رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران:
رویکرد دولت محوری مدیریت بر بازار مسکن را محقق نخواهد کرد
گروه مسکن- میترا یافتیان: براساس لایحه ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن که بنا به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی در آخرین جلسه هیات دولت در اردیبهشت ماه امسال با قید یک فوریت به تصویب رسید و پس از آن یک فوریت این لایحه با اکثریت آرای نمایندگان مجلس مواجه شد، اگرچه وظایفی بر عهده شهرداری و شوراهای اسلامی شهرها قرار داده شده اما بنا به گفته رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای اسلامی شهر تهران در دوره سوم، هیچ‌گونه اظهارنظری در این رابطه از شهرداری‌ها و شوراهای اسلامی شهرها به عمل نیامده است. رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه سومین دوره شورای اسلامی شهر تهران در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با بیان این مطلب افزود: به‌رغم اثر گذاری شوراها به ویژه در دوره دوم و نیز ایجاد تحول جدی در عرصه مدیریتی و سیاسی کشور به‌ویژه در شورای شهر تهران، متاسفانه نگاه دولت و حتی مجلس به شوراها نگاهی است که تلاش می‌کند کمترین سهم را در چشم‌انداز مدیریتی کشور به شوراها اختصاص دهد به طوری که‌این موضوع به طور جدی در لوایح و طرح‌های مجلس و دولت ملاحظه می‌شود، غافل از اینکه بسیاری از طرح‌ها و لوایح دولت و مجلس برای پیدا کردن قابلیت اجرایی، حتما باید در شهرها مورد حمایت شوراهای اسلامی قرار گیرند تا با واقعیت‌های زندگی مردم منطبق و اجرایی شوند. وی تصریح کرد: طبیعتا شوراهای اسلامی شهرها به عنوان نمایندگان مردم درگیر برنامه‌های جاری و روزمره مدیریت شهری هستند و این متفاوت از عملکرد مجلس است که صرفا در سیاستگذاری‌های کلان ورود پیدا می‌کند بنابراین اگر چنین نگاهی از سوی مجلس بر لوایح و طرح‌های مجلس استمرار یابد تمامی شهرهای کشور به یک چشم دیده می‌شوند در حالی که‌این نوع نگاه‌ها باید متفاوت باشد زیرا به طور مثال محله‌ای مانند خاک سفید تهران با داشتن ١٤٠هزار نفر جمعیت، به لحاظ میزان جمعیتی جزو ١٠٠ شهر اول کشور محسوب می‌شود. حال آنکه شورای شهر تهران با داشتن وظایف نظارتی بر مدیریت شهری در محله‌هایی این چنینی در لوایح و مصوبات دولت به‌ویژه در حوزه مسکن نادیده گرفته شده است. وی ادامه داد: موضوع دیگری که در تمام طرح‌ها و لوایح دولت و مجلس به چشم خورده و متاسفانه تاثیر منفی خود را بر بازار مسکن می‌گذارد این است که یک طرح یا لایحه‌ای که اگر برای تهیه و تدوین آن وقت بیشتری گذاشته شده و حداقل با شورای‌عالی استان‌ها به‌عنوان نماینده شوراها، هماهنگی صورت گیرد، پس از به تصویب رسیدن با حمایت بیشتری از سوی دستگاه‌ها و نهادهای مجری نظیر شهرداری به اجرا می‌رسد، اما به دلیل همین ناهماهنگی‌ها بسیاری از قوانین بعد از تصویب هم در پیچ و خم عملیاتی شدن از سوی دولت و نهادهای عمومی گرفتار می‌شوند که شاید هرگز شرایط تحقق آنها فراهم نشود. وی با اشاره به ارائه طرح ساماندهی و مدیریت بازار مسکن از سوی دولت به مجلس ابراز عقیده کرد: تطابق این لایحه با اصل ٣٠ قانون اساسی مبنی‌بر خانه‌دار کردن اقشار نیازمند و کم‌درآمد جهت‌گیری بسیار مناسبی است، ضمن اینکه ذکر مواردی مبنی‌بر کاهش و حذف قیمت زمین به عنوان سیاست‌های تشویقی در این زمینه نقش بسزایی خواهد داشت. وی تصریح کرد: اما بزرگ‌ترین اشکال دولت در تهیه و تدوین لایحه مذکور این است که صرفا در این لایحه به محوریت قرار گرفتن دولت در بخش مسکن توجه شده است در حالی که عملا در شهرهای بزرگ، شهرداری‌ها هستند که مدیریت شهر را در عرصه کالبدی بر عهده دارند و اگر قرار باشد این سیاست عملیاتی شود سازمان‌های مسکن و شهرسازی‌ها که بخش کوچکی از حوزه مدیریتی شهرها را تشکیل می‌دهند و شاید در شهری مثل تهران در حد یک بخش اجرایی شهرداری به حساب آیند، مغفول مانده‌اند، بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد این لایحه در شروع کار با توجه به سهم ناچیز شهرداری و شورای شهر در تدوین و نیز اجرایی شدن آن، با مشکل مواجه شود.
