دنیای اقتصاد- قیمت اوراق وام خرید مسکن از ابتدای سال تاکنون بدون تبعیت از دو بازار بالادست، ۱۴ درصد افزایش پیدا کرده و هزینه دسترسی به وام ۴۵ میلیونی بانک‌مسکن را به حدود ۵/۶ میلیون تومان رسانده است. قیمت‌ها در بازار خریدوفروش تسهیلات خرید مسکن - بازار فرابورس - در شرایطی طی فروردین‌ماه صعود کرده که معاملات ملک همچنان در رکود اول‌‌سال به‌سر می‌برند و حتی شاخص بورس طی همین ‌مدت، ۷ درصد افت داشته است.کارشناسان با غیرواقعی‌ خواندن قیمت هر فقره اوراق مسکن - که تا مرز ۷۴ هزار تومان پیش‌ رفته است - سطح فعلی را دارای حباب ۱۲ درصدی می‌دانند. چرا «اوراق مسکن» خلاف‌جهت بازارهای بورس و ملک در حرکت است؟

حباب در قیمت وام ‌مسکن

نرخ اوراق تسهیلات خرید مسکن در فروردین ۱۴درصد افزایش یافت

هزینه ۵/۶ میلیون تومانی برای وام ۴۵میلیونی

چگونه می‌توان حباب را تخلیه کرد؟

گروه مسکن- فرید قدیری: قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک ماه گذشته که بازار معاملات ملک در تعطیلی اول‌سال قرار داشت و سایر بازارها نیز کم‌وبیش در رکود بودند، با شیب تند افزایش پیدا کرد و در حال‌حاضر نیز مطابق تحلیل کارشناسان، سطح کنونی نرخ اوراق مسکن نه‌تنها مناسب خرید‌های مصرفی نیست، بلکه تحت‌تاثیر «جو روانی» تازه‌شکل گرفته، حداقل ۵درصد حباب دارد که قبل از استفاده متقاضیان وام، باید تخلیه شود.

اوراق به برگه‌هایی گفته می‌شود که در قالب آن، دسته‌ای از سپرده‌گذاران بانک‌مسکن که موعد دریافت وام‌‌خریدشان فرا رسیده، امتیاز یا همان حق‌دریافت وام خود را به صورت رسمی در بازار فرابورس، به متقاضی جدید عرضه می‌کنند.

با خرید و فروش اوراق «تسهیلات مسکن»، فرد متقاضی خرید آپارتمان بدون آنکه اقدام به سپرده‌گذاری کرده باشد، هزینه لازم را برای ماه‌ها سپرده‌گذاری نقدینگی خود در همان لحظه نیاز به وام، به صاحب اوراق که حداقل یکسال در بانک‌مسکن سرمایه‌گذاری کرده، پرداخت می‌کند و عملا بدون معطلی و خواب‌پول، به وام می‌رسد.

قیمت این مبادله علی‌القاعده برحسب شرایط زمانی بازار مسکن یا قرارداشتن در فصل رونق یا رکود معاملات، تعیین می‌شود، طوری که معمولا در فصل تابستان یا هفته‌های آخر سال به علت افزایش میل به خرید مسکن، قیمت اوراق نیز تحریک می‌شود و افزایش می‌یابد.

اما آنچه در فروردین امسال و روزهای اخیر در بازار مبادله اوراق مسکن، حاکم شد حکایت از شرایط غیرعادی قیمت اوراق و تبعیت نکردن از بازار بالادست دارد.

شواهد موجود در بازار مسکن و روایت دلالان ملک مشخص می‌کند در فروردین‌ امسال معاملات مسکن در حجم فوق‌العاده پایین و به صورت ناچیز در بنگاه‌‌ها جریان داشته و تعداد خرید آپارتمان مسکونی در این ماه به اندازه‌ای نبوده که تقاضای‌‌مصرفی قابل‌توجهی در بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن ایجاد کند.

با این حال، بازار اوراق در یک ماه‌ گذشته انعکاس‌دهنده رکود معاملات مسکن نبود و نوع نوسان قیمت در این بازار نشان داد عاملان مبادله اوراق را عواملی، غیر از متقاضیان واقعی مسکن تشکیل می‌دهند.

قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن، در فروردین امسال با صعود ۱۴درصدی، از ۶۵ هزار تومان در آخرین روز اسفند۹۲ به ۷۴ هزار تومان در ۳۱ فروردین۹۳ رسید و هزینه دسترسی به وام‌خرید را حتی در مقایسه با ۴۵روز آخر سال۹۲ که شدت رکود معاملات مسکن به‌مراتب کمتر از این روزها بود، گران‌تر کرد.

سال گذشته در فاصله ۱۵ بهمن تا پایان اسفند۹۲ که خریدوفروش آپارتمان با بهبود نسبی مواجه شده بود، قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات مسکن بین ۵۰ تا حداکثر ۶۳ هزار تومان در نوسان بود. همچنین در هفته‌های قبل از آن نیز که مصادف شده بود با تصویب سقف جدید وام خرید مسکن، قیمت اوراق تحت‌تاثیر افزایش مبلغ وام، در مقطعی بین نیمه‌دی تا هفته اول بهمن، به بالاترین سقف سال‌های اخیر، یعنی ۷۵ هزار تومان رسید، اما بلافاصله پس از ۲ هفته، قیمت اوراق به سطح واقعی برگشت و هیجان در بازار وام تخلیه شد.

