«دنیای‌اقتصاد» ۱۰ راهکار برای بازار جدید تامین مسکن معرفی می‌کند
پلان عملیاتی برای مسکن اجتماعی
تصویری از مسکن مهر
گروه مسکن- هاجر شادمانی: تجربه دست‌کم ۱۵ سال اخیر دولت‌ها در اجرای انواع طرحهای حمایتی تامین مسکن در کشور مشخص می‌کند «مسکن‌اجتماعی»، جدیدترین طرحی که از سال جاری قرار است به مدت ۶ سال پیاده شود، پیش از کلید خوردن، باید به یک «پلان عملیاتی» حاوی نقاط قوت طرحهای گذشته و راه‌حل‌های جبرانی نواقص آنها، مجهز باشد تا هدف‌گذاری کمی دولت یازدهم در تامین مسکن خانوارهای هدف، مشمول تاخیر و مرور زمان نشود. با مجوزهایی که اواخر سال گذشته از طرف هیات دولت به وزارت راه‌وشهرسازی داده شد، امسال دو بازار جدید ساختوساز برای مسکن ارزان قیمت در کشور شکل می‌گیرد که در قالب بازار اول، ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در دل شهرها -بافت‌های فرسوده- ساخته خواهد شد و در دیگری، مسکن مورد نیاز ۱۲۵ هزار خانوار کم‌درآمد از طریق ساخت مسکن ملکی و اجاره‌ای یا پرداخت یارانه اجاره‌بها تامین می‌شود. این دو بازار با عنوان واحد «مسکن‌اجتماعی»، با یکدیگر فصل مشترک دارند به این معنی که حداقل۵۰ هزار خانوار کم‌درآمد از بازار دوم، با ساخت‌وسازهای بافت‌فرسوده پوشش داده می‌شوند و عملا بخشی از تسهیلات ۵۰ میلیون تومانی نوسازی به هر دو بازار می‌رسد. مکان بقیه ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت نیز در بیرون شهرهای اصلی پیش‌بینی شده است که احتمالا بین شهرهای جدید فعلی و ۸ شهر جدید در شرف تاسیس، تقسیم خواهد شد.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس تجربه‌ای که از کارکرد انبوه‌سازان سراسر کشور در طرحهای قبلی تامین مسکن از جمله مسکن مهر و مسکن استیجاری به جامانده است، نشان می‌دهد: وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی باید پیش‌از هر نوع ثبت‌نام از متقاضیان و صدور اجازه تشکیل تعاونی‌های مسکن و همچنین قبل از انعقاد قرارداد با سازنده‌ها، ابتدا «پلان عملیاتی» جامع برای نحوه ساخت و اجرای مسکن اجتماعی، تدوین کنند.
هم‌اکنون انبوه‌سازان به عنوان بازوی اصلی اجرای سیاست‌های دولت در حوزه تامین مسکن، پیشنهادهایی برای طرح جدید دارند که در کنار عملکرد برجامانده از مسکن‌مهر، می‌توان ۱۰ راهکار برای پلان عملیاتی مسکن‌اجتماعی، پیشنهاد کرد.
این ۱۰ راهکار شامل ۴ نقطه قوت طرح مسکن‌مهر و ۶ خط‌قرمز برای پرهیز از تکرار نقاط ضعف طرحهای قبلی است که مطابق تحلیل انبوه‌سازان، در صورتی که مجموع آنها همزمان در نقشه راه مسکن‌اجتماعی گنجانده شود، طرح جدید، بدون بن‌بست و چالش به سرانجام خواهد رسید.
اولین راهکار کلیدی برای مسکن‌اجتماعی، «ایجاد رقابت» در انبوه‌سازان برای واگذاری پروژه به آنها است. تقسیم کار بدون مناقصه در طرحهای قبلی آن هم با قیمت مقطوع، باعث شد برخی سازنده‌های فاقد صلاحیت، فراتر از ظرفیت واقعی‌شان، مسوولیت ساخت دریافت کرده و در میانه کار، دولت را از بابت تعهدش به متقاضیان، بدقول کنند.
