چگونه ساختمان بسازیم
میزان تراکم و نوع کاربری از نظر قوانین شهرسازی
گروه مسکن - سمیه فراهانی: چندی پیش ضوابط و مقررات حاکم بر ساخت‌وساز که در بخشنامه‌های معاونت معماری و شهرسازی پیش‌بینی شده است منتشر شد. آنچه در زیر می‌خوانید بررسی بخش‌هایی از این ضوابط درخصوص میزان تراکم ساختمان است. عکس: سامان دزیانیان
میزان تراکم ساختمان
تراکم ساختمان‌های مسکونی در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران در محدوده شمال خیابان‌های انقلاب و آزادی، ۲۰۰درصد پیش‌بینی شده بود که براساس اصلاحیه این ماده، تراکم مجاز ساختمان‌های مسکونی به ۱۸۰درصد کاهش یافت و همچنین در قسمت‌های دیگر شهر تهران میزان ۱۲۰درصدی برای تراکم ساختمان‌های مسکونی ملاک عمل قرار گرفت. تراکم ساختمانی پلاک‌هایی که در حوزه موسسات قرار دارند در صورت ایجاد موسسه ۲۰۰درصد است اما در صورت احداث ساختمان مسکونی تراکم آنها با توجه به محدوده آن بین ۱۲۰ تا ۱۸۰درصد محاسبه می‌شود.
همچنین تراکم اماکن خدماتی مربوط به مجتمع‌های مسکونی چون اماکن فرهنگی، بهداشتی، آموزشی و دیگر خدمات مربوط به مجتمع مسکونی مصوبه شورای طرح و بررسی بر طبق آخرین مصوبه ملاک عمل شهرداری است و تراکم تجاری کلیه طرح‌های مصوب این گونه مجتمع‌ها ۱۰۰درصد است.
در بند ۲ صورتجلسه ۲۱۸ کمیسیون ماده۵ مصوب ۱۰/۱۰/۷۹ بازسازی ساختمان با تراکم بیش از طرح تفصیلی آمده است: برای صدور پروانه احداث بنا در پلاک‌هایی که ساختمان موجود در آنها از تراکم ملاک عمل طرح‌های تفصیلی بیشتر بوده و با ضوابط و مقررات زمان خود احداث و دارای مجوز اعم از پروانه و پایانکار باشند، براساس تراکم بنای موجود یا سطح اشغال مجاز و رعایت سایر ضوابط و مقررات در طبقات بلامانع است.
نحوه اقدام در خصوص تعیین کاربری
در کاربریهای اداری - دولتی و دولتی به صورت احراز مالکیت ازجانب افراد حقیقی و یا حقوقی و یا نهادهای دولتی، شهرداری می‌تواند طبق ضوابط و منوط به رعایت حقوق خود نسبت به صدور پروانه ساختمان اداری اقدام نماید.
بدیهی است مبنای محاسبه حقوق شهرداری مابه‌التفاوت تراکم پایه ۱۲۰درصد مسکونی تا حداکثر ضوابط و مقررات جاری در ارتباط با افزایش طبقات و تغییر نوع استفاده مطابق مصوبه شورای شهر است.
همچنین در بند ۵ صورتجلسه ۱۶۲ کمیسیون ماده ۵ شرایط احداث بنا در کاربریهای اداری این گونه آمده است: در کاربریهای اداری و اداری- دولتی طرح تفصیلی فقط به ارگان‌های دولتی در صورت تملک زمین و یا واگذاری آن از سوی سازمان مسکن و شهرسازی و پس از کسب موافقت شورای نظارت بر گسترش شهر تهران یا شهرداری با رعایت ضوابط و مقررات اجازه احداث بنای اداری داده
خواهد شد.
همچنین شرایط احداث مغازه در مناطق آزاد که در طرح تفصیلی مربوط به کاربری تجاری پیش‌بینی نشده باشد به شرح ذیل است:
احداث یک باب مغازه معادل ۱۰درصد مساحت ملک و حداکثر ۵۰مترمربع در مناطق مسکونی آزادشده شهری که در طرح‌های تفصیلی آن کاربری تجاری پیش‌بینی نشده باشد در معابر با عرض ۱۲متر تا ۲۰متر جهت مشاغل و کسبه‌‌‌های صنوف خدمات فنی، توزیعی و خدماتی با رعایت سایر مقررات و ضوابط شهرسازی بلامانع است. در تبصره یک احداث مغازه ۱۲مترمربعی برای زمین‌های کمتر از ۱۲۰مترمربع بلامانع پیش‌بینی شده است.
همچنین تبصره ۲ احداث نانوایی برای معابر ۶ تا ۲۰مترمربع با تائید شورای آرد و نان مجاز دانسته است.
در صورت احداث مغازه، فاصله آن از تقاطع اصلی نباید کمتر از ۱۵متر باشد، اما در قسمت‌هایی از شهر که احداث واحد تجاری در خیابان‌های کمتر از بیست‌متر، به شرط رعایت پانزده متر فاصله از خیابان اصلی، مجاز اعلام شده است، اگر خیابان اصلی بزرگراه و یا شاهراه بوده و ارتباط آن با خیابان موردنظر قطع شده باشد، رعایت ۱۵متر فاصله تا بزرگراه یا شاهراه چون بن‌بست می‌شود، الزامی نیست.
