ریسک پیش‌خرید «مال» در تهران عکس تزئینی است

دنیای اقتصاد: دو تحقیق درباره وضعیت اقتصادی املاک تجاری پیش‌بینی می‌کند امواجی که طی دو سال گذشته قیمت مسکن را کاهش داد امسال با تغییر مقصد، بازار «مال»ها (مجتمع‌های تجاری چندمنظوره) را هدف می‌گیرد و ریسک پیش خرید این املاک را افزایش می‌دهد. ریزش قیمت واحدهای تجاری در سال‌جاری، کار فروش را برای مال‌سازها سخت خواهد کرد. برای احیای منابع مالی حبس شده در این سازه‌ها که بخشی از آن متعلق به بانک‌ها و موسسات مالی است، باید از مدل اجاره‌داری استفاده شود. حداقل ۹۷ مجتمع تجاری در تهران در حال ساخت است.

«دنیای‌اقتصاد» نتایج یک پیش‌بینی درباره بازار مجتمع‌های تجاری چندمنظوره را بررسی می‌کند

دو تحلیل از حسین عبده‌تبریزی و مدرس برندینگ سازه درباره آینده سرمایه‌گذاری در املاک تجاری

واحدهای خالی در «مال»‌های افتتاح شده علامت چیست؟

گروه مسکن- فرید قدیری: امواج کاهش قیمت ملک که طی دو سال گذشته بازار واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار داده بود، امسال براساس پیش‌بینی‌های رسمی، دو مقصد جدید را هدف می‌گیرد. شواهد حاصل از تحقیقات میدانی و بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد: بازار خرید و فروش واحد تجاری در «مال»‌ها و همچنین بازار املاک مسکونی و غیرمسکونی لوکس در تهران به لبه پرتگاه قیمتی نزدیک شده‌اند و مطابق تحلیل‌هایی که حسین عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن دارد، پیش‌بینی می‌شود طی سال جاری قیمت‌ها در این دو بازار که بانک‌ها در شکل‌گیری آن‌ها نقش مشارکتی پررنگی (تامین مالی ساخت مال) را بازی کرده‌اند، با شیب قابل ملاحظه‌ای سقوط کند.

به این ترتیب پیش‌خرید در بازار «مال»‌های در دست احداث، طی سال جاری با ریسک بالایی همراه است و برای ورود به این قسمت از بازار ملک که در حال حاضر به دلیل حجم بالای ساخت‌وسازهای تجاری در تهران، پیش‌فروش در آن رونق حداکثری پیدا کرده، لازم است جوانب احتیاط در نظر گرفته شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، فضای ایزوله آمار و اطلاعات در بازار «مال»‌ها باعث شده صرفا تبلیغات مالک و سرمایه‌گذار اصلی این نوع سازه‌‌ها بتواند روند سرمایه‌گذاری‌های ثانویه -خرید واحدهای تجاری از سازنده مال- در این بازار را تحت کنترل خود بگیرد.

در بازار مسکن، انتشار مرتب آمارها از وضعیت قیمت، میزان عرضه، حجم تقاضا و نرخ فراوانی آپارتمان در مناطق مختلف شهر، مسیر ورود تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای و همچنین بازدهی سرمایه‌گذاری را روشن و قابل رویت کرده است.

اما در بازار املاک تجاری، از یکسو غیبت آمارهای مستند و از سوی دیگر تجربه قدیمی در شهر تهران که همواره سود خرید مغازه یا واحد تجاری در مجتمع‌ها را تضمین کرده است، سبب شده متقاضیان بدون تامل درباره آینده اقتصادی ساختمان‌های تجاری، جذب این بازار شوند. با این حال، «دنیای‌اقتصاد» برای تحلیل دقیق‌تر بازار املاک تجاری، به نتایج دو تحقیق جداگانه که به تازگی از سوی دو گروه کارشناسی درباره آینده این بازار انجام شده، استناد می‌کند.

تفریح به جای خرید

این تحقیقات نشان می‌دهد: رکود مسکن و کاهش سود ساخت‌وسازهای مسکونی در دو سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی از فاز آپارتمان‌سازی به فاز تجاری‌سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شکل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع‌های به بهره‌برداری رسیده، خودنمایی می‌کند.

وجود واحد خالی در «مال»‌ها علامتی از تکمیل موقتی ظرفیت سرمایه‌گذاری در این بازار است.

برخی از «مال»‌های تازه‌ساز، پاتوق عصرانه خانواده‌هایی شده که نه برای خرید که فقط برای گذران وقت و تفریح وارد این مجتمع‌ها می‌شوند. این وضعیت، فعلا فقط دو نوع کسب‌و‌کار در مال‌ها را به نسبت پرفروش کرده است؛ یکی رستوران و فست‌فود و دیگری شهربازی مخصوص کودک که معمولا در طبقات فوقانی مال قرار دارند.

