«دنیای اقتصاد» سیاست تحریک تقاضا در بخش مسکن را بررسی می کند
وام مسکن غیررانتی؛ چگونه؟
دنیای اقتصاد: آخرین ساختار پیشنهادی برای ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن در یکی از بانک‌های دولتی، مطابق مدل ارائه شده به بانک‌مرکزی، بر پرداخت سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن با نرخ ۱۴ درصد و میانگین مبلغ ۶۰ تا حداکثر ۸۰ میلیون تومان، پایه‌ریزی شده است. طراحان صندوق پس‌انداز، ظرفیت وام‌دهی را معادل یک‌سوم نیاز واقعی تدارک دید‌ه‌اند. در این مدل چون دو پارامتر شامل «نرخ وام» و «تعداد وام» با وضعیت واقعی اقتصاد مسکن ناهمخوان است، شیوه پرداخت تسهیلات از حالت «توزیع یکدست بین همه متقاضیان مصرفی» به حالت «گزینش بخشی از گروه هدف» تغییر می‌کند و باعث بروز رانت و سفته‌بازی در مسیر تخصیص وام خواهد شد.
دنیای اقتصاد: آخرین ساختار پیشنهادی برای ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن در یکی از بانک‌های دولتی، مطابق مدل ارائه شده به بانک‌مرکزی، بر پرداخت سالانه 100 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن با نرخ 14 درصد و میانگین مبلغ 60 تا حداکثر 80 میلیون تومان، پایه‌ریزی شده است. طراحان صندوق پس‌انداز، ظرفیت وام‌دهی را معادل یک‌سوم نیاز واقعی تدارک دید‌ه‌اند. در این مدل چون دو پارامتر شامل «نرخ وام» و «تعداد وام» با وضعیت واقعی اقتصاد مسکن ناهمخوان است، شیوه پرداخت تسهیلات از حالت «توزیع یکدست بین همه متقاضیان مصرفی» به حالت «گزینش بخشی از گروه هدف» تغییر می‌کند و باعث بروز رانت و سفته‌بازی در مسیر تخصیص وام خواهد شد. کارشناسان اقتصادی و صاحب‌نظران امور بانکی با اشاره به اشکالات ناشی از قیمت ارزان و تعداد محدود تسهیلات، مکمل دومنظوره‌ای را برای پرداخت غیررانتی هر فقره وام خرید مسکن بین سه متقاضی پیشنهاد کردند. در این راهکار، تسهیلات مسکن صرف پیش‌خرید واحدهای مسکونی می‌شود و وام‌های محدود، صرفا به متقاضیانی که اقدام به پیش‌خرید می‌کنند، تعلق می‌گیرد. ارائه وام با نام پیش‌خریدار به حساب سازنده مسکن از یکسو مسیر خرید و فروش امتیاز
تسهیلات ارزان‌قیمت را مسدود می‌کند و از سوی دیگر ساخت‌وساز و تقاضای مصرفی را به‌صورت توام تحریک خواهد کرد.
با اختصاص تسهیلات به «پیش‌خرید» منافذ سفته‌بازی با وام خرید مسکن بسته می‌شود
گروه مسکن-هاجر شادمانی: با نهایی شدن مدل پیشنهادی برای پرداخت وام خرید مسکن، در صورت تصویب از سوی بانک مرکزی، وام خرید به جای «توزیع یکدست» بین همه متقاضیان واجد شرایط، قرار است از طریق «انتخاب» بخشی از تقاضا، بین مخاطبان این گروه «تقسیم» شود.
ظرفیت بازار پرداخت وام خرید در این مدل به‌خاطر محدودیت منابع بانکی و بودجه‌ای دولت، معادل یک‌سوم حجم بازار تقاضا تعیین شده است که چون بهره پایین برای آن در نظر گرفته شده، باعث افزایش کاذب تقاضا و اضافه‌شدن تقاضای غیرموثر و سفته‌بازی به صف تقاضای مصرفی وام خواهد شد.
