نگاهی به قوانین در حوزه تخلفات ساختمانی
تخلف عین آب خوردن
عکس: احمدنادری
خبری که برای نخستین‌بار قاطعیت مسوولان شهری برای قلع‌وقمع ساختوسازهای غیرمجاز به ویژه ساختوسازهای بالای ارتفاعات 1800 متر در شهر تهران را نشان می‌داد.
در همان زمان مدیرکل امور اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ با اعلام این که ۳۰۵هزار پرونده تخلف ساختمانی در این کمیسیون وجود دارد، تاکید کرد که این ساخت‌وسازها در هر مرحله‌ای که باشد با حمایت و هماهنگی قوه قضائیه و دیوان عدالت اداری قلع‌وقمع خواهد شد.
در پی اعلام این خبر بسیاری از تشکل‌ها و سازمان‌های مردم نهاد به ویژه تشکل‌های زیست‌محیطی از این تصمیم بخردانه شهردار تهران که باعث حفظ و صیانت از حریم شهر به ویژه در کوهپایه‌های شمال تهران می‌شد، حمایت کردند.
بر همین اساس شبکه سازمان‌های غیردولتی زیست‌محیطی و توسعه پایدار تهران، طی نامه‌ای خطاب به رییس قوه قضائیه از دستور ایشان مبنی بر لغو حکم الزام شهرداری تهران به تمدید پروانه ساخت یک برج ۲۳ طبقه در ارتفاع بالای ۱۸۰۰ متر منطقه یک
حمایت کرد.
همچنین این شبکه زیست‌محیطی از تصمیم و عزم شهرداری تهران مبنی بر تخریب ساختمان‌های بنا شده در ارتفاعات غیرمجاز حمایت کرده و خواستار نظارت عالیه دستگاه قضایی برای جلوگیری از هرگونه تخلف زیست‌محیطی شده است.
تشکل‌ها و سازمان‌های غیردولتی با تاکید بر این که گرفتن جریمه از سازندگان بناهای غیرمجاز کارساز نبوده و نه تنها مانع از فعالیت آنها نمی‌شود بلکه افزایش واحدهای ساخته شده و تشویق متخلفان را در پی دارد، از شهرداری خواسته‌اند با جدیت و عزم راسخ با متخلفان برخورد کند.
اما امروز ساختوساز غیرمجاز به معضلی بزرگ تبدیل شده است به‌گونه‌ای که به گفته برخی از مسوولان شهری سالانه بالغ بر ۳۰هزار واحد مسکونی در تهران احداث می‌شود که قسمت عمده آن تخلفات ساختوساز دارند. این در حالی است که این تخلفات در محدوده یا حریم شهر انجام می‌گیرد که شهرداری مسوول اصلی برخورد با آنها است.
ملاک عمل شهرداری برای مقابله با تخلفات ساختوساز ماده 100 قانون شهرداری‌ها است که در 27 بهمن 1345 به تصویب رسید و مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان‌سازی از شهرداری پروانه، اخذ نمایند.
براساس این ماده به شهرداری این امکان داده شده است تا از عملیات ساخت ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به‌وسیله مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع شده باشد، جلوگیری نمایند.
با این حال به نظر می‌رسد ماده 100 که باید یکی از قوانین تنبیهی برای برخورد با متخلفین از قوانین ساختوساز باشد، دست متخلفین را بازمی‌گذارد و امکان دور زدن قانون و فرار از مجازات‌های سنگین را به وسیله پرداخت جریمه امکان‌پذیر می‌کند.
براساس تبصره یک این ماده، در موارد مذکور (ماده ۱۰۰) که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری، ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیرکشور و یکی از قضات دادگستری با انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر با انتخاب انجمن مطرح می‌شود.
کمیسیون پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد. پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است، موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یک‌ماه تصمیم مقتضی را برحسب مورد اتخاذ کند.
در مواردی‌که شهرداری از ادامه ساختمان‌سازی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید.
در غیر این صورت کمیسیون به‌تقاضای ذی‌نفع به‌موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی‌که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند، تعیین می‌نماید و شهرداری مکلف است، تصمیم مزبور را به‌مالک
ابلاغ کند.
هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید، شهرداری راسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود.
در واقع در این تبصره از کمیسیون ماده ۱۰۰، بر تخریب تمام یا قسمتی از بنا مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند، تعیین گردیده است و مالک موظف است طبق این نسبت به تخریب بنا اقدام کند. اما آنچه بیش از همه ملاک عمل قرار می‌گیرد تبصره ۲ ماده ۱۰۰ است که طبق آن مالک می‌تواند در مواردی که تخریب بنا ضرورتی ندارد، اقدام به پرداخت جریمه نماید.