برای رفع این چالش، به جای تعیین قیمت مقطوع و یکسان برای همه پروژه‌ها و شهرها، باید از مدل رقابت براساس قیمت پایین و کیفیت بالا استفاده شود و پروژه‌های ساخت مسکن‌اجتماعی به انبوه‌سازانی که بهترین پیشنهاد را ارائه می‌کنند، واگذار شود. دومین راهکار کلیدی که به اندازه اولی اهمیت دارد، تجدیدنظر در امتیازی است که در طرحهای قبلی تحت نام «تضمین خرید» به سازنده‌ها داده شد. در قراردادهایی که دولت‌های قبلی با سازنده‌های مسکن ارزان‌قیمت منعقد کردند، مسوولیت ساخت صرفا در حد پیمانکاری واگذار شد و این تعهد به پیمانکاران داده شد که اگر به هر دلیل متقاضی واجدشرایط برای واحدها نبود، مجموعه ساختمان‌ها با قیمت مقطوع از سازنده خریداری شود. انبوه‌سازان در این مقطع، با نا مناسب خواندن سیاست «تضمین خرید»، آن را عامل بازدارنده در کیفیت ساخت ارزیابی می‌کنند و به جای آن، خواستار «تعلق مالکیت» از طریق مشارکت با دولت در اجرای پروژه‌های مسکن‌اجتماعی شده‌‌اند. مالکیت سازنده‌ها به جای پیمانکاری در یک پروژه، از کم‌فروشی آنها در جریان ساختوساز جلوگیری می‌کند. سومین راهکاری که باید در پلان مسکن‌اجتماعی گنجانده شود، تقسیم کار از کانال تشکل‌های ساختمانی است. این روش واگذاری، کنترل و نظارت دولت بر خُرد پروژه‌ها را راحت‌تر می‌کند و مانع از واگذاری به سازنده‌های فاقد صلاحیت می‌شود.
راهکارهای چهارم و پنجم نیز ترسیم خط‌قرمز در جانمایی پروژه‌هاست. دولت زمین مورد نیاز مسکن‌اجتماعی را باید در مکان‌های مناسب دارای خدمات زیربنایی واگذار کند و قبل از آماده‌سازی زمین و خدمات، از واگذاری کار به سازنده‌ها خودداری کند تا تاخیرهای غیرعمدی به پروژه تحمیل نشود. همچنین انبوه‌سازان پیشنهاد کرده‌اند با مشارکت دولت، یکسری شهرک مسکونی جدید در اطراف شهرهای اصلی، برای تامین مسکن طبقات مختلف درآمدی، احداث کنند.
راهکار ششم هم مختص بافت‌فرسوده است که اجرای مدل کلید به کلید را برای نوسازی با استفاده از زمین‌های دولتی، پیشنهاد می‌کند. ۴ مولفه دیگر در پلان عملیاتی مسکن‌اجتماعی تکرار نقاط قوت مسکن‌مهر را به دولت یازدهم پیشنهاد می‌کند. این مولفه‌ها شامل حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن، پالایش متقاضیان واجدشرایط براساس بانک‌های اطلاعاتی مطمئن، تزریق به موقع تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت و در نهایت نظارت و پایش مستمر ستاد وزارتخانه بر پروژه‌ها است.
تفاهم انبوه‌سازی در بافت‌های فرسوده
اما چشم‌انداز انبوه‌سازان در مشارکت در طرحهای تامین مسکن واقع در بافت‌های فرسوده نسبت به شهرهای جدید مثبت‌تر است. آن‌طور که رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران و نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد، هم اکنون مدیران وزارت راه وشهرسازی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده با پیشنهادی که انبوه‌سازان برای عملکرد بهتر ساختوساز در این بافت‌ها ارائه کرده‌اند، موافقت کرده و قرار است به زودی این مشارکت صورت عملیاتی به خود بگیرد.
