هفت مزیت «حساب امانی» تشریح شد
شفاف‌سازی بازار دوم مسکن
اولین پروژه «پیشفروش مسکن با ضوابط استاندارد» توسط یک بانک خصوصی آغاز شد
ابهام‌‌‌زدایی از «حساب امانی» مسکن
۷ مزیت اقتصادی و ۵ ویژگی انحصاری حساب امانی به ترتیب برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده
گروه مسکن- فرید قدیری: یک بانک خصوصی اولین «حساب امانی برای پیشفروش مسکن» را برای احداث یک پروژه ساختمانی به ظرفیت حدود ۳۰۰ واحد مسکونی در تهران تشکیل داد.
جزئیات تجربه نخست طرح «حساب امانی» یا «حساب امین» نشان می‌دهد: هم دولت و هم سازنده‌ها نسبت به ابعاد واقعی این طرح دچار نوعی سوءتفاهم شده‌اند و ماحصل آن در حال حاضر از یکسو باعث ابلاغ دستوری و البته ناقص یکسری ضوابط جدید برای پیشفروش مسکن شده و از سوی دیگر موضع‌گیری تند و منفی پیشفروشندهها نسبت به پذیرش افتتاح حساب امانی در بانک‌ها قبل از پیشفروش را در بر داشته است.
طرح راه‌اندازی «حساب امانی» سال گذشته توسط بانک خاورمیانه و با هدف اصلاح اوضاع نابسامان بازار دوم معاملات مسکن (پیشفروش) و طراحی ساز و کار روشن برای این بازار، به مسوولان بخش مسکن پیشنهاد شد و همزمان توسط مرکز تحقیقات این بانک، بررسی‌ها درباره سوابق موفق این طرح در چند کشور برای تدوین شیوه اجرایی آن در ایران آغاز شد.
فروردین امسال، وزارت راه و شهرسازی در مصوبه‌ای، هر نوع پیشفروش مسکن بدون تشکیل «حساب امانی» در بانک‌ها را ممنوع کرد و در قالب این ابلاغیه مقرر شد همه پیشفروشندهها، ابتدا در یکی از بانک‌های عامل، حساب ایجاد کنند تا مراوده مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده، از طریق این حساب و با نظارت بانک، صورت بگیرد.
شکل کامل طرح «حساب امانی» اما زودتر از این ابلاغیه، توسط بانک خاورمیانه و برای ساخت چند برج مسکونی در منطقه ۵ تهران، عملیاتی شد.
در حال حاضر مطابق آنچه در این بانک خصوصی از تجربه اول «حساب امانی» به ثبت رسیده، مشخص شده است: قبل از ورود بانک‌ها به حوزه نظارت بر معاملات پیشفروش ساختمان، باید ابتدا یک «نهاد نظارتی ساختمان و املاک» شبیه آنچه در اغلب کشورها به شکل مستقل و غیردولتی فعال است، تاسیس شود در غیر این‌صورت، انتظار عمومی شدن «پیشفروش آپارتمان از کانال حساب امانی» در مقطع فعلی حتی به صورت اجباری و دستوری، قابل تحقق و عملیاتی‌شدن نخواهد بود.
البته بانک خاورمیانه در خلأ چنین نهادی، برای اجرای «اولین پروژه پیشفروش آپارتمان از طریق حساب امانی»، خلأ نهاد نظارتی را با انتخاب سازنده، محل اجرای پروژه و صلاحیت کلیه عوامل ساخت، مرتفع کرده است.
این پروژه مسکونی تاکنون بیش از ۵۰درصد پیشرفت فیزیکی داشته و پیش‌خریدارانش تحت نظارت بانک و از طریق حساب امانی افتتاح شده از طرف سازنده، در حال پرداخت اقساط متناسب با مراحل ساخت هستند.
