گفت‌وگو با مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت
اجاره ۹۹ساله برای شهرهای کوچک احیای بافت‌های فرسوده برای کلانشهرها
در همین رابطه با در نظر گرفتن شرایط موجود در بازار مسکن به لحاظ رکودی که بر آن حاکم است و نیز برنامه‌ها و سیاست‌گذاری دولت نهم مبنی بر افزایش تولید و عرضه مسکن، با دکتر افشین پروین پور به گفت‌وگو نشستیم که ...
گروه مسکن- میترا یافتیان: داشتن مسکن مناسب برای اقشار مختلف مردم حق طبیعی بوده و قانون اساسی کشورمان دولت را به عنوان متولی بخش مسکن و مسوول تامین مسکن آحاد جامعه معرفی کرده است. در همین رابطه با در نظر گرفتن شرایط موجود در بازار مسکن به لحاظ رکودی که بر آن حاکم است و نیز برنامه‌ها و سیاست‌گذاری دولت نهم مبنی بر افزایش تولید و عرضه مسکن، با دکتر افشین پروین پور مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران به گفت‌وگو نشستیم که بخشی از این گفت‌وگو در ادامه می‌آید.
اینکه گفته می‌شود بازار مسکن در کشور ما مبتلا به بیماری هلندی شده و مهمترین علت آن سابقه نامطمئن سایر بازارهای سرمایه‌ای در مقایسه با بازار مسکن بوده و به تبع آن نقدینگی سرگردان جامعه را روانه‌این بازار کرده است تا چه حد با واقعیات جامعه و اصول علمی مطابقت دارد؟
بر سر بیماری هلندی و اینکه آیا واقعا حوزه مسکن با چنین مشکلی مواجه است، دیدگاه‌های متفاوتی وجود دارد زیرا عده‌ای معتقدند هم اکنون بازار مسکن دچار این بیماری شده، برخی نیز معتقدند نشانه‌هایی از این بیماری در این حوزه بروز یافته و عده‌ای هم مبتلا بودن بازار مسکن را به بیماری هلندی رد می‌کنند. اما به نظر من به دلیل اینکه اعداد و ارقام درستی در این زمینه وجود ندارد نمی‌توان در این زمینه اظهار نظر کرد بدین مفهوم که برخی می‌گویند نقدینگی فراوانی وارد بازار مسکن شده اما هیچ مرجع رسمی، آمار و ارقام درستی نسبت به جذب این نقدینگی‌ها در بازار مسکن و تورم ناشی از آن ارائه نداده است. بنابراین اظهارنظر در این زمینه تا زمانی که آمارهای درست و واقعی از سوی مراجع مسوول اعلام نشود اصولی و واقعی نخواهد بود.
در شرایط کنونی به نظر شما بعد از موج گرانی مسکن که میزان آن در برخی مناطق فراتر از حد تصور و پیش‌بینی‌های فعالان در این عرصه بود، آیا هنوز هم در کشور به لحاظ ساخت و ساز و نیز خرید و فروش مسکن در شرایط رکود قرار داریم؟
به نظر من همچنان این رکود وجود دارد و بازار ملتهب بوده و منتظر جرقه‌ای است که باز هم افزایش قیمت در بخش مسکن به‌وجود آید، علت آن هم این است که عرضه و تقاضای مسکن در کشور ما همواره نابرابری داشته است. عرضه بسیار پایین و تقاضای روز افزون در خوشبینانه‌ترین شرایط نیز می‌تواند به افزایش قیمت‌ها و نیز رکود فعالیت‌ها در حوزه مسکن بینجامد. مگر اینکه برنامه‌ریزی‌های دولت که انصافا در اکثر موارد از قدرت اجرایی لازم هم برخوردار است، سریعا وارد فاز عملیاتی شده و با ساخت و تحویل تعدادی واحد مسکونی در نقاط دارای اولویت نظیر کلانشهرها، موجب خروج بازار مسکن از رکود حاکم بر آن شود.
به نظر شما کشور ما در شرایط کنونی نیازمند ساخت سالانه چه تعداد واحد مسکونی است تا بتوان در سال ٩٠ که گفته می‌شود پیک تقاضاهای مسکن به بالاترین سطح خود می‌رسد، با بحران‌های جدی در این بخش مواجه نشویم؟
به اعتقاد من ساخت حداقل یک‌میلیون و ٧٠٠ هزار واحد مسکونی در کشور ما برای پاسخگویی به تقاضاهای موثر و واقعی در حوزه مسکن ضروری است، بنابراین با توجه به برنامه‌های دولت در بخش مسکن قطعا اگر عزم جدی برای تحقق آنها وجود داشته باشد، پاسخگویی و رفع نیاز مسکن برای اقشار کم درآمد و میان درآمد تا سال ٩٠ تحقق پیدا خواهد کرد و دور از انتظار نیست.
