همزمان با استارت «وام ۸۰ میلیونی» اعلام شد
ریل جدید پولی برای مسکن
دنیای اقتصاد: دیروز همزمان با شروع افتتاح حساب در صندوق پس‌انداز «یکم» و ثبت‌نام از متقاضیان تسهیلات جدید خرید مسکن، وزیر راه و شهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی در شعبه مرکزی بانک مسکن حاضر شدند و به تشریح ابزارها و برنامه‌های مکمل برای تقویت تامین مالی بخش مسکن پرداختند. این صندوق فاز اول از پروژه تغییر و تحول در ماموریتهای بانک عامل بخش مسکن است که از روز گذشته رسما عملیاتی شد. قرار است بانک مسکن در ریل‌گذاری جدید به بانک توسعه‌ای تبدیل شود و همچون سایر کشورها، با پرداخت تسهیلات بلندمدت و ارزان قیمت، از سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن پشتیبانی مالی به عمل آورد. عباس آخوندی ضمن تشریح ادوات لازم برای ایجاد ریل جدید پولی در بخش مسکن و تاکید بر پرهیز دولت از وابستگی دوباره به «تسهیلات تکلیفی» و «استقراض از بانک مرکزی»، از آمادگی لازم برای تحول در بانک مسکن خبر داد. افزایش سرمایه بانک مسکن به حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومان (حدود سه برابر سطح فعلی)، کاهش نرخ سپرده قانونی این بانک از ۱۰ درصد فعلی به ۲ درصد، تدوین مقررات نظارتی و مدیریتی مخصوص بانک توسعه‌ای و معافیت این بانک از برخی محدودیت‌ها و الزامات حاکم بر بانکهای تجاری در کنار رسوب حساب‌های دولتی در بانک مسکن، پیش‌نیازهای این تحول است.
همزمان با استارت وام ۸۰ میلیونی، گزینه‌های روی میز برای بخش مسکن تشریح شد
گروه مسکن- فرید قدیری: وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی دیروز بعد از ۲۰ ماه مذاکره دوجانبه و چندجانبه برای توافق برسر تنها یک موضوع حیاتی برای بخش مسکن- افزایش وام خرید- در شعبه مرکزی بانک مسکن حاضر شدند و سرانجام میوه مذاکرات‌شان را برداشت کردند.
روز گذشته اولین زوج خانه‌اولی ساکن تهران با حضور در مراسم راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، برای سپرده‌گذاری و دریافت تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید آپارتمان، افتتاح حساب انجام دادند. در این مراسم که با حضور رئیس کل بانک مرکزی، وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل بانک مسکن برگزار شد، اولین تغییر و دگرگونی در مجموعه ماموریتهای بانک مسکن نیز کلید خورد.
متولی بخش مسکن و مرجع سیاست‌گذار پولی کشور، این بار بدون هر نوع اختلاف‌نظر کارشناسی، تصمیم به ریل‌گذاری جدید در مسیر تامین مالی مسکن گرفته‌اند و در نظر دارند از طریق تبدیل بانک عامل بخش مسکن از حالت کنونی «بانک تخصصی» به حالت نرمال و استاندارد «بانک توسعه‌ای»، ابزارهای متنوع پولی- مالی را در این بخش فعال کنند.
بانک توسعه‌ای در بخش مسکن طبق تعاریف بانک جهانی، دپارتمان امور اقتصادی سازمان ملل متحد و همچنین قوانین بانکی حاکم بر حداقل 4 کشور اروپایی و آسیایی، دارای وظایف و مسوولیت‌های مشخص و در عین حال متفاوت از بانکهای تجاری است. اما آنطور که دیروز وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد، بانک مسکن در سال‌های اخیر به جای آنکه در چارچوب بانک توسعه‌ای فعالیت کند، وارد یک مسیر انحرافی شد و صرفا به کارگزار بانک مرکزی در دریافت و پرداخت اعتبار (منابع دست به نقد) مبدل شده بود. اختلال در نظام تامین مالی مسکن طی سال‌های اخیر را رئیس کل بانک مرکزی نیز روز گذشته تایید کرد؛ ولی‌الله سیف با اشاره به خسارت و لطماتی که تراکم برخی کارها در بانک مسکن به این مجموعه وارد کرده، خواستار بازگشت و تغییر مسیر این بانک به رسالت ذاتی و طبیعی خود شد و از اینکه همه بانک‌ها با غفلت از حوزه تخصصی مربوطه، همه کاری انجام می‌دهند، انتقاد کرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی از دیروز مقدمات تغییر ماموریت بانک مسکن به بانک توسعه‌ای مسکن را با ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن «یکم» فراهم کردند.
