کارشناس برنامه‌ریزی شهری تشریح کرد
ظرافت‌های کنترل اجاره‌بها
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: دولت در دو سال گذشته همزمان با شروع فصل نقل‌وانتقال در بازار اجاره، برای مقابله با سلب آسایش ناشی از «انفجار اجاره‌بها» که چند هفته زودتر از تابستان علائم آن در بازار بروز کرده بود، دست به استفاده از ابزار تنبیهی زد و با تعیین سقف تعزیرات برای جلوگیری از افزایش نرخ اجاره از یک حد معین، عملا عایدی مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای را محدود کرد. این شیوه - اعمال محدودیت برای موجران- اگر چه ابزاری رایج در برخی بازارها برای کنترل قیمت محسوب می‌شود؛ اما با خصلت فعلی بازار اجاره، پیامد اعمال این نوع محدودیت می‌تواند واکنش‌منفی طرف عرضه -موجران- باشد. حمیده امکچی کارشناس برنامه‌ریزی شهری، در مطالعه‌ای که درباره بازار اجاره‌داری در ایران انجام داده، به این جمع‌بندی رسیده است که عایدی سرمایه و نرخ بازدهی در بازار اجاره برای سرمایه‌گذاران این بازار -موجران- در مقایسه با سایر بازارها با توجه به خواب سرمایه، پایین است و انگیزه کافی برای اجاره‌داری وجود ندارد، بنابراین مداخله دولت در تعیین اجاره‌بها ممکن است جمعیت خرد اجاره‌دارها را تهدید کند و به خروج سرمایه‌گذاران و در نتیجه کاهش عرضه منجر شود؛ در حالی که در سمت تقاضا، سهم خانوارهای مستاجر حداقل تا سال۹۵ رو به افزایش است و به ۴۰ درصد کل بازار مسکن خواهد رسید. این کارشناس برنامه‌ریزی شهری درباره آنچه به فشار اجاره‌بها معروف شده نیز می‌گوید: بررسی افت‌وخیز ۲۰ ساله نرخ اجاره و قیمت مسکن نشان می‌دهد میانگین نرخ رشد اجاره‌بها و نرخ رشد قیمت مسکن تقریبا یکسان است و حتی این دو در مقایسه با نرخ تورم نیز فاصله فوق‌العاده ناچیزی دارند؛ اما مشکل بازار اجاره به فاکتورهای اقتصادی نظیر دستمزد و درآمد مستاجرها مربوط می‌شود که چون سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها بیشتر از میزان افزایش حقوق است، سهم این هزینه بزرگ شده است. نتایج این بررسی به شرح زیر است: سه نوع تقاضا در بازار اجاره واقعیت این است که در بخش تقاضا، سه جریان موازی در چند دهه گذشته موجب افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای شده است، در حالی که بخش عرضه متناسب با این جریان تدارک کافی ندیده و همین امر نیز نخستین گام از فرآیند بروز عدم کارآیی در این حوزه را رقم زده است. این افزایش تقاضا اولا به سبب زاد و ولد و افزایش سریع جمعیت در دهه‌های ۵۰۱۳و ۶۰ بوده که موجب جوان‌تر شدن ساخت جمعیتی کشور در دهه‌های بعد و حضور پرشمارتر آنها در بازار مسکن برای تامین سرپناه در آغاز زندگی مستقل و تشکیل خانوار جدیدشان بوده، که معمولا به دلیل عدم امکان حضور در بازار مسکن ملکی، روانه بازار استیجار می‌شوند.. دوما شهری شدن پرشتاب در چند دهه گذشته، کشوری با جمعیت روستایی ۷۰ درصدی در دهه ۱۳۳۰ را، در دهه ۱۳۹۰ با بیش از ۷۰ در صد جمعیت شهری، به جامعه‌ای شهرنشین تبدیل کرده است. جامعه‌ای که به طور طبیعی سهم اجاره نشینی در آنها بالا‌تر از حوزه‌های روستایی است. و نهایتا، تغییر در الگوی اشتغال کشور که آنرا از قالب عمدتا کشاورزی خارج کرده و سهم مشاغل خدماتی و صنعتی درآن فراوانی بیشتر یافته است. ساخت و الگوی اشتغال مدرن و تحرک و پویایی ذاتی در این نوع مشاغل که احتمال جابه جایی و تغییر مکان را در آنها افزایش می‌دهد، گرایش به اجاره نشینی در دوره‌های قبل از پایدار شدن شغل و تثبیت ساختار خانوار در یک حوزه جغرافیایی خاص را حاصل این جریان سه گانه، تقاضای قابل توجهی را وارد بازار مسکن اجاره‌ای کرده، که انتظار می‌رفت مقدمات لازم برای همراهی با آن در بخش عرضه تدارک دیده شود تا با سهولت بتوان بر آن فائق آمد.