آیا در شرایطی که از سویی دولت با کمبود زمین‌های دولتی برای واگذاری به صورت اجاره ٩٩ ساله مواجه بوده و از سوی دیگر کمبود مصالح ساختمانی در کشور وجود دارد، سیاست‌های دولت در بخش مسکن مبنی بر ساخت سالانه یک و نیم‌میلیون واحد مسکونی قابلیت تحقق را دارد یا خیر؟
برنامه‌های دولت در این بخش صرفا زمین‌های دولتی برای واگذاری به صورت اجاره ٩٩ ساله به تعاونی‌ها در نظر گرفته نشده و دولت می‌تواند از بافت‌های فرسوده موجود در شهرها نیز بهره گیرد. همچنین در حال حاضر در نهاده‌های تولید مسکن به غیر از زمین، در بخش فولاد و سیمان نیز مشکل داریم که‌این‌ها هم قابل حل است البته اگر یک عزم جدی از طرف دولت به‌وجود آید.
به نظر شما اگر دولت صنعتی‌سازی ساختمان را در اولویت برنامه‌های خود در بخش مسکن قرار می‌داد، مشکل مسکن سریع‌تر حل نمی‌شد؟
بله، همین‌طور است البته چنین هدفی نیز در برنامه‌های دولت مورد اشاره قرار گرفته اما نه با اولویت اول. بنابراین اگر بحث صنعتی سازی ساختمان در کشور راه بیفتد و بتوانیم با روش صنعتی سازی، به ساخت مسکن در کشور اقدام کنیم تعداد واحدهای مسکونی بیشتر، مقاوم‌تر و سریع‌تر ساخته و تقاضاهای موثر در این بخش با سرعت و کیفیت مطلوب‌تری پاسخ گفته می‌شود. البته نمی‌توان گفت در تمام کشور باید مسکن به شیوه صنعتی ساخته شود چرا که هنوز ما در کشور با مشکل کمبود اشتغال مواجه هستیم و ساخت مسکن به شیوه سنتی می‌تواند بخشی از این کمبود اشتغال موجود را برطرف کند، بنابراین با توجه به اینکه مسکن دومین صنعت اشتغالزا در کشور ما محسوب می‌شود، باید به گونه‌ای در موضوع توسعه ساخت و ساز ورود پیدا کنیم که ضمن تامین نیازهای مسکن، مقوله اشتغال ناشی از آن نیز مد نظر قرار گیرد. در این رابطه مهمترین راهکاری که پیشنهاد می‌شود این است که در استان‌ها و یا شهرهایی که در آنها با کمبود بسیار زیادی اشتغال مواجه هستیم مسکن به شیوه سنتی و در نقاطی که کمبود اشتغال به میزان معمول وجود دارد، برای رفع مشکل کمبود مسکن، به شیوه صنعتی ساخت‌وسازها انجام شود.
نظرتان در رابطه با وضع مالیات بر مسکن‌های خالی از سوی دولت چیست؟
این یکی از بحث‌هایی است که مورد تاکید ما است، تجربیات کشورهای موفق در این زمینه نشان می‌دهد که وضع مالیات‌های سنگین بر مسکن‌های خالی موجب می‌شود تا این واحدها برای فروش و یا اجاره به متقاضیان تامین مسکن ارائه شود. بنابراین قطعا تجربیات کشورهای دیگر باید در کشور ما نیز در دستور کار مجلس و دولت قرار گیرد.
همچنین در کوتاه مدت باید ابزارهای کنترلی دولت از طریق وضع مالیات بر زمین‌های با کاربری مسکونی، واحدهای مسکونی خالی از سکنه و نیز نظارت بر کنترل نرخ اجاره بها به‌کار گرفته شود تا بخشی از التهاب بازار مسکن کاسته شود.
با توجه به اینکه هم اکنون ساکنان شهرهای جدید در اطراف کلانشهرها نظیر شهر جدید هشتگرد و پرند، با مشکلات رفاهی- معیشتی مواجه هستند آیا سیاست دولت مبنی‌بر واگذاری زمین با اجاره ۹۹ ساله در حومه کلانشهرها منطقی است؟
چنین برنامه‌هایی برای شهرهای کوچک جواب می‌دهد اما مشکل کلانشهرهایی چون تهران با ساخت و ساز در شهر جدید پرند و یا هشتگرد حل نمی‌شود، کلانشهرها باید به سمت احیای بافت‌های فرسوده حرکت کنند، در این صورت می‌توان امیدوار بود که مشکل مسکن در این مناطق رفع می‌شود. همچنین تجربه تاسیس شهرهای جدید در کشور ما نشان می‌دهد که همواره این طرح‌ها به دلیل فراهم نبودن زیر ساخت‌های لازم همواره با شکست مواجه شده و در نهایت تنها به گسترش کلانشهرها انجامیده است.
اما در صورتی که سیاست احیای بافت‌های فرسوده در کلانشهرها مد نظر قرار گیرد، علاوه بر تولید مسکن در داخل شهرها، واحدهای مسکونی نیز مقاوم سازی می‌شوند.
ارسال نظر