بانک توسعه‌ای، یعنی چه؟
بانک توسعه‌ای مسکن مطابق استانداردهای جهانی، به بانکی گفته می‌شود که قادر است و ماموریت دارد «منابع مالی بلندمدت و ارزان‌قیمت را برای پشتیبانی و اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی دولت در بخش مسکن فراهم کند».
سوابق کاری بانک مسکن در دهه‌های ۶۰ و ۷۰ نشان می‌دهد: این بانک در مدت زمان خیلی محدود تجربه فعالیت در جایگاه بانک توسعه‌ای را دارد و هم‌اکنون برای احیای دوباره این ماموریت، باید تغییر و تحولاتی ابتدا در سیاست‌های پولی و سپس در درون بانک مسکن اتفاق بیفتد. عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی برای این تغییر ماموریت، با استناد به تجربه جهانی و وضع موجود نظام بانکی، بسته‌ای حاوی ۱۰ اقدام لازم‌الاجرا را به بانک مرکزی پیشنهاد کرد.
محتوای بسته پیشنهادی وزارت راه‌وشهرسازی، در عمل، ادوات مورد نیاز برای ریل‌گذاری جدید در تامین مالی مسکن را در اختیار بانک مسکن قرار می‌دهد.
آخوندی روز گذشته، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز «یکم» را فقط یک ابزار کوچک برای پاسخ به بخش کوچکی از جامعه متقاضیان مصرفی مسکن معرفی کرد و گفت: بازار مسکن در همین سال جاری نیاز به ابزارهای دیگری دارد تا به کمک آنها بتوان نیاز مالی طبقات کم‌درآمد و پردرآمد متقاضی مسکن را نیز پوشش داد؛ برای این منظور باید ابتدا ماموریتهای بانک مسکن در چارچوب بانک توسعه‌ای، متحول و تنظیم شود.
ادوات مورد نیاز بانک توسعه‌ای مسکن
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات بسته‌ای که وزیر راه‌وشهرسازی برای ایجاد بانک توسعه‌ای در بخش مسکن طراحی کرده -و در نظر دارد ظرف روزهای آتی تکمیل‌شده آن را برای پیگیری اجرایی شدنش، در نامه رسمی به رئیس کل بانک مرکزی ارائه کند- حاکی است: ۱۰ گام مقرراتی-عملیاتی باید از جانب دولت و بانک مرکزی برای احیای بانک توسعه‌ای در بخش مسکن برداشته شود که اولین آن، لزوم تدوین مقررات نظارتی و مدیریتی مختص بانکهای توسعه‌ای است.
وزیر راه و شهرسازی معتقد است: هم‌اکنون در هیچ‌کجای قوانین پولی و بانکی کشور، اشاره‌ای به نوع، ماهیت، کارکردها و محدودیت‌های بانکهای توسعه‌ای نشده است و جایگاه این بانک‌ها در قوانین فعلی هم‌تراز بانکهای تجاری تعریف شده است.
این در حالی است که لااقل در آلمان، ترکیه، روسیه و مالزی، قوانین ناظر بر فعالیت‌های بانکهای توسعه‌ای و سیاست‌های مالی ناظر بر این بانک‌ها، کاملا تفکیک شده ست و در قالب این دسته‌بندی، بانکهای توسعه‌ای از معافیت‌ها و امتیازهایی برخوردار هستند که سایر بانک‌ها اجازه استفاده از آنها را ندارند. وزارت راه و شهرسازی و البته بانک مسکن -که در تهیه بسته ۱۰ وجهی مدنظر وزیر، مشارکت فعال داشته است- گام دوم برای تشکیل بانک توسعه‌ای را «صدور مجوز برای کاهش نرخ سپرده قانونی بانک مسکن» عنوان کرده‌اند.
در حال حاضر نرخ سپرده قانونی بانک مسکن همچون سایر بانکهای تخصصی، معادل ۱۰ درصد است اما از بانک مرکزی درخواست شده است، این نرخ به اندازه میزان سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسکن که در حال حاضر ۲ درصد است، کاهش پیدا کند تا از این طریق، توان تسهیلات‌دهی به بخش مسکن افزایش یابد. سومین پیش‌نیاز مهم برای هدایت بانک مسکن به ریل جدید مدنظر بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی، افزایش سرمایه بانک مسکن از رقم کنونی ۳ هزار میلیارد تومان به حداقل ۱۰ هزار میلیارد تومان است.