در این حالت، کارشناسان برای «تقسیم عادلانه» و حذف رانت‌های احتمالی که ممکن است در نتیجه کمتر بودن تعداد وام در مقایسه با کل نیاز سالانه ایجاد شود، پیشنهاد می‌کنند هر فقره وام خرید مسکن به جای آنکه به طور مستقیم برای خرید واحدهای آماده اختصاص پیدا کند، به ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به نام خریدار در اختیار پیش‌فروشنده قرار گیرد.
به این ترتیب، ضمن آنکه وام مسکن به شکل مستقیم تقویت قدرت خرید متقاضیان را هدف می‌گیرد، کارکرد مثبتی به منظور تقویت قدرت مالی سازندگان و تولید مسکن ایفا می‌کند و از بروز رانت‌های احتمالی نیز که ممکن است در صورت اختصاص وام مسکن به بازار خرید واحدهای آماده ایجاد شود، جلوگیری خواهد کرد. بر مبنای مدل پیشنهادی برای پرداخت وام مسکن در صورت تصویب نهایی از سوی بانک مرکزی سقف وام ۸۰ میلیون تومان تعیین شده و تعداد وام‌هایی که قرار است در هر سال پرداخت شود ۱۰۰ هزار فقره و با نرخ سود ۱۴ درصد تعیین شده است.
این در حالی است که تعیین ظرفیت پرداخت وام خرید به میزان 100 هزار فقره در هر سال، در واقع به اندازه یک سوم نیاز سالانه متقاضیان به وام خرید است. هم اکنون به طور متوسط سالانه 300 هزار خانوار متقاضی خرید مشمول دریافت وام به حساب می‌آیند که برای تقویت قدرت خرید، به وام مسکن نیازمندند اما سهمیه‌ای که هم اکنون به عنوان مدل پیشنهادی پرداخت وام تعیین شده در واقع تنها یک سوم این نیاز را در هر سال پاسخ خواهد داد. از سوی دیگر نرخ بهره حمایتی برای این مدل پرداخت وام که باعث شده قیمت تمام شده تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با قیمت بازار آزاد خرید و فروش وام، کاهش پیدا کند 14 درصد تعیین شده که همین فاصله موجود بین این میزان بهره، با نرخ بهره سایر تسهیلات بانکی - که در حال حاضر بیش از 20 درصد است- عملا موجب می‌شود وام مسکن 80 میلیونی از جذابیت خاصی برخوردار شود و در نتیجه امتیاز آن در بازار سوداگری بین افراد خرید و فروش شود. به این ترتیب، پوشش دهی تنها یک سوم کل نیاز متقاضیان خرید مسکن در هر سال در کنار بهره پایین 14 درصدی، در نهایت منجر به تشکیل صف تقاضا برای دریافت این وام در بانک‌ها و بروز رانت و سوداگری می‌شود.
همین عامل موجب می‌شود وام ۸۰ میلیونی در صورت تصویب نهایی به جای توزیع بین متقاضیان با اولویت، بین تنها یک سوم متقاضیان، تقسیم شود که در چنین حالتی احتمال بروز رانت، اصلی‌ترین آفت پرداخت این تسهیلات محسوب می‌شود.
با این حال، کارشناسان مسکن برای تقسیم غیر رانتی وام خرید، پیشنهادهایی دارند که مهم‌ترین آنها، تخصیص هر فقره وام، بابت پیش خرید یک واحد مسکونی و نه در ازای خرید واحدهای آماده موجود در بازار است.
