دنیای اقتصاد: برای تشخیص آخرین وضعیت بازار مسکن به لحاظ سیکل‌های تجاری، علائم حیاتی چهارگانه این بخش سنجش شده و گراف‌هایی که از روند بلندمدت مولفه‌های اقتصاد مسکن به‌دست آمده، نشان می‌دهد: بخش پیشران اقتصاد بعد از اوج رکود در نیمه پارسال هنوز وارد رونق نشده است. دو گراف مربوط به نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و تیراژ آپارتمان‌سازی که کارکرد قلب بازار مسکن را منعکس می‌کند، با سقوط شدید در سال ۹۳، به کمترین حد ۵ سال اخیر رسیده و منحنی‌های نوسان قیمت و حجم معاملات، ورود به دوره نقاهت - اواخر رکود - را بازگو می‌کند. گروه مسکن- فرید قدیری:برخی صاحب‌نظران نسبت به «راکد بودن بازار مسکن» دچار تردید شده‌اند و با این تصور که بازار ملک طی چند ماه اخیر تغییر فاز پیدا کرده و از رکود بیرون آمده است، اوضاع کنونی را «رونق» عنوان می‌کنند.

این «برداشت» در شروع سال جدید که احتمالا با تکیه بر گزارش واپسین روز کاری سال۹۳ بانک مرکزی شکل گرفته، چون شرایط فعلی بازار مسکن را «طبیعی» می‌داند، اگر «اصلاح» نشود، می‌تواند در مسیر اصلی‌ترین برنامه‌‌ وزارت راه‌وشهرسازی برای احیای مسکن و رفع عوارض سکته سال گذشته بازار، دست‌انداز ایجاد کند و باز هم زمان تصویب و اجرای آن را عقب بیندازد.

بانک مرکزی ۲۷ اسفند پارسال با انتشار گزارشی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، ارقام دو شاخص مربوط به «حجم معاملات خرید آپارتمان» و «متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی» در مدت ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ملاک ارزیابی وضعیت بازار قرار داد و در جمع‌بندی این گزارش اعلام کرد: رشد قابل ملاحظه ۵/ ۵۰ درصدی معاملات مسکن در کنار افزایش ۷/ ۵ درصدی قیمت‌، حاکی از شرایط «رونق غیرتورمی معاملات مسکن» است.

هر چند بانک‌مرکزی در این گزارش، محل رونق را صرفا حوزه خرید و فروش بازار مسکن عنوان کرده اما نه‌تنها استناد به فقط همین دو شاخص برای تحلیل این حوزه، کفایت نمی‌کند که برای بررسی وضعیت مجموعه بازار مسکن شامل معاملات و ساخت‌وساز، به اطلاعات آماری بلندمدت و کامل‌تری نیاز است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، کارشناسان اقتصاد مسکن برای تجزیه و تحلیل کامل این بخش به لحاظ قرار داشتن بازار در حالت رکود یا رونق، معمولا نوسانات ۴ مولفه شامل «میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز کل کشور»، «تیراژ آپارتمان‌سازی در شهر تهران»، «حجم کل معاملات خرید و اجاره» و همچنین «متوسط قیمت مسکن» را مورد تست و سنجش قرار می‌دهند.

در این میان، با توجه به اینکه رونق یا رکود در یک بخش اقتصادی، از روی میزان رشد تولید و سرمایه‌گذاری در آن بخش تعیین می‌شود، مولفه اول یعنی «میزان سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» قلب بازار مسکن به حساب می‌آید و نبض آن، بیشتر از سه مولفه دیگر، احوال این بازار را منعکس می‌کند.

البته مولفه دوم مکمل مولفه اول است و حجم معاملات به عنوان مولفه سوم نیز بازتاب‌دهنده آنی از رکود یا رونق می‌تواند باشد.

همچنین قیمت مسکن به عنوان مولفه چهارم که براساس منطق نباید مبنای اعلام دوره بازار قرار گیرد، به شکل سنتی و تجربی، از تغییر فاز سیکل‌های تجاری خبر می‌دهد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند بلندمدت گذشته این ۴ مولفه نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال۹۳ کاملا در وضعیت «رکود» بود و امسال دوره «نقاهت» یا همان «اواخر رکود» را پشت‌سر می‌گذارد به طوری که در صورت رسیدگی سریع به سکته‌ای که پارسال در قلب بازار رخ داد، مدت زمان این دوره کوتاه می‌شود و نشانه‌های رونق تدریجی از نیمه دوم ۹۴ در بازار مشاهده خواهد شد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گراف حاصل از تغییرات ثبت شده در میزان سرمایه‌گذاری‌ بخش خصوصی در حوزه ساخت‌وسازهای سراسر کشور طی ۸ سال گذشته نشان می‌دهد: بازار مسکن در سال گذشته وضعیتی مشابه رکود شدید مسکن سال ۸۸ پیدا کرد.

