افزایش قیمت مسکن تا زمستان بعید است
گروه مسکن -علی مقدم: افزایش قیمت بیش از حد مسکن مربوط به قیمت انواع مصالح ساختمانی، دستمزدها، هزینه‌های شهرداری و دیگر هزینه‌های جانبی نیست. عامل اصلی این گرانی‌های اخیر حجم بالای نقدینگی و ورود آن به بخش مسکن به دلیل عدم سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر و نیز عدم همخوانی عرضه و تقاضای خانه است. مدیر یکی از آژانس‌های مسکن تهران با بیان مطالب فوق همچنین از تخصصی شدن آژانس‌های مسکن سخن گفت و به این موضوع اعتقاد داشت که آژانس‌های مسکن باید از افراد تحصیلکرده و آموزش دیده در سیستم خود استفاده کنند و حتما از یک مشاور حقوقی به طور ثابت بهره جویند. متنی که در ادامه می‌خوانید گفت‌وگوی خبرنگار ما با محمد رحیمی، مدیر آژانس مسکن ولنجک است.
ممکن است مروری بر وضع مسکن از سال ۷۲ تا کنون داشته باشید؟
جالب است بدانید ما تحقیقی در زمان تحصیل در رابطه با وضع ملک داشتیم، نتیجه تحقیق این بود که وضع ملک تقریبا مثل پله‌های یک آپارتمان است، قیمت‌ها شروع به بالارفتن می‌کند، به یک نقطه اوج می‌رسد و بعد ثابت می‌شود و یک دوره رکودی بین ۲ تا ۴سال اتفاق می‌افتد و دوباره به همین ترتیب ادامه پیدا می‌کند.
بنده خاطرم هست که در سال ۷۲ قیمت آپارتمان نوساز در حدود مترمربعی ۸۰هزار تومان بود البته در آن زمان‌ها به علت اینکه منطقه ولنجک مشکل آب داشت این منطقه خیلی توی بورس نبود.
نظر شما در رابطه با گرانی‌های سال گذشته مسکن چیست؟
این افزایش قیمت‌ها در سال گذشته واقعا بی‌سابقه بود به طوری که اکنون و نسبت به دو سال پیش در بعضی مناطق قیمت‌ها دوبرابر شده است. برای مثال آپارتمان نوسازی را که اوایل سال پیش در پونک مترمربعی ۸۵۰هزار تومان می‌شد خرید الان مترمربعی یک‌میلیون و ۸۵۰هزار تومان و شاید هم بیشتر برای خرید آن باید پرداخت کرد و اما در این منطقه آپارتمانی که اوایل سال گذشته مترمربعی دومیلیون و ۳۰۰هزار تومان قیمت داشت، الان مترمربعی سه‌میلیون و ۳۰۰هزار تومان باید خریداری کرد که می‌توان گفت رشد قیمت در این منطقه کمتر از خیلی مناطق دیگر بوده است. در ۲ سال گذشته وضعیت سرمایه‌گذاری در صنف‌های دیگر ضعیف شده که یک نمونه آن وضع سهام است که رونق خود را از دست داده است و این وضعیت باعث شده که پول‌های با مقدار کم جذب بازار مسکن شوند، برای مثال اگر کسی ده میلیون تومان هم پول داشت با گرفتن یک وام ۱۸میلیون تومانی می‌توانست خانه بخرد و همین امر باعث شد در مناطقی که قیمت‌ها پایین‌تر بود حجم تقاضا برای خرید مسکن افزایش پیدا کند و دلیلی شد تا قیمت‌ها در این گونه مناطق به رشد دو برابری برسد.
قیمت آپارتمان نوساز در منطقه ولنجک چقدر است؟
منطقه ولنجک شامل ۲ بافت است. یک قسمت آن خانه‌های شخصی و قسمت دیگر خانه‌های تعاونی‌ساز است که حدود ۶۷ تعاونی و ارگان ساختمان‌سازی کرده‌اند که عمر خیلی از آن ساختمان‌ها در حدود ۱۲ تا ۱۳ سال است.
