دنیای‌اقتصاد در گفتوگو با کارشناسان بررسی می‌کند
لیزینگ مسکن خوب است یا بد؟
گروه مسکن: سمیه فراهانی- رشد روزافزون جمعیت، محدودیت‌های عرضه مسکن، سودآور بودن بازار، عدم سوددهی بازارهای دیگر سرمایه‌گذاری و هزاران عامل دیگر بارها و بارها از سوی کارشناسان و مسوولان مطرح شده است. از این رو طرح تامین مسکن متناسب برای آحاد جامعه و به ویژه قشرهای آسیب‌پذیر در برنامه دوم و سوم و همچنین برنامه چهارم با هدف کاهش شکاف عرضه و تقاضا از سوی مسوولان مطرح شد.
دولت نیز در این راستا، پس از شکل‌گیری در شهریور ماه ۸۴ آیین‌نامه‌های اجرایی «چگونگی تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد»، «ساخت و عرضه مسکن اجاره‌‌ای با پرداخت تسهیلات ۱۰میلیون تومانی»، «پرداخت وام قرض‌الحسنه ۳میلیون تومانی به مستاجران» کم‌درآمد شهری و «آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶» را به تصویب رساند.
مدیران وزارت مسکن و شهرسازی به این عقیده دارند که افزایش تولید و عرضه واحد‌های مسکونی مشکل مسکن را حل می‌کند و جهت‌گیری هرکدام از سیاست‌های آنها در این راستا بوده است. بنابراین بررسی راه‌حل‌هایی که منجر به افزایش تولید مسکن با بهای تمام شده پایین شود، بسیار ضروری به نظر می‌رسد.
از این رو دو طرح تشکیل تعاونی‌های مسکن و لیزینگ مسکن مطرح شد که پس از گذشت ۵ماه از اعلام این خبر، وزیر مسکن در جمع خبرنگاران از واگذاری ۲۰۰هزار زمین در قالب طرح اجاره ۹۹ساله خبر داد و اظهار امیدواری کرد که تا پایان سال به اندازه ساخت یک‌میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکونی دیگر در قالب زمین‌های ۹۹ساله واگذار می‌شود.
هرچند که تجربه چندین ساله احداث ساختمان توسط تعاونی‌های مسکن در ایران حاکی از صرف زمانی بیشتر از زمان معمول ساخت است، اما به دلیل حذف واسطه‌ها، مالکان هزینه‌ای کمتر از قیمت رایج در بازار را می‌پردازند.
راهکار دیگر که بسیار منطقی به نظر می‌رسد، اجاره به شرط تملیک است که در چارچوب برنامه چهارم توسعه و در طرح جامع مسکن به آن اشاره شده است.
دولت برای اولین بار طرحی را در بازار مسکن به اجرا می‌گذارد که شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن فعال خواهند شد.
بر اساس این طرح، شرکت‌های لیزینگ، خریدار و فروشنده مسکن را انتخاب کرده و آنها را به بانک معرفی می‌کنند. بانک نیز درصورت رضایت سه طرف (فروشنده، خریدار و شرکت لیزینگ) واحد مسکونی موردنظر را در رهن می‌گیرد.
در این میان بانک تعهد می‌کند که اقساط واحد مسکونی را از خریدار بگیرد و به فروشنده بدهد.
در حقیقت گروه‌های هدف لیزینگ مسکن در کشور، دهک‌های درآمدی متوسط و پایین هستند، همین امر موجب شده تا شکل گرفتن این صنعت تا حدی با مشکلاتی روبه‌رو شود.
ترس از ناتوانی بازپرداخت اقساط لیزینگ به دلیل پایین بودن درآمد قشرهای نیازمند واقعی مسکن و همچنین بالا بودن نرخ بهره تسهیلات شرکت‌های لیزینگ و بالا بودن نرخ تورم از جمله مشکلات پیش روی صنعت لیزینگ است.
محمد سعیدی‌کیا وزیر مسکن و شهرسازی ایران درباره ضرورت تشکیل شرکت لیزینگ مسکن گفته است که وقتی فروشنده، یک واحد مسکونی دارد و خریدار پول نقد برای خرید آن ندارد، اما می‌تواند به صورت قسطی پول خانه را بدهد، شرکت‌های لیزینگ این دو یعنی خریدار و فروشنده را پیدا می‌کنند و با بانک قرارداد می‌بندند.
کار اصلی شرکت‌های لیزینگ به گفته سعیدی‌کیا، اتصال این سه یعنی خریدار، فروشنده و بانک است.
زمان اجرای این طرح هنوز مشخص نیست، اما وزیر مسکن و شهرسازی پیش‌بینی کرده است که در یک ماه آینده با نظارت وزارت مسکن طرح لیزینگ به مرحله اجرایی برسد.