در حالی که مقایسه سهم ۳/۱۸ درصدی نحوه تصرف اجاره‌ای در سال ۱۳۶۵ با سهم ۳۳ درصدی سال ۱۳۸۵ (یعنی افزایش حدود ۲ برابری طی ۲۰ سال) و افزایش آن تا حدود ۴۰ درصد تا سال ۱۳۹۵ اهمیت کار پیش رو را نشان می‌دهد. اما این روند به خودی خود معضل عمده‌ای به نظر نمی‌رسد، بلکه آنچه مهم است چگونگی پاسخگویی به این نیاز و مشکلاتی است که بخش تقاضا در یافتن پاسخی متناسب با شرایط خود با آن مواجه است. زیرا واقعیت این است که اگر نیاز به سرپناه با توانایی مالی کافی برای ورود به بازار، و امکان تبدیل این «نیاز» به «تقاضا» همراه باشد طبیعتا مشکلی وجود نخواهد داشت. به‌رغم اینکه به هرحال مسکن ملکی همیشه به عنوان مهم‌ترین محل تشکیل سرمایه خانوار و پشتوانه آینده برایشان مطلوب‌ترین گزینه به شمار خواهد رفت، اما اثر واقعیت‌های اجتناب‌ناپذیر در انتقال بسیاری از تقاضاهای سرپناه به بازار مسکن اجاره‌ای را نیزباید پذیرفت. در عین حال آنچه مکررا موضوع مسکن اجاره‌ای را به عنوان مشکلی برای جامعه به شمار آورده، افزایش سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوار و افزایش فاصله بین توان مالی خانوار (یا سهمی که می‌تواند به تامین سرپناه اختصاص دهد) با میزان اجاره بهای درخواست شده از سوی عرضه‌کنندگان مسکن اجاره‌ای به بازار است که آن را به صورت معضلی درآورده است. واقعیت مهم این است که انگیزه‌ها و انتظارات در جانب عرضه و تقاضای مسکن اجاره از ماهیتی متفاوت برخوردار است. بخش تقاضا با توجه به سهمی از درآمد خود که به تامین سرپناه می‌تواند اختصاص دهد اصولا خواهان کاهش میزان اجاره بها است، به ویژه در شرایط اقتصادی کنونی کشورمان، برای کم درآمدهایی که بخش اصلی تقاضای مسکن اجاره‌ای را تشکیل می‌دهند. در حالی که عرضه‌کنندگان، خواهان افزایش مطلوبیت خود از حضور در این بازار با توجه به شرایط عمومی بازار و نرخ‌های معمول بازگشت سرمایه، در افزایش اجاره‌ها هستند. از این حیث انطباق این دو گرایش و نزدیک کردن انتظارات این دو (عرضه و تقاضا) به یکدیگر با محدودیت مواجه می‌شود. نکته مهم در این رابطه فرابخشی بودن ریشه بروز این معضلات و ارزیابی آنها به عنوان عوامل برون بخشی مسکن و متاثر از حوزه‌های کلان اقتصاد کشور است. به طور مثال بخش تقاضا به دلیل سرعت افزایش قیمت مسکن و اجاره بهای آن، نسبت به میزان افزایش حقوق و دستمزدها، توانایی حضور خود را در بازار مسکن از دست داده و افزایش درصد سهم هزینه سرپناه نسبت به میزان افزایش درآمد وی، از استطاعت و امکان احراز شرایط ورود یا باقی ماندن در بازار اجاره هرچه بیشتر کاسته است. برای بخش عرضه نیز فقدان مزیت سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری در مقایسه با سایر حوزه‌های اقتصادی و سودآوری محدودتر نسبت به بازارهایی که تحرک بیشتری را برای سرمایه‌گذاری فراهم ساخته و از خواب سرمایه کاسته و بازگشت سرمایه در زمان محدودتری برای سرمایه‌گذار امکان‌پذیر می‌سازد، از انگیزه ماندن آنها در این بازار می‌کاهد و هر نوع قوانین محدودیت آور که حقوق صنفی آنها را تهدید کند عملا آنان را از ماندن در این بازار منصرف ساخته و بر احتمال خروج شان می‌افزاید، امری که به دلیل کاهش عرضه در مقابل تقاضای در حال افزایش، بر قیمت‌ها