در فصلنامه رسمی متولی مسکن تحلیل شد
معادله نفت در بازار مسکن - ۱۱ مرداد ۹۴
«دنیای‌اقتصاد» نتایج تحقیق درباره شوک‌پذیری قیمت مسکن از درآمدهای نفتی را منتشر می‌کند
شوک قیمت نفت تا ۳۷ درصد در قیمت نسبی مسکن نوسان صعودی ایجاد می‌کند و آثار آن بیش‌از ۱۰ سال به طول می‌انجامد
گروه مسکن: قیمت نسبی مسکن در کشورهای صادرکننده نفت، بیشترین اثرپذیری بیرونی را ابتدا از شوک درآمدهای نفتی و سپس از رشد نرخ ارز، دریافت می‌کند؛ طوری که اتخاذ سیاست مناسب برای ممانعت از انتقال آثار شوک نفتی به حساس‌ترین بازار غیرقابل مبادله- بازار ملک- می‌تواند از یکسو حجم زیادی از فعالیت‌های سوداگری در بخش مسکن را کاهش دهد و از سوی دیگر به تخصیص بهینه منابع در سمت تقاضای واقعی مسکن (مصرفی) منجر شود.
نتایج یک تحقیق مبتنی بر مطالعات نظری داخلی و خارجی و همچنین تحلیل روند‌های ۳۳ ساله درآمدهای نفتی کشور و قیمت نسبی مسکن، نشان می‌دهد: در ایران به عنوان کشوری که هنگام جهش قیمت جهانی نفت، به «بیماری هلندی» دچار می‌شود، یک رابطه مستقیم و مثبت بین رشد درآمد نفت و قیمت نسبی مسکن وجود دارد؛ به طوری که با افزایش درآمدهای نفتی هم در کوتاه‌مدت و هم در میان‌مدت و بلندمدت، صعود چشمگیر ۵/ ۸ تا ۷/ ۳۶ درصدی در قیمت نسبی مسکن (نسبت شاخص قیمت مسکن به قیمت کالاهای قابل مبادله یا واردات‌پذیر) اتفاق می‌افتد.
در این تحقیق ارقام و آمارهای دوره زمانی 1359 تا سال 1391، مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شده است: در ایران همانند سایر کشورهای نفت‌خیز و حتی کشورهایی همچون انگلستان، آمریکا، آلمان و ایتالیا، بین درآمد دولت و نوسانات مسکن یک ارتباط مثبت و دائمی برقرار است. در کشورهای نفت‌خیز از آنجا که جهش قیمت نفت به شوک درآمد دولت و رشد منابع ارزی کشور منجر می‌شود، جذب آن در اقتصاد داخلی به افزایش تقاضا برای کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله منجر خواهد شد. در این میان، عرضه کالاهای قابل‌مبادله از طریق تمرکز بر واردات، قابل تنظیم و کنترل متناسب با افزایش تقاضا است؛ اما در بازار مسکن چون امکان مبادله وجود ندارد و حتی افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نیز غیرممکن است، درنتیجه تحت‌تاثیر شکاف بین عرضه و تقاضا، قیمت مسکن نسبت به قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد.
این تحقیق که توسط یونس سلمانی و سارا صادقی به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام شده است، در رمزگشایی از معادله «نفت» در بازار مسکن، علاوه بر اثر مستقیم شوک درآمد نفتی، تاثیر غیرمستقیم این متغیر بیرونی را نیز بررسی کرده است.
تاثیر غیرمستقیم شوک مثبت نفتی بر قیمت نسبی مسکن به این صورت است که با افزایش واردات و تحریک تقاضای ارز، نرخ موثر واقعی ارز نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و تحت تاثیر این رشد نرخ، «بازدهی انتظاری» از سمت سرمایه‌گذاران ملکی و خریداران مسکن برای بالا رفتن قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند که در این پروسه، مجددا قیمت مسکن و سپس قیمت نسبی مسکن تحریک مثبت می‌شود.
