گروه مسکن- میترا یافتیان: با توجه به تجربیات موفق برخی کشورهای صنعتی مبنی بر تامین مسکن مورد‌نیاز و به تبع آن رونق اشتغال و از سوی دیگر برنامه‌ریزی‌های دولت در حوزه مسکن و ساخت‌و‌ساز در کشورمان همواره این سوال مطرح است که آیا با استفاده از تجارب جهانی، راهکارهایی عملی و مطابق و هماهنگ با شرایط کنونی کشور ما برای حل معضل مسکن و پاسخگویی به نیازهای روزافزون و انباشت شده تامین مسکن قابل ارائه نیست؟ به گزارش دنیای‌اقتصاد، یکی از مهمترین ویژگی‌های مسکن، خودکفا بودن این بخش است به طوری که حوزه‌های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین‌المللی تاثیرپذیرند. در شرایط کنونی که تحریم و تهدیدهای پوچ بین‌المللی، به نوعی اقتصاد داخلی را هدف قرار داده است، حمایت از بخش‌های اقتصادی که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می‌رسد‌.

بخش مسکن نیز به‌دلیل تولید تمامی نهاده‌های واسطه‌ای آن در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباط آن با سایر بخش‌های صنعتی و خدماتی کشور، دارای خاصیت پیش‌رانگی در اقتصاد بوده که می‌تواند به عنوان موتور محرک اقتصادی کشور عمل کرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم‌های احتمالی بین‌المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند‌.

توان جذب نقدینگی بالا از دیگر ویژگی‌های موثر بخش مسکن در اقتصاد است بدین معنا که بخش مسکن در شرایط کنونی که دارای دوران رکود و رونق دوره‌ای است، توانسته است به‌طور متوسط ۲۵‌درصد از نقدینگی موجود در کشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی که رونق در این بخش بر‌اساس اتخاذ سیاست‌های اصولی و درست حاکم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت‌.

بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد‌اقتصادی می‌توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و کاهش تورم در جامعه استفاده کرد‌.

رونق مسکن، افزایش اشتغالزایی

بنابراین گزارش، توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی‌های اصلی بخش مسکن است. براساس مطالعات انجام شده، می‌توان گفت به ازای ساخت هر ۲۰۰‌مترمربع بنا، ۴ شغل مستقیم و شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد‌.

ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغالزایی غیر‌مستقیم در بخش‌های دیگر اقتصادی است. امتیاز دیگری که بخش مسکن دارد، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه‌های کم‌درآمد است‌، یعنی با رونق این بخش، گروه‌های کم‌درآمد جامعه که عموما دارای تخصص‌های بالا نیستند، فرصت کسب درآمد خواهند داشت‌.

بنابراین، می‌توان گفت که با رونق این بخش، گام موثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی که در این بخش به‌خصوص برای افراد غیر‌‌ماهر ایجاد می‌شود، در وهله اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی‌ که امکان خانه‌دار شدن این گروه‌ها فراهم شود، آنها نیز این امکان را می‌یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا کنند، لذا یکی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه‌کن خواهد شد‌.

سهم بالای مردان از اشتغال در بخش مسکن از مزیت‌های مهم بخش مسکن به شمار می‌رود. به طوری که نسبت به بخش‌های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردها در بخش مسکن شاید یکی از اصلی‌ترین نقاط قوت این بخش به شمار می‌رود‌.

علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی‌های خاص این بخش است. به‌عنوان مثال براساس اطلاعات آماری مرکز آمار، ۶/۱۴‌درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است که تنها ۹/۰‌درصد از کل شاغلان زن کشور در این بخش حضور دارند‌.

علاوه‌بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است که با رونق این بخش، علاوه بر اشتغالزایی وسیعی که با توجه به داده‌های قبلی، ایجاد می‌شود، باعث ایجاد اشتغال‌ برای مردان که تامین‌کننده سهم عمده‌ای از درآمد خانوارها هستند، نیز می‌شود.

بنابراین با رونق این صنعت از یک طرف اشتغالزایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغالزایی مردها خواهند بود که خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی‌های اجتماعی می‌شود‌.

حل معضل مسکن با ورود دولت به این بخش

بنابراین گزارش، تجربه بسیاری از کشورهای موفق در عرصه ساخت‌و‌ساز نشان می‌دهند که اغلب این کشورها راهکارهایی مربوط به نقش‌آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن، تامین زمین، کنترل بازار آن و کاهش سهم هزینه زمین در قیمت مسکن و نیز راهکارهای تامین مالی برای پوشش هزینه ساخت مسکن را در طول سالیان متمادی به کار گرفته‌اند که بعضا امروز شاهد کمبود تقاضا و عرضه زیاد مسکن در این کشورها هستیم‌.

بسیاری از کارشناسان بر این باورند یکی از سیاست‌های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین «عرضه» و «نیاز» است. چنانکه تجربه نشان می‌دهد سیاست‌هایی همچون افزایش تسهیلات بانکی، نمی‌تواند گروه‌های کم‌درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم‌زایی، باعث کاهش توان آنها در تملک مسکن خواهد شد‌.