ترجیح هدایت وام مسکن به بازار پیش‌خرید
مدیرعامل پیشین بانک مسکن (سال‌های ۶۱ تا ۶۳) با بیان اینکه اصولا هر گونه وام برای خرید مسکن به منظور فعال کردن بازار نهایتا آثار تورمی به همراه خواهد داشت، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند سابقه موجود میان افزایش وام و قیمت مسکن نشان می‌دهد هر زمانی که وام افزایش پیدا کرده است قیمت مسکن نیز بالاتر رفته است اما در شرایطی که جریان نقدینگی در بازار مسکن کم است، بهتر است وام به جای آنکه مستقیما به خریدار برای خرید واحدهای آماده و موجود در بازار پرداخت شود، به سازنده بابت ساخت و فروش واحدهای مسکونی تعلق گیرد. به عبارت دیگر مدل پیشنهادی هر فقره وام در ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به مراتب بهتر از پرداخت وام مستقیم به خریدار برای خرید واحدهای مسکونی آماده در بازار مسکن است.
جواد بستانیان افزود: البته هر نرخ بهره‌ای که با فاصله از نرخ بهره واقعی برای تسهیلات محاسبه شود منجر به بروز رانت در اعطای تسهیلات شده و موجب می‌شود اگر برای مثال خریداری از قدرت خرید کافی برای خرید یک واحد مسکونی برخوردار باشد به جای خرید مسکن با اتکا به نقدینگی مکفی خود، ابتدا بخشی از این نقدینگی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند تا سود بالای 20 درصد دریافت کند و سپس در صف دریافت وام 80 میلیونی کم بهره ثبت‌نام می‌کند. به این ترتیب وقتی عملا دو نرخ بهره متفاوت در سیستم بانکی وجود دارد، یعنی تمام دریافت‌کنندگان وام مشمول رانت هستند و تقاضا برای دریافت چنین تسهیلاتی بیش از حد تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد.
مدل تساوی دوران پس‌انداز با زمان بازپرداخت
بستانیان به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح درست در این زمینه این است که خود افراد بخشی از درآمدها و عایدی زندگی شان را برای تامین مسکن پس‌انداز کنند و به ازای هر سال پس‌انداز، با احتساب ارزش آتی (ارزش روز)، یک برابر آن را تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند.
برای مثال اگر فردی 10 سال برای خرید مسکن پس‌انداز کرده است معادل ارزش آتی (ارزش روز) مبلغ جمع شده طی این 10 سال، وام مسکن دریافت کند. وی تاکید کرد: پرداخت تسهیلات مستقیم بدون پیش‌پرداخت و بدون پس‌انداز، باعث ایجاد تورم می‌شود و به این ترتیب بازارها کارآیی خود را از دست می‌دهند. مدیرعامل پیشین بانک مسکن با بیان اینکه ممکن است تحریک تقاضا از طریق وام خرید فایده‌هایی برای اقتصاد کشور داشته باشد، خاطرنشان کرد: گرانی در شرایطی اتفاق می‌افتد که یا کالایی کمیاب است یا پول بیش از حد به بخشی تزریق شده است که در مورد گرانی مسکن به نظر می‌رسد تزریق و تخصیص نادرست وام بدون پس انداز می‌تواند عامل گرانی باشد.
وی تاکید کرد: اولین و بهترین برخوردی که باید با طرح افزایش وام خرید مسکن صورت بگیرد واقعی‌سازی و متناسب‌سازی نرخ بهره وام با بهره فعلی در سیستم بانکی است؛ تا زمانی که نرخ بهره از بهره واقعی کمتر باشد باعث تحریک تقاضای غیر موثر و ایجاد رانت شده و سبب می‌شود حتی عده‌ای از افراد هم که تصمیم به خرید ندارند، در صف تقاضا قرار بگیرند.
فیلترهای رانت زدایی از وام‌مسکن
حسین راغفر، اقتصاددان و استاد دانشگاه با مثبت ارزیابی کردن تاثیر وام ۸۰ میلیونی بر بازار مسکن در راستای تقویت قدرت خرید متقاضیان، به «دنیای اقتصاد» گفت: به‌طور قطع رقم ۸۰میلیون و همچنین اختصاص سالانه ۱۰۰ هزار فقره وام به متقاضیان خرید مسکن برای تقاضای فعلی کافی نیست و دولت و سیستم بانکی حتما باید برای سال‌های آینده به منظور افزایش میزان وام و تعداد آن، برنامه‌ریزی کنند.