مولفه سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال‌های ۸۶ و ۹۱ با دو اوجگیری، ساخت‌وساز را به بیشترین حد در مقایسه با دوره‌های قبل و بعد از این سال‌ها رساند. در سال ۸۶ به عنوان دوره اوج رونق مسکن، حجم ریالی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در کل کشور ۸۰ درصد افزایش یافت و سپس با شروع دوره رکود در سال ۸۷، نقطه اوج رکود مسکن در سال۸۸ با ریزش شدید نرخ رشد سرمایه‌گذاری به سطح ۳ درصد، ثبت شد.

در سال ۹۱ نیز دومین «قله» در این گراف ۸ ساله، رقم خورد طوری که میزان سرمایه‌گذاری ساختمانی ۵۵ درصد افزایش یافت. اما از اواخر بهار ۹۲، بار دیگر شیب منفی در شتاب رشد سرمایه‌گذاری آغاز شد و در پایان نیمه اول سال ۹۳، این مولفه تنها ۸ درصد افزایش یافت. بنابراین، رکود مسکن سال ۹۳ از روی کاهش شدید رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی مشخص است ضمن اینکه سطح آن هنوز ۵ واحد درصد از عمق رکود ۸۸ بالاتر است.

نتایج گراف حاصل از تغییرات مولفه دوم بازار مسکن نیز حکایت از نزول بی‌سابقه ساخت‌‌وسازهای مسکونی در شهر تهران دارد.

روند نوسانات این مولفه طی ۸ سال گذشته نشان می‌دهد: تیراژ آپارتمان‌سازی در تهران یکبار در سال ۸۶ هنگام اوج رونق مسکن، ۷۱ درصد افزایش یافت و بار دیگر در سال ۹۰ با رشد ۵۳ درصدی روبه‌رو شد که البته آن زمان، ابهام سازنده‌ها از برنامه جدید شهرداری برای سال ۹۱ (طرح تفصیلی) باعث شد ساخت‌وساز یک‌سال زودتر به اوج برسد. با این حال، در سال ۹۱ حدود ۹ درصد دیگر به تیراژ ساخت‌وساز افزوده شد اما در سال ۹۳، سکته در بازار ساخت‌وساز باعث سقوط ۵۲ درصدی نرخ رشد تیراژ در نیمه‌اول و تشدید این سقوط تا منفی ۷۳ درصد در فصل پاییز شد.

به این ترتیب مختصات کنونی مولفه اول و دوم، کندی شدید در نبض بازار مسکن را روایت می‌کند و به هیچ وجه، علامتی از رونق در این گراف‌ها دیده نمی‌شود.

از طرفی، گراف ترسیم‌شده از حجم معاملات مسکن به عنوان سومین مولفه تعیین‌کننده رکود یا رونق، نشان می‌دهد: حوزه معاملات بازار مسکن در سال گذشته اگر چه نسبت به سال ۹۲ بهبود نسبی پیدا کرد اما در مقایسه با سطح رونق سال ۹۱، هنوز فاصله زیادی دارد.

به عبارت ساده‌تر، در مولفه حجم معاملات مسکن، نکته انحرافی ریز و نامحسوسی وجود دارد که برای در نظر گرفتن آن، نباید تحلیل‌ها را به تغییرات دو ساله این مولفه محدود کرد.

طبق جدیدترین آمارهای رسمی که چند روز پیش توسط سامانه رهگیری منتشر شد، حجم کل معاملات مسکن در تهران در ۱۲ ماه سال ۹۳ حدود ۵/ ۱۲درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۲ افزایش پیدا کرد و حجم معاملات خرید نیز در همین مدت با افزایش ۳۲ درصدی مواجه شد. پیش‌تر بانک مرکزی، رشد معاملات خرید در تهران طی ۱۱ ماه اول سال ۹۳ را ۵/ ۵۰ درصد اعلام کرده بود.

اما با لحاظ آمار ۱۲ ماهه، که خرید و فروش آپارتمان در تهران افزایش ۳۰ درصدی نشان می‌دهد، اگرچه مشخص می‌شود فضای معاملاتی بازار نسبت به سال ۹۲ گرم‌تر شده اما انبوه واحدهای نوساز فروش نرفته در بنگاه‌ها از یکسو و انباشت نیاز مسکن در سمت تقاضا از سوی دیگر، سطح پایین معاملات مسکن در سال ۹۳ را بازگو می‌کند.