در این میان آنچه مانع از تطبیق آنی شرایط در بازار مسکن هنگام شوک نفتی می‌شود، اولا «بی‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت» و دوما «زمانبر بودن پروسه تکمیل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» است به این معنا که سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها قادر نیستند در زمان کم و متناسب با سرعت تحولات متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک، سطح عرضه را با میزان تقاضا تنظیم کنند. بنابراین برای جلوگیری از انتقال آثار تورمی شوک نفتی به بازار مسکن، لازم است چشم‌انداز جهانی قیمت نفت- به‌رغم تصادفی بودن محض فرآیند آن- همواره مدنظر سیاست‌گذاران دولت قرار بگیرد و در عین حال، «افزایش عرضه مسکن در بلندمدت» نیز در دستور کار متولیان این بخش باشد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تا پیش از این تحقیق که در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، غالب کارشناسان اقتصاد مسکن همواره مطرح می‌‌کردند که تغییرات قیمت نفت، اثر مستقیم بر قیمت مسکن ندارد بلکه در سرعت نوسانات آن تشدید یا تخفیف ایجاد می‌کند اما هم‌اکنون مشخص شده، شوک افزایشی در قیمت نفت، باعث صعود قیمت نسبی مسکن می‌شود.
طبق این تحقیق، سه متغیر شامل «شوک درآمدهای نفتی»، «شوک رشد تقاضای کل در بازارها نسبت به عرضه کل»و «شوک عوامل درون‌زای بازار مسکن» در کوتاه‌مدت به ترتیب ۵/ ۸ درصد، ۳۳/ ۰ درصد و ۹۱ درصد از نوسانات قیمت نسبی مسکن را ایجاد می‌کنند که در بلندمدت سهم آنها از تشکیل نوسان به ترتیب به ۷/ ۳۶ درصد، ۲/ ۴ درصد و ۵/ ۵۴ درصد تبدیل می‌شود و بقیه نوسان که ۵/ ۴ درصد برآورد می‌شود از محل شوک نرخ ارز موثر واقعی به‌وجود می‌آید. به این ترتیب در معادله نفتی بازار مسکن، متغیرهای درونی بازار ملک همچنان بیشترین اثرگذاری را روی قیمت مسکن دارند اما از بین متغیرهای بیرونی، این شوک درآمدهای نفتی است که نقش کلیدی را بر نوسانات قیمت بازی می‌کند.
محققان در گزارش خود تاکید کرده‌اند با کنترل انتقال اثرات این شوک به بخش مسکن می‌توان در بلندمدت بیشتر از 36 درصد نوسانات قیمت نسبی مسکن را کاهش داد که با این کاهش، بازار مسکن از فضای اطمینان کافی برخوردار خواهد شد و در نتیجه آن تا حد زیادی واسطه‌گری و سوداگری در این بخش کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه آن تا حد زیادی واسطه‌گری و سوداگری در این بخش کاهش یافته و بر حجم فعالیت‌های حقیقی در بخش مسکن افزوده می‌شود.
بخشی از مقاله تحقیقاتی که تحت عنوان «بررسی تاثیر شوک‌های درآمدی نفت بر قیمت مسکن در ایران از طریق مکانیزم بیماری هلندی کاربردی از مدل SVAR» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، در زیر آمده است:
مبانی نظری معادله
در کشورهای دچار بیماری هلندی همچون ایران، افزایش یکباره و ناگهانی قیمت نفت در بازارهای جهانی منجر به افزایش درآمدهای ارزی و مازاد تراز پرداخت‌ها می‌شود. با فرض جذب این مازاد در اقتصاد داخلی، تقاضای داخلی برای کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله (عمدتا خدمات و مسکن) افزایش می‌یابد. با توجه به کم کشش بودن عرضه داخلی در کوتاه‌مدت، دولت‌ها در راستای کنترل تورم اقدام به واردات کالاهای قابل مبادله می‌کنند، در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله همچون مسکن نسبت به کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد. این مساله تخصیص بهینه منابع بین بخش‌های قابل مبادله و غیرقابل مبادله همچون مسکن را به شدت متاثر می‌کند. در کل می‌توان دو پیامد برای این مساله متصور شد؛ اولی افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش تولید واقعی در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که به‌تنهایی مقوله ارزشمندی است، دومی افزایش سوداگری و واسطه‌گری در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که در نتیجه این امر، بین قیمت تمام شده تولید کالاهای غیرقابل مبادله و قیمت پرداختی توسط مصرف‌کننده نهایی شکاف ایجاد می‌شود. وجود چنین شکافی به‌عنوان یک هزینه اضافی بر مصرف‌کننده نهایی کالای غیرقابل مبادله تحمیل می‌شود،در نتیجه این امر، تقاضا برای این کالاها می‌تواند کاهش یابد. این موضوع در مورد مسکن که سهم قابل‌توجهی از مخارج خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، از اهمیت دوچندان برخوردار است. این در حالی است که برای اتخاذ سیاست‌های بهینه برای کاهش سوداگری در بازار مسکن، آگاهی از تاثیر شوک‌های درآمدی نفت بر قیمت مسکن از طریق مکانیزم بیماری هلندی می‌تواند مفید باشد.