رد پای بانک‌ها در مال‌ها

هم‌اکنون در مناطق ۱ و ۲ و ۲۲ به عنوان سه مکان اصلی تجاری‌سازی، تراکم ساخت مال- مجتمع تجاری چندمنظوره- به چند برابر مجتمع‌های قدیمی رسیده است. بلندترین برج‌های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیر مستقیم بانک‌ها در جریان است. اسامی برخی بانک‌های خصوصی و دولتی در تابلو زرد رنگ حاوی مشخصات ثبتی و فنی برج‌های در حال احداث به چشم می‌خورند. در این سه منطقه چون زمین بزرگ‌متراژ (حداقل یک هکتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه‌‌های مال‌سازی بدون در نظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری دایر و پرفروش و... متمرکز شده‌اند.

در برخی از محله‌های این مناطق، در کنار سه مجتمع تجاری قدیمی، دو مجتمع تجاری چندمنظوره نیز در حال ساخت است و صاحبان یک مجتمع دیگر که چند ماه از افتتاحش گذشته، تاکنون موفق به بهره‌برداری از واحدهای خالی آن نشده‌اند.

با هجوم ناگهانی سرمایه‌گذاران ساختمانی به بازار «مال»‌سازی طی دست کم سال‌های ۹۰ تا ۹۲، هم‌اکنون میزان پیشرفت فیزیکی غالب این ساختمان‌ها یکسان است. «مال» به مجتمع تجاری چندمنظوره گفته می‌شود که علاوه بر واحد‌های فروش پوشاک، لوازم خانگی و کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها، امکانات دیگری همچون سینما، شهربازی، هایپرمارکت، انواع رستوران و فست‌فود، فضای نگهداری کودک، جواهرفروشی و فضاهایی که به نیازهای فراتر از «خرید روزمره» پاسخ می‌دهد نیز در آن تعبیه شده است.

97 مال در حال ساخت

طبق تحقیقاتی که یک مدرس برندینگ سازه و مدیریت طراحی و ساخت «مال» انجام داده است، در حال حاضر بین ۹۷ تا ۲۰۱ مجتمع تجاری چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره‌برداری اولیه قرار دارند.

عمده این «مال»‌ها اواخر سال گذشته به مرحله‌ای از ساخت رسیدند که قابلیت پیش‌فروش واحدهای تجاری در آنها را برای سرمایه‌گذار اولیه کاملا مهیا کرده است. در حال حاضر، این واحدهای تجاری با حداقل قیمت مترمربعی ۱۰ میلیون تومان پیش‌‌فروش می‌شود اما چشم‌انداز قابل ترسیم در این بازار نشان می‌دهد با اشباع قریب‌الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال»، به زودی قیمت واحدهای تجاری در این مجتمع‌ها ریزش می‌کند؛ بنابراین پیش‌خرید قبل از تعدیل قیمت واحدها می‌تواند آسیب مالی برای خریداران به همراه داشته باشد.

تنها راه نجات از حبس منابع مالی

حسین عبده‌تبریزی، مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن در این زمینه تحقیقاتی انجام داده است که نتایج آن حاکی است: در تهران و برخی کلان‌شهرها، حجم آپارتمان مسکونی گران‌قیمت و همین‌طور واحد تجاری، به مراتب بیش از نیاز ساخته شده است و پیامد «مازاد ساخت» در این دو بازار طی سال ۹۴ به شکل کاهش قیمت و تعدیل تورمی ظاهر خواهد شد.

عبده‌تبریزی با تاکید بر اینکه بخش قابل توجهی از سرمایه‌‌های حبس‌شده در مجتمع‌های تجاری و «مال»‌های در حال ساخت، متعلق به نهادهای مالی کشور است، به سرمایه‌گذاران اولیه و مالکان این سازه‌ها توصیه کرد روش واگذاری واحدهای تجاری را از حالت سنتی «فروش» به شیوه «اجاره یا عرضه سرقفلی» که در خیلی از کشورها رایج است، تغییر دهند. یافته‌های تحقیق انجام شده توسط عبده‌تبریزی همچنین تصریح می‌کند: امسال احتمالا آخرین سال فروش واحد تجاری در «مال»‌ها خواهد بود و بعد از آن، امکان فروش به دلیل افزایش عرضه واحد آماده کسب و کار و ریزش قیمت، برای سرمایه‌گذاران سخت می‌شود؛ بنابراین با لحاظ بدهی بخشی از این ساختمان‌ها به بانک‌های مشارکت‌کننده با پروژه، باید روش‌های دیگری برای واگذاری واحد‌های تجاری و بازگشت منابع سرمایه‌گذاری شده در این سازه‌ها، به کار گرفته شود که یکی از آنها، اجاره‌داری می‌تواند باشد.