بانک مسکن همچنین درخواست کرده است، خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن‌مهر که اخیرا برای تامین مالی منابع صندوق «یکم»، به مدت ۱۰ سال بازپرداخت آن استمهال شد، برای ۵ سال دیگر و سرجمع به مدت ۱۵ سال (از ابتدای سال ۹۴) اجازه استفاده مجدد آن در بانک مسکن، از طرف بانک مرکزی فراهم و صادر شود تا به کمک بازپرداختی‌های اقساط وام‌های مسکن‌مهر، سبد تسهیلات مسکن ارزان‌قیمت و بلندمدت در بخش‌های خرید و ساخت تقویت شود. وزارت راه و شهرسازی در بسته خود، بر نیاز شدید بازار مسکن به شکل‌گیری بازار رهن ثانویه با محوریت بانک مسکن در مقام بانک توسعه‌ای تاکید کرده و گام‌های پنجم و ششم در این مسیر را «نیاز به موافقت دولت با انتقال حساب‌های بانکی شرکت‌های دولتی به بانک مسکن و تبدیل منابع حاصل از آن به اوراق بهادار و خرید اوراق توسط سایر بانک‌ها» عنوان کرده است به طوری که بانک‌ها در ازای خرید اوراق بهادار و همچنین اوراق تسهیلات رهنی، بتوانند سپرده قانونی‌شان نزد بانک مرکزی را تعدیل کنند.
تهیه اساسنامه جدید برای بانک مسکن، معافیت از حدود و الزامات حاکم بر بانکهای تجاری، معافیت مالیاتی و لحاظ یارانه سود از جمله محورهای دیگر این بسته است.
پنجمین گام اساسی مورد نیاز برای ایجاد ریل جدید تامین مالی مسکن، صدور مجوز برای رسوب بخشی از مانده حساب‌های دولتی نزد بانک مسکن است. مجموعه این بسته به بانک مسکن کمک می‌کند منابع لازم برای حمایت مالی از برنامه‌های دولت در بخش مسکن را بتواند بدون استقراض از بانک مرکزی یا تسهیلات تکلیفی، تامین کند.
گشایش دو کانال مالی در بانک مسکن
بانکهای توسعه‌ای در دنیا، از دو کانال منابع مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت را تامین می‌کنند؛ کانال اول همان منابع داخلی بانک است و کانال دوم که در ایران به ندرت در دسترس است، از مسیر «تخصیص منابع حساب ذخیره ارزی و ارائه کمک‌های بودجه‌ای در قالب وجوه اداره شده دولتی» فراهم می‌شود. این نوع بانک‌ها از معافیت‌های خاصی نیز برخوردار هستند. وزیر راه و شهرسازی در مراسم دیروز، از آمادگی کامل وزارت راه و شهرسازی برای رایزنی در هیا‌ت دولت و بانک مرکزی بابت تصویب بسته ۱۰ وجهی مورد نیاز برای تشکیل بانک توسعه‌ای مسکن خبر داد و گفت: در حال حاضر عدم کفایت سرمایه بانک‌ها، تنگنای مالی، وجوه سمی نزد بانک‌ها و همچنین ضعف قدرت وام‌دهی، اقتصاد کشور را زمین‌گیر کرده است.
هشدار درباره تبعات بی‌تصمیمی
آخوندی با اشاره به آمار بانک جهانی درباره توان بانکی کشورها گفت: توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها در ایران معادل ۲/ ۱۲ درصد تولید ناخالص داخلی کشور است. در حالی که این شاخص در کشورهای با درآمد پایین معادل ۵/ ۲۸ درصد و حتی در کشورهای فوق‌العاده فقیر، برابر ۲/ ۱۹ درصد است که مقایسه این ارقام، وضع اسفناک بازار پول در حمایت مالی از بخش‌های مختلف اقتصاد را بازگو می‌کند. آخوندی تصریح کرد: بانک توسعه‌ای باید در بخش مسکن شکل بگیرد تا همچون قبل، پرداخت تسهیلات تکلیفی، سپرده‌های مردم در بانک‌ها را به حیاط خلوت دولت تبدیل نکند که این روش تامین مالی، خیانت در امانت محسوب می‌شود. وزیر راه و شهرسازی روز گذشته به صورت غیرمستقیم مسوولان بازار پول را نیز متوجه تبعات «نگاه یکطرفه به موضوع تورم» کرد و گفت: قطعا اقتصاد ایران به تعادل در نرخ تورم و نرخ رشد اقتصادی نیاز دارد اما نباید دغدغه نسبت به یکی از این دو متغیر، باعث بی‌عملی و بی‌تصمیمی سیاست‌گذاران شود.