افزوده و شرایط را بیشتر به ضرر بخش تقاضا می‌سازد. انتظار غیرطبیعی از موجران! هر سرمایه‌گذار با هدف بهره مندی از عواید حاصل از سرمایه‌گذاری‌اش وارد بازار می‌شود. به طور عمومی سرمایه‌گذاران از میان مجموعه جریان‌های (سرمایه‌گذاری و درآمد) آن ترکیبی از این زوج را برمی‌گزینند که ارزش حال سود شان را به حداکثر برساند. در حالی که بازار مسکن اجاره‌ای به عنوان نوعی سرمایه‌گذاری منحصر به فرد یکی از حالات ممکن سرمایه‌گذاری است که با انجام آن در یک دوره زمانی خاص، سرمایه‌گذار از یک جریان درآمدی برای دوره‌ای نسبتا طولانی در آینده برخوردار می‌شود، بدون اینکه مجبور به اتخاذ تصمیماتی باشد که به طور معمول سرمایه‌گذار در سایر فعالیت‌ها مجبور است به طور پیوسته صورت دهد، تا ماندن خود را در بازار تضمین نماید. بررسی انجام شده در تحقیق اخیر که توسط نگارنده انجام شده نشان می‌دهد بیش از ۸۰ درصد میزان اجاره‌بها به قیمت مسکن مورد اجاره باز می‌گردد (البته در بعضی موارد حتی به بیشتر از آن تا ۹۰ درصد هم بالغ می‌شود) و ۲۰ درصد بقیه به سایر عوامل یعنی نرخ بهره، نرخ تورم، مالیات، هزینه استهلاک، هزینه تعمیر و نگهداری و بنگاه و غیره مربوط می‌شود. بنابراین هنگامی که عامل اصلی و تعیین‌کننده موثر بر میزان اجاره بها قیمت مسکن است. آیا می‌توان انتظار داشت افزایش میزان اجاره بها در حد و اندازه افزایش قیمت مسکن نباشد. به طور مثال در سال ۱۳۸۶ نسبت به سال قبل با بیش از ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن مواجه بوده ایم. آیا افزایش مال الاجاره در همین حدود را باید رفتاری خارج از چارچوب‌های بازار و اصول حاکم برآن ارزیابی کنیم ؟ فراموش نکنیم که عامل اصلی در تعیین مال‌الاجاره، یعنی قیمت مسکن به عنوان هزینه فرصت مورد انتظاراز سرمایه‌گذاری در هر بازار دیگر، باید به طور طبیعی از حضور در بازار استیجار پاسخ گفته شود تا سرمایه‌گذار را به ماندن در این بازار متمایل سازد. بنابراین اگرخواهان رفتاری غیر از آنچه که از هر سرمایه‌گذاری در بازارهای معمول انتظار می‌رود، از موجران باشیم، اصول و انگیزه‌های معمول فعالان و سرمایه‌گذاران در بازارها را نادیده گرفته ایم. پدیده‌ای که قطعا به نفع بازار استیجار و به ویژه مستاجران نخواهد بود. زیرا باعدم تامین انتظارات بخش عرضه، سرمایه‌گذاران این حوزه تدریجا از آن خارج شده و با کاهش عرضه در مقابل تقاضا، قیمت‌ها افزایش بیشتری خواهند یافت. تحولات قیمت اجاره در ایران موضوع تحولات اجاره بهای مسکن به عنوان تابعی از قیمت مسکن، در سال‌های گذشته نسبتا همراه با آن (البته با تاخیری ضمنی که به زمان عقد قراردادهای جدید موکول می‌شود) نوساناتی را تجربه کرده است . با این حال این روند افزایش در سال‌های زیادی پایین‌تر از نرخ تورم عمومی و کمتر از سایر شاخص‌های قیمت مصرف‌کننده (CPI)تحول یافته و توانسته است نوسانات و شیب نسبتا ملایم‌تری را طی کند. بررسی تغییرات قیمت زمین ، زیربنا و اجاره بها طی یک دوره بیست ساله نشان می‌دهد که تقریبا در نیمی از سال‌ها میزان افزایش اجاره بها بیشتر از افزایش قیمت مسکن (زمین و زیربنا) ودر نیمی دیگر از سال‌ها، افزایش اجاره بها کمتر از افزایشی است که در قیمت مسکن (زمین‌وزیربنا) رخ داده است. نکته بسیار مهمی که در همین رابطه باید مورد تاکید قرار گیرد عقب ماندن روند افزایش اجاره بها از روند افزایش قیمت مسکن، دقیقا در سال‌هایی است که بازار مسکن (زمین و زیربنا) نوسان‌های بسیار شدید و افزایش‌های بسیار