.
این در حالی است که برخی از مشاوران املاک کاهش نرخ اجارهبها دردو ماه گذشته را به دلیل ماه رمضان دانسته و پیش‌بینی می‌کردند بعد از این ماه دوباره نرخ اجارهبها افزایش پیدا کند اما اکنون بازار روند کاهشی خود را ادامه داد. حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم کاهش نرخ اجارهبها درماه دوم تابستان را تایید می‌کند و می‌گوید: در تیرماه امسال ما شاهد افزایش نرخ اجارهبها در کشور بودیم که خوشبختانه این موج مدیریت شد و با آغازماه رمضان شاهد ثبات و آرامش در بازار اجاره بودیم. وی ادامه می دهد: مستاجران نگران افزایش نرخ اجارهبها تا پایان شهریور ماه نباشند و ثبات قیمت‌ها ادامه دارد. عقبایی با بیان اینکه فصل اختصاصی نقل و انتقالات اجاره، تابستان است می‌گوید: در سایر ماه‌های سال هم قراردادهای اجاره مسکن تنظیم می‌شود اما بیشتر جا به جایی‌ها در تابستان است بنابراین در ماه‌های آینده احتمال افزایش شدید در نرخ اجارهبها وجود ندارد. وی با اشاره به آمار قراردادهای تنظیم شده در تیرماه سال ۹۴ می‌گوید: درماه نخست تابستان بیش از ۱۰ هزار فقره قرارداد اجاره در تهران تنظیم شده است. در کشور هم۸۱ هزار و ۶۹۵ هزار مبایعه‌نامه و ۷۲ هزار و ۶۰۳ قرار داد اجاره تنظیم شده است. مسوولان وزارت مسکن و کارشناسان هم پیش از آغاز فصل اجاره پیش‌بینی کرده بودند با توجه به روند کاهشی قیمت مسکن، نرخ اجارهبها بیش از نرخ تورم رشد نخواهد داشت.
ارسال نظر