وی با بیان اینکه 100 هزار فقره وام اعلام شده تنها یک سوم نیاز خریداران در بازار مسکن را پوشش می‌دهد، افزود: مهم‌ترین مساله‌ای که هم اکنون در رابطه با وام مسکن مطرح است این است که اولویت‌بندی برای پرداخت وام به متقاضیان چگونه خواهد بود و چه ضوابطی برای جلوگیری از ایجاد رانت از سوی دولت و سیستم بانکی در نظر گرفته خواهد شد؟
راغفر اختصاص وام به خانه اولی‌ها را اولین شرط لازم دانست و گفت: علاوه بر این باید سازوکاری در نظر گرفته شود که وام پس از عقد قرارداد و قطعی شدن خرید واحد مسکونی از طرف متقاضی به‌گونه‌ای به وی پرداخت شود تا نقدینگی حاصل از این تسهیلات صرفا هزینه تامین مسکن و پوشش قیمت آپارتمان معامله شده را شامل شود و این وام به بازارهای دیگر هدایت نشود. وی اعمال محدودیت «تنها یکبار امکان دریافت وام» را از دیگر فیلترهایی دانست که دولت می‌تواند با استفاده از آن نسبت به تقسیم غیررانتی وام مسکن در میان متقاضیان اقدام کند.
با اختصاص تسهیلات به «پیش‌خرید» منافذ سفته‌بازی با وام خرید مسکن بسته می‌شود
گروه مسکن-هاجر شادمانی: با نهایی شدن مدل پیشنهادی برای پرداخت وام خرید مسکن، در صورت تصویب از سوی بانک مرکزی، وام خرید به جای «توزیع یکدست» بین همه متقاضیان واجد شرایط، قرار است از طریق «انتخاب» بخشی از تقاضا، بین مخاطبان این گروه «تقسیم» شود.
ظرفیت بازار پرداخت وام خرید در این مدل به‌خاطر محدودیت منابع بانکی و بودجه‌ای دولت، معادل یک‌سوم حجم بازار تقاضا تعیین شده است که چون بهره پایین برای آن در نظر گرفته شده، باعث افزایش کاذب تقاضا و اضافه‌شدن تقاضای غیرموثر و سفته‌بازی به صف تقاضای مصرفی وام خواهد شد.
در این حالت، کارشناسان برای «تقسیم عادلانه» و حذف رانت‌های احتمالی که ممکن است در نتیجه کمتر بودن تعداد وام در مقایسه با کل نیاز سالانه ایجاد شود، پیشنهاد می‌کنند هر فقره وام خرید مسکن به جای آنکه به طور مستقیم برای خرید واحدهای آماده اختصاص پیدا کند، به ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به نام خریدار در اختیار پیش‌فروشنده قرار گیرد.
به این ترتیب، ضمن آنکه وام مسکن به شکل مستقیم تقویت قدرت خرید متقاضیان را هدف می‌گیرد، کارکرد مثبتی به منظور تقویت قدرت مالی سازندگان و تولید مسکن ایفا می‌کند و از بروز رانت‌های احتمالی نیز که ممکن است در صورت اختصاص وام مسکن به بازار خرید واحدهای آماده ایجاد شود، جلوگیری خواهد کرد. بر مبنای مدل پیشنهادی برای پرداخت وام مسکن در صورت تصویب نهایی از سوی بانک مرکزی سقف وام ۸۰ میلیون تومان تعیین شده و تعداد وام‌هایی که قرار است در هر سال پرداخت شود ۱۰۰ هزار فقره و با نرخ سود ۱۴ درصد تعیین شده است.
