گروه مسکن - الهام علاقه‌بندان: کنترل نقدینگی، مهار تورم در نتیجه کاهش قیمت مسکن از مزایای تشکیل بازار رهن ثانویه است. به‌گزارش روزنامه دنیای اقتصاد، حمید پورمحمدی، معاون امور بانکی و بیمه‌ای شرکت‌های دولتی وزارت اقتصاد و دارایی در نشست مشترک با خواجه دلوئی، معاون وزیر مسکن و سهمانی عضو هیات مدیره بانک مسکن با اشاره به برنامه دولت برای ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی تا پایان سال با پرداخت ۱۵۰هزار میلیارد ریال تسهیلات اظهار داشت: با توجه به لزوم تامین اعتبار و براساس ماموریت واصله به وزارت اقتصاد مقرر شد تا با همکاری وزارت مسکن و نظام بانکی کشور راهکار جدیدی برای تامین منابع مالی بخش مسکن پیشنهاد شود، به همین منظور طی جلسه‌ای با اعضا، ۶ نهاد مالی و ۳ ابزار مالی برای تامین منابع مالی بخش مسکن پیشنهاد شد.

پورمحمدی خاطرنشان کرد: طراحی و فعال‌سازی استفاده از بازار رهن ثانویه، استفاده از سازوکار شرکت‌های تامین سرمایه (بانک سرمایه‌گذاری)، استفاده از سازوکار شرکت لیزینگ، استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات (صندوق‌های با سرمایه ثابت و متغیر)، تقویت بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی تامین مسکن و استفاده از عامل کارگزار که در اصل حلقه ارتباط بین انبوه‌ساز و خریدار است، ۶ نهاد مالی هستند که برای تامین منابع مالی بخش مسکن پیشنهاد شد.

وی اظهار داشت: در جلسه شورای مسکن به ریاست رییس‌جمهور و با حضور وزرا که در خصوص بازار رهن ثانویه تشکیل شد، به بانک‌های ملی و مسکن اجازه داده شده که هر کدام به ترتیب ۵هزار میلیارد ریال و یک‌هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت منتشر کنند تا بدین‌ترتیب منابع مورد نیاز صرف تسهیلات جدید در بخش مسکن بشود.

پورمحمدی در تشریح بازار رهن ثانویه اظهار داشت: در بازار رهن اولیه بانک‌ها تسهیلات را به افراد واگذار کرده و خانه یا ملکی را در وثیقه می‌گیرند، در عین‌حال اقساط را به صورت ماهانه دریافت می‌کنند، این در حالی است که در بازار رهن ثانویه این امکان پیش می‌آید که بخشی از تسهیلاتی که به مردم واگذار می‌کنند به شخص دیگری فروخته ‌شود.

به گفته وی در بازار رهن ثانویه بخشی از تسهیلات به شرکتی با عنوان ناشر واگذار شده این شرکت اوراق مشارکت منتشر کرده و این اوراق در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد و به این‌صورت وجوه نقد دوباره از طریق شرکت ناشر به بانک بازگردانده شده و بدین‌ترتیب منابع مالی بانک برای پرداخت وام بیشتر می‌شود.

معاون امور بانک و بیمه وزارت اقتصاد و دارایی تصریح کرد: املاکی که پیش از این در وثیقه بانک برای پرداخت وام در رهن بانک درآمده بود در بازار رهن ثانویه هم به عنوان ضمانت محسوب می‌شوند.

به گفته وی؛ به منظور نقدپذیری این اوراق بورس موظف است که اوراق را به مانند سهام در بازار بورس خرید و فروش کند.

پور محمدی‌ خاطرنشان کرد: بازار رهن ثانویه تسهیلات اعطایی قبلی را در قالب اوراق بهادار در بازار بورس خرید و فروش می‌کند.

وی در خصوص چگونگی و ایجاد تمایل در مردم برای خرید اوراق مشارکت گفت: دولت با پرداخت یارانه به مردم برای آنها انگیزه ایجاد می‌کند، بدین صورت که نرخ سود پرداختی را برای اوراق مشارکت بیشتر می‌کند.

به گفته وی، با توجه به این امر بازار رهن ثانویه بازاری است که تسهیلاتی را که در بازار رهن اولیه پرداخت می‌شود در قالب اوراق مشارکت و قابل معامله در بورس عرضه می‌کند. معاون امور بانک و بیمه وزارت اقتصاد و دارایی در تشریح مزایای بازار رهن ثانویه برای دولت اظهار داشت: کنترل نقدینگی و جمع شدن نقدینگی موجود در بازار به وسیله این اوراق، پرداخت منابع جدید به وسیله اوراق منتشر شده و به صورت هدفمند از جمله مزایای این طرح است.