ازجمله ویژگی‌های بخش مسکن می‌توان از زمانبر بودن تکمیل پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسکن، بی‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، واکنش بیشتر عرضه به شوک مثبت تقاضا نسبت به شوک منفی تقاضا و... نام برد. به واسطه ویژگی‌های مختلف بازار مسکن، عوامل متعددی بر عرضه، تقاضا و قیمت مسکن اثرگذارند. این عوامل را می‌توان به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسیم کرد؛ عواملی که در بازار مسکن موجب تغییر در حجم و چگونگی عرضه و تقاضا می‌شوند، عوامل درون‌زا و عواملی که خارج از بازار مسکن تعیین می‌شوند (شوک‌های نفتی، نوسانات بازار سرمایه، سیاست‌های دولت و...) و بر عملکرد بازار مسکن موثرند، عوامل‌برون‌زا هستند.
تحولات بازارهای جهانی نفت نیز جزو عوامل برون‌زایی محسوب می‌شوند که بازار مسکن کشورهای صادرکننده نفت را متاثر می‌کنند. فرآیند پیروی بخش مسکن از تحولات بازارهای جهانی نفت در چارچوب پدیده بیماری هلندی به‌خوبی تشریح شده است. کوردن و نیری (1982) یک تحلیل نظری برای توضیح این پدیده ارائه کرده‌اند. آنها اقتصاد باز کوچکی را در نظر گرفته‌اند که از دو بخش قابل مبادله و غیرقابل مبادله تشکیل شده است. در بخش قابل مبادله دو نوع کالا (انرژی و کالای صنعتی) تولید می‌شود؛ و قیمت این نوع کالاها به صورت برون‌زا در نظر گرفته می‌شود، زیرا قیمت آنها در بازارهای جهانی تعیین می‌شود. در بخش غیرقابل مبادله نیز یک نوع کالا (مسکن) تولید می‌شود که قیمت آن به صورت درون‌زا و به وسیله عرضه و تقاضای داخلی تعیین می‌شود. فروض دیگر مدل آنها عبارت است از اینکه تمامی کالاها برای مصرف نهایی استفاده می‌شوند. در این مدل جنبه‌های پولی اقتصاد نادیده گرفته می‌شود و متغیرها به صورت حقیقی هستند.
دستمزدها از انعطاف‌پذیری کامل برخوردار است و در واقع تضمین‌کننده این مطلب است که همواره اشتغال کامل برقرار است. دو عامل تولید، نیروی کار و سرمایه وجود دارد که نیروی کار تنها عامل متحرک بین بخش‌ها است. آنها اثرات رونق انرژی بر بخش‌های اقتصاد را به دو اثر تفکیک کردند: اثر حرکت عوامل تولید و اثر مخارج. اثر حرکت عوامل تولید به این معنا است که با وقوع رونق انرژی، عوامل تولید از بخش صنعت و بخش مسکن به بخش انرژی انتقال می‌یابد. نتیجه این حرکت کاهش تولید بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غیرقابل مبادله (مسکن) است. به عبارت دیگر، اثر حرکت عوامل تولید به صورت مستقیم منجر به ضد صنعتی شدن می‌شود.اثر مخارج نیز بیان می‌کند که رونق انرژی موجب افزایش درآمدهای ارزی و ملی می‌شود که نتیجه آن افزایش تقاضا برای هر دو کالای قابل مبادله و غیرقابل مبادله است. این فشار تقاضا قیمت هر دو نوع کالا را افزایش می‌دهد. دولت‌ها در جهت کنترل افزایش قیمت‌ها اجازه افزایش واردات را خواهند داد که این امر نیز منجر به کاهش بخشی از ذخایر ارزی کشور و تعدیل قیمت کالاهای قابل مبادله می‌شود. در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله نسبت به قیمت کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد؛ زیرا بخشی از مازاد تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق واردات تامین می‌شود ولی تمام مازاد تقاضای کالاهای غیرقابل مبادله توسط عرضه داخلی تامین می‌شود که نتیجه آن افزایش قیمت این نوع کالاهاست.