سال گذشته قیمت اوراق مسکن تا ۱۷دی ماه ۹۲ - روزی که بانک‌مرکزی مصوبه افزایش وام را ابلاغ کرد- در سطح ۳۹ هزار تومان قرار داشت اما در نیمه‌دوم دی با رشد بیش‌از ۸۰درصدی به نزدیک ۷۵ هزار تومان رسید.

اکنون رسیدن دوباره قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن به نقطه اوج، آن هم در شرایطی که زمینه‌ای از داخل بازار معاملات ملک، چنین صعودی را نمی‌توانسته پشتیبانی کند، غیرطبیعی ارزیابی می‌شود.

این «جو روانی» چیست؟

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است: علت افزایش ۱۴درصدی قیمت اوراق مسکن در فرابورس طی فروردین امسال در شرایطی که شاخص بورس در همین ماه ۷درصد افت کرد و قیمت آپارتمان نیز طی این مدت تغییر محسوسی نداشت، می‌تواند به «جو‌‌روانی» تازه‌شکل گرفته در بازار وام مسکن مربوط باشد.

این جو روانی ناشی از ۲ موضوع است: اول، اعلام گمانه‌زنی‌ از برنامه احتمالی دولت برای افزایش مبلغ وام خرید مسکن است که باعث شده صاحبان کنونی اوراق با این پیش‌بینی که قیمت مبادله وام در آینده - به خاطر زیادشدن سقف آن و اثرگذاری بر قدرت خرید مسکن- بیشتر می‌شود، از هم‌اکنون اقدام به پس‌انداز اوراق خود کنند و فروش را به بعد از افزایش سقف، موکول کنند و دوم، انتظار رونق معاملات مسکن در ماه‌های آینده که این نیز تصور افزایش تقاضا در آینده نزدیک برای خرید اوراق را در ذهن صاحبان آن تقویت کرده است.

آنچه این تحلیل را تقویت می‌‌کند، نابرابری شدید بین صف عرضه و صف تقاضای اوراق در بازار فرابورس طی روزهای اخیر است.

در حال‌حاضر نه تنها صاحبان اوراق، عرضه را به شدت کاهش داده و تحریک به نگهداشتن اوراق نزد خود شده‌اند که صف تقاضای خرید نیز به چند برابر حجم محدود عرضه رسیده است.

دارندگان فعلی اوراق تسهیلات خرید مسکن، تصور می‌کنند تجربه رشد ۸۰درصدی قیمت اوراق در زمستان سال گذشته که همزمان با اعلام سقف جدید وام‌خرید اتفاق افتاد، ممکن است امسال نیز به محض تصویب سقف جدیدتر، تکرار شود.

ذبیح‌الله نعمتی، مدیر اداره اعتبارات بانک‌مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: اوراق تسهیلات خرید مسکن در فرابورس معامله می‌شود و قیمت آن تابع عرضه و تقاضا است و قطعا جو‌ روانی در تغییر حجم عرضه و تقاضا و در نتیجه نوسان قیمت اوراق، تاثیرگذار است.

نعمتی افزود: ممکن است جو روانی حاضر به هیجان عده‌ای که منتظر تغییر سقف وام خرید مسکن هستند، مربوط شود و همین هیجان تقاضا برای خرید اوراق را افزایش و عرضه برای فروش آن را کاهش داده باشد.

راهکار تخلیه حباب

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» سال گذشته کارشناسان بازار اوراق مسکن، قیمت واقعی هر فقره اوراق را بین ۶۰ تا ۷۰ هزار تومان برآورد می‌کردند و معتقد بودند ارزش معاملاتی امتیاز وام‌های ۳۵ و ۴۵ میلیون تومانی در همین حد است و اگر قیمت اوراق بیشتر از این شود، تقاضای خرید کاهش می‌یابد و اگر به کمتر از ۶۰ هزار تومان نزول کند، حجم عرضه افت می‌کند.

اکنون با توجه به اینکه سقف وام همان ۳۵ تا ۴۵ میلیون تومان است و معاملات مسکن نیز کماکان حالت رکودی دارد، قیمت بالای ۷۰هزار تومان برای هر فقره اوراق، غیرواقعی و حبابی می‌تواند باشد و به معنی آن است که در این قیمت حداقل پنج درصد حباب وجود دارد و با «نخریدن» اوراق، باید مسیر تخلیه حباب فراهم شود تا قیمت آن به نرخ واقعی حداکثر ۷۰ هزار تومان باز گردد.

با توجه به اینکه برای دسترسی به ۴۵ میلیون تومان وام خرید مسکن، باید ۹۰فقره اوراق تهیه کرد، در حال حاضر با استناد به نرخ‌های حبابی، هزینه این دسترسی حدود ۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

حباب در قیمت وام مسکن؟