نتایج اولیه از اجرای حساب امانی پیشفروش مسکن در بانک خاورمیانه مطابق آنچه مجید حسامی، مشاور مدیر عامل بانک برای «دنیای‌اقتصاد» تشریح کرده، حاکی است: «حساب امانی» برخلاف تصور سازنده‌ها، ۷ مزیت اقتصادی برای پیش‌فروشنده در پی دارد که مهم‌ترین آن، «کنترل نرخ سود و زیان ساختوساز ناشی از دوره‌های رکود-رونق» و همچنین «تضمین جریان تزریق منابع مالی مورد نیز پروژه» است.
در حال حاضر، عمده ساخت‌وسازهای مسکونی متکی به تسهیلات کوتاه‌مدت بانک‌ها آن هم با نرخ‌های بالا است که با توجه به طول زمان ساخت (حداقل دو سال)، عملیات بازپرداخت تسهیلات بخاطر چالش‌هایی که معمولا از ناحیه زمان‌بر بودن فروش واحدها به‌وجود می‌آید، به تاخیر می‌افتد و سازنده را دچار مشکل می‌کند.
سازنده‌ها از محل «حساب امانی»، ابتدا از «امکانات بانک‌ها» در جذب و هدایت مشتریان بانک و سایر متقاضیان مسکن به سمت پروژه‌های پیشفروش، بهره‌مند می‌شود و «اعتماد افراد» به سیستم بانکی باعث افزایش تقاضای پیش‌خرید می‌شود.
در نتیجه این اتفاق، «نیاز» به تسهیلات ساخت از بین می‌رود و «هزینه» تامین مالی پروژه از کانال پیشفروش و سرازیر شدن جریان نقدینگی پیش‌خریداران، کاهش پیدا می‌کند.
مزیت پنجم تشکیل حساب امانی، رفع چالش «خواب سرمایه» است که باعث می‌شود بخش قابل توجهی از هزینه‌های پروژه به جای اتکا به سرمایه سازنده، از محل نقدینگی موجود در جامعه تامین شود.
ششمین مزیت اقتصادی حساب امانی که در هیچ کدام از انواع معاملات مسکن -فروش آپارتمان آماده و پیشفروش در بازار غیررسمی و فاقد حساب امانی- وجود خارجی ندارد، «محافظت سازنده و سرمایه‌گذار ساختمانی از آسیب‌های مالی رکود و رونق مسکن» است.
هم‌اکنون در شکل سنتی پیشفروش، متناسب با زمان انجام معامله، هنگام ساخت و ساز پروژه، بازار مسکن در یکی از دوره‌های رونق یا رکود قرار دارد. چنانچه بازار در مراحل عملیات ساخت، حالت رکودی و افت قیمت داشته باشد، میل به معامله در سمت تقاضا کاهش می‌یابد و امکان تامین مالی ساخت از بین می‌رود. همچنین زمانی که مراحل ساخت و تحویل واحدهای پیشفروش شده، با رونق و افزایش قیمت همزمان می‌شود، پیشفروشندهها به فکر «دبه در قیمت» می‌افتند تا از این طریق بتوانند توافق اولیه را با تورم اتفاق افتاده، هماهنگ کنند.
بنابراین ریسک زیان مالی همواره در پروژه‌های پیشفروش برای سازنده وجود دارد.
اما با ابزار «حساب امانی»، امکان تنظیم جریان سود و زیان برای پیش‌فروشنده مهیا می‌شود، طوری که سازنده می‌تواند در ابتدای پروژه، تعداد حداقلی از واحدها را پیشفروش کند و مابقی را براساس انتظارات تورمی، وضعیت آتی قیمت مسکن و همچنین میزان نیاز مالی پروژه، در طول زمان ساختوساز، به متقاضیان پیش‌خرید عرضه کند.
در این قالب، «خط اعتباری کوتاه مدت» بانک عامل حساب امانی نیز به کمک پیش‌فروشنده می‌آید تا در مواقع ضروری، بخشی از نیاز مالی ساخت را در نقش اهرم جبرانی، برای سازنده تامین کند.
در مدل «حساب امانی»، ریسک افزایش هزینه ساخت نیز قابل کنترل است به طوری که سازنده می‌تواند با حمایت بانک و جریان نقدینگی پیش‌خریداران، مصالح ساختمانی مورد نیاز را از قبل خریداری کند.