تبصره 2 که در تاریخ 27شهریور 58 به تصویب رسیده است، می‌افزاید: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی، کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان‌های اصلی یا خیابان‌های فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) رای به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید. (جریمه نباید از حداقل یک‌دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی بیشتر باشد) در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری نمود، شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. این جریمه برای اراضی تجارتی، صنعتی و اداری طبق تبصره3 این ماده این‌گونه پیش‌بینی شده است: در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی تجارتی، صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی
رای به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد، تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید (جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر مترمربع بنای اضافی ایجاد شده بیشتر باشد) در صورتی که ذی‌نفع از پرداخت جریمه خودداری نمود شهرداری مکلف است مجددا پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید.
با اعمال تبصره‌های ۲ و ۳ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مبالغ هنگفتی به حساب شهرداری واریز می‌گردد که این قانون را در جایگاه کسب درآمد بیشتر برای شهرداری قرار داده است.
ماده 100، منبع درآمد شهرداری
به عقیده برخی کارشناسان بحث ساختوساز غیرمجاز در شهرداری از اولویت برخوردار نیست و شهرداری نمی‌خواهد این منبع درآمد خود را تا زمان جایگزینی از دست بدهد هر چند که مسوولان شهرداری معتقدند که با ساختوسازهای غیرمجاز برخورد می‌کنند. مصبا‌ح‌الدین متقی، مدیر اجرایی کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ در این باره می‌گوید: بیشترین پرونده‌های موجود در کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ مربوط به آن دسته از متخلفانی است که دانسته مرتکب تخلف می‌شوند، مانند تجاوز به حریم شهر تهران، تجاوز از میزان تراکم و تغییر نوع کاربری.
وی می‌افزاید: این دسته از افراد همان‌طور که به قوانین ساختوساز اشراف دارند و از آن تجاوز می‌کنند، به راه‌های مقابل با این قوانین نیز تسلط دارند و چنانچه شهرداری برایشان مانع ایجاد کرده باشد در صدد رفع آن عمل می‌کنند.
متقی می‌گوید: مالکانی که آگاهانه اقدام به ساختوساز غیرمجاز در حریم شهر و یا در افزایش میزان تراکم می‌کنند از راهکارهای قانونی فرار و از روند اجرای قانون مطلع هستند و در این شرایط تمامی سعی خود را برای اخذ دستور موقت می‌کنند و از این رو در همین پروسه دستور موقت، بنای خود را می‌سازند تا با پرداخت جریمه از تخریب آن میزان تراکم معاف شوند.
ساختوسازهای غیرمجاز رویه دیگری نیز دارد و آن مربوط به تخلفات ارگان‌های دولتی است.
مدیر اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تهران می‌افزاید: اگر قرار است قانون اجرا شود، ارگان، سازمان‌ها و نهادهای دولتی با مردم عادی در برابر آن یکسان‌اند و بنده به عنوان یک شخص حقوقی از این نهادها و ارگان‌های دولتی انتظار بیشتری در اجرای قانون دارم اما اگر در بعضی موارد تعللی صورت می‌گیرد همانند دیگر تخلفات در این کمیسیون‌ها بررسی و احکام متناسب با تخلفات صادر می‌شود.
این در حالی است که رییس اتحادیه املاک شمیرانات به نمونه‌ای از ساختوسازهای غیرمجاز در ارتفاعات بالای 1800متر اشاره می‌کند و می‌گوید: مالکی در سال 79 پروانه ساخت یک مجتمع 41 واحدی را در ارتفاعات شمال تهران از شهرداری گرفته است اما شهرداری منطقه از صدور پایان کار خودداری می‌کند این در حالی است که مالک این مجتمع برخی از واحدهای مسکونی را پیش‌فروش کرده است.
وی با انتقاد از شهرداری می‌افزاید: شهرداری در زمان اعطای پروانه ساختمانی می‌تواند از ساختوساز مناطق ممنوعه جلوگیری کند تا چنین شرایطی هم برای سازنده و هم برای خریداران پیش نیاید.
این در حالی است که طبق ماده 10 قانون مدنی هر گاه معامله‌ای بین دو نفر انعقاد و مفاد آن براساس قانون نباشد فاقد اعتبار است.