شرایط ناروشن
شرکت‌های لیزینگ مسکن به طور رسمی فعالیت ندارند و به گفته سعیدی‌کیا اگر تمام مراحل تاسیس شرکت‌های لیزینگ مسکن به درستی انجام شود، این شرکت‌ها تا پایان سال جاری می‌توانند فعالیت خود را آغاز کنند.
دولت برای کمک به رونق گرفتن شرکت‌های لیزینگ مسکن، یارانه‌ای در نظر گرفته است، اما مشخص نیست این یارانه به چه شکل توزیع خواهد شد.
درباره نقش شرکت‌های لیزینگ توضیح روشنی داده نشده و مشخص نیست که این شرکت‌ها باید دارای چه توانایی‌ها و ویژگی‌هایی باشند و در روند صاحب خانه شدن چه تعهدی را برعهده بگیرند.
لطف‌ا... مکرمی، کارشناس اقتصادی در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: اجرای طرح لیزینگ مسکن در شرایط فعلی دارای ابهامات فراوانی است که باید ابتدا شفاف‌سازی لازم در این زمینه صورت بگیرد.
وی با اشاره به طرح لیزینگ مسکن افزود: این طرح تابع تصمیم بزرگتری است که خود هنوز دارای ابهام است و اجرای آن در شرایط فعلی بسیار ناپخته و خام است و اگر حرفه‌ای عمل نشود، هزینه تمام شده پروژه اصل ماجرا را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
وی در ادامه افزود: بررسی تعاونی‌های مسکن تهران برای اجرای طرح‌های مسکن نشان می‌دهد که این تعاونی‌ها فاقد آمادگی لازم برای اجرای طرح‌های مسکن هستند و با وجود اعلام این تعاونی‌ها برای اعطای تسهیلات مسکن به ۲۷۰هزار نفر، تعاونی تهران هنوز به ۱۰نفر هم این تسهیلات را پرداخت نکرده است و در این میان با مطرح شدن طرحی به نام لیزینگ بر ابهامات موجود اضافه خواهد شد.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در حال حاضر تعاونی استان تهران تعاونی مرکز و تعاونی انبوه‌سازان از این طرح اظهار بی‌اطلاعی می‌کنند و می‌گویند که از طرف مسوولان اجرایی هیچ ابلاغی در این زمینه صورت نگرفته است.
با کمک بانک‌ها سال آینده لیزینگ فعال می‌شود
عضو هیات‌مدیره بانک انبوه‌سازان در گفتوگو با دنیای اقتصاد گفت: سال آینده لیزینگ انبوه‌سازان به همت بانک‌های خصوصی قوی‌تر می‌شود. مجتبی بیگدلی افزود: در بستر بانک‌های خصوصی، لیزینگ مسکن و تامین ۸۰درصد قیمت مسکن در کشور آغاز شده، اما این فعالیت هنوز گسترده نیست.
وی با خاطرنشان ساختن این موضوع که بانک پاسارگاد و بانک پارسیان در زمینه لیزینگ مسکن در کشور پیشگام بوده‌اند، تصریح کرد: اعتقادم بر این است که بانک‌های خصوصی ظرف یک یا دو سال آینده فعالیت خود را در زمینه لیزینگ مسکن گسترده‌تر کنند.
وی تاکید کرد: سیستم بانکی نتوانسته است آن طور که در خور استعداد بخش مسکن است، به نیازهای مالی و تامین منابع برای بخش مسکن کشور اعم از تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن پاسخگو باشد.
وی با تاکید بر این موضوع که سیستم بانکی در تامین منابع مالی موردنیاز به منظور خرید مسکن موفق نبوده است، اظهار داشت: بانک‌های دولتی در حال حاضر تنها ۱۵ تا ۲۰درصد قیمت مسکن را وام می‌دهند، در حالی که این رقم در سایر کشورهای دنیا ۸۰ تا ۹۰درصد قیمت مسکن است.
وی با تاکید بر این موضوع که لیزینگ مسکن می‌تواند بخشی از مشکلات بخش مسکن را مرتفع کند، اظهار داشت: انبوه‌سازان معتقدند که سال آتی به منظور فعال شدن تامین منابع مالی بخش مسکن توسط بانک‌ها سال تعیین‌کننده‌ای است.
وی تاکید کرد: لیزینگ مسکن به لحاظ حقوقی و بازگشت منابع مالی به بانک و یا شرکت عاملی مشکلی ندارد.
بیگدلی گفت: در جلسه آتی انبوه‌سازان مبحث لیزینگ مسکن از مباحث جدی است که قرار است مطرح شود.
وی تاکید کرد: هنوز نرم‌افزار مناسبی برای لیزینگ مسکن در کشور تعریف نشده است.
ارسال نظر