در این باره مجید حسامی، مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه با بیان اینکه، مزایای اقتصادی نهفته در طرح «حساب امانی» مشروط به تاسیس نهاد نظارتی ساختمان و املاک، باعث می‌شود سازنده‌ها به دور از جنبه دستوری و تکلیفی این طرح، از اجرای آن استقبال کنند، اعلام کرد: وجود نهاد نظارتی مستقل و غیردولتی، در مرحله قبل از تشکیل حساب امانی، سازنده‌های صاحب صلاحیت را از سازنده‌های فرصت طلب فیلتر می‌کند و روند پیشفروش و پیش‌خرید را تسریع می‌کند ضمن اینکه این نهاد با اختیار و اقتداری که از سوی دولت در حوزه مسکن، برخوردار است، می‌تواند در مواقع لزوم با کم‌کاری و تخلفات پیش‌فروشنده به نفع پیش‌خریدار برخورد کند.
حسامی تصریح کرد: در مدل رایج حساب امانی برای پیشفروش مسکن در دنیا، کار بانک صرفا پرداخت اقساط پیش‌خریدار به حساب پیش‌فروشنده، براساس صورت وضعیت‌های تایید شده توسط مهندس ناظر پروژه و تحت نظارت عالیه نهاد نظارتی مذکور است نه اینکه همه مسوولیت حسن انجام کار پیش‌فروشنده، به گردن بانک عامل بیفتد. وی درباره دلایل مخالفت و موضع‌گیری سازنده‌ها طی هفته‌های اخیر با این طرح، گفت: دو گروه سازنده در بازار پیشفروش فعال هستند، گروه اول که خوشنام بوده و از هر نوع اجحاف به پیش‌خریدار و تقلب در معامله، خودداری می‌کنند، به علت آنکه حساب امانی را باعث افزایش بوروکراسی در معامله می‌دانند تمایل به آن نشان نمی‌دهند و گروه دوم نیز که سود خود را در بازار آشفته می‌بینند، طبیعی است از شفاف‌سازی مناسبات مالی بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده طفره بروند. در این میان، وجود نهاد نظارتی در بالادست بانک‌های عامل حساب امانی، چالش مربوط به این دو گروه را می‌تواند مرتفع کند و پاسخ دهد.مشاور مدیرعامل بانک خاورمیانه در عین حال با هشدار درباره غفلت از ایجاد نهاد نظارتی به عنوان شرط اصلی حساب امانی، گفت: در صورت تکلیف اجباری به ایجاد «حساب امانی» بدون حضور این نهاد، در عمل ممکن است برخی بانک‌های راغب به اجرای این طرح، با صرف وقت و سخت‌گیری‌های گسترده، موفق شوند گروهی محدود از سازنده‌های بسیار معتبر را برای این مدل پیشفروش مسکن، شناسایی کنند و طرح را در مقیاس فوق‌العاده کوچک به اجرا در بیاورند اما به طور قطع، استفاده از حساب امانی به شکل گسترده و عمومی در بازار پیشفروش، پیاده نخواهد شد چون که ریسک ایجاد حساب امانی برای بانک‌ها در غیاب نهاد نظارتی، قابل توجه است.طرح «حساب امانی» ۵ ویژگی انحصاری برای پیش‌خریداران دارد از جمله اینکه، تشکیل این حساب برای یک پروژه پیشفروش نزد یک بانک عامل، «مانع از استفاده پول پیش‌خریداران در پروژه‌های دیگر توسط پیش‌فروشنده می‌شود»، «چالش اعتماد اجباری پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده را از طریق تعهد بانک به حسن انجام کار سازنده، مرتفع می‌کند»، «اطمینان نسبت به صلاحیت سازنده در پیش‌خریدار به وجود می‌آورد»، «سرمایه‌گذاری امن و بدون ریسک را برای پیش‌خریدار رقم می‌زند» و در نهایت «مانع از دبه در قیمت» می‌شود.
ارسال نظر