همچنین در این لایحه آمده است که زمینه حصول مدیریت یکپارچه و منسجم برای تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت به ویژه اقشار
کم درآمد فراهم شود البته در ماده ١٣٦ قانون برنامه سوم توسعه مبنی‌بر واگذاری بخشی از وظایف و اختیارات دولت به مدیریت شهری و نیز در ماده ١٣٧ قانون برنامه چهارم توسعه بر تحقق همین امر تاکید شده است ضمن اینکه پیرو این مصوبات، شورای‌عالی اداری نیز مصوبه‌ای را در سال ٨٢ داشته که براساس آن ٢١ وظیفه از وظایف و اختیارات دولت از جمله واگذاری برخی اختیارات سازمان‌های مسکن و شهرسازی به مدیریت شهری باید محقق شود. بنابراین اگر اصول و اهداف قوانین برنامه‌های توسعه‌ای کشور دنبال می‌شود باید در راستای تحقق این اهداف، نقش مدیریتی شهرداری و نیز نقش نظارتی شورای شهر در تصویب این لوایح لحاظ شود. هر چند که در عمل شاهد هستیم به‌رغم ظرفیت‌های قانونی و جهت گیری قانون اساسی و چشم‌انداز ٢٠ ساله کشور، باز هم در لوایح دولت این انسجام و یکپارچگی مورد توجه قرار نگرفته است. وی اطمینان داد: اگر دولت در امر مسکن از مدیریت یکپارچه و منسجم در شهرها برخوردار نباشد این امکان وجود ندارد که صرفا با ورود دولتی به حوزه مسکن در شهرها، زمینه کاهش مسائل و مشکلات ناشی از کمبود عرضه مسکن برای مردم فراهم شود ضمن اینکه ورود خرد و موردی به حوزه مسکن ممکن است همانند تجربیات گذشته موجب نابسامانی در وضعیت قیمت اراضی و مسکن شده و حتی به ضرر قشر آسیب‌پذیر یا نیازمند جامعه باشد. وی گفت: در مجموع مهم‌ترین اشکالات وارده به لایحه ساماندهی و مدیریت بازار مسکن رویکرد دولت محوری آن و نیز اختصاص حداقل سهم به مدیریت شهری است. به گفته وی، تجربه نشان می‌دهد هر گاه به دلیل بازار گرم سوداگری زمین، دولت پرداخت تسهیلات تشویقی را به طور پر رنگ مطرح و دنبال کرده حتی برای مجموعه‌هایی چون تعاونی‌های مسکن به دلیل اینکه سیاست‌های تشویقی دولت یک طرفه بود و همراه با سیاست‌های بازدارنده اعمال نشده و در نهایت به دلیل وجود نداشتن توازن لازم میان عرضه و تقاضا در بخش مسکن، موجب آسیب‌رسانی به وضعیت بازار و افزایش قیمت زمین و مسکن شده است. بنابراین اگر قرار باشد ساخت مسکن در وضعیت فعلی از سوی دولت و با تسهیلات ویژه‌ای انجام و با حذف یا کاهش قیمت زمین امکان ورود بخش خصوصی فراهم شود، با فرض اینکه مشکلات عدم یکپارچگی مدیریت نیز در این بخش حل شود، باز هم ورود یک بعدی به عنوان اعمال سیاست‌های تشویقی از سوی دولت مدیریت بر بازار مسکن را محقق نخواهد کرد. ضمن اینکه با سابقه‌ای که از سرعت و وسعت کار دولت در بخش ساخت واحدهای مسکونی داریم نه تنها این طرح موجب کاهش قیمت نمی شود بلکه به دلیل تاخیر همیشگی دولت در ساخت و تحویل این واحدهای مسکونی، قیمت تمام شده تاثیری بر بازار مسکن در سطح کشور نخواهد داشت.
موضوع مدیریت بر بازار مسکن زمانی قابل تحقق است که ضمانت‌های اجرایی کاهش قیمت تمام شده در واگذاری واحدهای مسکونی به مردم مورد توجه قرار گیرد و نقش کاهش یا حذف قیمت زمین به طور ملموس در قیمت تمام شده اثر خود را در بازار مسکن نشان دهد.
همچنین براساس بخشی از مفاد لایحه مذکور، وزارت مسکن و شهرسازی می‌تواند در صورت نیاز به اراضی غیردولتی نسبت به معاوضه یا تهاتر با سایر اراضی یا خرید آنها به قیمت کارشناسی اقدام نماید و نیز به منظور تامین بخشی از اعتبارات مورد نیاز اجرای این بند از زمین‌های در تملک خویش به قیمت کارشناسی روز بفروشد در این صورت اگر وزارت مسکن بخشی از زمین‌هایی که در اختیار دارد را در بخش‌های مختلف دولتی و یا خصوصی به فروش رساند، دیگر شاهد کاهش و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن نخواهیم بود چرا که هر بخش اعم از دولتی و خصوصی که این زمین را از وزارت مسکن خریداری کند به دنبال محاسبه قیمت زمین در هزینه تمام شده مسکن بوده و به تبع آن تاثیری در کاهش قیمت مسکن ملاحظه نخواهد شد.