این در حالی است که تعیین ظرفیت پرداخت وام خرید به میزان 100 هزار فقره در هر سال، در واقع به اندازه یک سوم نیاز سالانه متقاضیان به وام خرید است. هم اکنون به طور متوسط سالانه 300 هزار خانوار متقاضی خرید مشمول دریافت وام به حساب می‌آیند که برای تقویت قدرت خرید، به وام مسکن نیازمندند اما سهمیه‌ای که هم اکنون به عنوان مدل پیشنهادی پرداخت وام تعیین شده در واقع تنها یک سوم این نیاز را در هر سال پاسخ خواهد داد. از سوی دیگر نرخ بهره حمایتی برای این مدل پرداخت وام که باعث شده قیمت تمام شده تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با قیمت بازار آزاد خرید و فروش وام، کاهش پیدا کند 14 درصد تعیین شده که همین فاصله موجود بین این میزان بهره، با نرخ بهره سایر تسهیلات بانکی - که در حال حاضر بیش از 20 درصد است- عملا موجب می‌شود وام مسکن 80 میلیونی از جذابیت خاصی برخوردار شود و در نتیجه امتیاز آن در بازار سوداگری بین افراد خرید و فروش شود. به این ترتیب، پوشش دهی تنها یک سوم کل نیاز متقاضیان خرید مسکن در هر سال در کنار بهره پایین 14 درصدی، در نهایت منجر به تشکیل صف تقاضا برای دریافت این وام در بانک‌ها و بروز رانت و سوداگری می‌شود.
همین عامل موجب می‌شود وام ۸۰ میلیونی در صورت تصویب نهایی به جای توزیع بین متقاضیان با اولویت، بین تنها یک سوم متقاضیان، تقسیم شود که در چنین حالتی احتمال بروز رانت، اصلی‌ترین آفت پرداخت این تسهیلات محسوب می‌شود.
با این حال، کارشناسان مسکن برای تقسیم غیر رانتی وام خرید، پیشنهادهایی دارند که مهم‌ترین آنها، تخصیص هر فقره وام، بابت پیش خرید یک واحد مسکونی و نه در ازای خرید واحدهای آماده موجود در بازار است.
ترجیح هدایت وام مسکن به بازار پیش‌خرید
مدیرعامل پیشین بانک مسکن (سال‌های ۶۱ تا ۶۳) با بیان اینکه اصولا هر گونه وام برای خرید مسکن به منظور فعال کردن بازار نهایتا آثار تورمی به همراه خواهد داشت، به «دنیای اقتصاد» گفت: هر چند سابقه موجود میان افزایش وام و قیمت مسکن نشان می‌دهد هر زمانی که وام افزایش پیدا کرده است قیمت مسکن نیز بالاتر رفته است اما در شرایطی که جریان نقدینگی در بازار مسکن کم است، بهتر است وام به جای آنکه مستقیما به خریدار برای خرید واحدهای آماده و موجود در بازار پرداخت شود، به سازنده بابت ساخت و فروش واحدهای مسکونی تعلق گیرد. به عبارت دیگر مدل پیشنهادی هر فقره وام در ازای پیش خرید یک واحد مسکونی به مراتب بهتر از پرداخت وام مستقیم به خریدار برای خرید واحدهای مسکونی آماده در بازار مسکن است.
جواد بستانیان افزود: البته هر نرخ بهره‌ای که با فاصله از نرخ بهره واقعی برای تسهیلات محاسبه شود منجر به بروز رانت در اعطای تسهیلات شده و موجب می‌شود اگر برای مثال خریداری از قدرت خرید کافی برای خرید یک واحد مسکونی برخوردار باشد به جای خرید مسکن با اتکا به نقدینگی مکفی خود، ابتدا بخشی از این نقدینگی را در بانک سپرده‌گذاری می‌کند تا سود بالای 20 درصد دریافت کند و سپس در صف دریافت وام 80 میلیونی کم بهره ثبت‌نام می‌کند. به این ترتیب وقتی عملا دو نرخ بهره متفاوت در سیستم بانکی وجود دارد، یعنی تمام دریافت‌کنندگان وام مشمول رانت هستند و تقاضا برای دریافت چنین تسهیلاتی بیش از حد تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد.