به طور خلاصه براساس نظریه بیماری هلندی، افزایش درآمدهای نفتی اولین اثر منفی خود را بر بخش مسکن می‌گذارد، زیرا به علت تزریق پول نفت به جامعه، بازار مسکن با تقاضای مردم مواجه شده و دولت نیز با واردات نمی‌تواند از عیان شدن آثار تورمی آن جلوگیری کند. در این حالت که اطمینان سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی پایین است، خرید و احداث مسکن نوعی سرمایه‌گذاری مطمئن به حساب می‌آید و مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد شد و انتقال منابع از سایر بخش‌ها به این بخش موجب گسترش این بخش می‌شود انتقال منابع برای ایجاد ارزش افزوده واقعی در بخش مسکن امری مثبت تلقی می‌شود اما صرف این منبع در واسطه‌گری و سوداگری می‌تواند تبعات منفی متفاوتی بر بخش مسکن داشته باشد، در این صورت ممکن است بخش مسکن نه تنها قادر به ایفای نقش و کارکرد بهینه خود در اقتصاد نباشد بلکه به عنوان مانعی در کارکرد مفید سایر بخش‌های اقتصادی نیز عمل کند.
تجربه اثرگذاری در کانادا
نتایج تحقیق در دوره زمانی ۲۰۰۴-۱۹۷۸ در کانادا حاکی است که قیمت نفت، نرخ ارز، اشتغال و نرخ بهره بیش از ۹۸ درصد تغییرات در قیمت مسکن را توضیح می‌دهند. قیمت نفت با ۷ وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مثبت می‌گذارد. نرخ ارز با ۴ وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مستقیم و منفی دارد.
در مورد اثر شوک‌های قیمت بر شاخص قیمت نسبی مسکن؛ بر اساس مطالعات کوردن و نیری (1982) و فردی (1386)، افزایش درآمدهای نفتی از دو کانال تقاضا و عرضه بر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله به خصوص بخش مسکن و قابل مبادله اثر می‌گذارد. افزایش درآمدهای نفتی موجب افزایش تقاضای کل در جامعه می‌شود. با فرض عادی بودن هر دو نوع کالاهای قابل مبادله و غیر قابل مبادله، تقاضا برای هر دو نوع کالا افزایش می‌یابد. بدیهی است پس از افزایش طرف تقاضای اقتصاد، میزان ترقی قیمت‌ها بستگی به واکنش عرضه دارد. در مورد مسکن امکان کنترل قیمت‌ها از طریق واردات تقریبا غیرممکن است. همچنین افزایش عرضه داخلی مسکن در کوتاه مدت بی‌کشش است و در میان مدت و بلندمدت نیز به دلیل محدودیت‌های تکنولوژیک امکان تامین تمام اضافه تقاضای ایجاد شده وجود ندارد. در مقابل جبران اضافه تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق افزایش واردات (به قیمت افزایش نرخ ارز) صورت می‌گیرد، بنابراین قیمت کالای غیرقابل مبادله (مسکن) نسبت به کالاهای قابل مبادله بیشتر افزایش پیدا می‌کند.
به هر حال با گذشت زمان و فراهم شدن شرایط لازم برای افزایش عرضه داخلی مسکن، امکان کنترل قیمت نسبی آن نیز فراهم می‌شود و اثر شوک درآمدی نفت بر قیمت‌های نسبی مسکن با گذشت زمان کاهش می‌یابد.
طول زمانی تاثیر شوک
نتایج حاصل از توابع عکس‌العمل آنی مدل SVAR نشان داد که اثر شوک مثبت درآمدهای نفتی بر شاخص قیمت نسبی مسکن مثبت است. این اثر در سال دوم به اوج خود می‌رسد و سپس روند کاهشی آن شروع می‌شود اما حذف تقریبا کامل این اثر بیش از 10 سال به طول می‌انجامد.
ایجاد شوک مثبت در نرخ ارز موثر واقعی نیز در سال اول اثر مثبت بر شاخص قیمت نسبی مسکن دارد، در سال دوم این اثر تقریبا برابر با صفر و از آن به بعد این اثر کاملا منفی می‌شود و حذف تقریبا کامل این اثر نیز بیشتر از ۱۰ سال طول خواهد کشید همچنین نتایج نشان داد شوک‌های درون‌زای بازار مسکن (شوک‌های خود قیمت نسبی مسکن) در سال اول تاثیر حدودا ۱۳/ ۰ درصدی روی قیمت نسبی مسکن دارد اما این اثرات به طور تقریبی بعد از دو سال تقریبا به صفر میل می‌کند.
ارسال نظر