خادم نسبت به عملیاتی شدن این لایحه به دولت و مجلس پیشنهاد داد: در ابتدای امر رویکرد مدیریت اجرایی لایحه به سمت اعمال مدیریتی واحد در ارتباط با موضوع مسکن در شهرها تغییر کند، در این میان دولت نیز با مکانیزم‌های مناسب بتواند نقش نظارتی خود را اعمال کند البته این مدیریت واحد حتما باید از توانمندی نظارتی و اجرایی شورای شهرها و شهرداری‌ها استفاده کند و به مجموعه مدیریت شهری اعتماد داشته باشد دولت هم اگر دغدغه‌ای در این زمینه دارد، مکانیزم‌های نظارتی خود را به خوبی تعریف و اعمال آن را به طور جدی پیگیری کند. ضمن اینکه دولت می‌تواند برای نظارت هر چه بیشتر در این خصوص از ابزار نظارتی شوراها نیز کمک گیرد. وی خاطرنشان کرد: اگر قرار است چنین لایحه‌ای در مجلس تصویب شود، باید ورود همه‌جانبه به حوزه‌های مرتبط با ساماندهی بازار مسکن و تعیین نقش اجرایی و نظارتی مناسب برای هر یک از این حوزه‌ها داشته باشد.
همچنین این قابلیت در دولت و مجموعه مدیریت شهری فراهم است که حتی بر بازار مسکن اثر مثبت داشته باشند اما در صورتی که سیاست‌های بازدارنده از امر سوداگری زمین در کنار چنین لوایحی لحاظ شود. از سوی دیگر توصیه می‌شود دولت و شهرداری به اتفاق بیایند سهم زمین را تا حداکثر ممکن در قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی در درون شهرها کاهش دهند. البته منوط به‌اینکه چنین توافقی در حد کلان صورت گیرد.
باید توجه داشت که دولت از طریق سازمان‌های مسکن و شهرسازی در شهرها آنگونه که باید و شاید زمین در اختیار ندارد که بخواهد طرح ساماندهی و مدیریت بازار مسکن را به تنهایی به اجرا درآورد. همچنانکه در تهران ۶۰درصد از بافت مسکونی در تهران فرسوده بوده و ساماندهی و مدیریت آن در اختیار شهرداری است. علاوه بر این، اجرای طرح جامع تفصیلی شهرها بر عهده شهرداری‌ها بوده و دولت کمترین نقشی در اجرای این گونه طرح‌ها ندارد. بنابراین مناطق دارای بافت مسکونی فرسوده بهترین محل تامین مسکن مورد نیاز مردم در داخل شهرها است اما تحقق این امر مستلزم همکاری تنگاتنگ دولت با شهرداری و شورای شهر است.
وی ابراز عقیده کرد: در صورت عدم هماهنگی و همکاری دولت با شهرداری‌ها و شوراهای اسلامی شهرها در حوزه ساماندهی و مدیریت بازار مسکن، سیاست‌های این لایحه قابل اجرا نخواهد بود در صورت پیگیری برای اجرای چنین سیاست‌هایی نیز آنقدر تحقق آن با تاخیر دنبال می‌شود که اجرای آنها تاثیر خود را بر بازار مسکن از دست خواهد داد.
وی با اشاره به طرح ساماندهی و بازسازی بافت فرسوده شهر تهران که از سوی شورای شهر تهیه شده، یادآور شد: با رویکرد اجتماعی اقتصادی این طرح، شهرداری تهران جهت اعمال تسهیلات تشویقی برای جذب مشارکت مردم و بخش خصوصی و نیز تعاونی‌های مسکونی باید لایحه تسهیلات تشویقی خود را برای تایید و تصویب به شورا ارائه کند که این امر نیز طی دو هفته آینده اتفاق می‌افتد. وی اضافه کرد: بنابراین در صورتی که با استفاده از قابلیت شهرداری سهم قیمت زمین در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی ساخته شده کاهش یا حذف شود، آن موقع امکان فعالیت برای بخش خصوصی به لحاظ سوددهی بالای اجرای این پروژه‌ها فراهم شده ضمن اینکه تحقق اهداف این طرح برای مردم نیز مقرون به صرفه خواهد بود. چرا که پلاک ریزدانه ملک فرسوده خود را با پلاک یک واحد مسکونی با وسعت و شرایط بهتر تعویض می‌کنند. به گفته وی، هدف شورا و به تبع آن شهرداری ارائه تسهیلات تشویقی برای کاهش هزینه‌های ساخت‌و‌ساز در بافت‌های فرسوده تهران است. وی اظهار کرد: به هر حال دولت در اجرای لایحه ساماندهی و مدیریت بازار مسکن به‌ویژه در بافت فرسوده باید با شهرداری تعامل خوبی برقرار کرده و با استفاده از حمایت و قابلیت‌های اجرایی موجود در شهرداری به محله‌های مختلف دارای بافت فرسوده در تهران ورود کرده و نسبت به نوسازی و بازسازی اقدام کند. در غیر این صورت شکست یا عدم اجرایی شدن چنین طرح‌هایی از سوی دولت در رابطه با تعادل بخشی به بازار مسکن قطعی است.
ارسال نظر