تحلیل و بررسی درباره
۵ ریشه اصلی بحران مسکن
افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر باعث به وجود آمدن بحران در این بازار شده است. بحرانی که نه در بستر یک عامل بلکه با زنجیره‌ای از عوامل قابل تحلیل است. روشن است هیچ کدام از این عوامل به تنهایی نمی‌توانند ریشه مساله باشند و تشکیل زنجیره‌ای متشکل از تمام عوامل، سازنده راه‌حلی مناسب برای وضعیت موجود خواهد بود.
در حقیقت زنجیره‌ای نگاه نکردن به ریشه‌های بحران مسکن و عدم برنامه‌ریزی قطعی و ناقص درباره آنها، زمینه‌ساز ایجاد وضعیت حاضر شده است.
نشریه پیک املاک به ریشه‌های این بحران می‌پردازد و نقش هریک را جداگانه مورد بررسی قرار می‌دهد. روشن است، مسوولان باید از این عوامل، زنجیره‌ای بسازند و برای گشودن هر حلقه از حلقه‌های دیگر برنامه‌ای متناسب و موزون طراحی کنند تا قفل زنجیر بحران از پای بخش مسکن باز شود.
رکورد تورمی
جمشید پژویان، استاد دانشگاه علامه طباطبایی وضعیت بازار مسکن را رکود تورمی توصیف می‌کند و می‌گوید: عرضه و تقاضا در بازار مسکن تعادل ندارد و در حالی که تولید مسکن صورت نمی‌گیرد، قیمت‌ها به طور کاذب بالا می‌رود.
وی گرانی اخیر را گرانی مصالح می‌داند و می‌گوید: باید مصالح اصلی مانند آهن و سیمان با قیمتی ارزان و حتی یارانه‌ای در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد، چرا که در اقتصاد بحران زده این بخش، کوچک‌ترین گرانی یا افزایش قیمت، بازتابی وسیع در قیمت نهایی فروش دارد و لذا باید دولت از این مساله جلوگیری کند.
نقش نقدینگی
ابراهیم رزاقی، استاد دانشگاه حرکت نقدینگی سرگردان را زمینه‌ساز گرانی مسکن می‌داند و می‌گوید: در کشوری که رشد نقدینگی در آن ۳۵درصد است و این نقدینگی به هر بخش که وارد شود، نتیجه‌ای جز ویرانی ندارد، باید انتظار افزایش قیمت‌های مسکن را داشت.
وی می‌افزاید: نقدینگی آزاد شده از بانک‌ها تحت تاثیر کاهش نرخ سود بانکی و حرکت به سوی بخش مسکن و انتظاراتی که از سود این بخش می‌رود، باعث رشد ناگهانی قیمت‌ها شده است.
رزاقی می‌گوید: در کنار این مساله باید به انتظارات تورمی موجود در جامعه که باز تحت‌تاثیر وجود نقدینگی و کاهش ارزش پول ملی و رشد تورم ایجاد می‌شود، نیز اشاره کرد. اگر به خانه‌دار شدن مردم علاقه دارید، سیاست‌های انقباضی برای سیستم بانکی در پیش گیرید و از توزیع نقدینگی در جامعه خودداری کنید.
ضربه‌های دهه ۷۰
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه صنف مشاورین املاک تهران نیز ریشه افزایش قیمت مسکن در سال گذشته را در ۲عامل گذشته می‌داند و می‌گوید: علت اول کمبود واقعی تولید مسکن است که به جز حرکتی که اوایل انقلاب انجام شد، دیگر انبوه‌سازی واقعی نداشتیم و در واقع از آن سال تاکنون کاری نکرده‌ایم که الان انتظار کنترل قیمت‌ها را داشته باشیم. وی می‌افزاید: مساله دوم افزایش قیمت و محدودیت در فروش تراکم در سال ۷۷است که اکنون چوب آن را می‌خوریم. این مساله باعث شد محدودیت در تولید مسکن ایجاد شود و قیمت‌ها رشد جهشی خود را آغاز کنند.
کاهش قدرت خرید مردم
استاد دانشگاه شهید بهشتی می‌گوید: تورم بالا و نبود ابراز جدید تامین مالی، قدرت خرید مردم برای خانه‌دار شدن را به طرز وحشتناکی کاهش داده است. حسین باهر می‌افزاید: اتکای مردم برای تامین پول خرید مسکن به مبالغ دولتی مانند وام مسکن است، در حالی که بخش خصوصی می‌تواند با انتشار اوراقی چون رهن ثانویه و از طریق بورس این تامین مالی را بر عهده بگیرد، مانند کشورهای پیشرفته که تا ۸۰درصد پول خرید مسکن را بانک‌ها تامین می‌کنند، اما دولت این عرصه راهم نمی‌‌خواهد از دست بدهد و بانک‌های دولتی نیز در خلق شیوه‌های جدید دچار انفعال هستند و مردم این وسط مانده‌اند.
کمبود سرمایه‌گذاری و تولید مسکن
شهرام سلماسی جاوید، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن، گرانی مسکن را در کمبود تولید در نتیجه کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی می‌داند و می‌گوید: چون دولت برنامه منظمی را برای تولید مسکن و تشویق سرمایه‌گذاری در این بخش ندارد، سرمایه‌‌ها به تدریج از این بخش خارج می‌شوند. وی می‌افزاید: مشکل مسکن با افزایش عرضه در مقابل تقاضا حل می‌شود و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، البته عرضه واقعی نه تک‌سازی پراکنده، دولت باید بداند چگونه، کجا و با چه شرایطی می‌خواهد انبوه‌سازی کند و آن‌گاه تسهیلاتی برای بخش خصوصی داخلی یا خارجی فراهم کند تا سرمایه‌گذاری صورت گیرد.
جاوید می‌گوید: به ساخت‌وسازهای پراکنده نگاه نکنید. تولید واقعی مسکن که مطابق با الگوی ساخت و قدرت خرید عامه مردم باشد، الان در کشور نزدیک به صفر است. لذا کمبود تولید و سرمایه‌گذاری اصلی‌ترین ریشه بحران مسکن است که بر هم خوردن ترازوی عرضه و تقاضا و پیشی گرفتن تقاضا از عرضه در کنار کاهش قدرت خرید مردم، به جهش یافتن قیمت‌ها منجر شده است.
ارسال نظر