پور محمدی با تاکید بر اینکه سازوکار اولیه تشکیل بازار رهن ثانویه تصویب شده اظهار داشت: بورس اوراق بهادار در حال حاضر در صدد تصویب ساز و کارهای اجرایی معامله این اوراق است.

وی با بیان اینکه بازار رهن ثانویه ابزارهای جدید مالی را برای پرداخت تسهیلات در اختیار بانک‌ها قرار می‌دهد افزود: تاکنون در دنیا ۲۰هزار میلیارد دلار از این طریق برای بخش مسکن تامین مالی صورت گرفته که اصطلاحا این روش «مورگیج» نام دارد.

معاون امور بانکی و بیمه‌ای وزارت اقتصاد و دارایی تصریح کرد: با انتشار اوراق مشارکت منابع مالی جدید به منظور تولید مسکن تامین شده که در این صورت عرضه مسکن افزایش یافته و در عین حال قیمت‌ها کاهش می‌یابد.

پورمحمدی گفت: سود اوراق از ۶ ماه تا ۵ سال براساس محاسبات بین بانک‌ها و تفاهم با وزارت مسکن مشخص می‌شود. به گفته وی، با اجرای این طرح (بازار ثانویه) بسیاری از دارایی‌های منقبض شده‌، به شریان‌های اقتصاد وارد می‌شوند.

پورمحمدی با اشاره به تشکیل بانک‌های سرمایه‌گذاری با شرکت‌های تامین سرمایه به عنوان نهاد مالی برای پاسخ به نیاز مسکن گفت: هفته گذشته اولین بانک سرمایه‌گذاری در کشور مجوز فعالیت گرفت. این شرکت با سرمایه یک‌هزار میلیارد ریال توسط شرکت غیر دولتی تشکیل شد و این شرکت‌ها می‌توانند به طور تخصصی به امر تامین سرمایه برای بخش مسکن بپردازند.

وی در تشریح ساز و کار اجرایی این بانک‌ها اظهار داشت: این بانک‌ها خودشان به صورت مستقیم اقدام به سرمایه‌گذاری نمی‌کنند بلکه سرمایه‌ها با شناسایی موقعیت‌هایی مناسب سرمایه‌گذاری مدیریت می‌کنند. معاون امور بانکی و بیمه وزارت اقتصاد و دارایی تصریح کرد: این شرکت‌ها با شناسایی موقعیت‌های مناسب سرمایه‌گذاری و معرفی به مردم به عبارتی پروژه را تبدیل به شرکت می‌کنند و به عبارتی مردم را تشویق به پذیره‌نویسی در آن می‌نماید.

پورمحمدی درخصوص خدماتی که این شرکت‌ها به مردم ارائه می‌دهند اظهار داشت: مشارکت در طرح‌های سرمایه‌گذاری، امکان ‌سنجی فنی و اقتصادی طرح‌های سرمایه‌گذاری، شناسایی موقعیت‌های سرمایه‌گذاری داخلی و دولتی از جمله خدماتی است که این شرکت‌ها ارائه می‌دهند.

معاون امور بانکی و بیمه وزارت اقتصاد و دارایی با اشاره به استفاده ا ز سازوکار شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) به عنوان راهکار سوم برای تامین مالی بخش مسکن گفت: با توجه به اینکه پیش از این شرکت‌های لیزینگ در بخش فروش خودرو و اساس منزل فعال بودند از این سپس می‌خواهیم آنها را در زمینه تولید و اجاره مسکن فعال کنیم.

وی با اشاره به اعلام آمادگی شرکت‌های بزرگ لیزینگ برای مشارکت در این طرح گفت: شرکت‌های لیزینگ با جذب منابع، آن را به دو طریق در بخش مسکن صرف می‌کنند. اول اینکه مسکن ساخته شده را اجاره دهند و در روش دوم خانه ساخته شده را به صورت اجاره به شرط تملیک واگذار می‌کنند.

به گفته پورمحمدی، کلیت این طرح پذیرفته شده و توافق اولیه هم صورت گرفته اما زمان اجرای آن مشخص نیست.معاون امور بانکی و بیمه وزارت اقتصاد و دارایی با اشاره به اینکه استفاده از عامل کارگزاری راهکار چهارم برای پاسخ به نیاز مسکن است گفت: این عامل رابطه بین انبوه‌ساز و خریدار مسکن را برقرار می‌کند.