در طرح پیشنهادی انبوه‌سازان برای ساختوساز در بافت‌های فرسوده، قرار است ابتدا زمین‌های در اختیار دولت در این بافت‌ها که از ابتدا تحت مالکیت دولت بوده یا در دوره‌های قبل، از مالکان تملک شده است، تبدیل به آپارتمان‌های مسکونی شود و از طریق تهاتر این واحدها با واحدهای فرسوده مالکان مشکل تملک در بافت فرسوده که هم اکنون مهم‌ترین معضل نوسازی محسوب می‌شود، حل و فصل شود. حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران معتقد است: با این اقدام پروژه‌هایی به صورت پایلوت در زمین‌های در اختیار دولت در محدوده بافت‌های فرسوده اجرا می‌شود که مالکانی که در برابر نوسازی واحدهای خود مقاومت می‌کنند با دریافت این واحدها و از بین رفتن فاصله زمانی که آنها در انتظار نوسازی ملکشان باید مستاجر بمانند، تمام پلاک‌های مورد نظر تملک و نوسازی می‌شود. وی در این باره توضیح داد: اوایل نیمه دوم سال گذشته در جلسه‌ای با حضور معاون وزیر راه‌وشهرسازی در حوزه بافت‌های فرسوده، قرار بر این شد که کمیته‌های کارشناسی برای تعیین راهکار و اجرایی شدن طرحهای تامین مسکن در این محدوده‌ها تشکیل شود، که در جریان آن جلسه پیشنهادی مطرح کردیم شرکت عمران و بهسازی بافت‌های فرسوده آن را پذیرفت. محتشم ادامه داد: در قالب این پیشنهاد قرار شد در مراکز استان‌ها به عنوان پایلوت هر یک از انجمن‌های استانی انبوه‌سازی برای ساختوساز روی زمین‌های دولتی به منظور ایجاد انگیزه ساخت در بافت‌های فرسوده فعال شود. وی خاطرنشان کرد: همچنین در جلسات نوروزی که با معاونان وزارت راه‌وشهرسازی داشتیم مجددا برای این منظور اعلام آمادگی کردیم و مسوولان مسکن هم از این پیشنهاد استقبال کردند؛ به این ترتیب قرار است طی چند روز آینده ما درخواست مجدد خود را به وزارت راه‌وشهرسازی ارائه کنیم و نشستی داشته باشیم تا برنامه‌ریزی‌های نهایی در این زمینه صورت بگیرد. محتشم تصریح کرد: با توجه به استقبال وزارت راه‌وشهرسازی از این پیشنهاد به نظر می‌رسد این اقدام از اردیبهشت ماه جاری صورت عملیاتی به خود بگیرد.
پیشنهاد انبوه‌سازان درباره نحوه توزیع ساخت مسکن اجتماعی
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران همچنین در خصوص پیشنهادهای مطرح در رابطه با نحوه اجرای طرح مسکن اجتماعی از سوی دولت یازدهم توضیح داد: انبوه‌سازان به هیچ‌وجه از دولت درخواست تضمین خرید یا حمایت‌های عجیب و غریب ندارند، آنچه انبوه‌ساز می‌خواهد این است که عادلانه و منصفانه پروژه‌هایی را از دولت دریافت کند که با نگاه باز اگر دید این پروژه توجیه اقتصادی دارد آماده مشارکت با دولت شود و احتیاجی هم به تضمین خرید ندارد برای اینکه این انتخاب و فعالیت با دید باز و همراه با توجیه اقتصادی و برنامه‌ریزی خود انبوه‌ساز خواهد بود و اگر هم شرایط بازار فروش این واحدها را برایش مقدور نساخت صبر می‌کند تا در یک بازار متعادل و پر رونق این واحدها را بفروشد.
محتشم با انتقاد از شیوه‌ای که در دولت‌های قبلی به‌عنوان تضمین خرید واحدهای ساخته شده از انبوه‌سازان وجود داشت، به «دنیای اقتصاد» گفت: ما در مورد مسکن مهر اعتقاد نداشتیم که دولت تضمین خرید به انبوه‌سازان داده است. روشی که دولت دهم در این زمینه پیاده‌سازی کرد روش ابداعی جدیدی بود که چارچوب چندان مشخصی نداشت. وی ادامه داد: مسکن مهر از یک طرف با انبوه‌ساز طرف قرارداد بود و از طرف دیگر به انبوه‌ساز تکلیف کرده بود که واحدها را به متقاضیان مشخص تحویل دهد، در واقع مسکن مهر به نوعی پیمانکاری بود با فرض اینکه بخش اول سرمایهگذاری آن را انبوه‌ساز انجام می‌داد ولی در یک مقطعی با درجه‌بندی‌هایی که برای پرداخت انجام شده بود، پرداخت از طرف دولت انجام می‌شد؛ یعنی در مقطعی انبوه‌ساز بیشتر خرج می‌کرد و در مقطع دیگری دولت بیشتر پول می‌داد تا این هزینه‌ها در نهایت بالانس شود.