زیادی را تجربه کرده است. به این تعبیر می‌توان گفت افزایش اجاره بها از روندی آرام‌ترو یکنواخت‌تر نسبت به تحولات قیمت مسکن (بازارزمین‌وزیربنا) برخوردار بوده و رفتارهای منطقی تری نسبت به نوسانات پرفراز و فرود بازار زمین و مسکن داشته که این پدیده به ویژگی‌های ذاتی بازار استیجار بازمی‌گردد. در نهایت مقایسه متوسط نوسانات (افزایش) هزینه سالانه این سه شاخص طی بیست سال گذشته نشان می‌دهد که افزایش میزان اجاره‌بها در حدود دامنه افزایش قیمت مسکن رخ داده است و به‌رغم نوسانات برخی سال‌ها، متوسط تغییرات اجاره بها از دامنه تغییرات قیمت مسکن تبعیت نموده است. مقایسه بازدهی اقتصادی در بازار اجاره اصولا میزان ریسک و نرخ بازدهی هر بازار انگیزه حضور سرمایه‌گذاران و جابه‌جایی‌های متناوب‌شان در بازارهای موازی برای حداکثر کردن سود مورد انتظار است. یک بررسی مقایسه‌ای میان بازار چند کالا مثل طلا، ارز (دلار، پوند، یورو)، اوراق سهام، مسکن ملکی و مسکن اجاره‌ای (اجاره داری) نشان می‌دهد که (طی دوره ۵ ساله از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۸۹) حضور در بازار طلا بیشترین بازده و سهام کمترین بازده را داشته است. در همین سال‌ها بازار مسکن (تولید و فروش) با متوسط نرخ بازدهی ۸/۲۲ به دنبال طلا قرار داشته و بازار اجاره با نرخ ۴/۱۵ درصد با فاصله قابل توجهی بعد از خرید و فروش مسکن قرار دارد. به این ترتیب می‌توان مشاهده کرد به‌رغم تبعیت اجاره بها از روند تورمی موجود، تاثیرپذیری محدودتر این بازار از جریان‌های عمومی تورم را می‌توان شاهد بود. در همین رابطه می‌توان به علل و انگیزه‌های جانبی از باقی ماندن موجران در بازار اجاره وبه‌رغم بازدهی نسبتا کمتر این بازار نسبت به سایر بازارها می‌توان اشاره داشت که از حساسیت این بازار در کشورمان، به خصوص با توجه به تفاوتی که الگوی بازار اجاره داری ما نسبت به سایر کشور‌ها دارد، حکایت می‌کند. خردو پراکنده بودن سیستم اجاره داری در کشورمان که بعضانرخ بازدهی کم این بازار با آن توضیح داده می‌شود، با نظارت ناپذیری، گریز از برخی تعهدات، امکان ورود و خروج سریع و اختیاری و... توجیه می‌گردد امری که از جنبه‌های افزایش مطلوبیت این بازار برای فعالان خرده پای بازاراستیجار درکشورمان است. پیامد اعمال محدودیت چنانکه در بخش قبل نیز به آن اشاره کردیم با توجه به اینکه افزایش اجاره بها از الگوی افزایش قیمت مسکن تبعیت می‌کند و مداخله قابل توجهی فراتر از الگوی حاکم بر تعیین قیمت املاک برای تغییر آن نمی‌توانیم اعمال نماییم. از آنجایی که شاخص قیمت‌های مصرف کننده حکایت از افزایش نسبتا محدودتر متوسط شاخص اجاره بها نسبت به سایر شاخص‌ها داشته و با نوسانات محدودتری نسبت به سایر کالاها و خدمات افزایش یافته است، بنابراین می‌توان به محدودیت درمداخله و پیشبرد اقدامات موثر برای کاهش و کنترل روند افزایش شاخص اجاره بدون توجه به زمینه‌های اصلی تحولات در این حوزه اذعان داشت. فراموش نکنیم که با توجه به افزایش محدودتر قیمت‌ها در بازار اجاره نسبت به سایر بازارهای موازی، در صورت مداخله و اعمال محدودیت‌هایی برای کاهش بیشتر با درآمد خانوارها (به ویژه خانوارهای کم درآمد) بازار، را با خطر خروج کنشگران این بازار، برای جبران هزینه فرصت از دست رفته شان در صورت باقی ماندن در این بازار مواجه ساخته و با خروج آنان و کاهش عرضه، محدودیت بیشتر قیمت‌ها برای متناسب ساختن میزان اجاره‌بها با درآمد افزایش قیمت‌های بیشتری را به آنها تحمیل نماییم.
ارسال نظر