وی در تشریح محاسن این طرح گفت: شناسایی و ارتباط بین فروشنده و خریدار، امکان فروش مطمئن، امکان خرید و فروش اقساطی، ایفای نقش فعال فروشنده، خریدار و بانک در امر تولید، خرید و فروش مسکن از محاسن این طرح است. پورمحمدی با اشاره به اینکه صندوق جذب سرمایه داخلی و خارجی راهکار دیگری برای تامین مالی در بخش مسکن است، خاطرنشان کرد: با اجرای این طرح سرمایه خارجی در این بخش جذب می‌شود.

کنترل نقدینگی در بخش مسکن

منوچهر خواجه‌دلوئی، معاون مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در این نشست با اشاره به اینکه ابزارهای مالی ذکر شده در طرح جامع مسکن پیش‌‌بینی شده بود، گفت: با توجه به اینکه بخش عمده‌ای از نقدینگی موجود در اقتصاد به سمت بازار مسکن می‌آید، در صورت عدم کنترل و مدیریت این نقدینگی ضررهای زیادی به بخش مسکن وارد می‌شود که از آن جمله رشد قیمت‌ها است.

به گفته وی، با اتخاذ این راهکارها به صورت درست و حساب‌شده از این اتفاق ممانعت به عمل می‌آید. معاون مسکن وزارت مسکن و شهرسازی تصریح کرد: با اجرای این طرح‌ها منابع موجود در دست مردم جمع‌آوری شده و با جهت‌دهی به سمت مسکن یا تولید روانه می‌شوند. بدین ترتیب مردم در صرف سرمایه‌های خود قدرت انتخاب دارند.

وی در پاسخ به سوالی مبنی‌بر نرخ سود در نظر گرفته شده برای اوراق منتشر شده بازار رهن ثانویه گفت: بنابر صحبت‌های صورت گرفته در جلسات متعدد سود پنج‌ساله بین ۱۷ تا ۲/۱۷درصد است که با کاهش سنوات اوراق میزان سود هم کاهش می‌یابد.

معاون امور مسکن وزارت مسکن در خصوص نحوه و زمان عملیاتی شدن طرح بازار رهن ثانویه اظهار داشت: ظرف ۲ماه آینده فعالیت مربوط به این امر شروع می‌شود و یارانه مربوطه در بودجه سال بعد پیش‌بینی شده است.

خواجه دلوئی همچنین در خصوص زمان اجرایی شدن لیزینگ مسکن گفت: طی جلسات متعدد با شرکت‌های لیزینگ وابسته به بانک‌ها آیین‌نامه تدوین شد و بر آن اساس آیین‌نامه طی توافقی که باید صورت بگیرد، اجرایی می‌شود.

وی افزود: شرط وزارتخانه برای اجرایی شدن هرکدام از این ابزارهای مالی این است که باید این ابزارها در نهایت منجر به تولید مسکن شود.

رشد ۸۵درصدی اعطای تسهیلات در سال‌جاری

محمدعلی سهمانی، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن و مجری این طرح در تشریح مزایای آن اظهار داشت: علاوه بر شکل‌گیری بازار رهن ثانویه برای اولین‌بار بازار رهن اولیه تقویت می‌شود، در عین حال توان بانک مسکن و بانک ملی برای اعطای تسهیلات افزایش می‌یابد و از سویی دیگر موجب استاندارد شدن تسهیلات هم می‌شود.

سهمانی با تاکید بر اینکه سیاست دولت خدمات‌رسانی به مردم است، افزود: با توجه به نامحدود بودن تقاضا باید منابع مالی را برای پرداخت به مردم تجهیز کنیم.

عضو هیات‌مدیره بانک مسکن با اشاره به اینکه سال گذشته حدود ۱۰۰هزار مورد تسهیلات ساخت و ۲۰۰هزار مورد تسهیلات خرید مسکن ارائه شد، گفت: طی ۵ماه اول سال جاری ۸۰هزار مورد تسهیلات خرید و ۳۰هزار مورد تسهیلات ساخت اعطا شد.

به گفته وی، جذب سپرده در بانک مسکن طی سال ۸۵ نسبت به سال قبل ۴۳درصد و اعطای تسهیلات ۸۵درصد رشد داشته است.

سهمانی تصریح کرد: با توجه به اینکه یک‌هزار میلیارد ریال از محل منابع بازار رهن ثانویه، منابع مالی بانک تجهیز می‌شود، از این محل می‌توانیم ۸۵هزار مورد بر اعطای تسهیلات بیافزاییم.