محتشم تاکید کرد: یعنی اینکه این پروژه‌ها عملا به انبوه‌ساز تعلق نداشت که تضمین خرید داده شود. این پروژه‌ها متعلق به دولت و دارای متقاضی مشخصی بود. در واقع مسکن مهر عملا پروژه‌ای پیمانکاری بود با ترکیب سرمایهگذاری مشترک دولت و انبوه‌ساز. نایب رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه در مسکن اجتماعی مطابق با برنامه‌ریزی‌ها و اعلام دولت یازدهم، این برنامه وجود ندارد، گفت: در حال حاضر انبوه‌سازان هم علاقه‌ای به دریافت تضمین خرید از دولت ندارند و تنها خواسته آنها توزیع عادلانه کار براساس تخصص و صلاحیت‌های انبوه‌سازی و ایجاد فضای باز رقابتی برای این کار است.
وی توضیح داد: انبوه‌ساز واقعی انبوه‌سازی است که در دوران رکود هم به کار خود ادامه دهد، افرادی که در دوره‌ای وارد فعالیت ساختوساز می‌شوند و در دوره‌ای ناشی از تغییر شرایط از بازار ساختوساز خارج می‌شوند، انبوه‌ساز یا‌سازنده حرفه‌ای نیستند.
محتشم تاکید کرد: ورود انبوه‌سازان به مرحله ساخت مسکن اجتماعی بدون تضمین خرید هیچ مانعی برای همکاری آنها با دولت در این زمینه محسوب نمی‌شود، اما هنوز دستورالعمل مشخصی مبنی بر نحوه واگذاری و ساختوساز تعداد واحدهای مشخص شده در قالب مسکن اجتماعی از سوی وزارت راه‌وشهرسازی به ما اعلام نشده است. رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان اینکه مهم‌ترین و توانمندترین بازوهای اجرایی ساختوساز، انجمن‌های انبوه‌سازی استانی هستند، گفت: قاعده این است که وزارت راه‌وشهرسازی با مجموعه انجمن‌های انبوه‌سازی هر استان برای ساخت مسکن اجتماعی یا حداقل از طریق کانون سراسری انبوه‌سازان مسائل را مطرح کنند، راهکارها مشخص شود، انجمن‌ها، انبوه‌سازان با صلاحیت و مورد تایید خود را معرفی کنند و در واقع عامل اتصال وزارت راه‌وشهرسازی با انبوه‌سازان متخصص، همین انجمن‌ها باشند.
وی توضیح داد: این اقدام چند مزیت عمده دارد ، اول اینکه قاعده مشخص و معینی برای ساخت واحدها تعریف می‌شود و در صورت بروز موارد اختلاف انجمن‌ها با وزارت راه‌وشهرسازی به صورت منسجم و فراگیر چاره‌اندیشی‌های لازم را به عمل می‌آورند، از سوی دیگر از ورود افراد غیرمتخصص و رانت‌جو به پروژه‌های مسکن اجتماعی نیز جلوگیری می‌شود که همین دو عامل، از بروز بسیاری از گرفتاری‌های پیشین که در مسکن مهر اتفاق افتاد، جلوگیری می‌کند.
انتقاد انبوه‌سازان از مدیران شهرهای جدید
محتشم همچنین با اعلام آمادگی به دولت برای مشارکت در طرحهای ساختوساز در شهرهای جدید به «دنیای اقتصاد» گفت: سیاست ایجاد نسل نو شهرهای جدید بسیار سیاست خوب و مثبتی است به شرطی که با تامین امکانات و زیرساخت‌های لازم ،پروژه‌های مسکونی در این شهر جدید شروع شود نه مانند مسکن مهر که هنوز نواقص و کسری‌های زیادی برای زندگی دارد.
دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران با انتقاد از نحوه توزیع کار در طرحهای تازه و جذب سرمایه‌گذار در شهرهای جدید افزود: در حال حاضر شهرهای جدید با برخی از انبوه‌سازان برای تاسیسات زیربنایی و روبنایی قرارداد همکاری بسته‌اند که اینها در جریان کار با برخی موارد اختلافی و غیراتفاق نظر مواجه شدند. مثلا قیمت کارشناسی زمین را شهرهای جدید یک عدد خاص با شرایط مشخصی تعیین کرده از طرف دیگر‌سازنده مسکن این قیمت را قبول ندارد. این در حالی است که شهرهای جدید و این دسته از‌سازندگان نتوانسته‌اند این مشکلات را حل کنند و در واقع گروهی از پروژه‌هایی که در سال گذشته باید شروع می‌شده و هم اکنون حدود ۴۰ درصد هم پیشرفت فیزیکی داشته است هنوز عملیاتی نشده است.
وی تاکید کرد: در صورتی که اگر مدیران این شهرها با انجمن‌ها تفاهم کنند که انجمن‌ها پروسه‌های مربوط به کار را هدایت کنند در صورت بروز چنین مسائلی، انجمن‌ها این موارد را به درستی و در اسرع وقت حل و فصل می‌کنند و ساختوساز سرعت بیشتری به خود می‌گیرد. محتشم تصریح کرد: به‌رغم اینکه ما بارها به شهرهای جدید اعلام آمادگی کرده‌ایم، ولی طی سال‌های اخیر پاسخ مثبت و درخواست همکاری از طرف مدیران این شهرها نداشته‌ایم، در واقع شهرهای جدید مستقلا برای خودشان ارزش زمین‌هایشان را ارزیابی کرده‌اند و شرایطی هم تعیین کرده و اعلام کرده‌اند هر کس تمایل دارد می‌تواند با پذیرش شرایط اعلام شده در این شهرها همکاری کند. واقعیت این است که در چنین فراخوانی بعد حرفه‌ای‌سازی در نظر گرفته نشده است. این موضوع باعث شده که اولا انبوه‌سازان نتوانسته از این فرصت‌ها استقبال کنند و عملا استقبالی هم صورت نگرفته است، از سوی دیگر، در نتیجه عدم استقبال انبوه‌سازان، به آن اندازه هم تقاضا نبوده که بتواند برای زمین‌های تجاری معرفی شده به منظور تکمیل و ساخت تاسیسات زیربنایی، سرمایه‌گذار و‌سازنده جذب کند. بنابراین مشاهده می‌کنید که در این زمینه و برای تامین زیربناها به رغم فراخوان جذب سرمایه‌گذار شهرهای جدید با رکود و عقب‌ماندگی مواجه شده است.
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران گفت: در حالی که ما به شهرهای جدید پیشنهاد دادیم که برای این موضوع با انجمن‌های انبوه‌سازان در سطح استان‌ها تفاهم کنند و در چارچوب تفاهم‌های تدوین شده انبوه‌سازان حرفه‌ای به شهرهای جدید معرفی شوند و پروژه‌های مشخص شده را به انجام برسانند، اما عملا از این درخواست ما استقبالی نشده است.
وی ادامه داد: حتی خیلی از انبوه‌سازان هم‌اکنون و با این شیوه از این فراخوان سرمایهگذاری با خبر نیستند، در صورتی که اگر این تفاهم و همکاری به واسطه انجمن‌ها صورت بگیرد ضمن اطلاع تمام اعضا از فرصت‌های ایجاد شده، انبوه‌سازان واجد صلاحیت به شهرهای جدید معرفی می‌شوند.
وی با مثبت ارزیابی کردن ایجاد شهر جدید خوارزمی در محدوده شرق تهران گفت: اگر پایه‌ریزی این شهر جدید به صورت کامل و با در نظر گرفتن تمام زیرساخت‌های مورد نیاز باشد این شهر جدید می‌تواند در جذب سرریز جمعیتی شهر تهران بسیار موثر باشد و از طرف دیگر رونق ساختوساز توام با صنعتی‌سازی را به همراه داشته باشد.