بنابراین یکی از راهبرد‌های اصولی که می‌توان با استمداد از آن، از وضعیت کنونی خارج شد، «افزایش عرضه مسکن توسط دولت» است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و... توانسته است نقش بسزایی در کاهش معضل مسکن در این کشورها داشته باشد‌. به گونه ای که هنگام بحران مسکن، دولت در کشورهایی چون انگلیس، آلمان و ... که با کمبود شدید مسکن مواجه بودند، با روش‌های مختلف به تولید انبوه مسکن پرداخته و با عرضه آن به جامعه، سعی در متعادل کردن عرضه و نیاز داشته است. به‌عنوان مثال در فاصله سال‌های ۱۹۴۶ تا ۱۹۵۶، از ۵/۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شده در انگلیس، ٧٥‌درصد آن توسط مقامات محلی (دولت)، ساخته ‌شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال‌های ۱۹۱۹ تا ۱۹۶۹، ۶میلیون واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه کرده است. کره‌جنوبی نیز از سال ۱۹۹۱ تا ۱۹۹۸، ۲میلیون واحد مسکونی عرضه کرده است و در سال‌های بعد نیز حضور ٤٠‌درصدی خود را در عرضه مسکن حفظ کرده است.

ورود دولت به معنای ساخت نیست

ذکر این نکته قابل توجه است که حضور کارآمد و موثر دولت در بخش حاکمیتی و مالکیتی مسکن، به‌معنای تولید مسکن توسط خود دولت نیست. بنابراین این مهم باید بر عهده پیمانکاران غیردولتی باشد.

همچنین برخی صاحبنظران در حوزه مدیریت و مسکن معتقدند یکی از نتایج مهم پروژه‌های سفارش ساخت انبوه مسکن به پیمانکاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضه بیشتر مسکن، موجب حذف‌ واسطه‌های سوداگر می‌شود، یعنی دولت از طریق در اختیار گرفتن مالکیت زمین‌ها در طول جریان ساخت، سیاست‌های موثری را در جهت انتقال مستقیم مالکیت به گروه‌های نیازمند و حذف واسطه‌های سوداگر به اجرا می‌رساند. به طور مثال می‌توان با پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن، آنها را در سود حاصل از سرمایه‌گذاری شریک کرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می‌کند، نه واسطه‌های سوداگر .

همچنین با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، مداوم‌ بودن تولید و عرضه مسکن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز می شود .

ضمن اینکه سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسکن مورد‌نیاز گروه‌های هدف می‌شود، بنابراین با عرضه مستمر واحدهای مسکونی، بازار مسکن شاهد دوران‌های رونق و رکود فصلی نخواهد بود.

بنابراین گزارش، همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می‌شود. به‌طور کلی یکی از دقیق‌ترین تعاریفی که از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانه فرصت‌های اقتصادی در جامعه است‌، امروزه در جامعه ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن‌دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسکن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسکن برخوردار نیستند، اما با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه، واسطه‌های سوداگر از چرخه تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می‌شود. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت با دو عنصر حضور کارآمد دولت در عرصه حاکمیتی و مالکیتی و سیاستگذاری صحیح درباره موضوع زمین و با در نظر گرفتن باقی ماندن انگیزه برای بخش خصوصی جهت حضور در عرصه مسکن، دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌های طرف عرضه با حضور حاکمیتی و مالکیتی خود، اقدام به سفارش پروژه‌های ساخت واحدهای مسکونی به انبوه‌سازان بخش‌خصوصی در زمین‌های خود کند. در این شرایط، ارائه وام‌هایی که بتواند ۸۰ تا ۱۰۰‌درصد هزینه ساخت را تامین کرده و دولت بدون حذف قیمت زمین و واگذاری آن که در نهایت موجب ایجاد رانت خواهد شد، بهای زمین خود را به‌صورت اجاره بلند مدت دریافت کند، می‌تواند اقدامی موثر برای افزایش عرضه و تولید مسکن در کشور باشد.

به این ترتیب مشکل تامین مسکن قابل حل بوده و در نهایت شاهد کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار خواهیم بود.البته در این فرآیند با توجه به توان مهندسی و تخصصی موجود در کشور و ساخت داخلی مصالح ساختمانی می‌توان به افزایش سالانه ۷۰۰هزار واحد مسکونی مورد‌نیاز امیدوار بود. همچنین با اجرای مداوم سیاست واگذاری زمین به صورت اجاره ٩٩ساله علاوه بر آن که بازار مسکن به تعادل قیمتی خواهد رسید، از سوی دیگر بازار زمین که تاثیر مستقیم و متقابلی در بخش مسکن دارد کنترل خواهد شد. اما در کلانشهرها که زمین‌های دولتی بسیار کم است. احیای بافت‌های فرسوده برای تامین زمین مورد‌نیاز امری ضروری است که در صورت تحقق آن دو هدف اصلاح بافت‌های فرسوده و تامین مسکن مورد‌نیاز در کلانشهرها محقق خواهد شد.