محمود نثاری حقیقی فرد به‌دنبال هفت ماه تداوم کاهش قیمت مسکن، اینک دو ماه است که شاهد کاهش انگیزه سازندگان مسکن به ادامه تولید و عرضه هستیم، که به‌صورت کم شدن سرعت ساخت‌و‌سازها، تعطیلی پروژه‌های ساختمانی و انصراف از دریافت مجوزهای جدید ساخت، خود را نشان می‌دهد. این وضعیت، در صورت ادامه یافتن می‌تواند بر میزان عرضه مسکن در دوره بعدی و افزایش قیمت اثر بگذارد. بعضی نظریات به عنوان راه‌حل مواجهه با این معضل مطرح شده‌اند تحت عناوین: برخورد با عاملان عدم عرضه مسکن - اخذ مالیات از خانه‌های خالی - اخذ عوارض فوق‌العاده از ساختمان‌های نیمه تمام و از این قبیل. اما در شرایط فعلی شاید اعمال سیاست‌های تنبیهی نتواند انگیزه‌ای را نزد سازندگان ایجاد کند. امروزه به جای پیام‌های روشن و قوی به فضای کسب‌و‌کار، نمی‌توان علائم تهدیدآمیز ارسال کرد؛ چراکه ممکن است، سخت‌تر کردن شرایط جاری، بر خلاف انتظار سبب کنار کشیدن بازهم بیشتر سرمایه‌ها و انصراف دست‌اندرکاران از فعالیت در این بخش و سیطره رکود بیشتر بر ساخت‌و‌سازها شود که در میان‌مدت و بلند‌مدت به سود متقاضیان نیست.

شرایط فعلی، از لحاظ کاهش ارائه درخواست‌های جدید ساخت‌و‌ساز، رکود تقاضای خرید ملک کلنگی، توقف ورود سازندگان جدید به فعالیت‌های ساختمان‌سازی، همگی حکایت از فقدان انگیزه در این فعالیت به لحاظ ارزش افزوده پایین آن در مقایسه با سایر زمینه‌های سودآورتر و کم‌ریسک‌تر دارد.

به‌دنبال هفت ماه کاهش تعداد معاملات همراه با تنزل شدید قیمت‌ها، دیگر نمی‌توان ادعا کرد که سازندگان بر اساس انتظارات تورمی در بازار مسکن فعالیت می‌‌کنند.

سیاست‌های دولت درخصوص تلاش برای افزایش وام، فقط می‌تواند به رونق محدود بازار در حوزه مسکن اجتماعی و حمایتی کمک کند، اما تولید این نوع مسکن فقط سهم بسیار کوچکی از فعالیت‌های ساخت‌و‌ساز را شامل می‌شود.

برکندن رکود از بازار کسب‌و‌کار مقدم بر مهار تورم

تجربه نشان می‌دهد که منحنی ساخت‌و‌ساز در هر دوره، تابعی از منحنی فروش مسکن در دوره قبل از آن است. چنانچه در یک فرض بعید، ادامه وضعیت رکود بتواند بازار مسکن شب عید را هم پشت سر بگذارد از آن پس طاقت ریسک‌پذیری از مجموعه‌هایی که جهت فعالیت در امر ساخت‌و‌ساز شکل گرفته‌اند از آنها خلع می‌شود و فعالان به جای سرمایه‌گذاری اشتغالزای ساختمانی، راهی سفته بازی، سودبری‌های غیر تولیدی، پذیرش ریسک‌های خطرناک ورود به بورس بازی و افزایش تصاعدی رشد حباب گونه برخی بازارها می‌شوند.

آیا در صورت خروج بخش اعظم سازندگان، دولت قادر است جانشین آنها شود و مستقیما وارد عرصه‌های خالی شده ساخت‌و‌ساز شود؟

همیشه تزلزل در اوضاع سیاسی و اقتصادی کشورها سبب بالا رفتن قیمت ارز و طلا و پایین آمدن ارزش سرمایه‌های ثابت آن کشور (چون مسکن و زمین) می‌شود و متقابلا تامین و ارتقای امنیت، می‌تواند قیمت ارز و طلا را کاهش داده و بازار مسکن و زمین را به رونق و ثبات بیشتری برساند کما اینکه پس از جنگ ۸ ساله، شاهد این تجربه در کشور خودمان بودیم؛ بنابراین با ظهور دولت یازدهم و سیاست‌های افزایش ثبات و امنیت و بهبود روابط خارجی، نباید از تغییر در نگاه اقتصادی مردم غافلگیر شویم، سیاستمداران و برنامه‌ریزان باید بتوانند با توجه به جابه‌جایی در تصمیمات مردم، سیاست‌ها و برنامه‌های خود را به نحوی تنظیم کنند که بتوانند به‌خوبی نقش خود را در بهبود اقتصاد کشور ایفا کنند. پیشرفت در به نتیجه رسیدن مذاکرات بین‌المللی می‌تواند سبب ارتقای امنیت ملی و تسریع در جریان افزایش ارزش دارایی‌های ثابت کشور شود و از آن گریزی نیست.

در هیچ دوره‌ای افزایش شاخص قیمت مسکن کمتر از افزایش شاخص تورم نبوده است؛ بلکه بالاتر یا حداقل هم سطح با تورم بوده، چند دهه است که می‌شنویم مردم از محل سودهای خرید ملک به ثروت‌هایی کلان رسیده‌اند. در سایر کشورها نیز همین روال تجربه می‌شود نمی‌توان انتظار داشت که نوسانات قیمت عوامل تولید از قبیل کالاها و تولیدات ساختمانی، زمین، هزینه‌های اجرایی ساخت‌و‌ساز، دستمزدها، صدورمجوزها، همگی افزایشی باشند، ولی قیمت تولید نهایی (مسکن) با کاهشی روزانه و بی‌وقفه همراه باشد و در عین حال دچار رکود تولید و تحمل آثار آن نشود. امروز در کشور ما برخلاف آنچه به ظاهر مشاهده می‌شود ایجاد برنامه حمایت‌های موثر بانکی از بخش مسکن، به‌ویژه حمایت از متقاضیان می‌تواند به عنوان یک سیاست مطمئن بانکی ارزیابی شود. در کشورمان ساخت مسکن همواره مهم‌ترین فعالیت تولیدی اشتغالزا بوده و هست که مراقبت به‌منظور صیانت از آن به دیده‌بانی ویژه نیاز دارد و در صورتی‌که رسیدگی به مشکلات آن صنعت را با تاخیر و پس از دچار شدن به بحران آغاز کنیم، آنگاه مستلزم تلاش گزاف و سرمایه‌گذاری وسیعی توسط دولت خواهد شد؛ زیرا مسکن کالایی وارداتی نیست که به‌دنبال کاهش زمینه آن، از خارج وارد شود.

مع هذا زیان از هم پاشیدن مجموعه‌های سرمایه‌های تخصصی انسانی گردآوری شده و درگیر در ساخت‌و‌ساز که طی سال‌ها تعامل و تجربه‌اندوزی شکل گرفته، گردهم آمده و توسعه یافته‌اند، درصورت تداوم رکود باید در محاسبات برنامه‌ای آورده شود.