بر طبق بند ۳۴ صورتجلسه ۱۶۶ کمیسیون ماده ۵ مصوب سال ۱۳۶۹ کلیه کاربریهای تجاری و مختلط طرح تفصیلی در محدوده شهر تهران حذف و کاربری مسکونی با کمترین تراکم مسکونی مجاور جایگزین آن شده و کلیه بخشنامه‌ها و مصوبات مغایر با آن لغو شده است و در صورت درخواست احداث واحد تجاری و یا اداری در اینگونه کاربری‌ها، در صورتی که واحدهای مورد درخواست برای عرضه عمومی و خدمات ضروری باشد، مراتب به صورت موردی جهت بررسی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارسال خواهد شد و در صورت تصویب این کمیسیون و پذیرش مالک جهت تامین پارکینگ موردنیاز اجازه ساخت صادر می‌شود.
همچنین با توجه به طرح انتقال صنایع آلوده و مزاحم، دامداری‌ها و مرغداری‌های شهر تهران و به منظور خروج تدریجی کارخانجات و کارگاه‌های موجود مزاحم کلیه اراضی واقع در کاربریهای صنعتی طرح جامع و تفصیلی به موجب بند ۱۵ صورتجلسه ۱۵۰ کمیسیون ماده ۵ به پارک عمومی تبدیل می‌شود اما ساختمان‌هایی که قبل از سال ۱۳۴۹ و به صورت کارگاه و یا کارخانه احداث شده‌اند در هنگام تخریب و نوسازی کاربری طرح تفصیلی ملاک عمل آنها خواهد بود و در مورد کارخانجات و کارگاه‌های صنعتی مزاحم و غیرمزاحم سایر کاربریهای طرح تفصیلی صدور مجوز توسعه ممنوع بوده و فقط در صورت تقاضای تخریب و بازسازی از سوی مالک، صدور پروانه براساس کاربری طرح تفصیلی بلامانع است.
همچنین در خصوص کاربریهای صنعتی طرح جامع و تفصیلی و به منظور هماهنگی و وحدت رویه در نحوه رسیدگی به درخواست توسعه بنا و تخلفات ساختمانی در اماکن صنعتی بند ۱۵ صورتجلسه شماره ۱۵۰ ماده پنج صورتجلسه شماره ۱۴۳ اصلاح و مقرر شده است که فقط کلیه اراضی واقع در کاربریهای صنعتی طرح جامع و تفصیلی به پارک عمومی تبدیل شوند بنابراین انجام درخواست‌های صدور مجوز به منظور توسعه اماکن صنعتی غیرمزاحم واقع در کاربری صنعتی که قبلا مورد تایید قرار گرفته باشند، منوط به موافقت کمیسیون مربوطه در شهرداری خواهد بود.
بند ۸ صورتجلسه ۱۷۲ کمیسیون ماده ۵ تکلیف مراکز تحقیقاتی صنعتی غیردولتی را مشخص کرده است براساس این بند معاونت معماری و شهرسازی با استقرار مراکز تحقیقات صنعتی غیردولتی در داخل شهر تهران مخالفت کرده است. همچنین در بخشی از ضوابط و مقررات تعیین نوع کاربری خدمات شهری یا تجهیزات شهری پیش‌بینی شده است و پرونده املاکی که در طرح‌های تفصیلی دارای کاربری خدمات شهری و یا تجهیزات شهری هستند باید به اداره کل املاک و مستغلات ارسال تا نسبت به تملک املاک فوق‌الذکر اقدام شود.
همچنین به منظور اتخاذ رویه مشخص و یکنواخت در قالب نیازهای عمومی شهر و برقراری تسهیلات بیشتر برای شهروندان، کاربری فضای سبز و کشاورزی براساس طرح‌های تفصیلی طبقه‌بندی شده است، بر این اساس اراضی با کاربری فضای سبز عمومی، شهرداری نسبت به تملک آن اقدام و طرح لازم را در آن اجرا خواهد کرد.
مالکان اراضی با کاربری باغ نیز موظفند در چارچوب ضوابط باغات نسبت به حفظ کاربری اینگونه املاک اقدام کنند.
تغییر کاربری هر یک از انواع فوق با رعایت ضوابط منوط به پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب کمیسیون ماده ۵ شورای‌عالی شهرسازی و معماری است.
اراضی واقع در کمربند سبز از شمول این مصوبه خارج بوده و تابع ضوابط و مقررات مربوط به خود خواهد بود.
همچنین اتوبان‌ها و معابر درجه یک و دو به شرح نقشه مربوط به مقیاس ۱۶۰هزار بدون ذکر عرض معبر به تصویب رسیده است کلیه خیابان‌های ثبتی موجود، طرح تفصیلی و طرح جامع در صورتی که دارای عرض ۴۵متر و بیشتر بوده و در نقشه مزبور منعکس نشده باشند نیز به عنوان معبر درجه یک و دو تلقی می‌شوند و در مورد املاک و اراضی واقع در طرفین آنها نیز تصمیماتی از این دست اتخاذ می‌شود، براساس آن طرفین بزرگراه‌ها به عمق حداقل ۱۰متر تا انتهای محدوده ملکی و حداکثر ۳۰متر به فضای سبز عمومی اختصاص می‌یابد.
همچنین در طرفین معابر درجه یک و دو و شریانی نیز کلیه زمین‌ها و مزارع موجود به عمق حداقل ۱۰متر و تا انتهای محدوده ملکی و حداکثر ۳۰متر به فضای سبز عمومی شهری تبدیل می‌شود.
در پروژه‌هایی که بعد از این مصوبه تصویب و به کمیسیون ارائه می‌شوند، باید در خیابان‌های با عرض ۳۵متر و بیشتر، حریم سی‌متر به عنوان فضای سبز عمومی در نظر گرفته شود.
ارسال نظر