مدل تساوی دوران پس‌انداز با زمان بازپرداخت
بستانیان به «دنیای اقتصاد» گفت: طرح درست در این زمینه این است که خود افراد بخشی از درآمدها و عایدی زندگی شان را برای تامین مسکن پس‌انداز کنند و به ازای هر سال پس‌انداز، با احتساب ارزش آتی (ارزش روز)، یک برابر آن را تسهیلات خرید مسکن دریافت کنند.
برای مثال اگر فردی 10 سال برای خرید مسکن پس‌انداز کرده است معادل ارزش آتی (ارزش روز) مبلغ جمع شده طی این 10 سال، وام مسکن دریافت کند. وی تاکید کرد: پرداخت تسهیلات مستقیم بدون پیش‌پرداخت و بدون پس‌انداز، باعث ایجاد تورم می‌شود و به این ترتیب بازارها کارآیی خود را از دست می‌دهند. مدیرعامل پیشین بانک مسکن با بیان اینکه ممکن است تحریک تقاضا از طریق وام خرید فایده‌هایی برای اقتصاد کشور داشته باشد، خاطرنشان کرد: گرانی در شرایطی اتفاق می‌افتد که یا کالایی کمیاب است یا پول بیش از حد به بخشی تزریق شده است که در مورد گرانی مسکن به نظر می‌رسد تزریق و تخصیص نادرست وام بدون پس انداز می‌تواند عامل گرانی باشد.
وی تاکید کرد: اولین و بهترین برخوردی که باید با طرح افزایش وام خرید مسکن صورت بگیرد واقعی‌سازی و متناسب‌سازی نرخ بهره وام با بهره فعلی در سیستم بانکی است؛ تا زمانی که نرخ بهره از بهره واقعی کمتر باشد باعث تحریک تقاضای غیر موثر و ایجاد رانت شده و سبب می‌شود حتی عده‌ای از افراد هم که تصمیم به خرید ندارند، در صف تقاضا قرار بگیرند.
فیلترهای رانت زدایی از وام‌مسکن
حسین راغفر، اقتصاددان و استاد دانشگاه با مثبت ارزیابی کردن تاثیر وام ۸۰ میلیونی بر بازار مسکن در راستای تقویت قدرت خرید متقاضیان، به «دنیای اقتصاد» گفت: به‌طور قطع رقم ۸۰میلیون و همچنین اختصاص سالانه ۱۰۰ هزار فقره وام به متقاضیان خرید مسکن برای تقاضای فعلی کافی نیست و دولت و سیستم بانکی حتما باید برای سال‌های آینده به منظور افزایش میزان وام و تعداد آن، برنامه‌ریزی کنند.
وی با بیان اینکه 100 هزار فقره وام اعلام شده تنها یک سوم نیاز خریداران در بازار مسکن را پوشش می‌دهد، افزود: مهم‌ترین مساله‌ای که هم اکنون در رابطه با وام مسکن مطرح است این است که اولویت‌بندی برای پرداخت وام به متقاضیان چگونه خواهد بود و چه ضوابطی برای جلوگیری از ایجاد رانت از سوی دولت و سیستم بانکی در نظر گرفته خواهد شد؟
راغفر اختصاص وام به خانه اولی‌ها را اولین شرط لازم دانست و گفت: علاوه بر این باید سازوکاری در نظر گرفته شود که وام پس از عقد قرارداد و قطعی شدن خرید واحد مسکونی از طرف متقاضی به‌گونه‌ای به وی پرداخت شود تا نقدینگی حاصل از این تسهیلات صرفا هزینه تامین مسکن و پوشش قیمت آپارتمان معامله شده را شامل شود و این وام به بازارهای دیگر هدایت نشود. وی اعمال محدودیت «تنها یکبار امکان دریافت وام» را از دیگر فیلترهایی دانست که دولت می‌تواند با استفاده از آن نسبت به تقسیم غیررانتی وام مسکن در میان متقاضیان اقدام کند.
ارسال نظر