وی می‌افزاید: در کنار این ساختمان، ساختمان دولتی برخی نهادها و ارگان‌ها با کاربری اداری مسکونی احداث شده است که در حال حاضر مورد استفاده قرار می‌گیرد.
عدم نظارت شهرداری، افزایش تخلفات
در این میان یکی از عمده‌ترین مشکلات موجود مشکلات نظارت است. شهرداری عقیده دارد یکی از عمده‌ترین دلایل رسیدگی نکردن به تخلفات ساختمانی، اعلام نکردن تخلفات از طرف مهندسان ناظر است. هرچند که مسوولان شهری یکی از راه‌های باخبر شدن شهرداری‌ها از تخلفات صورت گرفته را گزارش‌های مهندسین ناظر مطرح می‌کنند، اما بهرام غفاری، رییس سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان تهران معتقد است که مهندسان ناظر گزارش تخلفات را به شهرداری ارائه می‌دهد در حالی که زمان می‌گذرد تا شهرداری به این گزارش‌ها رسیدگی کند، در نتیجه زمانی که شهرداری در حال بررسی است کافی است تا افرادی که ساختوساز غیرمجاز انجام می‌دهند به کار خود ادامه دهند.
مدیرکل اجرایی ماده 100 نیز به این نکته تاکید می‌کند و می‌گوید: تخلفات ساختمانی از طریق مهندسان ناظر و یا بازرسان فنی شهرداری مناطق به شهرداری اطلاع داده می‌شود و براین اساس پرونده تشکیل و سپس به کمیسیون‌های ماده 100 ارسال می‌شود.
یکی دیگر از مشکلات مبارزه با تخلفات ساختمانی نبود قوانین جامع و مانع برای حل معضلات و گرفتاری‌های پیچیده در امر ساختوساز است. طبق آخرین قوانین و مقررات که به نام مقررات ملی ساختمان معروف است، مالک بعد از گرفتن دستور نقشه با یکی از مجریان صاحب صلاحیت و دارای مجوز از وزارت مسکن و شهرسازی قرارداد می‌بندد که آن مجری با سازمان نظام مهندسی در زمینه نظارت بر کار طرف‌حساب است.
بهرام غفاری، رییس سازمان نظام مهندسی و کنترل ساختمان می‌افزاید: برخی از منتقدان، منشا پاره‌ای از نارسایی‌های موجود در روند ساختوساز را به دلیل رابطه استخدامی و مالی بین مالک و مهندس می‌دانند. در حالی که عدم نظارت درست بر روند ساختوساز را نادیده گرفته‌اند.
از این رو سازمان نظام مهندسی اقدام به منقطع کردن رابطه بین مالک و مهندس ناظر کرد و بر این اساس انتخاب مهندس ناظر توسط سازمان و پرداخت حق‌الزحمه آن نیز از مجرای سازمان نظام مهندسی صورت می‌گیرد و در این شرایط سازمان به عنوان مهره واسط بین مالک و مهندس ناظر صورت می‌گیرد.
اما متاسفانه تمام بخش‌های مقررات ملی ساختمان به مرحله اجرا در نیامده است و سازمان نظام مهندسی و شهرداری اختلافاتی در نحوه اجرا و تبصره‌های آن دارند، با توجه به این مسائل به نظر می‌رسد شهر تهران با وجود چنین مشکلاتی نیازمند یک تغییر ساختاری در نحوه مدیریت شهری، اصلاح و تصویب قوانین روشن و واضح مورد نیاز، به کارگیری نیروی متخصص در ساماندهی ساختوساز به خصوص نیروی انتظامی و دستگاه قضایی، فرهنگ‌سازی در بین اقشار مردم و در نهایت ترمیم ساختار فرسوده و ناکارآمد شهرداری است.
و یا شاید حق با حمزه شکیب عضو دوره سوم شورای شهر تهران باشد که عدم همکاری سازمان‌ها و نهادهای مسوول مشکل اصلی مدیریت شهر تهران است. هرچند که سال‌ها است مدیریت واحد شهری از سوی مسوولان به عنوان تنها راهکار هدایت شهر تهران به عنوان کلانشهر مطرح شده است اما هنوز در این راه گامی برداشته نشد.
طبق نظر غالب کارشناسان اجرای مقررات ملی ساختمان در کنار اجرای صحیح ماده 100قانون شهرداری و امتناع از نگاه ابزاری و درآمدی به قوانین می‌تواند راهگشای بسیاری از مشکلات ساختوساز در تهران باشد.
طرح: ساسان ضرابی
ارسال نظر