در این منطقه بیشترین رشد قیمت در قبل از عید در حدود ۵۰درصد بود که این روند گرانی بعد از عید هم ادامه داشت. در این منطقه به عنوان مثال قیمت یک آپارتمان نوساز شخصی مترمربعی سه‌میلیون تومان است که همین آپارتمان یک سال پیش قیمتی در حدود مترمربعی یک میلیون و ۸۵۰هزار تومان داشت. قیمت زمین نیز در ولنجک خیلی افزایش داشته است. در حال حاضر در اینجا یک ملک کلنگی قیمتی در حدود مترمربعی ۴میلیون تومان دارد. جالب است بدانید افزایش قیمت در ملک‌های کلنگی در مقایسه با آپارتمان بیشتر بوده است برای مثال قیمت یک ملک کلنگی در سال گذشته در حدود مترمربعی دو و نیم میلیون تومان بود و علت این رشد بیشتر، تقاضای زیاد برای خرید ملک‌های کلنگی است.
البته قیمت زمین‌هایی که قواره‌های بزرگ دارند پایین‌تر است. قیمت‌های ذکر شده برای قواره‌های زیر ۱۰۰۰ مترمربع است. زمین‌هایی که متراژ آنها بیش از ۲هزار مترمربع است قیمتی در حدود مترمربعی سه تا سه و نیم میلیون تومان دارند.
وضع رهن و اجاره خانه در این منطقه چگونه است؟
مبلغ رهن و اجاره نیز افزایش داشته است به‌طوری که مالکینی بوده‌اند که مبلغ اجاره خانه را ۵۰درصد افزایش داده‌اند، اما به‌طور کامل، به نسبت افزایش قیمتی که در ملک داشتیم قیمت رهن و اجاره افزایش پیدا نکرده است.
خانه‌ای که سال گذشته ۴۰میلیون تومان رهن کامل آن بود امسال باید ۵۵میلیون تومان برای رهن آن پرداخت و یا یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی که الان ۲۷میلیون تومان مبلغ رهن آن است سال گذشته با ۲۰میلیون تومان قابل رهن کردن بود.
به نظر شما عامل اصلی گران شدن مسکن مخصوصا در سال گذشته چه بوده است؟
قیمت مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری و تراکم و هزینه‌های جانبی دیگر، تاثیر چندانی بر قیمت مسکن ندارند و هر ساله ما شاهد افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های دیگر هستیم، به نظر بنده عامل اصلی گران شدن خانه بالا رفتن حجم تقاضا است و این افزایش تقاضا به خاطر بالا رفتن حجم نقدینگی به دلیل عدم سرمایه‌گذاری در زمینه‌های دیگر از قبیل بورس، فعالیت‌های تولیدی و کشاورزی و غیره است. از طرف دیگر قبلا سود پرداختی به سپرده‌ها توسط بانک‌ها به خصوص بانک‌های خصوصی بالا بود و خیلی از مردم پول‌های خود را در بانک‌ها قرار می‌دادند. اما به‌دلیل کاهش سود سپرده‌های بانکی و عدم تناسب بین تورم و نرخ‌های یادشده، مردم پول‌های خود را از بانک‌ها خارج می‌کنند و به جای اینکه در تولید یا بخش‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنند به بخش مسکن می‌آورند و از سوی دیگر چون نسبت تولید مسکن با تقاضای آن همخوانی ندارد در نهایت افزایش تقاضا باعث افزایش قیمت خانه می‌شود.
چه راهکارهایی برای بالا نرفتن قیمت ملک پیشنهاد می‌کنید؟
دولت باید شرایطی را فراهم کند که راه‌های دیگر تجارت و سرمایه‌گذاری هموار شود و مردم به سمت تولید، صنعت و کشاورزی روی بیاورند به گونه‌ای که ملک از حالت یک کالای سرمایه‌ای خارج شود. همچنین طرح واگذاری زمین رایگان نیز می‌تواند تاثیر مثبتی بر متعادل کردن قیمت مسکن داشته باشد. البته این امر مستلزم این است که خانه به دست مصرف‌کننده واقعی برسد و دولت شرایطی ایجاد کند که خریدار قیمت تمام شده ملک را با در نظر گرفتن یک سود معقول برای سازنده پرداخت کند و در نهایت می‌توان اینطور گفت که با افزایش تولید مسکن قطعا خیلی از مشکلات حل خواهد شد.