امکان افزایش وام تا 50درصد قیمت مسکن
در مراسم روز گذشته، مدیرعامل بانک مسکن نیز گفت: مقرر شده در صورت فراهم بودن بستر مناسب، سقف وام‌های جدید خرید مسکن باز هم تقویت شود و تا ۵۰ درصد قیمت مسکن، برای پوشش قدرت خرید، افزایش یابد. وام ۸۰ میلیون تومانی در حال حاضر بین ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت آپارتمان‌های معمولی متراژ کوچک را پوشش می‌دهد. محمدهاشم بت‌شکن از بانک مرکزی خواست مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه را با هدف انتشار اوراق بهادار به پشتوانه مانده تسهیلات بانک مسکن و در نتیجه افزایش توان وام‌دهی در این بخش، صادر کند.
تدابیر بانکی برای تامین نقدینگی
رئیس کل بانک مرکزی در مراسم دیروز، سال ۹۴ را در اقتصاد ایران، سالی بسیار سخت توصیف کرد و گفت: در سال جاری باید در عین حفظ دستاوردهای دولت یازدهم در حوزه تورم و رشد اقتصادی، بتوان نقدینگی‌خواهی بخش‌های مختلف را از طریق افزایش توان وام‌دهی بانک‌ها پاسخ داد.
ولی‌الله سیف با بیان اینکه سال گذشته پس از 8 سال رکود اقتصادی، سرانجام رشد حاصل شد و همزمان تورم در مسیر کاهشی قرار گرفت، افزود: امسال نیز باید «انسجام کامل در سیاست‌ها» و «انضباط پولی و مالی» به عنوان سرمایه فعالیت‌های دولت یازدهم تداوم پیدا کند. رئیس کل بانک مرکزی همچنین گفت: تردیدی نسبت به جایگاه ویژه بخش مسکن از بابت تاثیری که بر تحریک سایر بخش‌های اقتصادی دارد، نیست و با همین منطق، صندوق پس‌انداز مسکن به‌عنوان مسیر مشخص برای این موتور محرک اقتصاد، راه‌اندازی شد. سیف با انتقاد از اختلالاتی که در سال‌های گذشته در مسیر فعالیت بانک مسکن به‌وجود آمد، گفت: افتخار نیست که همه بانک‌ها، هر کاری را انجام دهند، بلکه باید بانکهای تخصصی به رسالت ذاتی خود برگردند. سیف از مدیران بانک مسکن خواست، با ایده‌های نو، ذهنیت خلاق و تحرک خیلی زیاد، همواره در طراحی و ارائه محصولات موثر در حوزه تامین مالی مسکن، مبدع باشد و بسته‌های خاص را در این بخش ابتدا این بانک به اجرا دربیاورد سپس در بانکهای دیگر عملیاتی شود. رئیس کل بانک‌مرکزی درباره تسهیلات جدید خرید مسکن نیز گفت: اگر صندوق پس‌انداز «یکم» بتواند در حفظ تعادل منابع و مصارف بانک مسکن حرکت کند، در آینده متناسب با شرایط اقتصادی، باز هم امکان افزایش سقف وام مسکن وجود دارد. سیف در ادامه، نظام بانکی را به خاطر سه مولفه تحریم‌ها، افزایش ناگهانی نرخ ارز طی سال‌های اخیر و همچنین مطالبات معوق، در تنگنای تسهیلات‌دهی دانست و گفت: در حال حاضر نقدینگی‌خواهی در کشور به دلیل شتاب برای رشد اقتصادی افزایش پیدا کرده و در این میان، 85درصد تامین مالی اقتصاد توسط بانک‌ها انجام می‌گیرد در حالی که باید نیاز مالی بلندمدت بنگاه‌های بزرگ از طریق بازار سرمایه و نیاز بنگاه‌های کوچک از طریق بانک‌ها تامین شود. رئیس کل بانک مرکزی در پایان تاکید کرد: برای توسعه نظام بانکی و بازار پول، باید ضمن تقویت بنیه و افزایش سرمایه بانک‌ها، تزریق نقدینگی به نظام بانکی نیز افزایش یابد نه اینکه تعداد بانک‌ها افزایش یابد. سیف در حاشیه مراسم دیروز نیز اعلام کرد: همه گزینه‌های تامین مالی مسکن از جمله طرح لیزینگ روی میز بانک مرکزی قرار دارد. وی درباره مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر آزادسازی پرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده در سایر بانک‌ها نیز گفت: برخی بانک‌ها چون حساب‌شان در پایان سال گذشته نزد بانک مرکزی قرمز بود، هنوز نتوانسته‌اند در این مسیر وارد شوند، اما به تدریج پرداخت وام خرید مسکن در همه بانک‌ها آغاز خواهد شد.
ارسال نظر