پاسخ به یک چالش انبوه‌سازی
دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به برخی مسائل موجود در رابطه با انبوه‌سازانی که با پول مسکن مهر اقدام به سرمایهگذاری و خرید زمین در نقاط دیگری کرده و همین موضوع باعث تاخیرهای پی‌در‌پی در تکمیل و واگذاری پروژه‌ها شده است، توضیح داد: مسکن مهر مشکلات عدیده‌ای داشته است، اما در مورد این مشکل باید بگویم اولا مسکن مهر کلا توسط انبوه‌سازان ساخته نشده است و شاید ۴۰ درصد از کل این پروژه توسط انبوه‌سازان اجرا شده باشد. ۶۰ درصد باقی مانده توسط‌سازندگان غیر انبوه‌ساز شامل تعاونی‌ها، برخی افراد غیر متخصص و در عین حال یکسری عمده از این ساخت‌و‌سازها توسط پیمانکاران انجام شده است. وی ادامه داد: حال اگر برخی از ناهنجاری به نام انبوه‌سازان‌ها تلقی می‌شود واقعیت این است که همه ساخت‌وسازهای مسکن مهر به دست انبوه‌سازان نبوده است. محتشم گفت: تا جایی که ما اطلاع داریم این اشکالات پیش آمده به ندرت از سوی انبوه‌سازان صورت گرفته است ممکن است بعضا برخی افراد به اسم انبوه‌ساز وارد این پروژه‌ها شده باشند، ولی اغلب آنها گرید انبوه‌سازی را نداشته‌اند و ما هم نمونه‌ای از این مورد را سراغ داریم، ولی این نمونه‌های موجود بخش عمده‌ای از آن به غیرانبوه‌سازان مربوط می‌شود و معدودی از این موارد هم ممکن است از سوی انبوه‌سازان صورت گرفته باشد که آن هم از نواقص مسکن مهر بوده که نوع قرارداد در چارچوب اصولی و منطقی و درستی نبوده است.
وی ادامه داد: اما از آن طرف هم اگر اندک پروژه‌هایی توسط انبوه‌ساز یا غیر انبوه‌ساز با این معضل مواجه شده ما می‌توانیم بگوییم مشکلات بسیار دیگری را به انبوه‌سازان و حتی سایر‌سازندگان تحمیل کرده و آن این است که بدنه وزارت راه‌وشهرسازی هنوز که هنوز است بعد از گذشت ۵ سال، توانایی تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده از انبوه‌سازان و همچنین توانایی وصول باقی مانده آورده نقدی متقاضیان را ندارد که حتی در برخی از همین پروژه‌ها ارزش افزوده ۱۰۰ درصدی نسبت به مبلغ وام و کل آورده نقدی متقاضی را داشته است و انبوه‌ساز همچنان گرفتار در یک پروژه
آماده گیر کرده است. محتشم توضیح داد: ما انبوه‌سازانی را می‌شناسیم که پروژه آنها افتتاح و تمام شده و پروژه ارزشمندی است اما بخشی از آورده متقاضی همچنان باقی مانده که وزارت راه و شهرسازی نسبت به وصول این آورده اقدام نمی‌کند و انبوه‌ساز همچنان با این مشکل باقی مانده است. این مشکلات همچنان وجود دارد و ما بارها با وزارت راه‌وشهرسازی نسبت به بهبود عملکردها در این زمینه صحبت کرده‌ایم.
فراخوان وزارت تعاون برای مسکن‌اجتماعی
روز گذشته یک مدیرکل وزارت تعاون اعلام کرد، همه دستگاه‌ها لیست متقاضیان مشمول مسکن‌اجتماعی را به این وزارتخانه معرفی کنند. خبرگزاری مهر به نقل از این مقام دولتی نوشت: مخاطبان مسکن‌اجتماعی از سوی وزارت تعاون مشخص
و تعیین می‌شوند.
ارسال نظر