آیا سهمیه‌بندی بنزین تاثیری بر قیمت مسکن داشته است؟
در این یک ماه اخیر هیچ تاثیری بر قیمت‌ها در تهران مشاهده نشده است. وقتی قیمت‌ها افزایش زیادی پیدا می‌کند کسانی که پول کمتری دارند و نمی‌توانند در تهران سرمایه‌گذاری کنند به اطراف تهران و خیلی‌ها هم به شمال روی می‌آورند، اما پس از سهمیه‌بندی بنزین این شرایط در مکان‌های دورتر از تهران دیگر اتفاق نمی‌افتد و در شرایط کنونی مردم دیگر رغبتی به سرمایه‌گذاری در جاهای دورتر همانند شمال ندارند و حتی بعضی از افرادی که ملکی در آنجا دارند می‌خواهند سرمایه خود را از آنجا به تهران منتقل کنند.
پیش‌بینی شما از وضعیت بازار مسکن در آینده چیست؟
به نظر من اگر برای مهار گرانی مسکن تصمیمات صحیح اتخاذ نشود در آینده باز هم شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود، چون با این شرایط فعلا عاملی که باعث سرد شدن این بازار شود وجود ندارد و اگر دولت بتواند بخش‌های دیگر اقتصادی را رونق دهد و در افزایش تولید مسکن کوشش نماید، به طور قطع دیگر شاهد این گرانی‌های مسکن نخواهیم بود.
آیا مشاوران املاک نقشی در افزایش قیمت‌ها دارند؟
خیر، اصلا این طور نیست، شاید این ذهنیت در خیلی از مردم ایجاد شده باشد که مشاوران املاک قیمت‌ها را بالاتر می‌برند و حق کمیسیون بالاتری دریافت کنند. اما واقعیت چیز دیگری است، آنها تمایل دارند حتی قیمت‌ها ارزان شود تا بتوانند معاملات بیشتری را انجام دهند و سود بیشتری دریافت کنند.
چه پیشنهادی در رابطه با بهبود عملکرد آژانس‌های مسکن دارید؟
به اعتقاد بنده هر آژانس باید یک مشاور حقوقی ثابت داشته باشد تا بتواند هنگام تنظیم قرارداد مفاد آن را به مردم تفهیم کند و آنها را از حق و حقوق خودشان آگاه سازد. یکی از دلایل موفقیت ما وجود مدیری است که تحصیلات ارشد حقوق را دارا است و همین امر به مشتریان ما یک احساس آرامش و امنیت‌خاطر می‌دهد.
همچنین آژانس‌های املاک باید به طور مستمر مشاوران خود را تحت آموزش قرار دهند. در ضمن باید راهکار مناسبی توسط اتحادیه ارائه شود که هر کسی بدون داشتن اطلاعات کافی و دانش و تجربه لازم نتواند وارد این شغل شود و مجوز آژانس املاک بگیرد.
به نظر بنده باید به سمتی حرکت کنیم که مشاوران ما افراد تحصیلکرده باشند و مدیران آژانس‌ها از افراد شایسته و مستعد استفاده کنند.
چه پیشنهادی برای خریداران و فروشندگان دارید؟
فروشندگان مسکن به دو دسته تقسیم می‌شوند، دسته اول سازندگان و تولیدکنندگان مسکن و گروه دوم اشخاص عادی هستند.
به کسانی که فاقد خانه هستند پیشنهاد می‌کنم اگر سرمایه موردنیاز جهت تامین مسکن را دارند نسبت به خرید آن اقدام نمایند، چرا که علاوه بر استفاده از آن می‌توانند از ارزش افزوده آن نیز بهره‌مند شوند. البته به نظر نمی‌رسد تا فصل زمستان شاهد افزایش قیمت در بخش مسکن باشیم.
طبیعتا برای تولیدکنندگان مسکن نیز هر چه سرعت گردش سرمایه بیشتر باشد بازدهی سرمایه‌شان افزایش خواهد یافت.
ارسال نظر