شکل غلط واگذاری واحدهای تجاری

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تحقیق دیگری که درباره بازار املاک تجاری توسط مسعود فیاض‌آذر، مدرس برندینگ سازه‌های تجاری و محقق در زمینه طراحی و ساخت مجتمع‌های چندمنظوره انجام شده است، نشان می‌دهد مشارکت بانک‌ها با سازنده‌های «مال» و تامین مالی بانک‌محور این نوع سرمایه‌گذاری ساختمانی سبب شده بخش زیادی از واحدهای تجاری در مراحل ساخت به ناچار و برای بازگشت تسهیلات دریافتی، پیش‌فروش شود در حالی که فروش واحدها به جای اجاره آنها باعث می‌شود مال در زمان بهره‌برداری به معضل «چندمالکیتی» دچار شود و عدم تصمیم‌گیری واحد درباره نحوه چینش برندهای تجاری در طبقات مختلف مال، به جذب مشتری و بازدیدکننده -پاخور شدن مجتمع- آسیب وارد کند. معضل پنهان دیگری که در حال حاضر در برخی از «مال»‌های در دست ساخت وجود دارد، عدم انطباق معماری داخلی سازه با ویژگی مورد نیاز برندهای خارجی فروش کالا است از جمله اینکه غالب برند‌های پوشاک برای حضور در یک مجتمع تجاری، نیاز به واحد بزرگ دو طبقه دارند اما نحوه ساخت‌وسازها مغایر این خواسته است.

آمارهای اقتصادی از بازار مال‌ها

نتایج این تحقیق مشخص می‌کند: با توجه به استاندارد سرانه خدمات تجاری در شهرها، در تهران حدود ۲۰ میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب «مال» ساخته شده یا در دست احداث است و با لحاظ جمعیت روز شهر تهران که حدود ۱۰ میلیون نفر برآورد می‌شود، حداقل به ۱۰۰ مال جدید و ایجاد ۱۰ میلیون مترمربع فضای تجاری دیگر نیاز است اما احداث این ۲۰ میلیون مترمربع در زمان کم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزایش و سرریز واحدهای تجاری در گوشه‌هایی از پایتخت و در نتیجه مشکل در بازاریابی و فروش این واحدها شده است در حالی که اگر پراکندگی مجتمع‌های تجاری در سطح شهر متعادل شود، این چالش قابل رفع است.

طبق یک آمار دیگر، در کل کشور ۳۰۰ «مال» در دست ساخت و بهره‌برداری قرار دارد که دو‌سوم آنها در تهران مستقر است. در تهران هزینه احداث «مال» مترمربعی به طور متوسط ۵/ ۲ میلیون تومان و بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال نیز مترمربعی بالای ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان برآورد می‌شود. هر چند نسبت قیمت تمام‌شده این بناها به قیمت فروش واحدهای تجاری، با توجه به طبقات زیاد و مشاعات کم، رقم چندان بزرگی به حساب نمی‌آید اما عوارضی که سازنده‌های این ساختمان‌ها بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت می‌کنند به طور متوسط ۷ تا ۱۰ برابر عوارض مسکونی است و از مترمربعی ۵/ ۲ میلیون تومان شروع و تا ۱۰ میلیون تومان هم می‌رسد. هر چند امسال را کارشناسان سال ریزش قیمتی مجتمع‌های تجاری عنوان می‌کنند اما گمانه‌زنی‌هایی درباره احیای دوباره این بازار در زمان پساتحریم وجود دارد که در قالب آن چنانچه پای شرکت‌های خارجی بازرگانی و صنعتی به ایران باز شود، نیاز آنها به واحد تجاری و اداری، موجب جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار خواهد شد. این پیش‌بینی خوش‌بینانه البته مشروط بر آن است که ظرفیت کاری «مال»‌های موجود تا آن زمان، تکمیل شود.

«دنیای‌اقتصاد» برای تشریح کامل‌تر ابعاد پیدا و پنهان سرمایه‌گذاری در بازار املاک تجاری، یک دوره کلاس آموزشی تحت عنوان «تحلیل و پیش‌بینی مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در ایران» تدارک دیده است که ۲۹ اردیبهشت در محل ساختمان شماره یک روزنامه «دنیای‌اقتصاد» برگزار خواهد شد. در این دوره، ۷ سرفصل اقتصادی و فنی درباره بازار املاک تجاری مورد بررسی قرار می‌گیرد. علاقه‌مندان به شرکت در این دوره آموزشی می‌توانند با واحد آموزش «دنیای‌اقتصاد» به شماره تلفن ۸۷۷۶۲۴۱۱ تماس بگیرند.