همچنین پایین‌تر بودن حجم معاملات مسکن سال گذشته تهران نسبت به آنچه در سال ۹۱ هنگام رونق بازار، در بازار خرید و فروش آپارتمان اتفاق افتاد نیز تداوم رکود لااقل تا آخرین روز سال گذشته را تایید می‌کند. در سال ۹۱ حجمی معادل ۲۱۶ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد اما در سال ۹۳ این میزان معاملات از ۱۱۶ هزار واحد تجاوز نکرد. البته بخشی از معاملات سال۹۱ به خریدهای سفته‌بازی ناشی از جهش قیمت در آن سال باز می گردد.

اما چهارمین مولفه که معمولا دلالان بازار ملک و فعالان سنتی بازار آن را علامتی از رکود و رونق می‌دانند نیز وضع سال گذشته بازار مسکن را «رکود» و امسال را «پایان رکود» توصیف می‌کند.

روند ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد: در زمان اوج‌ رونق، قیمت مسکن نیز با بیشترین رشد همراه می‌شود و در زمان رکود فعالیت‌های ساختمانی، شیب رشد قیمت به پایین‌ترین نقطه می‌رسد.

در گراف رسم شده از نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن طی ۸ سال گذشته، پایین‌ترین نقطه یکی برای سال ۸۸ و دیگری برای سال ۹۳ است که به ترتیب بعد از جهش ۸۰درصدی قیمت در سال ۸۶ و صعود نزدیک به ۵۰درصدی در سال ۹۱، رخ داده است.

تغییرات قیمت مسکن در تهران از ابتدای تابستان سال ۹۲ همزمان با کاهش شتاب ساخت‌‌وساز و آغاز رکود، در مسیر نزولی قرار گرفت و تا پایان سال گذشته، این مسیر ادامه پیدا کرد طوری‌که نرخ رشد قیمت مسکن در یک‌سال ۹۳ به یک‌دهم یک‌سال ۹۱ رسید و ۷/ ۴ درصد شد.

در حال حاضر، با استناد به آخرین نقطه چهار گراف انعکاس‌دهنده علائم حیاتی بازار مسکن می‌توان گفت: اوج رکود مسکن در سال ۹۳ اتفاق افتاد و هنوز نبض بازار کمترین ضربان را دارد.

مسوولان بخش مسکن برای احیای نبض مسکن فارغ از سیاست‌هایی که سال گذشته به تصویب رساندند، به دنبال یک جراحی اساسی دیگر هستند تا قلب بازار به حرکت بیفتد.

این جراحی قرار است در قسمت «تامین مالی مسکن» انجام شود و برای آن، برنامه افزایش سقف وام خرید مسکن تعریف شده است.

وزارت راه‌وشهرسازی برای حرکت چرخ ساخت‌وسازهای مسکونی، تقویت بنیه مالی تقاضای مصرفی را برای خرید واحدهایی که در سال‌های گذشته توسط سازنده‌ها ساخته شده و هم‌اکنون فروش آنها به بن‌بست خورده است در دستور کار دارد.

در صورتی که این بن‌بست با وام خرید باز شود، نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها برای شروع پروژه‌های جدید از محل فروش نوسازهای از قبل ساخته شده، فراهم می‌شود و می‌توان به مثبت‌شدن نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تا نیمه امسال امیدوار بود.

در این میان چنانچه تصور شود بازار مسکن از رکود خارج شده است، امکان فراهم شدن ابزارهایی که از سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازی از دولت و بانک مرکزی برای تامین مالی این بخش مطالبه کرده، سخت می‌شود.

در ماه‌های اخیر مذاکراتی در دولت و بانک مرکزی برای این تخصیص برگزار شده و یک پیشنهاد این است که برای جبران کمبود منابع بانک‌ها برای افزایش وام خرید مسکن، بخشی از بودجه سالانه دولت به عنوان وجوه اداره شده، نزد بانک‌ عامل قرار بگیرد.

این مذاکرات، با توجه به ضربه‌ای که کارخانه‌های تولید مصالح‌ساختمانی از رکود مسکن خورده‌اند و انبار آنها از مصالح سرریز شده است، کماکان ادامه دارد.

وزارت راه‌وشهرسازی برای بیرون آوردن بازار مسکن از رکود، پیش‌تر موفق شد سقف وام ساخت در بافت‌فرسوده را افزایش دهد اما تا زمانی که طرف دیگر بازار -تقاضای مصرفی- توانمند نشود، عرضه به شکل واقعی و ادامه‌دار تحریک نخواهد شد.

نوار قلب از بازار مسکن